Налогообложение недвижимости: зарубежный опыт и возможности его применения в России.

Оглавление
Введение
1.Международный опыт налогообложения недвижимости
1.1Виды налогов на недвижимость
1.2.Системы налогообложения недвижимости на примере некоторых стран………………………………………………………………………………..7
1.3.Мировая практика организации самооценки облагаемого имущества
2.Налогообложение недвижимости в России
2.1. Виды налогов на недвижимость
2.2 Анализ возможности применения в России мирового опыта налогообложения недвижимости
Заключение
Список использованной литературы:
Приложение

Налогообложение недвижимости: зарубежный опыт и возможности его применения в России.

Если человек уезжает из Великобритании более чем на шесть месяцев в году, то считается, что его место жительства находится за пределами Великобритании, что позволяет ему использовать NRLS. Ставка налога для 2009-2010 гг. составляла 20% (Basic Rate налога Income Tax).Обязательства по уплате исполняют лица, выплачивающие доход (это могут быть агенты, находящиеся на территории Великобритании и фактически осуществляющие деятельность по сдаче недвижимого имущества в аренду, либо сами арендаторы), или сам собственник недвижимого имущества.Если недвижимое имущество приобреталось для целей инвестиций, доходы, получаемые от его продажи, в общем случае облагаются налогом Capital Gains Tax.СШАОсновой финансирования местных органов власти США также являются прямые налоги, основные из которых - поимущественные, поземельные, местные налоги с наследования и дарения, налог с продаж и специфические налоги. Города США имеют свои налоговые источники, главным из которых является налог на имущество. Например, в Нью-Йорке этот налог обеспечивает в настоящее время 40% собственных доходов бюджета. Он взимается примерно с 900 тыс. зданий и сооружений, основную часть которых составляют жилые дома. Жилье облагается налогом по дифференцированным ставкам. Собственник квартиры платит меньше, чем собственник сдаваемого внаем жилого дома. В облагаемую собственность входят земля и здания. База налогообложения равна 1/3 рыночной стоимости. Переоценка недвижимого имущества производится раз в четыре года.В США покупатель недвижимости должен быть готов платить налоги на всех этапах — от покупки имущества до его продажи. Налоги, уплачиваемые при приобретении имущества (налог на передачу имущества, Real Estate Transfer Tax) и во время его владения (налог на имущество), регулируются и взимаются непосредственно на уровне штатов и местных органов самоуправления, налоговое законодательство которых различается. Например, налог на передачу имущества существует в 38 штатах и округе Колумбия, ставка от штата к штату варьируется от 0,01 до 4%. Плательщиками могут быть покупатели, продавцы, либо налоговое бремя делится между покупателем и продавцом.Собственники обязаны платить налог на имущество ежегодно, а в некоторых штатах — ежеквартально или ежемесячно. Ставки значительно варьируются от штата к штату и в разных частях штата и могут различаться на 5%. Налоговой базой является рыночная стоимость имущества, определяемая ежегодно специальным оценщиком.Доход от сдачи в аренду у резидентов включается в общую налоговую базу по налогу на прибыль. У нерезидентов порядок налогообложения будет зависеть от того, связан ли данный доход с ведением деятельности в США. Если связан, то все происходит как у резидентов, налог уплачивается в казну США, нерезидент имеет право вычитать расходы, связанные с недвижимым имуществом, сдаваемым в аренду. С доходов, не связанных с ведением деятельности в США, взимается 30% от общей суммы дохода.Доход от продажи имущества, расположенного на территории США, подлежит налогообложению в США. Стандартная ставка налога на доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества, срок владения которым более 12 месяцев, составляет 15%. В остальных случаях доход от продажи включается в общую базу по налогу на доходы (ставка от 10 до 35% в зависимости от размера налогооблагаемого дохода).При продаже недвижимого имущества нерезидентом резиденту вне зависимости от того, возникает ли доход от такой продажи, резидентом удерживается налог по ставке 10% от цены продажи. В случае, если рассчитываемый налог составит сумму меньше удержанной, переплата может быть возмещена нерезидентом при подаче соответствующей налоговой декларации. Если сумма рассчитываемого налога от дохода выше удержанного, нерезидент обязан произвести доплату в бюджет.ГонконгВ подавляющем большинстве случаев действующее законодательство Гонконга не предусматривает ограничений для инвестирования иностранными гражданами в недвижимое имущество, расположенное на территории специального административного района КНР.Покупатель платит госпошлину (Stamp Duty) с суммы сделки. Собственник или тот, кто использует эту недвижимость, ежеквартально платит налог на имущество по ставке 5% (для 2009-2010 финансового года). Налоговой базой является величина годового дохода при сдаче недвижимого имущества в аренду, рассчитанная государственной службой (Rating and Valuation Department).При заключении договора о сдаче недвижимости в аренду необходимо уплатить государственную пошлину (от 0,25% от годовой или среднегодовой суммы арендной платы). Арендодатели — физические лица обязаны уплачивать налог с доходов от недвижимого имущества (Property Tax). Налоговая база вычисляется по формуле: полученные (начисленные) доходы в виде арендных платежей минус сумма арендных платежей, которая не может быть взыскана с арендатора; минус сумма налога на имущество (Rates), в случае если налог на имущество платит собственник; минус стандартный налоговый вычет (20% от получившейся величины). Для 2009-2010 гг. ставка составляла 15%.Физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Гонконга, могут применить альтернативный порядок налогообложения (Personal Assessment), позволяющий вместо стандартного вычета принять к расходам дополнительные суммы, потраченные на приобретение недвижимого имущества, например проценты по ипотеке.Если недвижимость покупается на компанию, которая ведет деятельность на территории Гонконга, возможно заменить уплату налога с доходов от недвижимого имущества (Property Tax) уплатой налога на прибыль (Profit Tax), тогда из доходов от аренды можно будет вычесть амортизацию и расходы, связанные с содержанием недвижимого имущества, проценты по кредитам (последнее — с ограничениями). Ставка налога на прибыль составляет 16,5% (для 2009-2010 гг.). Этот же налог платят физлица или компании, которые регулярно занимаются операциями по купле/продаже недвижимого имущества.Однако при реализации квадратных метров, которые приобретались в инвестиционных целях, налогообложения на территории Гонконга не возникает — в этом случае важно иметь соответствующие документы, подтверждающие, что приобретение недвижимого имущества носит долгосрочный инвестиционный характер.Мировая практика организации самооценки облагаемого имуществаПрактика применения в различных странах оценки имущества налогоплательщиками весьма ограниченна. Тем не менее, в ходе функционирования данной системы был накоплен определенный опыт, позволяющий предварительно оценить результаты ее применения.Принципы оценки имущества для целей налогообложения, как правило, определены в соответствующем законодательстве. В зависимости от того, что понимается под «принципами», они могут быть различными для различных видов имущества. Так, в Великобритании принцип, согласно которому жилая недвижимость оценивается для целей расчета местного налога на недвижимость, основан на ее капитальной стоимости с учетом стоимостной шкалы на определенную дату. Для коммерческой нежилой недвижимости речь идет о стоимости арендной платы на указанную дату. Методики оценки недвижимости, как правило, стандартны во всем мире. Мировой опыт в этой области резюмирован в соответствующем разделе предварительного проекта новых Международных стандартов оценки, подготовленном Международным комитетом по стандартам оценки (IVSC). Массовая оценка или оценка для ежегодных целей налогообложения имущества определяется соответствующим законодательством и может отражать широкий спектр возможных подходов. Положения, не охватываемые Международными стандартами оценки, являются предметом специального технического документа, разработанного IVSC в качестве руководства по массовой оценке для целей налогообложения имущества. В некоторых странах, где оценка собственности осуществляется по рыночным ценам и существует принцип самооценки налогооблагаемого имущества, налоговые органы имеют право купить собственность по заявленной налогоплательщиком цене, однако это осуществляется крайне редко. В некоторых случаях налогоплательщикам требуется определить только размер собственности, а не ее стоимость, в частности, это правило действует в отношении ряда налогов на недвижимость. На практике же эффективность такого подхода невысока, поскольку возможно неверное декларирование не только стоимостных, но и натуральных характеристик. Адекватный контроль достоверности предоставляемой налогоплательщиками информации требует увеличения штата сотрудников налоговых органов, осуществляющих инспекции. Соответственно, для налоговых органов количество налогоплательщиков и размер налогооблагаемых активов, в общем, остаются неизвестными.В Таиланде информация относительно декларируемой налогоплательщиками стоимости своей собственности предоставляется в местные налоговые инспекции, где декларируемая стоимость и достоверность информации оценивается с учетом имеющихся у инспекторов данных. Также на Филиппинах каждые три года землевладельцы осуществляют декларацию своей собственности, на основании чего налоговая инспекция затем составляет списки налогоплательщиков. При этом существенных результатов применения принципа самооценки стоимости недвижимости не удалось достигнуть ни в одном случае.Некоторыми из тенденций, характерных для Европы и мира вообще, можно назвать: более широкое использование компьютерных программ в обработке данных, включая массовые методы оценки; повышение прозрачности процесса оценки и улучшение доступа к процедурам апелляции; усиление роли подходов к оценке, основанных на проведении регулярных переоценок с целью приближения к рыночной стоимости; проведение мероприятий (систематический мониторинг), направленных на повышение качества оценки и более профессиональный подход к оценке для целей налогообложения; повышение эффективности рассмотрения и использования ресурсов. Налогообложение недвижимости в России2.1. Виды налогов на недвижимостьВ настоящее время в Российской Федерации заложены основы правовой системы для налогообложения жилой недвижимости. В соответствии с Конституцией Российской Федерации правительство имеет право вводить налоги, а граждане - уплачивать законодательно вводимые налоги; аналогичным образом органам местного самоуправления предоставлено право вводить местные налоги в соответствии с общими принципами налогообложения, которые устанавливаются федеральным законом.В настоящее время существует три вида имущественных налогов, каждый из которых имеет свое регулирующее законодательство: налог на имущество юридических лиц, налог на имущество физических лиц и налог на землю.Налог на землю и налог на имущество физических лиц, в том числе жилищный, относятся к местным налогам, хотя часть всех платежей за землю поступает в федеральный бюджет. Эти два налога, вместе взятые, обеспечивают местное налогообложение недвижимого имущества, в том числе жилых объектов, находящихся в собственности граждан.Ни один из указанных налогов не взимается на основе рыночной стоимости; в настоящее время налоги на имущество и доходы от них незначительны из-за заниженной оценки имущества и низких налоговых ставок, а также продолжающейся инфляции. Получение существенных социально-экономических и финансовых выгод от внедрения системы налогообложения жилой недвижимости по ее стоимости для финансирования деятельности муниципальных служб местных органов самоуправления РФ связано с тщательным анализом компонентов, которые необходимо включить в административно-правовую основу реализации налогообложения домов и квартир по рыночной стоимости.Базой для исчисления налога является так называемая инвентаризационная стоимость. Она рассчитывается по эмпирической формуле, среди значений которой имеется и такое, как восстановительная стоимость. При исчислении инвентаризационной стоимости учитываются износ, изменение цен на строительную продукцию, работы и услуги.Таким образом, стоимость квартиры, дома или дачи зависит от года постройки (амортизации), объема помещения, стоимости строительных материалов и рабочей силы на дату оценки и года постройки. Инвентаризационная стоимость квартиры во вновь возведенном доме приравнивается к ее номинальной стоимости на дату принятия его в эксплуатацию.Теоретически инвентаризационная стоимость квартиры (строения) может с годами падать, оставаться неизменной или расти - все зависит от уровня цен, зарплаты и инфляции. Однако реальное положение в нашей стране таково, что стоимость жилых объектов, несмотря на их износ, год от года растет.Итак, налогообложения недвижимости как отдельного вида взимания налогов в России пока нет. В действующем федеральном законодательстве о налогах и сборах есть два понятия - земля и имущество. Земля относится к недвижимости. В состав же налогооблагаемого имущества входит как движимое, так и недвижимое имущество (здания, сооружения, дома, квартиры). Земля и имущество облагаются налогом на основании разных законов, имеют разные ставки, да и механизмы налогообложения земли и имущества различны. Законодательное оформление налогообложения жилой недвижимости должно сгладить эти различия, структурируя и гармонизируя налогообложение сходных по существу объектов.В России предусмотрено три налога, связанных так или иначе с недвижимостью, с недвижимостью организаций связаны лишь два из них (земельный налог и налог на имущество организаций). Существующие налоги имеют не только различные объекты налогообложения, но и формируемую на основе различных принципов налоговую базу, ставки и т.п.В случае земельного налога налогооблагаемой базой является площадь земельного участка, и ставка налога устанавливается в твердой сумме с единицы площади. Средние ставки налога закрепляются федеральным законодательством, но могут дифференцироваться по местоположению и зонам различной градостроительной ценности местными органами власти.Земельный налог является местным налогом. Все средства от него поступают в бюджет того города, района, сельской администрации, на территории которых находится земельный участок. Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:- 0,3 процента в отношении земельных участков:отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства; занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства;предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства; - 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.По налогу на имущество предприятий, наряду с недвижимостью, к объектам налогообложения относится и движимое имущество, причем как основные, так и оборотные средства. Имущество предприятий оценивается по остаточной стоимости. Максимальная налоговая ставка установлена федеральным законодательством на уровне 2,2%. Налог на имущество организаций относится к региональным налогам и является стабильным источником доходов бюджетов Российской Федерации.Объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц выступает именно недвижимость: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и т.п. Налоговая база формируется на основе инвентаризационной оценки объектов недвижимости. Верхний предел налоговых ставок закреплен в федеральном законодательстве, конкретные ставки устанавливаются органами местного самоуправления. Налог на имущество физических лиц, также как и земельный налог является местным налогом, он поступает в бюджеты муниципальных образований.Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в следующих пределах:Суммарная инвентаризационная стоимость объектов налогообложенияСтавка налогаДо 300 000 рублей (включительно)До 0,1 процента (включительно)Свыше 300 000 рублей до 500 000 рублей (включительно)Свыше 0,1 до 0,3 процента (включительно)Свыше 500 000 рублейСвыше 0,3 до 2,0 процента(включительно)Источник: www.nalog.ruОрганы местного самоуправления имеют право устанавливать налоговые льготы по налогу на имущество физических лиц и основания для их использования налогоплательщиками.Сложившаяся в России система поимущественного налогообложения подвергается заслуженной критике. Наиболее общая проблема состоит в том, что оценка налогооблагаемой базы оторвана от рыночной стоимости, что снижает эффективность и справедливость налогообложения, не создает стимулов у субнациональных властей к формированию условий для роста стоимости недвижимости. Кроме того, отмечаются недостатки отдельных налогов. Так, в объекты налогообложения по налогу на имущество предприятий входит как недвижимое, так и движимое имущество, что дестимулирует максимально эффективное использование объектов недвижимости и препятствует инвестициям. Ставки налога на землю и связанной с ним арендной платы нестабильны и непредсказуемы, могут существенно изменяться практически ежегодно, что затрудняет расчеты экономической эффективности инвестиционных проектов и негативно влияет на конкурентоспособность.Наиболее удачным признается регулирование налога на имущество физических лиц. Однако этот налог взимается по столь низким ставкам, со столь низко оцененной налоговой базы и имеет столь широкий перечень налоговых льгот, что сборы по нему сопоставимы с затратами на его администрирование.Однако с экономической точки зрения требуется комплексное рассмотрение всех трех налогов из-за их взаимовлияния на поведение экономических агентов. Надо учесть, что в России налогообложение недвижимости еще и разделено между уровнями власти: региональным (налог на имущество организаций) и муниципальным (налог на имущество физических лиц и земельный налог). Это создает дополнительные трудности при анализе и применении зарубежного опыта к России, в частности в отношении налогов на имущество (и/или недвижимость).2.2 Анализ возможности применения в России мирового опыта налогообложения недвижимости На основе мирового опыта налогообложения недвижимости можно сделать вывод, что в России наилучшим вариантом был бы налог на недвижимость, в том числе жилую, представляющую собой единый комплекс земельного участка и сооружений, построенных на нем, налоговой базой которого должна быть его рыночная стоимость. Целесообразно введение стимулирующих достижение целей государственного регулирования коэффициентов, корректирующих размер налогооблагаемой базы, т.е. определяющих, какой процент налогооблагаемая база составляет от рыночной стоимости недвижимости.Что касается российского аналога, то соответствующий налог на имущество физических лиц - единственный из действующих налогов, который установлен не нормами НК РФ, а законом "О налогах на имущество физических лиц", принятым еще в 1991 году. На данный момент его положения не просто устарели, а иногда противоречат Налоговому кодексу. Однако, существенный недостаток данного закона все-таки не только в этом.Дело в том, что данный налог не устанавливает порядок определения инвентарной стоимости имущества, исходя из которой исчисляется его сумма. Этот вопрос регулирует подзаконный акт - приказ Минстроя РФ от 4 апреля 1992 года номер 87 "Об утверждении порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности" - дающий возможность органам региональной исполнительной власти устанавливать корректирующие коэффициенты.