ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Курсовая работа на тему "ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ". Тема актуальная. Работа писалась в 2009 году на основании действующего законодательства и научной литературы. Защита в МГЮА, оценка 5 (отлично). ...

Введение
1. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения
2. Нормативно-правовые акты, регулирующие отношения по совершению сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения
3. Отдельные виды сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения
3.1. Купля-продажа
3.2. Аренда
3.3. Залог (Ипотека)
Заключение
Список использованной литературы и нормативно-правовых актов

Тема моей курсовой работы продиктована тем, что в настоящее время, зе-мельное право и законодательство Российской Федерации, ставит главной це-лью формирование новых норм и правовых институтов для развития экономи¬ческих рыночных отношений, а так же тем, что земельное право приобретает всё большее значение в регулировании современной сельскохозяйственной собственности.
Важное значение стали приобретать отношения в области биржевой тор-говли и ее новых форм (таких как фьючерсные сделки, залоговые операции и пр.), и все они затрагивают сельскохозяйственных производителей, земли, про¬дукцию. Поэтому среди земельных норм выдвинулись на первый план нормы, касающиеся земель сельскохозяйственного назначения. В процессе экономиче¬ской реформы РФ принят ряд актов, закрепивших основы и принципы разв ития рыночных отношений в сельскохозяйственном секторе. Тем не менее, не стоит забывать, что земли сельскохозяйственного назначения подлежат особой ох¬ране и небрежное или нецелевое использование этой категории земель просто недопустимо. Следует отметить, что к этой категории земель относятся те земли, которые обладают особыми свойствами, позволяющими производить на них сельскохозяйственную про-дукцию.
Рассматривая непосредственно правовые аспекты совершения сделок с дан¬ной категорией земель, важно заметить, что основным элементом правового режима любых земель является наличие прав и обязанностей субъектов право¬отношений по использованию земель.

2. Нормативно-правовые акты, регулирующие отношения по совершению сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения
Конституция Российской Федерации занимает главенствующее место, среди нормативно-правовых актов регулирующих земельные отношения, поскольку данный документ обладает высшей юридической силой. Важными статьями конституции, применительно к земельному праву, можно считать ст.9 п.2 и ст.36, которые определяют порядок пользования землей, а так же то, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (согласно п.2 ст.9 конституции РФ).1 Именно п.2 ст.9 конституции Российской Федерации создает базис для совершения сделок с земельными участками, устанавливая, что земля может находиться в частной собственности.
Важнейшими нормативно-правовыми актами, затрагивающими сферу регулирования совершения сделок с земельными участками, являются земельный кодекс Российской Федерации и гражданский кодекс Российской Федерации, хотя несомненно существуют различия в предметах правового регулирования земельного и гражданского права. Как отмечается в науке гражданского права – его предметом являются имущественные отношения, которые представляют собой отношения по поводу имущества (в данном случае – земельных участков) и материальных благ, имеющих экономическую форму товара. Общую же сферу правового регулирования земельного и гражданского законодательства составляют вопросы права собственности на землю, иных вещных прав на земельные участки, оборотоспособности земельных участков, в незначительной степени договоров с земельными участками и гражданско-правовой ответственности за нарушение земельного законодательства.2 Несмотря на то, что гражданский кодекс регулирует права собственности на землю и определяет правомочия собственников, а так же обладателей иных прав на земельные участки, гражданский кодекс не раскрывает содержания данных норм. В ряде статей гражданского кодекса имеются нормы, которые определяют сферу отношений по поводу земли нормами земельного законодательства (некоторые из них ссылаются на федеральные законы, а иные – непосредственно на земельный кодекс). Несмотря на всё это, регулирование сделок с земельными участками – всё-таки остается сферой гражданского законодательства, если иное не отражено в земельном кодексе (что допускается гражданским законодательством). Это подтверждается п.3 ст.3 земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой: «Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами».1
Следующей ступенью, которая регулируют совершение сделок с земельными участками являются федеральные законы. Применительно к земельным участкам сельскохозяйственного назначения можно выделить основные федеральные законы, которые затрагивают совершение сделок с ними.
1. Федеральный закон от 24 июля 2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет особенности правового режима данной категории земель, регулируя вопросы приобретения и прекращения права собственности на эти земли, совершения земельных сделок.2 Стоит отметить, что согласно 2 абзацу п.1 ст.1, данный федеральный закон не распространяет свое действие на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями (Оборот указанных земельных участков регулируется земельным кодексом Российской Федерации).3
2. Федеральный закон от 16 июля 1998г. «Об ипотеке» устанавливает порядок заключения договоров о залоге и непосредственно самого залога недвижимости (в т.ч. земельных участков).
Учитывая тот факт, что согласно ст. 72 конституции Российской Федерации земля относится к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ, немаловажным будет и рассмотрение законодательства субъекта Российской Федерации. В Оренбургской области действует «Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Оренбургской области», принятый законодательным собранием области 17 марта 2003г. Согласно ст.1 данного закона, он регулирует вопросы относящиеся непосредственно к ведению субъекта Российской Федерации:
определяет сроки начала приватизации земель сельскохозяйственного назначения;
устанавливает предельные размеры общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) юридического лица;
устанавливает случаи, в которых муниципальное образование должно приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;
устанавливает случаи, в которых муниципальное образование обращается в суд о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения;
определяет порядок передачи в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения минимальные сроки аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий;
устанавливает цену, по которой приобретаются земельные участки сельскохозяйственных угодий, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения;
устанавливает преимущественное право на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже;
устанавливает особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения;
определяет средства оповещения о сделках с земельными участками и долями из земель сельскохозяйственного назначения.1
3. Отдельные виды сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения
3.1. Купля-продажа
Рассматривая сделки с земельными участками, а именно отношения «купли-продажи» стоит заметить, что здесь главенствующим документом также является конституция Российской Федерации, которая в п.2 ст.9 и ст.36 закрепляет право частной собственности на земельные участки.
Также важнейшими нормативно-правовыми актами, затрагивающими отношения купли-продажи земельных участков, являются, конечно же, гражданский и земельный кодексы Российской Федерации. В большей степени сферу купли-продажи регулирует конечно же гражданский кодекс Российской Федерации. Так, например, согласно статье 550 гражданского кодекса РФ: «Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанными сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность1». Одним из важнейших условий заключения договора (согласно ст.555 гражданского кодекса РФ) является цена участка, если цена не установлена – договор считается незаключенным. Важным аспектом гражданского кодекса Российской Федерации при обороте земель сельскохозяйственного значения можно считать статью 475, согласно которой участок, передаваемый покупателю, должен быть надлежащего качества, в противном случае покупатель вправе требовать от продавца снижения покупной цены, устранения недостатков участка в определенный срок или возмещения своих расходов на устранение недостатков участка. Например продавая участок сельскохозяйственного назначения продавец не может продать участок с нарушенным почвенным слоем, на котором фактически невозможно ведение сельского хозяйства, т.к. данный участок будет являться товаром ненадлежащего качества. Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок. Некоторые важные аспекты купли-продажи земельных участков рассматривает и земельный кодекс Российской Федерации. Так например ряд условий купли-продажи земельных участков, при которых сделка признается недействительной, описан в ст.37 п.2 земельного кодекса Российской Федерации.
Важнейшим аспектом в земельном законодательстве является и информация о предназначении и цели использования участка (например земельный участок сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства).
Останавливаясь на земельных участках сельскохозяйственного назначения, а также особенностях совершения сделок с ними, стоит выделить федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который фактически является основополагающим для данной категории земель.
Рассматривая непосредственно особенности совершения сделок купли-продажи с земельными участками сельскохозяйственного назначения, можно выделить некоторые особенности:
1. Согласно п.1 ст.8 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Оренбургской области»: «При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Оренбургская область имеет преимущественное право покупки такого участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов».1 Данная норма призвана обеспечить пристальный государственный контроль за столь ценными сельскохозяйственными землями, а также по возможности сохранить данные земли в собственности субъекта Российской Федерации. Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме Правительство Оренбургской области, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок. Если правительство Оренбургской области или органы местного самоуправления желают приобрести предлагаемый участок – они должны уведомить об этом продавца втечение 30 дней с момента поступления уведомления. Если они откажутся от приобретения, либо не уведомят об этом в 30-дневный срок, владелец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения имеет право продать его третьему лицу по цене не ниже заявленной ранее (в уведомлении). В таком случае продажа земельного участка третьему лицу может быть осуществлена втечение года. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существующих условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам установленным настоящей статьей1 (описанным ранее). Сделка совершенная с нарушением описанных выше правил признается недействительной. Важно заметить, что данное правило распространяется лишь на земельные участки сельскохозяйственного назначения.
2. Согласно ст. 3 Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: «Иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды»2, т.е. данные категории граждан не могут участвовать в отношениях купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения на территории Российской Федерации.
3. Согласно ст.10 п.1 Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах. Правила данного пункта не распространяют свое действие на п.4 ст.10, который так же регламентирует способы получения сельскохозяйственного участка из земель субъектов Российской Федерации в собственность физических и юридических лиц.
3.2. Аренда
Рассмотрение аренды земельных участков хотелось бы начать с определения понятия «аренды». Согласно абзацу 1 ст.606 гражданского кодекса Российской Федерации – «По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».1
Объектом сельскохозяйственной аренды может быть индивидуально определенный земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства, прошедший кадастровый учет. Главное требование - это неизменность целевого назначения земельного участка. Способы заключения договора аренды земли могут определяться на основе торгов в виде конкурса или аукциона, предоставления земельного участка распорядительным актом органа власти либо землепользователя (при вторичном пользовании) при согласии собственника, а также в порядке перехода прав при переходе имущественных прав на здание, строение, сооружение на участке. Договор аренды земельного участка — двусторонняя, возмездная, консенсуальная сделка. Он вступает в силу с момента государственной регистрации в учреждении юстиции. Сторонами его являются арендодатель и арендатор (или несколько арендаторов)2.
Далее хотелось бы остановиться непосредственно на особенностях аренды участков сельскохозяйственного назначения.
В соответствии со ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности3. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Важно, что арендаторами земельных участков сельскохозяйственного назначения помимо основных категорий граждан, могут быть иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 % (данные категории граждан могут владеть сельскохозяйственными участками лишь на праве аренды). При этом в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Также арендатор по истечение 3-х летнего срока аренды имеет преимущественное право на приобретение данного участка.
Согласно закону Оренбургской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Оренбургской области» минимальный срок аренды земельного участка – 5 лет. Ст. 4 данного закона устанавливает предельные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть сосредоточенны в руках одного лица.
Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения может осуществляется в порядке, установленном с.34 земельного кодекса РФ (то есть без проведения торгов) в том случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных органами самоуправления Оренбургской области. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования вышеуказанного сообщения не поступили иные заявления. В том случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду исключительно на торгах1 (с.7 п.4 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Оренбургской области»). В п. 6 ст. 10 Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что участки земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.
Кроме того, согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: использования участка не в соответствии с его целевым назначением; использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; не устраненного совершенного умышленного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожения плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке повлекших за собой причинения вреда здоровью человека или окружающей среде; не использование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в течение трех лет; изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд; реквизиция земельного участка.
3.3. Залог (Ипотека)
Начиная рассмотрение залога (ипотеки) земельных участков хотелось бы отметить, что на территории Российской Федерации основными нормативно-правовыми актами, регулирующими данный вид земельных отношений, являются гражданский кодекс РФ, а также Федеральный закон «Об ипотеке» от 16 июля 1998г.
Фактически, земля является одним из самых удобных и надежных залоговых объектов в связи с тем, что она не изнашивается со временем и не меняет свое местоположение. Досадным фактом является то, что ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории Российской Федерации практически не используется. Это может объясняться достаточно низким уровнем доходности сельского хозяйства на современном этапе рыночной экономики Российской Федерации, что в свою очередь сказывается на целесообразности ипотеке земельного участка как для залогодателя, так и для кредитора. Также относительно недавняя отмена нормы запрещающей ипотеку сельскохозяйственных участков явно сыграла свою роль.
Рассматривая непосредственно ипотеку земельных участков хотелось бы начать с общих положений земельного залога. Согласно п.1 ст.1 Федерального закона «Об ипотеке»: «По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании»1.