| Код | 295721 | ||
| Дата создания | 2016 | ||
| Страниц | 47 ( 14 шрифт, полуторный интервал ) | ||
| Источников | 13 | ||
|
Файлы
|
|||
|
Без ожидания: файлы доступны для скачивания сразу после оплаты.
Ручная проверка: файлы открываются и полностью соответствуют описанию. Документ оформлен в соответствии с требованиями ГОСТ.
|
|||
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость. Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, т.е. объекты перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Экономическое понятие недвижимости означает землю и постройки на ней. Развитие в России рыночных отношений потребовало формирования нового вида деятельности – оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.
Оценка недвижимого имущества необходима при:
В данной курсовой работе мы произведем расчет рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.
1.1 Описание объекта недвижимости
Объектом оценки является административное здание, расположенное по адресу г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, 75.
Рельеф участка: ровный. Окружающая застройка – преимущественно жилая и торговая.
Объект оценки расположен на ул. Тихоокеанская, относится к Краснофлотскому району г. Хабаровска.
Ближайшая остановка общественного транспорта располагается на ул. Тихоокеанская – «38 школа», через которую следуют автобусные маршруты №8, №15, №49, трамвайный маршрут №5.
Здание построено в 1984 г. Материал ограждающих конструкций – кирпич, системы коммуникации: водоснабжение, электроснабжение, канализация, горячее водоснабжение.
Общая площадь оцениваемого помещения составляет 967,8 кв.м. Оцениваемый объект недвижимости характеризуется хорошим техническим состоянием, уровень отделки – «простая». Функциональное назначение –офис.
...
Таблица1 - Состояние основных конструктивных элементов оцениваемого объекта:
...
Таблица 2 – Описание объекта оценки
...
Таблица 3 - Средние цены предложений на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости в зависимости от площади, руб./кв.м.
...
Таблица 4 - Средние ставки аренды нежилой недвижимости по районам города Хабаровск.
...
Таблица 5 - Средние цены предложений на рынке купли-продажи коммерческой земельных участков в зависимости от площади, руб./кв.м.
...
1.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимальную продуктивность, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.
Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется:
...
2.1 Оценка объекта недвижимости с применением затратного подхода
Согласно федеральному стандарту оценки (ФСО №1) затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.
При оценке недвижимости с помощью затратного подхода рекомендуется последовательно определять:
...
2.1.2 Расчет прибыли предпринимателя
Это фактор вознаграждения инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Величина, которую предприниматель рассчитывает получить в качестве вознаграждения за свою деятельность. Данная величина отражает степень риска и уровень компетентности инвестора, связанные с реализацией строительного проекта. Инвестор, нанимающий подрядчика, имеет возможность вложить средства в другой проект, который имеет определенную норму отдачи. При этом денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту.
...
Таблица 8 - Расчет величины прибыли предпринимателя
...
Таблица 9 - Расчёт физического устранимого износа
...
Таблица 10 - Расчёт физического неустранимого износа короткоживущих элементов
...
Таблица 11 - Расчёт неустранимого физического износа долгоживущих элементов
...
2.1.4 Расчёт стоимости земельного участка.
В настоящее время земельные отношения и правила использования земли в Российской Федерации регулируются Земельным кодексом РФ, вступившим в действие 30.10.2001 г., в соответствии с федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса РФ» №137 – ФЗ от 25.10.01 г.
Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков базируется на нескольких принципах: принцип полезности, принцип спроса и предложения, принцип замещения, принцип ожидания, принцип внешнего влияния, принцип наиболее эффективного использования.
...
Таблица 12 -Расчет стоимости земельного участка
...
Таблица 13 - Итоговая таблица расчетов по затратному подходу
...
2.2 Оценка объекта недвижимости с применением сравнительного подхода
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы и включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
...
2.3. Оценка объекта недвижимости с применением доходного подхода
Таблица 18 - Риск вложений оценивается в табличной форме
...
Таблица19 - Матрица согласования критериев
...
Таблица 20 - Согласование по критерию А
...
Таблица 21 - Согласование по критерию Б
...
Таблица 22 - Согласование по критерию В
...
Таблица 23 - Согласование по критерию Г
...
Таблица 24 - Итоговое согласование
...
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Объект оценки – административное здание, расположенное на ул Тихоокеанская,75 Кировского района г. Хабаровск. Рынок торговой недвижимости в городе достаточно развит. Структура предложений на рынке коммерческой недвижимости представлена следующим образом: на офисы приходится – 36 %, торговые помещения – 15 %, производственные – 5 %, прочие объекты недвижимости – 44%. По районам престижности предложения распределены так: в «Красном квадрате» сосредоточены – 68 % всей коммерческой недвижимости, из которых 51 % составляют офисы и торговые помещения, на окраине – 13%, на прочие районы приходится – 19 %.
...