преимущества и недостатки отрасли жилищного строительства в России.

ВВЕДЕНИЕ
РОЛЬ СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА В ЭКОНОМИКЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ ОТРАСЛИ СТРОИТЕЛЬСТВА
РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ И РЫНКА ЖИЛЬЯ
МЕХАНИЗМ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА И ПРОГНОЗЫ ЕГО РАЗВИТИЯ НА ПЕРИОД ДО 2010 ГОДА.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

преимущества и недостатки отрасли жилищного строительства в России.

В целом за период 2006 - 2010 годов в рамках программы государственных внутренних заимствований Российской Федерации на соответствующий год будут предоставлены государственные гарантии Российской Федерации по заимствованиям Агентства в размере 138 млрд. рублей.
Расходы федерального бюджета на увеличение уставного капитала Агентства составят  22,2 млрд. рублей, при этом расходы федерального бюджета в 2006 году на эти цели в размере 3,7 млрд. рублей учтены вне рамок Программы.
Государственная поддержка Агентства в 2006 - 2007 годах позволит, с одной стороны, существенно расширить возможности рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, особенно в регионах с медленно развивающимся ипотечным жилищным кредитованием, с другой - не допустить монополизации данного рынка.
Реализация указанныхмероприятий в сочетании с осуществлением мер по повышению доступности ипотечных жилищных кредитов для молодых семей и с проведением других мероприятий по развитию инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг существенно увеличит доступность для населения ипотечных жилищных кредитов. В 2006 - 2007 годах 446 тыс. семей смогут воспользоваться ипотечными жилищными кредитами для улучшения жилищных условий, а в 2006 - 2010 годах - более 1,4 млн. семей.
В 2007 году объем выданных ипотечных жилищных кредитов и займов должен составить 151 млрд. рублей, что в 7,6 раза больше по сравнению с 2004 годом, а в 2010 году - 415 млрд. рублей, то есть в 2,7 раза больше по сравнению с 2007 годом. При этом около 30 процентов кредитов будут предоставлены за счет развития системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.
 Обеспечение государственной поддержки системы рефинансирования ипотечных кредитов будет осуществляться в соответствии с Концепцией развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, одобренной на заседании Правительства Российской Федерации 30 июня 2005 г.
Меры, заложенные в программу, позволят увеличить объемы жилищного строительства к 2010 году до 80 млн кв м в год. В настоящее время 4,5 млн семей стоят в очереди на получение квартиры, длительность ожидания составляет 15 и более лет.
В 2006-2010 гг. предполагается выделение средств из федерального бюджета по обеспечению жилью молодых семей. Программа позволит предоставить жилье 180 тыс. молодых семей, в том числе 70 тыс. семей в ближайшие 2 года.
По оценке Яковлева, при нынешних темпах расселения граждан из ветхого и аварийного жилья, обеспечить переезд всех граждан из ветхого фонда в новую квартиру, возможно лишь через 300 лет, поэтому необходимо ускорить решение этого вопроса. Объем ветхого и аварийного жилья составляет около 90 млн кв м, в 2005 году на расселение граждан из ветхого и аварийного фонда будет выделено 3 млрд руб.
Минрегионразвития предлагает предоставлять гарантии по кредитам строительным компаниям на застройку жилья на 40% средств из федерального бюджета и на 40% — из бюджета регионов. Таким образом, на «риски банков» останется 20%.
Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую подсистемы (составляющие). Несмотря на ее интернациональный характер, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Поэтому в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом зависят от состояния, развитости и особенностей законодательства.
С принятием Закона «Об ипотеке» создались стимулирующие законодательные предпосылки по началу формирования отечественного ипотечного рынка, а также по переводу проводимых на нем операций в практическую плоскость, и при этом в таких масштабах, как того позволяет огромный потенциал, заложенный, прежде всего, в ипотечном жилищном кредитовании.
Рассматривая общую структуру ипотечного рынка в России необходимо принимать во внимание, что инфраструктура, которая должна его обслуживать, находится еще в более худшем состоянии, чем само ипотечное дело. Например, ипотечный консалтинг пребывает в зачаточном состоянии.
Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, поскольку на каждом из них, благодаря специфике ипотечного жилищного кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому в соответствии с ними ипотечный рынок принять делить на первичный и вторичный.
В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется возможность его отчуждения. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» в отношении отдельных видов недвижимого имущества установлен различный правовой режим, требующий тщательного учета. Помимо этого, определение ограничения права отдавать имущество в залог по договору об ипотеке содержится в ст. 6 Закона «Об ипотеке».
В сущности, первичный рынок ипотечных кредитов – сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.
Механизм функционирования ипотечного рынка и прогнозы его развития на период до 2010 года.
Первичный рынок ипотечных жилищных кредитов
Первичный рынок ипотечного жилищного кредитования представляет собой организацию процесса андеррайтинга заемщика (оценки возможности погашения кредита), непосредственно выдачи ипотечного кредита и дальнейшего его обслуживания.
В настоящее время общее количество банков, вовлеченных в ипотечное жилищное кредитование, является недостаточным. Деятельность АИЖК как оператора УСР ИЖК должна способствовать росту объемов ипотечного жилищного кредитования, расширению инфраструктуры первичного рынка и активизации банков как первичных кредиторов.
По состоянию на декабрь 2004 г. количество кредитов, рефинансированных АИЖК, составляет накопленным итогом более 11 000 на общую сумму более 4 млрд. руб. При этом, по неполным имеющимся данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, доля кредитов, рефинансированных АИЖК, составляет в среднем по стране (без учета объемов ипотечного кредитования в г. Москве) 26%. Общий объем выданных в течение 2004 г. ипотечных кредитов по стране (без учета объемов ипотечного кредитования в г. Москве), таким образом, оценивается около 20 млрд руб.
При выполнении поставленной Правительством Российской Федерации (заседание от 13.05.2004 г. по вопросу формирования рынка доступного жилья) задачи по достижению к 2010 г. объема кредитования в размере 344 млрд. руб. в год (в ценах 2003 г.) общий объем выданных кредитов накопленным итогом будет составлять около 1,2 трлн. руб. (более 5% ВВП). Это означает, что к указанному сроку более 3 млн. российских семей улучшат свои жилищные условия за счет ипотечных кредитов, а объем ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов составит более 1 млн. кредитов в год.
Накопленный объем непогашенной задолженности по всем ранее выданным в России ипотечным жилищным кредитам на конец 2004 г. оценивается около 30 млрд. руб., что означает, что доля такой задолженности к ВВП равна 0,2%. Для стран Восточной Европы этот показатель, характеризующий степень развитости ипотечного рынка в целом и развития рынка долгосрочного капитала в частности, уже сегодня составляет от 6 до 12%, а для развитых стран – от 50 до 200%.
Для достижения поставленной задачи и при условии доверия банков к УСР ИЖК и к государству как их партнеру в развитии ипотечного рынка необходимо обеспечить ежегодное трехкратное увеличение объемов ипотечных кредитов, выдаваемых на рыночных условиях. В этом случае в 2010 г. ежедневно будет выдаваться порядка 4000 кредитов. При условии равномерного развития ипотечного кредитования во всех субъектах Российской Федерации это в среднем составит 40 ипотечных кредитов ежедневно в каждом из субъектов РФ. Это реалистичные объемы, так как уже в 2004 г. только муниципальное образование г. Уфа с использованием современных технологий розничного бизнеса вышло на уровень 35 ипотечных кредитов в день.
Важнейшей особенностью развития ипотечного рынка является фактор досрочного погашения заемщиком обязательств по ипотечному кредиту. Действующее российское законодательство предоставляет заемщику право погашать задолженность по кредитам до наступления сроков, предусмотренных договором. Данный подход симметричен возможности досрочного изъятия банковских депозитов. То есть в целом активы и пассивы российской банковской системы не имеют жестко фиксированных сроков. Фактор досрочного погашения сокращает сроки жизни ипотечного кредита и зависит от ряда макроэкономических показателей. По имеющейся сегодня статистике, фактические платежи по ипотечным кредитам превышают платежи, предусмотренные договором, в среднем на 28%. По мере развития ипотечного рынка следует исходить из сокращения доли досрочного погашения ипотечных кредитов, предполагая достижение к 2010 г. соотношения фактических и договорных сроков осуществления платежей 1:3, что характерно для стран с развитыми ипотечными рынками.
Первым важным шагом в развитии системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов является унификация и стандартизация всех требований и процедур на этапах андеррайтинга, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.
Стандартизация является базой для всех форм финансирования ипотечного кредитования, в том числе и для рефинансирования.
АИЖК разработало и внедрило в практику «Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и обслуживания ипотечных кредитов и займов» (далее – стандарты АИЖК), которые обеспечивают предпосылки для дальнейшего роста объемов кредитования. В соответствии с этими стандартами в настоящее время выдаются кредиты в подавляющем большинстве регионов Российской Федерации в рамках программы, реализуемой АИЖК. Стандартизация играет важную роль в снижении кредитного риска, создании условий для вторичного рынка ипотечных кредитов и играет первостепенную роль для становления и обеспечения финансовой устойчивости УСР ИЖК.
Необходимо учитывать, что процесс вовлечения банков в сферу выдачи ипотечных кредитов во многих регионах страны связан с необходимостью использования на первоначальном этапе ипотечных займов, выдаваемых некредитными организациями. Опыт АИЖК в целом ряде регионов страны на протяжении 2003―2004 гг. показывает, что использование данной формы предоставления населению ипотечных ссуд способствует отработке механизма стандартизации ипотечных продуктов, формированию рынка ипотечного кредитования и ускоренному вовлечению небольших региональных банков в сферу выдачи ипотечных кредитов.
Другим существенным моментом явилось создание инфраструктуры рынка ипотечного кредитования, которая была сформирована при активной поддержке со стороны администраций субъектов Российской Федерации. К декабрю 2004 года в программе АИЖК участвовало 70 регионов России. Немаловажным фактором явилось обучение специалистов, а также обеспечение взаимодействия всех участников первичного ипотечного рынка: банков - первичных кредиторов, риэлтеров, страховых компаний, региональных операторов и сервисных агентов. Общее количество участников программы АИЖК приблизилось к концу 2004 г. к 200.
Будущее ипотечного рынка связано с увеличением доли стандартных кредитов в общем объеме ипотечного жилищного кредитования, что предполагает ускорение оборачиваемости капитала, динамичное развитие вторичного рынка ипотечных кредитов и, соответственно, рост объемов ипотечного кредитования в целом. Если в настоящий момент доля стандартных кредитов в общем объеме ипотечного жилищного кредитования, по упоминавшимся выше данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в среднем по стране составляет 26%, то во многих регионах России доля ипотечных кредитов, выданных по стандартам АИЖК, уже к настоящему моменту составляет более 50%. Достижение поставленной задачи по увеличению объемов ипотечного жилищного кредитования к 2010 году возможно при условии существенного увеличения этого показателя. В целях дальнейшего развития первичного рынка ипотечных кредитов в России необходимо:
осуществлять меры по расширению круга первичных кредиторов, использующих стандарты АИЖК;
способствовать развитию депозитарного учета закладных, андеррайтинга и сервисного обслуживания выданных ипотечных кредитов как самостоятельных специализированных видов деятельности и формированию действующих на основе рыночного ценообразования институтов, специализирующихся на этих видах деятельности;
осуществлять меры по сохранению части кредитного риска по рефинансированным ипотечным кредитам на первичных кредиторах;
наращивать объемы деятельности по обучению персонала первичных кредиторов и популяризации стандартов АИЖК;
способствовать созданию условий, обеспечивающих доступность инфраструктуры региональной сети АИЖК любому первичному кредитору;
разработать нормативную базу, регламентирующую раскрытие органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним информации о зарегистрированных правах залога жилой недвижимости, включая информацию о количестве ипотечных сделок в целом и их количестве, оформленном на основе стандартов АИЖК, а также информации о ненадлежащем исполнении обязательств и случаях обращения взыскания на предмет ипотеки по ипотечным сделкам в целом и по сделкам, заключенным по стандартам АИЖК.
Вторичный рынок ипотечных жилищных кредитов
Вторичный рынок ипотечных кредитов предполагает рефинансирование (выкуп) таких кредитов у банков или иных первичных кредиторов и их последующее вторичное обращение в виде ценных бумаг, обеспеченных правами по ипотечным кредитам.
Доступные большинству банков краткосрочные и относительно дорогие рублевые заимствования не позволяют им предложить населению конкурентоспособные и доступные условия кредитования. Особенно это касается деятельности региональных банков, которые реализуют ипотечные жилищные программы, только если имеется возможность быстро продать (рефинансировать) выданный ипотечный кредит на вторичном рынке.
Принятие в ноябре 2003 г. Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» создает базовые предпосылки для появления инструмента, призванного привлечь долгосрочный капитал в банковскую сферу для выдачи ипотечных кредитов. Однако это вопрос среднесрочной перспективы.
Основным оператором вторичного рынка сегодня является созданное Правительством Российской Федерации АИЖК, призванное способствовать становлению в России вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов, являясь при этом важным институциональным элементом УСР ИЖК.
В настоящее время источником финансирования выкупа АИЖК ипотечных кредитов являются средства от размещения облигационных займов, обеспеченных государственными гарантиями. Именно государственные гарантии позволяют в текущих рыночных условиях привлекать средства на длительный срок (5―6 лет) и направлять их в регионы для обеспечения возможности выдачи долгосрочных ипотечных кредитов.
Вторичное обращение ипотечных жилищных кредитов в России находится на начальном этапе. В первую очередь, это обусловлено индивидуальностью каждого выданного кредита. Только однородные кредиты, выданные по унифицированным стандартам и объединенные в пулы в соответствии с определенными критериями срока, объема и других параметров, а также диверсифицированные в целях снижения риска по региональному и иным признакам, могут иметь инвестиционный спрос.
Также одним из немаловажных факторов, связанным в том числе с себестоимостью организации сделок на вторичном рынке ипотечных кредитов, является объем пулов кредитов, предлагаемых инвесторам для покупки. Отдельные, особенно небольшие региональные банки, реализующие программы ипотечного жилищного кредитования, просто не имеют достаточного оборотного капитала для формирования пулов ипотечных кредитов, по размеру достаточных для продажи на вторичном рынке в форме ипотечных ценных бумаг.
Для большинства региональных российских банков, реализующих программы ипотечного жилищного кредитования, АИЖК является структурой, обеспечивающей ликвидность выданных стандартных ипотечных кредитов путем поддержания постоянной оферты на их выкуп, тем самым, создавая условия для доступа любого первичного кредитора к УСР ИЖК.
АИЖК в своей деятельности на вторичном рынке по выкупу ипотечных кредитов должно использовать механизм рыночного ценообразования, основными составляющими которого являются стоимость привлекаемого финансирования плюс маржа, покрывающая затраты в системе, которая с ростом объемов стандартных кредитов и развитием инфраструктуры рынка будет планомерно снижаться.
Для обеспечения функционирования вторичного рынка в регионах и поддержания возможности рефинансирования ипотечных кредитов путем предоставления ликвидности банкам – первичным кредиторам АИЖК должно иметь возможность выйти на финансовый рынок и привлечь необходимое финансирование с учетом рыночной конъюнктуры. Такая возможность должна быть обеспечена развитием рынка ипотечных ценных бумаг, предоставлением государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям АИЖК, а также максимальным сокращением сроков выхода АИЖК на рынок заимствований.
В своей деятельности АИЖК призвано способствовать созданию условий для быстрого появления на вторичном рынке ипотечных кредитов других частныхоператоров, самостоятельно формирующих ипотечное покрытие и выпускающих ипотечные ценные бумаги, действующих на основе рыночного ценообразования, не являющихся при этом банками с государственным участием и не опирающихся в своей деятельности на какие-либо иные формы государственной поддержки.
С ростом спроса на выдаваемые ипотечные жилищные кредиты АИЖК целесообразно будет перейти к заключению с банками – первичными кредиторами контрактов на выкуп кредитов. Это позволит банкам на значительно большее время оставлять ипотечные кредиты, накапливая их на собственном балансе и получая дополнительную прибыль, при этом имея твердые гарантии от АИЖК на выкуп кредитов, что в целом приведет к увеличению объемов кредитования в регионах.
В целях дальнейшего развития вторичного рынка ипотечных кредитов необходимо:
на период до становления иных конкурентоспособных операторов вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов наращивать объемы рефинансирования в форме выкупа АИЖК ипотечных кредитов через использование собственных средств и заемных средств;
внести изменения в Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 г. № 628, в части обеспечения возможности направлять средства, полученные от размещения облигаций АИЖК, гарантированных Российской Федерацией, на приобретение ипотечных займов, выкуп собственных облигаций, выкуп ипотечных ценных бумаг российских эмитентов, а также на погашение предоставленных АИЖК кредитов и займов;
максимально способствовать увеличению числа операторов УСР ИЖК, действующих на основе рыночного ценообразования, не пользующихся государственной поддержкой, которые осуществляют выкуп прав требований по стандартным ипотечным жилищным кредитам (рефинансирование ипотечных кредитов) и формирование на их основе ипотечного покрытия для ипотечных ценных бумаг;
обеспечить доступность вхождения в УСР ИЖК любому оператору путем создания недискриминационных условий для такого вхождения, оказания ему методического содействия со стороны АИЖК, включая раскрытие АИЖК имеющейся статистической информации по рефинансированным АИЖК ипотечным кредитам, выданным и обслуживаемым по стандартам АИЖК;
способствовать формированию «синдикатов» из числа сторонних инвесторов, первичных кредиторов, инвестиционных институтов и иных лиц, образуемых для целей объединения капитала для наращивания объемов выкупа ипотечных кредитов и формирования в короткие сроки ипотечного покрытия, служащего обеспечением для выпуска ипотечных ценных бумаг;