Инфраструктура и услуги на рынке недвижимости. Риэлторские, оценочные, страховые фирмы

Теоретические аспекты и особенности рынка недвижимости в России ...

Введение 3
Раздел 1. Теоретические аспекты и особенности рынка недвижимости в России 4
1.1. Понятие, структура и функции рынка недвижимости 4
1.2. Особенности инфраструктуры рынка недвижимости 9
Раздел 2. Анализ рынка недвижимости и его инфраструктура в г. Москве 15
2.1. Мониторинг рынка недвижимости г. Москвы 15
2.2. Инфраструктура рынка недвижимости г. Москвы 21
Заключение 26
Список использованной литературы 27
Приложение 1 29
Приложение 2 31
Приложение 3 32

Теоретические аспекты и особенности рынка недвижимости в России

Подобного рода региональные общественные организации созданы во многих крупных городах и регионах. Риэлтерская деятельность регулируется актами правительства РФ и субъектов РФ, а также правилами общественных объединений: ассоциаций, гильдий. Согласно закону «О лицензировании отдельных видов деятельности», в настоящее время не предусмотрено лицензирование риэлтерских организаций.Объективно оценить стоимость недвижимости в силу ее специфики зачастую бывает весьма сложно как самому продавцу, так и покупателю. Для выполнения этой работы требуются профессионалы, имеющие специальную подготовку. Оценочные услуги предоставляются на основе заключаемых с заказчиками контрактов.Объективная оценка недвижимости требуется не только при заключении торговых сделок, но и при налогообложении, страховании, залоге. Институт профессиональной оценки объектов недвижимости начал формироваться в нашей стране в начале 90-х годов. Развитие оценочной деятельности в настоящее время идет по двум направлениям:государственная оценка объектов недвижимости и контроль за ее осуществлением;деятельность частных коммерческих оценочных организаций, объединенных в общественные оценочные союзы (Российское общество оценщиков (РОО), Лига независимых оценщиков) или действующих на независимой основе. Здесь очень важны компетентность и добропорядочность оценщика. Поэтому профессиональная оценочная деятельность лицензируется государством. Как правило, достаточно крупные риэлтерские, страховые или инвестиционные структуры имеют в штате своих оценщиков, но это не исключает деятельность независимых лицензированных профессионалов, объединенных, подобно риэлторам, в общественные организации.Деятельность независимых оценщиков и общественных оценочных организаций регулируется законом РФ «Об оценочной деятельности», принятым в июле 1998 г.Цивилизованный рынок недвижимости немыслим без страхования сделок и объектов. В операциях купли-продажи объектов недвижимости, при ипотечном кредитовании и при продаже недвижимости в рассрочку трудно точно установить наличие каких-либо имущественных претензий на объект со стороны прежних владельцев или их родственников. Для решения этой проблемы необходимо страхование прав собственности.При ипотечном кредитовании банки требуют три вида страхования:1) страхование от физической утраты или повреждения объекта залога, 2) страхование от утраты титула собственности;3) страхование жизни и здоровья заемщика.Страхование титула означает страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Этот вид страхования является обязательным при любых сделках по выдаче ипотечных кредитов.Профессиональное управление недвижимостью в России только начинает выделяться в отдельную сферу предпринимательской деятельности, однако уже накоплен определенный опыт в этой работе, в крупных городах действуют десятки частных управляющих компаний, создается законодательно-нормативная база. Однако существует множество дискуссионных вопросов в области ипотечного страхования. Риски банка увеличиваются с ростом суммы кредита и срока его погашения. В первую очередь, это относится к ипотечным кредитам, которые выдаются на десятки лет. Подавляющее большинство банков, кроме страхования приобретаемой недвижимости от повреждения и уничтожения, а также права собственности (титула) на нее, требует от заемщика застраховать свои жизнь и здоровье. В июле 2012 года Роспотребнадзор признал, что это условие нарушает права потребителей.В ведомстве заявили, что страхование жизни и трудоспособности заемщика должно быть добровольным, а банкам необходимо разработать кредитные продукты со страховкой и без нее. Фактически стало ясно, что подавляющее большинство банков так или иначе нарушало «Закон о защите прав потребителей», потому что все они, кроме Сбербанка, требовали от своих заемщиков застраховать жизнь и здоровье. В долгосрочной перспективе из трех видов рисков, которые страхуются при ипотечном кредитовании, наиболее вероятным по наступлению является риск потери здоровья или жизни заемщика. Из-за отмены обязательного страхования, риск банка значительно возрастает, и ему приходится компенсировать возможные финансовые потери за счет увеличения ставок по ипотеке. Обязательное страхование заемщиков первым отменил Русский ипотечный банк, и теперь ставка его кредитам без страховки на 3% выше, чем по кредитам со стандартными условиями. Один из екатеринбургских банков предлагает две программы кредитования долевого строительства. Без страховки на период строительства квартиры ставка составляет 28%, на готовое жилье – 25%. При этом со страховкой ставки снижаются до 19% и 13-16% соответственно. Таким образом, даже с отменой обязательного страхования заемщика при ипотечном кредитовании банки находят способ компенсировать свои возможные потери, повышая ставку по кредиту. Формально это не нарушает права потребителей, поэтому абсолютно законно. Если застраховать жизнь и здоровье все же придется, то величина страхового тарифа в зависимости от возраста, состояния здоровья и профессиональной деятельности заемщика будет варьироваться в пределах 0,3-1,5% от суммы кредита. Так, например, при ипотечном займе в 3 миллиона рублей, за страховку придется заплатить от 9 до 45 тысяч в год.В современной литературе и в нормативных актах нет полного единства в трактовке понятия «управление недвижимостью», но в основном взгляды совпадают в том, что это вид предпринимательской деятельности, осуществляемой в трех аспектах, – правовом, экономическом и техническом.1) Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании прав на недвижимость. 2) Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.3) Технический аспект управления состоит в поддержании объекта недвижимости в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.Конечно, есть существенные различия в содержании управленческой деятельности в зависимости от того, является ли объект управления потребительской или инвестиционной (коммерческой) недвижимостью. В частности, если речь идет об управлении инвестиционной недвижимостью, то основными целями управления являются: максимизация прибыли или чистого операционного дохода,максимизация стоимости объекта недвижимости. Основной целью управления потребительской недвижимостью является обеспечение технического обслуживания объектов.Среди прочих видов услуг, входящих в инфраструктуру рынка недвижимости можно назвать следующие: консультационные; информационные;рекламные; кредитные;нотариальные и юридические; охранные.К инфраструктуре рынка недвижимости относят также такие виды деятельности, как проектно-изыскательские и строительные работы, ремонтно-отделочные и санитарно-технические работы, дизайнерско-оформительские услуги.Таким образом, по результатам проведенного анализа была изучена инфраструктура рынка недвижимости и основные услуги, реализуемые на нем. Раздел 2. Анализ рынка недвижимости и его инфраструктура в г. Москве2.1. Мониторинг рынка недвижимости г. МосквыПроведем анализ состояния рынка недвижимости в Москве по состоянию на 1 полугодие 2012 года. Объемы ввода жилья за 1 полугодие 2012 г. в целом соответствуют аналогичным показателям прошлых лет. За период январь-май 2012 г. по данным Росстата на территории Российской Федерации было введено 15,8 млн. кв. м жилых площадей, что на 3,7% превышает объемы 2011 г. План ввода жилья в России в 2012 г. (67 млн. кв. м) таким образом, оказывается выполнен на 24%, что также повторяет динамику прошлых лет - основные объемы, как правило, вводятся к концу года.Рисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 1 - Динамика объемов жилищного строительства в РоссииВ строительной сфере приоритет московских властей отдается социальной и транспортной инфраструктуре, на новое жилищное строительство наложен ряд запретов. Кроме этого, существенную долю в будущем займет строительство на присоединяемых с 1 июля 2012 г. территориях Москвы. На текущий момент по данным Мосгосстройнадзора на территории «Новой Москвы» выдано разрешений на строительство 5 млн. кв. м жилья.В течение 1 полугодия 2012 г. на рынок новостроек Москвы вышло более 40 новых объектов (жилых домов, корпусов в составе ЖК), что является максимальным показателем за посткризисный период. Для сравнения, в 1 полугодии прошлого года на рынок вышло 34 объекта. Объем нового предложения по итогам 1 полугодия 2012 г. составил почти 430 тыс. кв. м, из которых почти 40% приходится на сегмент бизнес-класса, 25% нового предложения - жилье комфорт-класса, 20% - элит, доля эконом-класса - чуть более 10%, оставшиеся 6% - апартаменты (бизнес– и элитного класса).Структура предложения новостроек Москвы за 1 полугодие 2012 г. представлена на рисунке 2. Рисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 2 – Структура предложения новостроек по АО Москвы на 30.06.2012 г.Наибольшее количество новых проектов вышло на рынок в течение 2 квартала 2012 г. За этот период объем предложения на рынке новостроек вырос почти на 20% и составил 1,1 млн. кв. м (с учетом апартаментов и элитных новостроек) или 237 объектов.Среди новых проектов бизнес-класса, в рамках которых в течение исследуемого периода стартовали продажи, можно отметить ЖК «Мосфильмовский» (район Раменки, застройщик - ГК «МонАрх»), в рамках которого планируется построить более 180 тыс. кв. м жилья. Еще один интересный проект, пополнивший предложение в сегменте бизнес-класса, ЖК «Таежный» (застройщик - Первый Строительный Трест).Жилой комплекс, расположенный на северо-востоке в Лосиноостровском районе, включает малоквартиный дом на 19 квартир и 11 таунхаусов.Предложение в сегменте комфорт-класса пополнил мкр. «Зеленый бор», расположенный в Зеленоградском административном округе. Стоит отметить, что в данном округе предложение на первичном рынке жилья крайне ограничено вследствие того, что жилье строится преимущественно для решения социальных задач. Мкр. «Зеленый бор», общая жилая площадь которого составляет около 100 тыс. кв. м, строит компания Промстройинвест (Моспромстрой). На сегодняшний день в продаже представлен 1 корпус на 126 квартир.Несколько крупных проектов вышло на рынок в сегменте эконом-класса: в столичном районе Перово началась реализация жилого комплекса «Большое Кусково» (застройщик ГК «ПИК»), в районе Некрасовка ЮВАО стартовали продажи ЖК «Некрасовка-парк» (застройщик «Лексикон Девелопмент»).Структура предложения на вторичном рынке недвижимости по Москве за 1 полугодие 2012 г. представлена на рисунке 2.Рисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 2 – Структура предложения на вторичном рынке по АО Москвы на 30.06.2012 г.Наибольшая доля предложений на рынке вторичного жилья в Москве направлена на приобретение в Центральном (ЦАО), Юго-западном (ЮЗАО), Северном (САО) и Северо-восточном (СВАО) административном округе. Средняя цена предложения на рынке новостроек по итогам 2 квартала 2012 г. составила 189 772 руб. за кв. м (без учета элитного сегмента, апартаментов и таунхаусов), эквивалент в долларах - $5 840 за кв. м. (рисунок 3) Снижение цены по отношению к 1 кварталу составило -1,6% в рублях, с начала года отмечается небольшой рост на уровне +2,6%.Рисунок 3 – Динамика цен в г. Москва, в долл. / кв. м.Рисунок 4 – Динамика цен в г. Москва, в руб. / кв. м.Снижение средней цены обусловлено изменением структуры предложения на рынке новостроек в связи с выходом большого объема предложения в сегменте эконом и комфорт-класса.Динамика средней цены в долларах (-11% по отношению к первому кварталу и +2% по отношению к началу года) обусловлена ощутимым ослаблением курса рубля по отношению к доллару.В сегменте бизнес-класса по итогам 2 квартала был отмечен рост на уровне 5%. В комфорт-классе рост по сравнению с 1 кварталом составил 4%. В эконом-классе произошло существенное снижение средней цены предложения (-30%) за счет выхода на рынок большого объема предложения по низким ценам в рамках ЖК «Некрасовка-парк», расположенного на территории Люберецких полей аэрации, которые в 2011 г. были присоединены к Москве. Средняя цена предложения в данном ЖК по состоянию на конец 2 квартала составила 78 100 руб. за кв. м. На сегодняшний день это самое дешевое предложение на рынке новостроек Москвы.Среди других относительно недорогих предложений можно отметить мкр. «Зеленый бор» в Зеленограде, где цены за кв. м находятся в диапазоне от 95 000 до 107 000 руб. Предложения до 100 000 руб. за кв. м представлены также в районе Ново-Переделкино, расположенном за МКАД, и в мкр. «Царицыно», который строится на юге Москвы в районе Бирюлево Восточное.В 1 полугодии 2012 г. на вторичном рынке жилья Москвы отмечался рост средней цены на уровне 0,5-2% в месяц. За 6 месяцев средняя рублевая цена выросла на 7% и установилась на уровне 200 тыс. руб. за кв. м. Долларовая цена за 1 квартал 2012 г. выросла на 10%, однако под влиянием курса валют во 2 квартале снизилась. На вторичном рынке происходили отдельные попытки продавцов заработать на росте курса доллара, однако массовый характер данное явление не приобрело. По итогам 1 полугодия долларовая цена выросла всего на 4% и составила $6 150 за кв. м.В числе основных тенденций 2 квартала 2012 г. можно отметить рост объема предложения, активный выход на рынок новых проектов, при этом в сегментах эконом и комфорт-класса наметилась тенденция выхода предложения за МКАД, а также умеренный рост цен в отдельных сегментах. В настоящее время рынок жилья в Москве характеризуется спадом активности, что связано как с наступлением традиционного периода затишья, так и с ожиданием дальнейшего развития ситуации. Тем не менее, признаков вновь начавшегося кризиса на рынке нет: пока критического влияния ни снижение цены на нефть, ни колебания курса доллара не оказывают. Цены на недвижимость «реагируют» только на устойчивые тенденции – краткосрочные колебания могут вселять некую нервозность в участников рынка, но к изменениям цен/объемов операций не приводят.В начале 2012 г. спрос на жилую недвижимость в Москве находился на высоком уровне, характерном для активного рынка. По данным управления Росреестра по Москве, за 1 полугодие 2012 г. в столице было зарегистрировано 44 382 сделки с жилой недвижимостью. Количество зарегистрированных сделок показало рост относительно показателей 2011 г., тем не менее темпы данного роста (+5% относительно 1 полугодия 2011 г.) значительно уступают докризисным, что свидетельствует о прохождении рынком основного этапа восстановления. Основной рост, как и в 2011 г., происходил за счет развития ипотечного кредитования: прирост сделок с ипотекой оказался намного значительнее, чем общее увеличение числа сделок.Средняя цена предложения на рынке новостроек по итогам 2 квартала 2012 г. составила 189 772 руб. за кв. м (без учета элитного сегмента, апартаментов и таунхаусов), эквивалент в долларах - 5 840 долл. за кв. м. Снижение рублевой цены по отношению к 1 кварталу составило -1,6% в рублях, с начала года отмечается небольшой рост на уровне +2,6%. Динамика средней цены в долларах (-11% по отношению к первому кварталу и +2% по отношению к началу года) обусловлена ощутимым ослаблением курса рубля по отношению к доллару.В первом 1 полугодии 2012 г. на вторичном рынке жилья Москвы отмечался рост средней цены на уровне 0,5-2% в месяц. За 6 месяцев средняя рублевая цена выросла на 7% и установилась на уровне 200 тыс. руб. за кв. м. (с учетом элитного сегмента). Долларовая цена за 1 квартал 2012 г. выросла на 10%, однако под влиянием курса валют во 2 квартале снизилась.В течение 2 квартала 2012 г. первичный рынок апартаментов пополнился тремя новыми объектами. Всего с начала года на рынок вышло 8 апартаментных комплексов. К концу июня 2012 г. на первичном рынке апартаментов предлагалось порядка 142,6 тыс. кв. м в 25 комплексах. За 1 полугодие рост объема предложения в этом сегменте составил около 30%. Средняя рублевая цена на первичном рынке апартаментов по итогам 2 квартала 2012 г. выросла на 12,7% и составила 329 080 руб. за кв. м, в долларах— выросла на 1,9% и составила $10 130 за кв. м. За 1 полугодие рублевая цена выросла на 12,6%, долларовая—на 9,5%.В 1 полугодии 2012 г. рынок элитных новостроек активно пополнялся новыми объектами, в результате чего объем предложения в этом сегменты рынка увеличился на треть. При этом основной рост пришелся на 2 квартал. Всего с начала года на рынок вышло 7 новых объектов. К концу 1 полугодия 2012 г. объем предложения на рынке элитных новостроек Москвы составил 1 030 квартир в 41 комплексе (около 190 тыс. кв. м). Активность покупателей элитного жилья во 2 квартале 2012 г. находилась на высоком уровне. Средняя цена на рынке элитных новостроек к концу июня 2012 г. установилась на уровне 19 050 долл. (619,1 тыс. руб.) за кв. м. На вторичном рынке квартиры в среднем стоили $23 940 (778,1 тыс. руб.) за кв. м. По итогам 1 полугодия средние долларовые цены выросли на 0,5-1,5%, рублевые— на 2,5-3,5%.В течение 1 полугодия 2012 г. колебания рынка элитной аренды были подвержены сезонным факторам. При этом спрос был стабильно высок на протяжении всего периода. По итогам 1 полугодия 2012 г. средний уровень арендной платы составил 8 400 долл. за квартиру в месяц, достигнув уровня показателей конца 2011 г. Снижение за 2 квартал составило 2,3%, рост за год - 1,2%Активность рынка элитных коттеджей в истекшем периоде была высока. Однако основной пик пришелся на начало года. Спрос был высок в течение всего периода. По итогам 1 полугодия 2012 г. средний уровень арендной платы в сегменте элитной загородной аренды достиг показателя 16 500 долл. за дом в месяц. Рост за 1 полугодие составил 3%, за год - 14%.В краткосрочной перспективе (4 квартал 2012 г.), скорее всего, резких потрясений не случится, хотя будет сохраняться ситуация неопределенности. Поэтому цены будут оставаться стабильными, по отдельным проектам возможен рост за счет выбытия более дешевого предложения, прохождения этапов строительства.2.2. Инфраструктура рынка недвижимости г. МосквыРазличные субъекты рынка недвижимости Москвы создают единый рынок услуг, который получает потребитель. Однако стоит отметить, что во всем многообразии компаний, трудно найти ту, которая бы соответствовала всем предъявляемым к ней требованиям. Для того чтобы обеспечить эффективное функционирование создаются специальные организации, гильдии, ассоциации и т.п. Проанализируем три основных направления услуг, оказываемых на рынке недвижимости – посреднические услуги (риэлтерские), страховые и оценочные. Риэлтерские услуги - это большой перечень услуг, которые могут оказывать агентства недвижимости и риэлтерские компании. Это и поиск подходящего объекта недвижимости (например: жилой квартиры, дачи, коттеджа, земельного участка), и помощь в приватизации, и полное юридическое сопровождение сделки, и помощь в получении банковского кредита и помощь в совершении самой сделки продажи, купли, обмена квартир, комнат, домов, земельных участков и многое другое, что помогает людям совершить операции с недвижимостью при помощи профессионалов. Основополагающими услугами являются комплексная помощь клиентам в обмене, продаже и приобретении жилых помещений.Риэлтерские услуги существовали ещё в дореволюционной Москве. Но в то время его представители назывались «Маклерами». Во времена СССР и глобального отрицания властями института частной собственности, зарегистрированных риэлторов не существовало. Функцию посредника могло выполнять государственное «Бюро по обмену жилой площади». Первые компании, предлагающие услуги в сфере недвижимости стали появляться в начале 1990-х годов. В 1992 году была создана Российская гильдия риэлторов (РГР). По состоянию на 2009 год в неё входило 57 региональных гильдий и около 2 000 организаций, объединившие работников отрасли. В регионах работают местные общественные организации, объединяющие представителей рынка недвижимости.