ипотечное кредитование: сущность,проблемы и перспективы развития

ОГЛАВЛЕНИЕ


Введение
1. Теоретические основы ипотечного кредитования
1.1 Понятие, сущность и функции ипотечного кредитования
1.2 Нормативно-законодательное обеспечение ипотечного кредитования
2. Практика ипотечного жилищного кредитования на примере ОАО «МДМ Банк»
2.1. Характеристика деятельности ОАО «МДМ банк»
2.2. Анализ ипотечного кредитного портфеля ОАО «МДМ банк»
2.3 Перспективы развития ипотечного кредитования на 2013 г.
Заключение
Список использованных источников

ипотечное кредитование: сущность,проблемы и перспективы развития

№ 218-ФЗ «О кредитных историях» (ред. 03.12.2011 № 389-ФЗ), определяет понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России;- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (ред. от 23 июля 2010 г. № 160-ФЗ), определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средствграждан - своих членов на приобретение или строительство жилых помещений в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов, а также устанавливаются гарантии защиты прав и законных интересов граждан - членов жилищных накопительных кооперативов;- Федеральный закон от 18 июля 2011 г. № 190-ФЗ «О кредитной кооперации» (изм. от 21.11.2011 № 327-ФЗ), определяет новые основы создания и деятельности кредитных потребительских кооперативов;Законодательство по оценочной деятельности- Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 21 ноября 2011 г. 327-ФЗ), определяет правовые основы оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. Установлено, что Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов;Жилищное законодательство- Федеральный Закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 30.11.2011 № 362-ФЗ), регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у его участников права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства;- Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ред. от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ), вводится в действие новый ЖК РФ по жилищным отношениям;- Федеральный закон от 25 октября 2002 г. № 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» (ред. от 17 июля 2011 г. № 212-ФЗ), устанавливает условия предоставления и порядок определения размера жилищных субсидий, выделяемых за счет средств федерального бюджета гражданам РФ, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, а также гражданам, выехавшим из указанных районов и местностей не ранее 1 января 1992 года;- Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. 07.12.2011 № 417-ФЗ), регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, доверительное управление, аренда, сделки с землей и другим недвижимым имуществом;Налоговое законодательство- Налоговый Кодекс Российской Федерации. Глава 23. Налог на доходы физических лиц.Основным документом для дальнейшего совершенствования нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, стала одобренная постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 «Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (ред. от 18.07.2011 № 218-ФЗ), заложившая основные принципы и подходы в вопросах решения жилищной проблемы с помощью ипотечного кредитования.Выводы. В современных экономических условиях ипотечное кредитование представляет собой основной способ решения жилищного вопроса граждан. Ипотечный рынок подразделяется на первичный и вторичный. Товаром (услугой) на рынке является кредит. Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Систему ипотечного жилищного кредитования можно определить как комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно – экономической основе. Ипотечный рынок имеет сложную структуру и большое количество участников. Нормативно - правовые акты, регулирующие развитие ипотеки в России, включают жилищное законодательство, законодательство по оценочной деятельности и налоговое законодательство.2. ПРАКТИКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ ОАО «МДМ БАНК»2.1. Характеристика деятельности ОАО «МДМ банк»МДМ Банк — один из первых частных банков России. Основанный в 1990 году он завоевал лояльность миллионов розничных и корпоративных клиентов, вошел в число крупнейших банков России по ряду ключевых показателей, таких как размер собственного капитала, объем активов и депозитов физических лиц. В составе акционеров МДМ Банка — ведущие международные финансовые организации: Международная финансовая корпорация (IFC), Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР), немецкий банк развития DEG. Также в состав акционеров банка входят крупнейшие в России и СНГ инвестиционные компании — фонд прямых инвестиций Russia Partners (Siguler Guff & Company) и Troika Capital Partners (рис. 14).Сегодня МДМ-Банк – это один из крупнейших частных финансовых институтов с развитой филиальной сетью, насчитывающей 191 точку продаж в 77 городах на 30 сентября 2008 г. (на текущий момент -203 точки продаж в 82 городах). МДМ Банк обслуживает около 3 млн розничных клиентов, свыше 37,5 тыс. представителей малого и среднего бизнеса, а также 27,5 тыс. корпоративных клиентов. Более 350 подразделений банка работают в 163 городах России.ОАО «МДМ Банк» основан в результате объединения МДМ-Банка и УРСА Банка, завершившегося в августе 2009 г. В целом МДМ Банк работает на российском рынке более 20 лет и является одним из наиболее динамично развивающихся банков России. Он входит в число ведущих банков страны по размеру собственного капитала и объему активов. В составе акционеров МДМ Банка — крупнейшие международные финансовые организации: Международная финансовая корпорация (IFC), Европейский банк реконструкции и развития(ЕБРР), Russia Partners (Siguler Guff & Company). МДМ Банк — современный универсальный кредитно-финансовый институт, предлагающий широкий спектр услуг корпоративным и частным клиентам.В организационной структуре банка выделяются 2 основных элемента: структура управления банком и структура его функциональных подразделений. Под структурой управления банка понимается та структура управления деятельностью банка, которая зафиксирована в его уставе (рис. 1).Рисунок 1 – Организационная структура ОАО «МДМ Банк»Собрание акционеров является высшим органом управления банка, оно собирается раз в год, но может быть и экстренное собрание.На рисунке 2 представлена структура акционеров банка.Рисунок 2 – Состав акционеров ОАО «МДМ-банк»В 2009 г. журнал The Banker (входящий в группу Financial Times) объявил МДМ Банк победителем в номинации «Банк года в России». Аналогичная награда журнала The Banker присуждалась банку также в 2002 г.В марте 2010 г. журнал Global Finance назвал МДМ Банк победителем среди российских банков в номинации «Лучший банк на развивающихся рынках Центральной и Восточной Европы».Далее рассмотрим основные показатели финансовой деятельности Основными факторами, повлиявшими на результаты деятельности МДМ Банка в 2009 г., стали: - объединение УРСА Банка и МДМ-Банка под общим брендом МДМ Банк, обеспечившее универсальность и сбалансированную структуру бизнеса нового Банка; - высокий уровень ликвидности и достаточности капитала объединенного Банка; - присвоение объединенному Банку высоких кредитных рейтингов (Moody's – «Ba2»; Fitch Ratings – «BB-»; S&P – «B+»);- повышение уровня чистой процентной маржи, что повлекло за собой рост процентных доходов;- увеличение доходов от операций на финансовых рынках: досрочный выкуп собственных долговых обязательств, эффективные операции с ценными бумагами и иностранной валютой;- принятие комплекса мер, нацеленных на снижение операционных расходов, в том числе связанных с проектом по объединению;- высокий уровень покрытия резервами сомнительной задолженности;- расширение и углубление мирового экономического кризиса, ухудшение качества активов как его следствие для реального сектора экономики;- сжатие рынка кредитования, удорожание финансовых ресурсов;- усиление конкурентного давления со стороны крупных государственных банков, активно поддерживаемых государством во время кризиса. Банк не воспользовался возможностью получить поддержку в капитал от акционеров и/или государства из-за своевременной готовности к кризису;- стратегическое решение Банка в период кризиса в качестве приоритета выбрать не прибыльность, а стабильность и устойчивость, жизненно необходимые для защиты интересов наших клиентов и вкладчиков.В условиях существенных ухудшений экономики и финансовых рынков в России и за рубежом руководство и Совет директоров Банка приняли решение об установлении краткосрочных приоритетных целей на 2009 год, что позволило гарантировать стабильность и устойчивость МДМ Банка в период кризиса.Общий объем кредитного портфеля МДМ Банка к концу 2012 года увеличился на 35,7% и составил 280 830 млн руб. Объем кредитов корпоративным клиентам увеличился на 13,7% и достиг значения 189 414 млн руб. (табл. 1). Таблица 1 – Кредитный портфель ОАО «МДМ банк»Значение показателя млн руб.20122011Изменение 2012/20112010Изменение 2011/2010Кредиты корпоративным клиентам18941416654913,70%14965611,30%Кредиты крупному бизнесу15391713780011,70%12158513,30%Кредиты малому и среднему бизнесу1282715529-17,40%821489,10%Кредиты инвестиционного бизнеса134331036029,70%16130-35,80%Финансовый лизинг92372860233,00%3727-23,30%Кредиты физическим лицам9141640460125,90%36849980,00%Потребительские кредиты432744459870,50%277560,70%Ипотека2987414017113,10%822070,50%Автокредитование1826821984-16,90%25854-15,00%Кредиты клиентам до вычета резерва под обесценение28083020700935,70%18650511,00%Резерв под обесценение кредитов-44121-12203261,60%-619497,00%Резерв под обесценение корпоративных кредитов-29158-9344212,10%-3734150,20%Резерв под обесценение розничных кредитов-14963-2859423,40%-246016,20%Итого кредитов клиентам23670919480621,50%1803118,00%Значительно вырос портфель кредитов физическим лицам: его совокупный объем составил 91 416 млн руб., что на 125,9% выше аналогичного показателя 2011 года. Основной причиной изменения величины и структуры кредитного портфеля стало объединение МДМ Банка и УРСА Банка. Банк осуществлял новые выдачи и корпоративным, и розничным клиентам в течение всего 2012 года.2.2. Анализ ипотечного кредитного портфеля ОАО «МДМ банк»Рассмотрим основные виды кредита, предоставляемые ОАО «МДМ Банк».В 2010 г. МДМ Банк после кризиса снова приступил к предоставлению кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке. Ипотечные кредиты выдаются во всех филиалах банка. Кредит от 300 тысяч до 4 млн руб. (до 8 млн руб. в Москве, Московской области и в Санкт-Петербурге.) выдается по стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования на срок до 20 лет. Процентная ставка составляет от 12,9% до 13,8% в зависимости от суммы первоначального взноса (минимальный взнос — от 20% при выполнении дополнительных условий).Кредит под залог недвижимости.Для клиентов, уже имеющих недвижимость в собственности и желающих приобрести дополнительную либо потратить деньги на потребительские цели, банк также предлагает потребительский кредит на цели, не связанные с бизнесом, под залог имеющейся у заявителя квартиры. Кредиты от 300 тыс. рублей выдаются на срок от трех до семи лет, в размере до 50% от стоимости недвижимости, предлагаемой в залог. Процентная ставка по кредиту — 16,5% годовых. Данная услуга реализуется во всех филиалах банка.VIP-ипотека.С начала лета 2010 года МДМ Банк выдает ипотечные кредиты на приобретение коттеджей, застройщиком которых является корпоративный клиент банка. Местоположение поселка, развитая инфраструктура, комфортабельные дома - все это свидетельствует о том, что программа ориентирована на VIP - клиентов. Стоимость домов колеблется от 900 тысяч до 1,5 млн долларов. После успешной реализации проекта ипотеку на приобретение коттеджей планируется запустить и в других регионах России. Возможно, что действие программы расширится и затронет не только элитную недвижимость, но и жилье эконом-класса.Рассмотрим динамику кредитного портфеля в ОАО «МДМ Банк» в 2010 – 2012 гг. (рис. 3).Рисунок 3 – Динамика кредитного портфеля ОАО «МДМ Банк» в 2010 – 2012 гг., млн руб.Можно сделать вывод о том, что в целом объем кредитования увеличился в 2012 году по сравнению с 2011 более чем на 21% , тогда как изменение 2011-2010 год составило 8%.В целом структура кредитного портфеля не претерпела значительных изменений в 2012 году при росте общих объемов кредитования. Последствия финансового кризиса 2011 года постепенно преодолеваются, объем кредитования растет.Можно сделать вывод о том, что ипотека занимает в структуре кредитного портфеля относительно небольшую долю. По сравнению с 2010 годом в 2012 году произошел существенный рост ипотечного кредитования. Наблюдается существенный рост объемов ипотечного кредитования в ОАО «МДМ Банк» в 2012 году (отклонение 2011 – 2010 гг. составляет 5797 млн руб.). Абсолютное изменение 2012 года к 2010 составляет 21654 млн руб., отклонение 2012 к 2011 году составило – 15857 млн руб. В 2012 году МДМ Банк подготовил базу для проведения полномерного ипотечного кредитования и дальнейшего рефинансирования кредитов. Основными направлениями деятельности проекта «Ипотечное кредитование» в 2012 году являлись унификация процессов и продуктов, создание схем и продуктов по кредитованию по стандартам «Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию» (АИЖК).Рисунок 4 – Динамика ипотечного кредитного портфеля ОАО «МДМ Банк» в 2010 – 2012 годах, млн руб.Темпы роста объемов ипотечного кредитования в исследуемой кредитной организации представлены на рис. 4.Рисунок 5 – Темпы роста ипотечного кредитования ОАО «МДМ Банк» в 2011 – 2012 годах (%)Увеличение темпов роста ипотечного кредитования в ОАО «МДМ Банк» обусловлено как улучшением ситуации на макроуровне, так и политикой самого банка в 2012 году. Далее рассмотрим место ипотеки в структуре кредитного портфеля ОАО «МДМ Банк».Основным направлением во второй половине 2010 года была подготовка площадки к выдаче ипотечных кредитов в 2011 году. В связи с этим были реализованы пилотные проекты по программе «Стимул» – поддержка кредитования первичной недвижимости, проект по кредитованию сотрудников НП «Академжилстрой» по стандартам АИЖК с последующим рефинансированием задолженности.Структура кредитного портфеля в 2010 году приведена на рис. 6. Можно сделать вывод о том, что ипотека занимает в структуре кредитования банка 4,56 %, что является незначительным показателем, по сравнению, в частности даже с автокредитованием.Рисунок 6 – Структура кредитного портфеля ОАО «МДМ Банк» в 2010 годуСтруктура кредитного портфеля в 2011 году представлена на рис. 7.Доля ипотеки, как наглядно демонстрирует рис. 7, увеличилась в 2011 году до 7,2%, то есть практически в два раза. Данная ситуация обусловлена общим ростом кредитного портфеля и ростом ипотечного объемов кредитования. В 2012 году доля ипотечного кредитования ОАО «МДМ Банк» составила 12,62 %, что существенно повышает ее значимость в кредитном портфеле исследуемого банка.Рисунок 7 – Структура кредитного портфеля ОАО «МДМ Банк» в 2011 году (%)Более наглядно данные о доле ипотечного кредита в структуре кредитного портфеля ОАО «МДМ Банк» приведены на рис. 8.Рисунок 8 – Динамика доли ипотеки в структуре кредитного портфеля ОАО «МДМ Банк» в 2010 – 2012 г (%)Можно сделать вывод о существенном росте доли ипотеки в структуре портфеля, с каждым годом она увеличивается практически вдвое, что говорит об активной политике банка в данной области, росте значимости ипотечного кредитования для деятельности ОАО «МДМ Банк».Далее проведем анализ просроченных ипотечных кредитов в ОАО «МДМ Банк» в 2011 году (табл. 2).Таблица 2 – Данные об объемах ссудной задолженности по ипотечным кредитам в 2011 – 2012 гг. Ипотечные кредитыКредиты до вычета резерва под обесценениеРезерв под обесценениеКредиты за вычетом резерва под обесценениеРезерв под обесценение по отношению к сумме кредитов до вычета резерва под обесценение (%)2011 годНепросроченные13 065(42)13 0230,3Просроченные на срок менее 30 дней389(48)34112.3Просроченные на срок 30-90 дней216(83)13338,4Просроченные на срок 91-180 дней77(62)1580.5Просроченные на срок 181 -360 дней125(118)794.4Просроченные на срок более 360 дней145(145)-100.0Итого ипотечных кредитов14017(498)13 5193,62012 годНепросроченные24 048(951)23 9530.4Просроченные на срок менее 30 дней952(62)8906.5Просроченные на срок 30-90 дней799(215)58426.