Оценка собственности магазинов

Содержание



Введение………………………………………………………………………………………………………………………………………….3


1.Методы оценки собственности………………………………………………………………………..5

1.1.Общие методические подходы к оценке собственности……….5
1.2.Общие подходы к оценке предприятия……………………………………………..9
1.3.Особенности оценки недвижимости…………………………………………………….14
1.4.Методы оценки предприятия (бизнеса)………………………………………..15

2. Информационное обеспечение и этапы оценки собственности магазина……………………………………………………………………………………………………………………………..22


Заключение………………………………………………………………………………………………………………………………….25
Список Литературы……………………………………………………………………………………………………………….26

Оценка собственности магазинов

Доходный подход.
1. При этом подходе рассчитывается приведенная стоимость буду­щих доходов от эксплуатации актива. Для этого нужно:
2. Оценить валовой потенциальный доход.
3. Оценить затраты.
4. Рассчитать чистый доход.
5. Привести чистый доход к текущей стоимости.
Самым лучшим является оценка активов по всем трем подхо­дам и сопоставление полученных результатов.
1.3. Особенности оценки недвижимости
Определение стоимости недвижимого имущества — процесс, обусловленный наличием большого количества индивидуальных характеристик оцениваемого объекта, а также многочисленных факторов, влияющих на оценку недвижимости. В Международных стандартах оценки подчеркиваются следующие особенности рын­ка недвижимости, которые и определяют применение тех или иных методов оценки:
1. Отсутствие централизации (в отличие от рынков ценных бумаг или сырьевых товаров). Централизованные рынки характеризуются тем что подавляющее большинство сделок совершается на биржах по ценам, которые известны на каждый момент времени. 2. Конфиденциальность информации (информация по ценам совершаемых сделок с недвижимостью, по условиям арендных до-кодов и ипотечных кредитов, как правило, имеет закрытый характер. На практике отсутствует какой-либо общепризнанный источ­ник достоверной и детальной информации о ценообразовании нарынке недвижимости).
2. Нерегулярность сделок (особенно в отношении крупных объектов), из-за чего приходится использовать в процессе оценки устаревшие данные.
3. Неотъемлемость объектов недвижимости от их местораспо­ложения.
4. Уникальность каждого объекта недвижимости.
5. Обилие сегментов.
6. Несбалансированность рынка недвижимости: предложение, как правило, всегда отстает от спроса.
7. Рынок недвижимости отличается своим набором мер госу­дарственного регулирования.
В международных стандартах оценки говорится о следующих видах стоимости: рыночной, в использовании и инвестиционной.
Российские специалисты в дополнение к данной оценке отме­чают также возможность расчета следующих видов стоимости объектов недвижимости: восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта недвижимости), стоимость замещения, страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения (на­логооблагаемая стоимость) и ликвидационная стоимость3.
К основным факторам, влияющим на стоимость объекта недви­жимости, относятся:
Местонахождение.
Архитектурно-конструктивные решения проекта.
Планировочные решения проекта.
Наличие коммунальных услуг.
Наличие машин и оборудования, оцениваемых вместе со зда­нием.
Состояние здания.
Сейсмические факторы.
Объем оцениваемых имущественных прав.
Экологические факторы.
Факторы спроса и предложения.
1.4.Методы оценки предприятия (бизнеса)
В своем традиционном применении оценка предприятия (биз­неса) применяется для принятия обоснованного решения при со­вершении сделок купли-продажи, определении залоговой или страховой стоимостей, выборе инвестиционных решений, опреде­лении стоимости предприятий при их реорганизации и т.д. Такой оценке свойственно то, что она выполняется на конкретный мо­мент времени, а не является периодически повторяющейся. В этой связи, прежде всего, следует особо отметить неприменимость в рас­сматриваемом случае наиболее часто применяемого стандарта — обоснованной рыночной стоимости, так как при подобных обсто­ятельствах нет, а зачастую и не может быть рынка, на котором осуществлялись бы сделки купли-продажи предприятий целого ряда отраслей хозяйства.
3. Европейские стандарты оценки 2000 Пер.с английского . Г.И.Макерина, Н.В Павлова, И.Л.Артеменкова, - М.ОО «Россий общество оценщиков»,2003. – С193
Оценка предприятия (бизнеса) позволяет определить рыноч­ную стоимость хозяйственных операций работающего предприя­тия. Стоимость предприятия (бизнеса) — это текущая стоимость будущих благ от его владения. Грамотный инвестор обычно вкла­дывает деньги в какую-либо компанию лишь в том случае, когда текущая стоимость будущих благ от владения равна или выше цены приобретения.
И наоборот, благоразумный продавец обычно не продает, если текущая стоимость ожидаемых благ будет больше цены продажи.
Оценка предприятия (бизнеса) основывается на конкретном моменте времени — дате оценки.
Результатом оценки предприятия (бизнеса) выступает сто­имость собственного капитала. Стоимость собственного капитала равняется стоимости инвестированного капитала минус сумма долга.
Рыночная стоимость собственного капитала — это то, что пы­таются определить с помощью оценки предприятия (бизнеса); ее нельзя смешивать с другими определениями стоимости капитала.
Уставный капитал приватизированного предприятия — это пер­воначальная стоимость акционерного капитала при приватизации плюс любые поправки, произведенные в результате переоценки активов. Его стоимость имеет отдаленное отношение к рыночной стоимости акций.
Рыночная цена акции — в условиях развитых фондовых рынков текущая рыночная цена акции, умноженная на количество акций, должна равняться рыночной стоимости собственного капитала. Однако в России акции очень небольшого числа компаний актив-10 и открыто обращаются на фондовом рынке, что делает такую оценку ненадежной.
Акционерный капитал — это уставный капитал плюс любой дру­гой капитал, созданный на основе удержанной чистой прибыли, продажи акций выше их номинальной стоимости и т.д. Он не равен Текущей рыночной стоимости собственного капитала.
Рыночная стоимость собственного капитала — текущая рыночная стоимость всех акций — это та цена, по которой акции поменяли бы своего собственника при наличии согласия покупателя и продавца, если бы они продавались на открытом рынке. Эта величина отражает взгляд рынка на потенциал будущих доходов. Задачей оценки предприятия в странах с развитой рыночной экономикой является определение данной величины.
При этом акции предприятия будут обладать различной ста­ростью для разных инвесторов и для различных видов сделок. 1акет акций, позволяющий влиять на принятие решений в компании, будет стоить дороже. Если вознаграждение за контроль уйдет составлять 30—40% за приобретение полного пакета акций 28%-й пакет, позволяющий инвестору блокировать наиболее важные решения, будет стоить на 10—20% дороже.
Инвесторы, которые не могут осуществлять контроль за руковод­ством компанией, полагаются на ликвидные фондовые рынки в слу­чае, если они захотят получить прибыль от инвестиций, которые больше не представляют интереса. Однако из-за недостатка развития инфраструктуры фондовых рынков более востребованными для российских условий становятся иные методы оценки предприятия (биз­неса), чем метод сравнительных продаж акций на фондовых рынках. Любая оценка предприятия (бизнеса) должна принимать в рас­чет следующее:
1) экономические условия;
2) условия отрасли;
3) специфику предприятия (бизнеса):
4) природу и историю предприятия (бизнеса);
5) экономический обзор отрасли;
6) финансовое состояние предприятия (бизнеса);
7) прошлые и будущие доходы, потоки денежных средств и чи­стую стоимость активов
8) вероятную структуру распределения акций, прошлые продажи акций.
Рассмотрим информацию, которая может быть учтена в ходе организации мониторинга стоимости предприятия, с одной сторо­ны, и которую необходимо учитывать при определении стоимости предприятия методами финансового менеджмента с другой. При этом заметим, что большинство называемых элементов остается вне рамок рассмотрения традиционно используемого финансово­го анализа.
Условно в информации можно выделить три уровня: макроэко­номический, отраслевой и внутренний.
На уровне макроэкономической информации в первую очередь требуются знания о:
состоянии мировой экономики и рыночной конъюнктуры, как в сфере деятельности предприятия, так и в целом по стране;
текущей величине и прогнозных показателях валового внутрен­него и национального продуктов страны, в которой действует пред­приятие;
текущем и прогнозном состоянии сферы денежно-кредитного обращения, в частности, уровне инфляции и процентных ставках;
политической и правовой ситуации в стране, а также их пред­полагаемых изменениях.
Среди отраслевой информации требуется учитывать:
перспективы отрасли с учетом конкуренции;
настоящий и будущий спрос на продукцию;
темпы роста производства, которые могут найти спрос на рынке;
прогноз уровня цен на продукцию и сырье;
государственное регулирование деятельности предприятий от­расли (налоги, льготы, акцизы, пошлины);
информацию о предприятиях отрасли;
информацию с рынков долгов и векселей;
информацию о рынках слияний и поглощений предприятий;
информацию о котировках акций предприятий отрасли на фон­довом рынке.
Во внутренней информации, принимаемой к расчету, назовем лишь наиболее часто встречающуюся, при проведении анализа, так как в каждом случае мы имеем дело с факторами, обусловленными спецификой, как отрасли, так и самого предприятия:
данные бухгалтерской отчетности с расшифровкой по конкрет­ным статьям (именно они используются при проведении приме­няемого в настоящее время финансового анализа);
характеристики поставщиков сырья и покупателей готовой про­дукции и то, каким образом оформлены отношения с ними;
соотношение долей продукции, поставляемой на экспорт, и продукции, реализуемой на внутреннем рынке;
возможные изменения в номенклатуре продукции; % политика в отношении привлечения кредитов и прочих источ­ников финансирования, расчет затрат на их обслуживание;
капитальные вложения с целью замены основных средств пред­приятия по мере их износа и капитальные вложения с целью рас­ширения производственных мощностей;
наличие непроизводственных активов;
наличие законсервированных или выведенных из оборота мощ­ностей (мобилизационный запас);
собственный оборотный капитал с позиций его достаточности для обеспечения будущих потребностей предприятия.
Три главных метода оценки предприятия (бизнеса):
методы рыночного сравнения:
фондовые рынки;
торговые сделки;
метод активов (стоимость замены);
метод дисконтирования потоков денежных средств.
Сравнение предприятия с аналогичными строится на утвержде­нии, что предприятие стоит столько, сколько стоит предприятие с аналогичными характеристиками, функционирующее в анало­гичных условиях, оцененное примерно в одно время. Для реали­зации методов данной группы требуется наличие, во-первых, ин­формации о состоянии данного предприятия и состоянии анало­гичных предприятий отрасли и, во-вторых, информации о среде, в которой функционируют предприятия.
Сравнительный подход позволяет:
с одной стороны, учесть положение предприятия в отрасли среди аналогичных ему, для чего, в частности, использовать и тра­диционный финансовый анализ;
с другой стороны, отразить специфику отрасли, региона, пра­вовой среды и прочих внешних факторов, в которых функциони­руют предприятия.
Существуют два вида оценки, основанных на рыночном срав­нении:
1. Оценка на основании фондовых рынков отражает стоимость акций по сравнению с акциями, обращающимися на фондовом рынке;
берется цена обращаемой на рынке акции подобной компании, рассчитываются коэффициенты отношения цены акции к прибы­ли, потоку денежных средств или активам; на эти коэффициенты
затем умножается прибыль, поток денежных средств или активы оцениваемой компании с целью расчета условной рыночной сто­имости;
в коэффициенты вносятся поправки, учитывающие различия между компаниями, и скидки, учитывающие дефицит оборотного капитала, странновой риск (политический риск, риск экспроприа­ции и т.д.), неликвидность акций или исковой риск.
2. Оценка на основании торговых сделок производится путем сравнения с ценами аналогичных компаний, проданных другой компании или инвестору;
берется цена обращаемой на рынке акции подобной компании, которая была приобретена в результате торговой сделки, и рассчи­тываются коэффициенты отношения цены акции к прибыли, по­току денежных средств или активам; на эти коэффициенты затем умножается прибыль, поток денежных средств или активы оцени­ваемой компании с целью расчета условной рыночной стоимости;
скидки производятся по тем же причинам недостатка оборот­ного капитала, рисков, присущих данной стране и т.д.
В странах с развитой рыночной экономикой общим подходом к определению оценки предприятия (бизнеса) является оценка его акционерного и заемного капитала на основе рыночной цены акций и (или) облигаций, определяемой котировкой этих ценных бумаг на рынке.
Сравнительные рыночные методы оценки не очень эффектив­ны в России, так как:
трудно найти действительно похожие компании, очень неболь­шое число компаний конкурирует в тех же сегментах рынка, их финансовая структура и система бухгалтерского учета, скорее всего, различны;
большинство коэффициентов основывается на недавних или текущих отношениях прибыль/денежные средства и т.д.; исполь­зование этих множителей не несет в себе большой ценности для большинства предприятий в условиях существующего экономи­ческого спада; стоимость большинства предприятий России сегод­ня кроется в их будущем потенциальном подъеме;
для обеспечения сравнимости необходимо вносить поправки в коэффициенты из-за различия в системах национального бухгал­терского учета.
Метод активов основан на анализе затрат, необходимых для создания предприятия, и строится на утверждении, что предпри­ятие стоит столько, сколько стоят в существующих сегодня ценах принадлежащие ему активы за вычетом обязательств. Для реализации затратного подхода требуется оценка текущих стоимостей приносящих прибыль активов предприятия и его обязательств.
Доходный подход строится на утверждении, что предприятие стоит столько, сколько сегодня стоит приносимый им будущий денежный поток. Для реализации доходных методов требуется, во-первых, построение модели будущего денежного потока и, во-вто­рых, определение текущей стоимости этого будущего денежного потока с учетом дисконтирования.
Эта группа методов, наиболее подходящая для большинства российских предприятий, дает возможность учесть:
с одной стороны, при расчете ставки дисконтирования — зна­ние текущего состояния и прогноза состояния макроэкономики страны и положения дел в отрасли, а также условия финансиро­вания конкретного предприятия и его политику в получении и предоставлении кредитов;
с другой стороны, при расчете денежного потока — все многооб­разие факторов, влияющих на денежный поток, приносимый пред­приятием: прибыль, издержки (включая амортизацию), политику в отношении капитальных вложений и привлечения кредитов; поря­док оплаты произведенной продукции; налоговую среду и т.д.
Доходный подход заключается в оценке выгоды, которую полу­чит инвестор после оплаты всех расходов по содержанию и управ­лению бизнесом.
Положительный баланс движения денежных средств является источником для выплаты дивидендов независимо от того, вы­плачивает предприятие или нет каждый год в виде дивидендов 100% свободных от обязательств денежных поступлений; денеж­ные средства, остающиеся в распоряжении предприятия, внесут вклад в рост собственного капитала и получение дивидендов в будущем.
Будущие потоки денежных средств приводятся к эквиваленту их текущей стоимости с использованием нормы дисконта, которая равна требуемой инвестором норме прибыли. Норма прибыли ин­вестора основывается на его анализе риска инвестирования в биз­нес и риска неполучения ожидаемых в будущем денежных средств. Таким образом, метод дисконтирования денежных потоков — единственный метод, который прямо принимает во внимание все важные факторы - комплекс всех благ, которые ожидает получить в будущем владелец/инвестор, время получения этих благ, риск владельца/инвестора. Он состоит из двух этапов.
2. Информационное обеспечение и этапы оценки собственности магазина.
Информационное обеспечение — основа оценки собственнос­ти магазина. Иными словами, оценка собственности — это сбор, обработка и интерпретация информации, которая на этапе планирования работ включает определение:
1. цели проведения оценки магазина;
2. наилучшего и наиболее эффективного способа использования объекта собственности магазина;