Договор купли-продажи недвижимости.

СОДЕРЖАНИЕ:

Введение
1. Общие положения о купли-продажи недвижимого имущества
1.1. Недвижимое имущество как объект гражданских прав
1.2. Основные положения договора купли-продажи недвижимого имущества
2. Договор купли продажи недвижимости с посредниками и основания расторжения договора купли-продажи недвижимости
2.1. Особенности государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества
2.2. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости
Заключение
Библиография

Договор купли-продажи недвижимости.

Приобретая недвижимость в собственность путем заключения сделок купли-продажи, субъекты гражданского права (и прежде всего граждане при заключении сделок купли-продажи жилых помещений) в большинстве случаев обращаются за помощью в риелторские фирмы или к отдельным риелторам, имеющим статус индивидуального предпринимателя, которые, будучи профессионалами, действительно могут оказать квалифицированную помощь: покупателю - в подборе искомой недвижимости, продавцу - в подборе покупателя и обеим сторонам сделки - в подготовке документов и совершении сделки.
Очевидно, что каждая риелторская фирма (риелтор) заинтересована в стабильности отношений, возникающих с клиентом, и добивается этого различными способами, в том числе путем использования тех или иных предусмотренных в ГК РФ способов обеспечения исполнения обязательств. Эти попытки, как правило, мало согласуются с законом, и в случаях, когда споры с клиентами впоследствии переносятся в суд, фирмы терпят убытки.
В текст типового договора, заключаемого фирмой с потенциальным покупателем (дома, квартиры, нежилого здания, помещения), нередко включается обязанность покупателя "оплатить продавцу выбранный с помощью фирмы объект и в качестве гарантии своих намерений произвести предоплату этого объекта фирме путем дачи задатка в размере десяти (пятнадцати, двадцати и т.п.) тысяч рублей". При этом в договоре подчеркивается, что "при окончательном расчете сумма предоплаты входит в стоимость покупаемого объекта".19
Если клиент (покупатель) впоследствии отказывается от всех предложенных фирмой на выбор вариантов (т.е. фактически расторгает договор с фирмой в одностороннем порядке без исполнения), фирма нередко отказывается возвратить ему эту уплаченную при заключении договора сумму со ссылкой на то, что неисправная сторона, давшая задаток, не имеет права требовать его возврата в соответствии с п. 2 ст. 381 ГК. В таких случаях клиент фирмы либо мирится с этим, либо (чаще) обращается с иском в суд, требуя от фирмы вернуть уплаченную им сумму в счет исполнения по несостоявшемуся договору купли-продажи недвижимого имущества.
Анализ судебной практики показывает, что позиция судов по этой категории споров неоднозначна.20 Иногда суды отказывают в иске, руководствуясь ст. 381 ГК, чаще - признают убедительными доводы истца о том, что фирма не смогла предложить ему устраивающий его вариант, и удовлетворяют иск, а в некоторых случаях - удовлетворяют иск частично, обосновывая это тем, что задаток - это вид неустойки и потому к нему применима ст. 333 ГК об уменьшении размера теряемого неисправным истцом задатка в связи с его явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.
Думается, что во всех трех приведенных вариантах судебных решений дается неверная квалификация истребуемой по иску суммы как задатка. Наименование этой суммы задатком в договоре клиента с фирмой на оказание риелторских услуг не означает, что эта сумма - действительно задаток, а лишь свидетельствует о юридических неточностях, допущенных в тексте договора.
Легальное понятие задатка в императивной форме содержится в ст. 380 ГК и раскрывается через указание на его денежное выражение и функции.21 Задаток - это (1) денежная сумма, передаваемая одной стороной соглашения другой (2) в счет причитающихся с нее платежей по иному, основному обязательству (3) в доказательство заключения договора и (4) в обеспечение его исполнения. Таким образом, соглашение о задатке всегда предполагает и обеспечивает какое-то иное, имущественное (денежное хотя бы для одной из сторон) обязательственное правоотношение и выдача задатка всегда является частичным исполнением этого, уже возникшего из договора (сделки) и существующего обязательства.22 В некоторых случаях, если в качестве существенного условия заключаемого договора предусмотрена уплата задатка одним из контрагентов уже в момент заключения основного договора, договор будет считаться заключенным только после уплаты задатка.23 Императивность нормы п. 1 ст. 380 ГК исключает ее распространительное толкование в действующей редакции.
Не представляются убедительными и встречающиеся в судебной практике ссылки риелторов на легитимность задатка, обеспечивающего исполнение их договоров с клиентами, путем обоснования возможности присутствия одних функций задатка в данных договорах, а других - в будущем договоре купли-продажи недвижимости. В литературе уже справедливо отмечалась недопустимость разрыва функциональных элементов задатка на разные договоры:24 стилистический анализ текста нормы ст. 380 ГК однозначно свидетельствует о том, что все три функции задатка могут обеспечивать одновременно лишь один договор; иными словами, один и тот же задаток может обеспечивать исполнение лишь одного договора.
Договор, заключаемый потенциальным покупателем (клиентом) с риелторской фирмой, - это договор об оказании посреднических услуг. Задаток же, согласно условиям этого договора, уплачивается клиентом в обеспечение заключения в будущем и частичной оплаты будущего договора купли-продажи недвижимости, который будет заключаться клиентом фирмы в качестве покупателя непосредственно с собственником недвижимости - продавцом. Очевидно, что невозможно задатком, выплачиваемым в счет частичной оплаты по одному договору (купли-продажи недвижимости), заключение которого между продавцом и покупателем предполагается в будущем, обеспечивать исполнение иного договора (об оказании услуг), заключаемого между риелтором и клиентом. Соответственно, соглашение о задатке с одним субъектным составом (риелтор - клиент) не может обеспечивать обязательство с другим субъектным составом (продавец - покупатель).
Столь же очевидно, наконец, и то, что до заключения договора купли-продажи не может быть и задатка, ибо одной из обязательных функций последнего согласно ст. 380 ГК является подтверждение (доказательство) заключения договора. До заключения договора (в данном случае купли-продажи) нет обязанности покупателя уплатить продавцу покупную цену, и по этой причине уплаченная клиентом фирме сумма тоже не может именоваться задатком, поскольку другой обязательной функцией задатка по ст. 380 ГК является частичное исполнение уже возникшей из договора обязанности по уплате денег. Денежная сумма выдается клиентом фирме до заключения договора купли-продажи, поэтому эта сумма не может иметь и третьей обязательной функции задатка - обеспечительной, ибо акцессорное обязательство, которое возникает при даче задатка, невозможно при отсутствии основного обязательства.25
Изложенное свидетельствует о том, что сумма в несколько тысяч рублей, уплачиваемая клиентом фирме при заключении с ней договора на оказание риелторских услуг, не может квалифицироваться как задаток в счет несостоявшегося договора купли-продажи недвижимого имущества. Следовательно, судам следует квалифицировать эту сумму как неосновательное обогащение фирмы за счет клиента и удовлетворять иск последнего о возврате этой суммы по правилам гл. 60 ГК во всех случаях, т.е. независимо от причин, по которым сделка купли-продажи не состоялась.
2.2. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости
При расторжении договора купли-продажи недвижимости на основании судебного решения в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ основанием для государственной регистрации изменения прав будет служить вступившее в законную силу судебное решение, представленное в органы государственной регистрации в виде судебного акта.
Сложнее решается вопрос о возможности осуществления государственной регистрации перехода прав по договору продажи недвижимости при его расторжении путем одностороннего отказа от исполнения договора. Односторонний отказ от исполнения представляет собой одностороннюю сделку, основанную на нормах закона или договора и осуществляемую без участия судебных инстанций. Такая сделка по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" может служить основанием для государственной регистрации перехода прав. Эта сделка должна быть осуществлена в той же форме, что и основной договор. В случае одностороннего отказа от исполнения договора это может быть только письменный документ, представляющий собой акт волеизъявления управомоченной на отказ от договора стороны о своем решении расторгнуть договор.26
Однако на практике регистрационный орган, как правило, не принимает к рассмотрению такой документ, даже если отказывающаяся от договора сторона указывает законные основания, по которым она применяет право на одностороннее расторжение договора. В этих случаях всегда для органа государственной регистрации будет необходимо решение суда о необходимости проведения регистрационных действий. Другими словами, договор продажи недвижимости может быть расторгнут на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ (например, со ссылкой на п. 1 ст. 463 или на п. 3 ст. 484 ГК РФ), но для проведения регистрационных действий факта совершения сделки по отказу от исполнения договора будет недостаточно. Отказывающаяся сторона должна обратиться в судебные инстанции с иском о признании права на односторонний отказ от исполнения договора и возможности совершения регистрационных действий по переходу права собственности на объект недвижимости.27
Перечисленные особенности договора купли-продажи недвижимости не могут не отражаться на специфике его изменения и расторжения. На практике весьма редко встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании соглашения сторон, хотя следует признать, что такой способ расторжения договора купли-продажи недвижимости является самым желательным в силу его бесконфликтности.
Общее правило для купли-продажи, предусмотренное п. 1 ст. 463 ГК РФ, устанавливает возможность покупателя отказаться от исполнения договора купли-продажи в ответ на отказ продавца передать покупателю проданный товар. В договоре купли-продажи недвижимости этому правилу соответствует положение абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ, согласно которому уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Обращает на себя внимание акцент законодателя на необходимость подписания сторонами договора продажи недвижимости передаточного акта или иного документа о передаче. Отказ от передачи имущества при продаже недвижимости, таким образом, приобретает форму уклонения от подписания документа о передаче имущества. Важно, что этот отказ не есть односторонний отказ от исполнения договора в смысле п. 3 ст. 450 ГК РФ, и он не должен квалифицироваться в качестве основания расторжения договора продажи недвижимости. Отказ от передачи материального объекта договора купли-продажи по смыслу п. 1 ст. 463 ГК РФ представляет собой нарушение договора, а не правомерное действие по отказу от исполнения договора.
В договоре продажи недвижимости уклонение от подписания документа о передаче также носит характер нарушения договора и не является правом на односторонний отказ от исполнения договора, которое может быть реализовано любой из его сторон. Это положение подтверждается юридико-технической квалификацией законодателем действия, которое называется уклонением: абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ устанавливает, что уклонение есть отказ от исполнения обязанности, но не обязательства. Отказ от исполнения обязанности (уклонение от исполнения обязанности) есть неправомерное деяние - нарушение условий договора, в то время как отказ от исполнения обязательства по смыслу п. 3 ст. 450 ГК РФ, наоборот, есть действие правомерное, установленное в качестве исключения из общего правила о невозможности одностороннего отказа от исполнения обязательства (ст. 310 ГК РФ).
С правом покупателя требовать исполнения обязанности в натуре на основании п. 1 ст. 463 ГК РФ корреспондирует право продавца требовать принятия товара покупателем и соответствующее ему право отказа от исполнения договора в случае неисполнения покупателем этой обязанности (п. 3 ст. 484 ГК РФ). Е.Е. Богданова усматривает дисгармонию (дисбаланс) в средствах защиты продавца и покупателя, поскольку, по ее мнению, в случае отказа продавца от передачи товара покупателю последний не вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства в натуре (ст. 463 ГК РФ).28 Однако п. 2 ст. 463 ГК РФ как раз предоставляет покупателю право в судебном порядке требовать отобрания вещи, на которую он претендует по условиям договора купли-продажи в силу отсылочной нормы в ст. 398 ГК РФ. Пункт 4 ст. 486 ГК РФ вне зависимости от способа оплаты товара предоставляет продавцу возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Эта норма должна толковаться систематически с нормой п. 3 ст. 486 ГК РФ. Пункт 4 данной статьи устанавливает право на односторонний отказ от исполнения договора только в случае, когда покупатель одновременно и не принимает товар, и отказывается от его оплаты.
При продаже недвижимости право покупателя на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрено также в случае применения правил ст. 475 ГК РФ в соответствии с нормой ст. 557 ГК РФ лишь при наличии существенного нарушения требований к качеству объекта недвижимости, т.е. при обнаружении неустранимых недостатков объекта недвижимости, а также иных недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени. Существенным отличием договора купли-продажи недвижимости является исключение из его правового режима права покупателя на замену товара ненадлежащего качества, что предопределено особенностями объекта договора продажи недвижимости, который, как правило, индивидуально определен. Однако это право представляет собой право требования (предусматривающее юрисдикционную реализацию права), а не право на активные действия, такие, как право на односторонний отказ от исполнения договора (реализующееся в неюрисдикционном порядке).29
Кроме того, как покупателю, так и продавцу в договоре купли-продажи предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора на основании нарушения встречного обязательства (абз. 1 п. 2 ст. 328 ГК РФ), по смыслу которого сторона, на которой лежит встречное исполнение, наделяется правом на одностороннее расторжение договора в случае непредоставления такого исполнения противоположной стороной договора или при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный договором срок.
При анализе норм закона обращает на себя внимание меньшее правонаделение продавца возможностью на отказ от исполнения договора в общих положениях о купле-продаже. Следует заметить, что, предоставляя покупателю право на односторонний отказ от исполнения договора при наличии существенных нарушений требований к качеству товара (п. 2 ст. 475 ГК РФ), законодатель не наделяет продавца соответствующим правом на односторонние действия при нарушении покупателем обязанности по оплате товара (ст. ст. 486 - 489 ГК РФ), предусматривая для него иные способы защиты (возврат имущества, возмещение убытков), в которых он также не отказывает покупателю в других ситуациях.
В неюрисдикционном порядке продавец может приостановить исполнение по передаче еще не оплаченных покупателем товаров в качестве меры оперативного воздействия на нарушителя договора (п. 5 ст. 486 ГК РФ). Однако такое действие следует квалифицировать не как расторжение договора, а скорее как его временное изменение.
Определенное неравенство прав продавца и покупателя в договоре купли-продажи можно объяснить тем, что у продавца относительно более широкие возможности защиты своих имущественных интересов, которые кроме средств договорной защиты предусматривают возможность использования вещно-правовых способов защиты своих прав как титульного владельца, которых лишен покупатель. Таким образом, предоставление покупателю определенного преимущества в правонаделении относительно возможности расторжения договора купли-продажи вполне оправданно и направлено на установление приблизительно равного правового режима защиты как для продавца, так и для покупателя.30
На договор продажи недвижимости не будет распространяться общий правовой режим расторжения договора купли-продажи в части возможности применения одностороннего отказа от исполнения договора при нарушении условий о количестве товара, его ассортименте, комплектности.
Пункт 2 ст. 450 ГК РФ предусматривает две возможности расторжения договора на основании судебного решения: договор может быть расторгнут при его существенном нарушении и в случаях, предусмотренных законом или договором.
По требованию одной из сторон договора он может быть расторгнут только в случаях, когда закон или условия договора предусматривают такую возможность. Надо заметить, что закон не предоставляет ни одной из сторон договора купли-продажи ни в общем его режиме, ни в режиме продажи недвижимости права на расторжение договора в судебном порядке. Таким образом, реализуются принципы реального исполнения и стабильности договорного обязательства. Пункт 2 ст. 475 ГК РФ предусматривает единственную возможность расторжения договора при существенном нарушении требований к качеству товара, но не на основании судебного решения, а путем реализации односторонних действий покупателя в виде отказа от исполнения договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Некоторые из прав, предоставленные сторонам договора купли-продажи, могут тем не менее расцениваться как права требования о расторжении договора. По мнению А.Г. Карапетова, "в ряде случаев законодатель указывает на право отказаться от договора не напрямую, а путем указания на возникновение у кредитора возможности потребовать возврата того, что он предоставил должнику до нарушения договора. Реализация указанных реституционных по своей правовой природе мер по возврату ранее предоставленного предполагает расторжение договора. Соответственно, предъявляя такое требование в адрес должника, тем самым кредитор заявляет об отказе от нарушенного договора.31
Включение в ГК указанных норм о праве кредитора на возврат ранее предоставленного по договору в случае его нарушения следует рассматривать как аналог указания на право одностороннего отказа".32
В Определении по одному из дел Верховный Суд РФ указал, что факт невыплаты в срок покупателем денег продавцу за имущество не может признаваться существенным без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договора. Высшая судебная инстанция отметила, что из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчицей в предусмотренные договорами сроки приобретенного имущества, стоимость которого, по утверждению истца, значительно возросла. С подобным суждением согласились и из него исходили суд первой и суд кассационной инстанций, вследствие чего неправомерно, т.е. без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признали существенным нарушением договоров купли-продажи недвижимого имущества саму по себе невыплату в срок покупателем денег продавцу за это имущество без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договоров.33