Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Введение
Основная часть
Глава 1. Государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним
1.1. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним
1.2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах
1.3. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество
1.4. Государственная регистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества
1.5. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества
1.6. Государственная регистрация сервитутов
1.7. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда
1.8. Государственная регистрация ипотеки
1.9. Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом
Глава 2. Вопросы защиты прав собственников
Глава 3. Система государственной регистрации прав на недвижимость и земельные отношения
Заключение
Использованная литература

Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.
«Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута»1.
Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется.
1.7. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда
Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Регистратор права на недвижимое имущество и сделок с ним не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.
В случае, если решение суда не содержит сведений, которые регистратор прав обязан внести в Единый государственный реестр прав, регистратор прав или правообладатель при наличии в письменной форме заключения регистратора прав вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения.
В случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, регистратор прав в графу "Особые отметки" вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица.
При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества.
Копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат обязательному направлению в трехдневный срок судебными органами в орган по регистрации прав.
Органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трехдневный срок направить заверенную копию решения о наложении ареста в орган по регистрации прав. Государственная регистрация арестов недвижимого имущества проводится без оплаты.
Поступившая в орган по регистрации прав копия решения (определения, постановления) о наложении ареста на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации ограничения права, которая проводится без заявления правообладателя. Орган по регистрации прав в срок не позднее чем пять рабочих дней со дня государственной регистрации ограничения права обязано в письменной форме уведомить правообладателя о проведении государственной регистрации с указанием основания для государственной регистрации ограничения права.
1.8. Государственная регистрация ипотеки
Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.
К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.
В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.
Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.
Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке.
1.9. Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом
Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.
Глава 2. Вопросы защиты прав собственников
Регистрационным палатам как учреждениям юстиции весьма часто приходится сталкиваться с проблемой собственных действий на основе тех или иных судебных актов.
Как считает судья Высшего арбитражного суда Российской Федерации Людмила Новоселова, "последние далеко не всегда достаточно корректны с точки зрения действующих процессуальных норм". Поэтому порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основе судебных актов заслуживает отдельного разговора.
Проблема эта настолько остра и различных нюансов здесь столько, что сами разработчики принятых недавно поправок к федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" говорят о том, что в ряде случаев "лучше бы нормативных правовых актов и не было". Однако они есть, и с ними в любом случае приходится считаться. Основной тезис в реальных условиях заключается в том, что порядок регистрационных действий определяется конкретным видом судебного дела (категория дела, исковое производство, производство по делам административно-публичных правоотношений и т.д.) и тем, что является самим судебным актом (решение или определение). В зависимости от этого могут существенно отличаться как порядок государственной регистрации, так и действия самих регистраторов. Рассмотрим некоторые наиболее часто встречающиеся на практике случаи.
Самый распространенный вид судебного акта - это решение суда о признании права. В этом случае действует ст. 28 упомянутого федерального закона, которая говорит о регистрации права в таком случае на общих основаниях. По букве этого закона, в этом случае регистратор не вправе отказать в регистрации установленного судом права и может только сделать запрос в суд о порядке исполнения судебного решения. Тут есть некое несоответствие существующему процессуальному законодательству. Дело в том, что судебные решения по искам делятся на исполнительные и признательные. Решение суда о признании права - это решение по признательному иску. И оно не имеет последствием обязательности государственной регистрации права соответствующими учреждениями юстиции. "Мне трудно понять, - замечает Людмила Новоселова, - откуда после признания права за физическим или юридическим лицом в решениях суда берутся формулировки типа "обязать учреждения юстиции провести государственную регистрацию". И добавляет при этом: "Совершенно справедливо, что, как правило, такие судебные решения регистраторами не исполняются, ибо признание права ни у кого на всей территории Российской Федерации никаких обязанностей не вызывает". Вот у подтвердившего или получившего свои права правообладателя это порождает обязанность обратиться в учреждения юстиции и представить соответствующее судебное решение, которое является таким же основанием для возникновения и регистрации права, как сделка, акт муниципального органа и т.д. Об этом же говорит и ст. 8 действующего Гражданского кодекса. Вывод: решение суда о признании права никаких обязанностей для органов госрегистрации не порождает.
Еще одним скользким местом 28 статьи является проблема третейских судов. Коллегия Высшего арбитражного суда Российской Федерации неоднократно указывала на то, что регистратор не имеет права производить регистрационные действия по праву, признанному третейским судом. И это несмотря на явный запрет на отказ в регистрации в 28 статье. Почему? "Дело в том, - поясняет Людмила Новоселова, - что по сложившейся практике часто третейские суды признают права не только вразрез с нормами права, но и вообще будучи не в ладах со здравым смыслом". К тому же признательное постановление суда не порождает исполнительных последствий, нет исполнительного листа в адрес тех же органов государственной регистрации - и чего же последним тогда исполнять? При этом сама Людмила Новоселова предлагает перенести акцент с отказа в регистрации права по решению третейского суда на признание неправомерности самого третейского соглашения. То есть в таком случае органы государственной регистрации вправе востребовать при заявке на госрегистрацию либо само третейское соглашение, либо третейскую оговорку в договоре купли-продажи и т.д., и далее уже сами оценивают их правомерность для принятия решения о регистрации. Что говорит само действующее законодательство о третейских судах? Последние принимают решение в споре между сторонами в связи с каким-либо конкретным правоотношением. Значит, надо определить сам факт наличия спорных правоотношений при рассмотрении решения третейского суда о правообладании. Если таковое органами регистрации не находится, третейское соглашение признается недействительным, соответственно, недействительным является и решение третейского суда о признании права. А далее могут быть варианты. Либо в таком случае находится стороннее основание для регистрации права, либо правообладателю по решению третейского суда в регистрации отказывают. Как в силу своего своеобразного юмора шутят сами регистраторы, "был бы человек хороший, а основания для отказа мы найдем". А если без шуток, то и тут процесс регистрации идет обычным порядком, без наложения судебных обязательств на органы государственной регистрации прав. Однако в регистрации должно быть отказано в обязательном порядке, если спор происходил без участия лица, чье право зарегистрировано в реестре.
В связи со всем вышесказанным особый интерес представляет такая актуальная тема, как регистрация права собственности на самовольные постройки. Судом право собственности на самовольные постройки может быть признано только при предоставлении или наличии земельного участка. То есть последовательность такая: сначала приобретается право на землю, а уж потом суд принимает решение об узаконении самовольной постройки. Однако довольно часто на практике встречается такой интересный продукт, как "решение суда под условием". То есть суд согласен признать право собственности на самовольную постройку при условии предоставления земельного участка и правообладающих документов на него. Имея на руках такое решение суда, регистратор оказывается перед дилеммой - либо ему требовать правообладающие документы на земельный участок, либо слепо следовать упомянутой статье 28 и регистрировать самовольно возведенный объект. "В этом случае, - говорит Людмила Новоселова, - учреждения юстиции в полном праве запросить документы на участок". И далее принимать решение о государственной регистрации в обычном порядке.
Глава 3. Система государственной регистрации прав на недвижимость и земельные отношения
Земля - важнейшее национальное достояние России. Право - это величайшее цивилизационное достижение человечества. Очевидно, что грамотно, по-современному, с оглядкой на последующие поколения использовать главное природное богатство страны – землю - можно только опираясь на это цивилизационное достижение, к которому, бесспорно, относится российское право. Поэтому вопросам регулирования земельных отношений Министерство юстиции РФ как федеральное ведомство, являющееся головным в организации законопроектной деятельности Правительства РФ, уделяло и уделяет самое пристальное внимание. Эти проблемы находят необходимое отражение в планах законопроектной работы. Минюстом России уже наработаны механизмы взаимодействия в обновлении нормативной правовой базы с Росземкадастром, другими федеральными ведомствами, ответственными за осуществление государственной политики в этой важнейшей сфере общественной жизни.
Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить формирование механизмов эффективного государственного воздействия на рынок недвижимости в целях защиты конституционных прав собственников и иных правообладателей на объекты недвижимости, к которым относятся, в том числе, и земельные участки.
Введение в действие 31 января 1998 года Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ознаменовало принципиально новый для России этап правового регулирования гражданского оборота объектов недвижимого имущества.
Созданная в соответствии с ним система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним способствует упорядочению взимания налогов, связанных с объектами недвижимого имущества, привлечению дополнительных инвестиций в российскую экономику, предоставлению заинтересованным участникам хозяйственной деятельности достоверной информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество.
С момента введения в действие Закона перед Минюстом России и органами государственной власти субъектов Российской Федерации основной, требующей решения задачей являлось создание учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Был предпринят целый ряд практических действий, связанных с мобилизацией организационных, финансовых и экономических ресурсов.
Эта большая, многотрудная и затратная работа дала свои положительные результаты - к началу 2001 года учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним действовали во всех регионах России, включая Чеченскую Республику.
При этом развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним продолжается до настоящего времени. Так, в 2001 году в субъектах Российской Федерации было создано около 200 новых филиалов и представительств учреждений юстиции по регистрации прав. Всего в системе функционирует около 1700 филиалов и представительств учреждений юстиции по регистрации прав. Эти подразделения находятся в муниципальных образованиях, что чрезвычайно важно с точки зрения заботы о людях, доступности для них услуг, оказываемых учреждениями юстиции по регистрации прав, оперативности решения вопросов регистрации. Сегодня в учреждениях юстиции по регистрации прав работает около 18 000 человек, в том числе - свыше 3 200 государственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, назначенных Минюстом России и его территориальными органами.
С момента начала работы учреждений юстиции по регистрации прав (первые из них осуществляли свою деятельность уже с момента введения в действие Закона) и до 1 ноября 2001 года ими было зарегистрировано более 25 млн. прав, ограничений (обременений) прав и сделок с недвижимостью.
Только с января по сентябрь 2001 года учреждениями юстиции совершено более 9 млн. регистрационных действия. Темпы прироста общего числа регистрационных действий ежегодно возрастают и достигли 35 процентов, что свидетельствует об активизации рынка недвижимости и востребованности института государственной регистрации прав.
Подавляющим большинством заявителей, права которых, а также сделки с участием которых регистрируются, составляют граждане (свыше 90 %). При этом каждое шестое регистрационное действие (17%) связано с регистрацией прав на земельные участки, сделок с ними и ограничения таких прав. Темпы прироста такого рода регистрационных действий выше, чем в целом, и составляют более 40%. За три последних года таких регистрационных действий совершено по стране около 5 миллионов. Ясно, что регистрационный ресурс в этом секторе рынка недвижимости не освоен применительно к его реальной емкости и освоение должно осуществляться юридически грамотно, цивилизованно, с обеспечением государственного гарантирования прав на зарегистрированные земельные участки.
Сегодня перед Минюстом России и учреждениями юстиции по регистрации прав стоят не менее сложные задачи, связанные с дальнейшим развитием системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России, совершенствованием деятельности учреждений юстиции.
В апреле 2001 года постановлением Правительства Российской Федерации № 273 была утверждена подготовленная Минюстом России при активном участии Росземкадастра, Госстроя России и Минимущества России "Федеральная программа поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
При этом целью Федеральной программы определены становление и развитие на территории Российской Федерации системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечивающей государственные гарантии зарегистрированных прав, а также полноту сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним.
Федеральная программа призвана решить следующие основные задачи:
развитие и совершенствование законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
введение единых требований к описанию объектов недвижимости;
обеспечение взаимодействия системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество с системами государственного учета, технической инвентаризации недвижимости, кадастров недвижимости, государственного реестра федерального имущества, учета налогоплательщиков, а также с судебными и правоохранительными органами.
Федеральная программа должна обеспечить создание правового и организационного механизма функционирования единой системы регистрации прав и способствовать реализации как государственных интересов, направленных на стимулирование экономического развития России, обеспечение полноты учета сбора налогов, борьбу с преступностью, так и интересов юридических и физических лиц, связанных в первую очередь созданием механизма реального обеспечения государственных гарантий их прав на недвижимость. Реализация Федеральной программы будет также способствовать укреплению рынка недвижимости, решению государственной задачи повышения инвестиционной активности и расширению базы кредитных операций.
На первом этапе реализации Федеральной программы предусмотрено завершение формирования единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, основанной на скоординированном взаимодействии учреждений юстиции по регистрации прав с органами (организациями), осуществляющими государственный учет, техническую инвентаризацию объектов недвижимости, включая земельные участки, налоговыми органами, иными государственными органами.
Так, в процессе выполнения мероприятий, предусмотренных Федеральной программой, должен быть усовершенствован механизм взаимодействия учреждений юстиции по регистрации прав и органов (организаций), осуществляющих государственный учет, техническую инвентаризацию объектов недвижимости, как на региональном, так и на федеральном уровнях, путем принятия соответствующих актов.
В этой связи одним из направлений реализации Программы является внедрение и развитие единой автоматизированной системы государственной регистрации прав в каждом субъекте Российской Федерации, а также формирование механизма электронного обмена информацией между учреждениями юстиции по регистрации прав, органами (организациями), осуществляющими государственный учет, техническую инвентаризацию объектов недвижимости, налоговыми органами. В дальнейшем такая информационная система должна охватить всю территорию Российской Федерации.
В целях улучшения межведомственной координации Федеральной программой предусмотрено создание Межведомственного совета по вопросам взаимодействия учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и органов, осуществляющих государственный учет, техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.