Приватизация жилищного фонда: понятие, основные принципы и условия приватизации жилья.

Общие положения о приватизации жилищного фонда: понятие и значение приватизации жилищного фонда, принципы и условия приватизации жилищного фонда.Правовое регулирование процесса приватизации жилищного фонда: объекты приватизации жилищного фонда, порядок приватизации жилищного фонда, деприватизация. ...

Параграф 1.1. Понятие и значение приватизации жилищного фонда

В соответствии с ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 года «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» под приватизацией понимается бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
Сразу же стоит отметить, что правом на приватизацию обладают лица, занимающие то или иное жилое помещение на основе договора социального найма, а жилые помещения, подлежащие приватизации должны находится в фонде социального использования жилья.
В общих чертах, приватизация жилищного фонда представляет собой процесс перехода права собственности на то или иное имущество, в нашем случае – на объект жилищного фонда, от государства к частному лицу.
Данный процесс перехода прав, непосредственно затрагивающий конкретные стороны по договору приватизации, так же влияет и на многие аспекты жизни не только отдельных частных лиц, но и всего общества в целом.
Одним из основных положительных аспектов приватизации является ее социальная значимость.
В преамбуле Закона о приватизации указано, что цель данного закона состоит в создании условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшении использования и сохранности жилья. Данные положения выражают и суть самого процесса приватизации.

Темой данной курсовой работы является приватизация жилищного фонда: понятие, основные принципы и условия приватизации жилья; значение приватизации для перехода к рыночным отношениям в жилищной сфере.
Актуальность данной темы обусловлена тем, что процесс приватизации жилищного фонда, начавшийся в нашей стране в начале 90-х годов и несколько раз затихавший, в последнее время стал одной из популярных тем для обсуждения в связи с ажиотажем, связанным с истечением 1 марта 2013 года срока для бесплатной приватизации жилых помещений и последующим продлением данного срока еще на 2 года ФЗ «О внесении изменений в статью 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» . Исходя из этого можно сделать вывод, что процедура приватизации, ставшая в последнее время оче нь востребованной, стоит обсуждения, а рассмотрение понятия и содержания приватизации жилищного фонда является актуальным.

При наличии хотя бы символической платы за приватизацию данное условие не соблюдалось бы. Принцип одноразовости заключается в том, что одно лицо только единожды может получить в собственность имущество в процессе приватизации.Однако у данного принципа есть исключения. Первое из них указано в абз. 2 ст. 11 Закона о приватизации: несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия.Стоит отметить, что у лиц, давших согласие на приватизацию занимаемого ими помещения в пользу другого лица, так же проживающего вместе с ними, сохраняется право на приватизацию иного жилого помещения, котороеможет быть ими впоследствии занято.Данная позиция изложена в Постановлении ВС РФ от 24 августа 1993 года.В соответствии с п.1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. Из данного положения можно сделать вывод, что если один из супругов приватизирует жилое помещение, то у второго супруга так же сохраняется право на приватизацию иного жилого помещения.Что касается условий приватизации, то из той же ст. 11 Закона о приватизации мы видим одно из основных условий – приобретаемое в собственность имущество должно находиться в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования. Данное условие подтверждается и тем, что приватизация жилого помещения возможна только, если лица занимают приватизируемое помещение на основе договора социального найма.Передаваемое жилье не должно входить в перечень помещений, находящихся в аварийном состоянии, общежитий, домов закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.Важным условием приватизации является и то, что объект жилищного фонда может быть передан в собственность в процессе приватизации только гражданину Российской Федерации. Об этом говорит ст. 1 Закона о приватизации.Глава 2. Правовое регулирование процесса приватизации жилищного фонда2.1. Объекты приватизации жилищного фондаВ соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации», помещения, передаваемые гражданам в собственность, должны находиться в фонде социального использования государственного или муниципального жилищного фонда.Ст. 19 Жилищного кодекса РФ определяет, что государственный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.Жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.Жилищный кодекс РФ в ст. 15 указывает, что объектами жилищных прав являются жилые помещения, жилое помещение в свою очередь – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.Но не всякое жилое помещение подлежит приватизации.В соответствии с ст. 4 Закона о приватизации не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.Афонина А.В. отмечает, что «при этом допускается приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта в соответствии с ст. 16 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ». В этом случае за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда».Упоминая закрытые военные городки, необходимо сказать о том, что «военные городки, не включенные в перечень, утвержденный Распоряжением Правительства от 01 июня 2000г. № 752-Р, либо исключенные из него в последующем, считаются открытыми. Приватизация жилых помещений в таких военных городках возможна, если эти помещения не относятся к служебным».Стоит поговорить и о такой категории помещений как забронированные жилые помещения, которые так же могут быть получены в собственность, занимающими их лицами.На правовое регулирование процесса бронирования помещений направлена Инструкция о порядке бронирования жилых помещений 1984 г., действующая до сих пор.В соответствии с п. 2 данной Инструкции жилые помещения бронируются за нанимателями и членами их семей в домах государственного и муниципального жилищного фонда при направлении на работу за границу - на все время пребывания за границей; при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности - на все время действия трудового договора, а в случаях, предусмотренных законодательством - на все время пребывания в районах Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях; в других случаях, предусмотренных законодательством.За нанимателем или членом его семьи бронируется все жилое помещение, занятое по договору найма, независимо от того, остаются ли там другие члены семьи или они выезжают вместе. В последнем случае жилая площадь бронируется и за выезжающими членами семьи. Бывшие члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют такое же право на бронирование жилого помещения, как наниматель и члены его семьи. Бронирование должно быть произведено гражданами не позднее шести месяцев с момента выезда.2.2. Порядок приватизацииВ соответствии с ст. 6, 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации»:Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.В литературе отмечают, что «если передача осуществляется предприятием, согласия собственника (в лице соответствующего комитета по управлению государственным или муниципальным имуществом) на передачу занимаемого гражданином ведомственного жилого помещения не требуется. Статьей 217 ГК установлен приоритет норм приватизационного законодательства перед нормами ГК о порядке прекращения права государственной (муниципальной) собственности. Глава 19 ГК ограничивает согласием собственника распоряжение недвижимым имуществом, находящимся в хозяйственном ведении унитарного предприятия. Это согласие необходимо для гражданско-правовой сделки с обычной недвижимостью, которая осуществляется по воле предприятия и его контрагента. Но правовой режим заселенного жилищного фонда, находящегося в хозяйственном ведении предприятий, отличен от гражданско-правового режима иной недвижимости. Обычные сделки с ним невозможны, а для заключения договора безвозмездной передачи необходима воля только одной стороны - нанимателей, выразивших желание участвовать в приватизации».Таким образом в процессе приватизации выступают с одной стороны граждане, с другой государственные или муниципальные органы либо государственные организации, осуществляющие приватизацию закрепленного за ними жилищного фонда. Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации заключается в простой письменной форме. При этом сам договор не требует государственной регистрации.В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.Таким образом, при регистрации права на полученное в собственность жилое помещение должны присутствовать как гражданин, так и представитель органа или организации, передавшей ему данное имущество.В литературе отмечают, что «заключенный договор передачи по желанию заявителя может быть передан в установленном порядке на государственную регистрацию. Также заключенный договор передачи может быть передан на руки заявителю для осуществления самостоятельных действий по регистрации прав собственности».Взимаемая за осуществление регистрационных действий государственная пошлина в размере 1000 руб., определена п. 22 ч. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.При государственной регистрации права регистрирующий орган, в частности регистратор, должен проверить соблюдаются ли следующие условия законности сделки приватизации:принадлежит ли жилое помещение государственному или муниципальному жилищному фонду;предоставлено ли приватизируемое жилое помещение гражданам на условиях социального найма;имеются ли полномочия на передачу жилья у органов или организации, или подписавшего договор должностного лица;являются ли лица, приватизирующие жилье, гражданами Российской Федерации;соблюдены ли права несовершеннолетних и других лиц, имеющих по закону право пользования жилым помещением;соблюден ли принцип однократности приватизации жилья;все ли лица, участвующие в договоре обратились одновременно и могут ли они вообще быть участниками договора;соответствуют ли форма и содержания договора требованиям действующего законодательства.После того как все указанные выше условия соблюдены и государственная регистрация права окончена, лица, приватизировавшие жилое помещение, становятся полноправными собственниками.Стоит так же отметить, что при приватизации, например, квартиры в многоквартирном жилом доме, вместе с правом собственности лицо приобретает и право на общую долевую собственность в многоквартирном доме. Одно время в литературе часто поднимался вопрос о проблеме приватизации помещения в коммунальной квартире, в связи с тем, что данная приватизация могла произойти только с согласия соседей, однако ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в части, запрещающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования без согласия соседей, была признана не соответствующей Конституции РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П. С тех пор приватизация коммунальных квартир проходит на общих основаниях.2.3. ДеприватизацияВ соответствии с ст. 9.1.