Организация оценки земли и имущества

СОДЕРЖАНИЕ
1. Введение
2. Задание по оценки
3. Анализ местоположения объекта и участка
4. Описание улучшений
5. Анализ рынка недвижимости
6. Сравнительный подход
- Расчет Метод распределения
7. Доходный подход
- Расчет Метод капитализации земельной ренты
- Расчет Метод остатка
8. Согласование методов
9. Приложение
10. Вывод
11. Литература
...

СОДЕРЖАНИЕ
1. Введение
2. Задание по оценки
3. Анализ местоположения объекта и участка
4. Описание улучшений
5. Анализ рынка недвижимости
6. Сравнительный подход
- Расчет Метод распределения
7. Доходный подход
- Расчет Метод капитализации земельной ренты
- Расчет Метод остатка
8. Согласование методов
9. Приложение
10. Вывод
11. Литература

СОДЕРЖАНИЕ
1. Введение
2. Задание по оценки
3. Анализ местоположения объекта и участка
4. Описание улучшений
5. Анализ рынка недвижимости
6. Сравнительный подход
- Расчет Метод распределения
7. Доходный подход
- Расчет Метод капитализации земельной ренты
- Расчет Метод остатка
8. Согласование методов
9. Приложение
10. Вывод
11. Литература

Четырехкомнатные квартиры составляли в общем объеме сделок по Чите, как правило, не более 7-8%. Согласно данным за 2001 год. структура спроса в Чите начинает изменяться в пользу двухкомнатных квартир. Исследования также показали, что на спрос сильно влияет состояние объекта недвижимости, и люди предпочитают покупать квартиры новой, улучшенной или элитной планировки, что значительно влияет на среднюю стоимость 1кв.м общей площади квартиры. Первичный рынок жилья города Читы насыщенный. Однако, следует отметить, что экономическая ситуация в области не слишком благоприятна для строителей. Объёмы инвестиций постоянно снижаются как по России в целом, так и по Чите.Земельный рынок России уже существует. Это один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года.Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных нормативных правовых актов и аналогичных актов субъектов Федерации устанавливают право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п. Однако земельный рынок все еще на стадии становления. Ограниченность его двояка: во-первых, общие земельные ресурсы не беспредельны, во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель у нас по-прежнему остается государство. До сих пор основным способом вовлечения государственной земельной собственности в рыночный оборот остается сдача ее в аренду. Цены на продаваемые земли устанавливаются органами государственной власти и местного самоуправления. При этом они руководствуются нормативной ценой на землю. В среднем по России цена на незастроенные земельные участки, предоставленные для жилищного строительства в городах и поселках, в 2001 году колебалась от 3 до 130 рублей; соответственно для личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах—от 0,01 до 24 рублей за квадратный метр; для садоводства вне населенных пунктов — от 0,05 до 30 рублей за квадратный метр. В заключение необходимо отметить ничтожность количества операций по залогу земель. В 1999–2001 годах на их долю приходилось от 0,02 до 0,04 процента от числа всех сделок. Развитие земельной ипотеки сдерживалось российским законодательством, в первую очередь Федеральным законом от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которым земли сельскохозяйственного назначения исключались из ипотечного оборота.Большинство заключенных сделок относилось к участкам, предназначенным для личного подсобного хозяйства—42,6 процента, для индивидуального жилищного строительства — 29 процентов и для садоводства — 25,2 процента. Исчерпывающих сведений о ценах на земли данных категорий нет, поскольку они, во-первых, весьма дифференцированы и, во-вторых (если иметь в виду те, что значатся на бумаге в договорах купли-продажи), как правило, ощутимо занижены по сравнению с реальными рыночными.Сравнительный подходк оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.Условия применения сравнительного подхода:1.  Объект не должен быть уникальным.2.  Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.3.  Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.Метод распределенияСравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. Рассмотрим последний метод… Метод основан на принципах сбалансированности и вклада, которые утверждают, что существует нормальное или типичное соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом. Метод используется при наличии данных о продажах застроенных земельных участках, аналогичных оцениваемому земельному участку при условии, что известно или может быть рассчитано соотношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений).В зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта использования этого метода.Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж застроенных земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли из итогового значения стоимости.В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.В частности, для второго варианта оценки использование метода предполагает следующую последовательность действий:подбор недавно проданных или предлагаемых на продажу объектов недвижимости с участками земли, аналогичными или близкими к оцениваемому участку, с известными ценами продаж или предложения соответственно; оценка отношения стоимости земли к общей стоимости собственности по каждому из подобранных объектов недвижимости; расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в составе сопоставимых объектов; корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимости оцениваемого участка; расчет стоимости оцениваемого земельного участка как среднего или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей земельных участков. Факторы, влияющие на стоимость объекта оценкиИзменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням. Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект. Второй уровень (местный) – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним. Третий уровень (непосредственного окружения) – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием. К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:социальные: - базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности; - тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.; - тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности; - стиль и уровень жизни. экономические: - общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий; - факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, др.; - факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги. физические: - климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.; - экология; политические (административные): - политическая стабильность, безопасность; - налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот; - зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное; - строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные; - услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба; - наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности. Ко второму уровню относятся следующие факторы:местоположение: - по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.); - наличие и состояние коммуникаций; - наличие объектов социально-культурного назначения; - размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение. условия продаж: - особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей - условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; К третьему уровню относятся следующие факторы:физические характеристики: - физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.; - качество строительства и эксплуатации; - наличие коммунальных услуг; - функциональная пригодность; архитектурно-строительные: - стиль, планировка, конструкции и т. д.; - объемно-планировочные показатели и др. финансово-эксплуатационные: - эксплуатационные расходы; - стоимость строительства; - доходы, генерируемые объектом недвижимости. При анализе застроенных земельных участков используем следующую единицу сравнения – цена 1м2 площади земельного участка.Перечень элементов сравнения, отражающие отличия объекта оценки от объектов аналогов:- имущественные права Все объекты имеют право собственности- условия финансирования Заемные и собственные средства- условия оплаты Наличный расчет- дата продажи Объекты были проданы в течение 2 предшествующих кварталов- местоположение Адрес: Ингодинский район, улица Гагарина, 7В- размер земельного участка, ландшафт Объекты имеют различные размеры земельных участков и отличия по ландшафту - техническое состояние Износ различныйХарактеристика объектов – аналоговТаблица 3№Элементы сравненияОбъект оценкиОбъект аналог№1Объект аналог №2Объект аналог№3Объект аналог№4Объект аналог №51Местоположение, административный округИнгодинский район, улица Гагарина, 7ВЦентральный район, улица Ленина 81Ингодинский район, улица Лазо 54Центральный район, улица Бабушкина 66Центральный район улица Н-Островс кого, 75Центральный район, улица Бабушкина 902Оценочная зонаIIIIIIII3Обременения, имущественные праваПраво собственностиПраво собственностиПраво собственностиПраво собственностиПраво собственностиПраво собственности4Условия финансировансобственныесобственныесобственныесобственныесобственные5Условия оплатыНаличнаяНаличнаяНаличнаяНаличнаяНаличнаяНаличная6Время продажитекущееЦена предложения2 квартала назад1 месяц назадЦена предложения2 месяца назад7S земельного участка, м2127,5 м2175 м2118,7 м2192 м2133 м2118,7 м28Площадь здания, м263 м290 м248,7 м296 м254 м257,7 м29Год постройки здания20072003200720072007200710Техническое состоя (износ) 5%10%5%Нет НетНет11Вид отделкиВид Удов.Вид УдовВид Удов.Вид УдовВид УдовВид Удов12Ландшафтровныйландшафтный дизайнровный ровный ровный ровный 13Инженерные. коммуникацииестьестьестьестьестьесть14Цена сделки,тыс.руб.8001200110015Цена предложения,тыс.руб.150080016Цена за 1м2 (указать выбранную ед. сравнения)1500175=8,57800118,7=67,31200192=62,5800133=6,011100118,7=9,26Произведем корректировку цен объектов-аналогов, сглаживающую их отличия от объекта оценки.Корректировки цен объектов – аналоговТаблица 4№Элементы сравненияОбъект оценкиОбъект аналог № 1Объект аналог №2Объект аналог №3Объект аналог №4Объект аналог №51Цена за 1 м2 (указать выбранную единицу сравнения) тыс.руб.8.576.736.256.019.262Площадь, м2 (земельного участка или улучшений)175118.7192133118.73Корректировка не уторгование (перевод цены предложения в цену сделки)-0.857-----------0.601-----4Скорректированная цена, тыс. руб.7.713----------5.409-----5Передаваемые права собственности-------------------------6Скорректированная цена, тыс. руб.7.7136.736.255.4099.267Условия финансирования-------------------------8Скорректированная цена, тыс. руб.7.7136.736.255.4099.269Условия оплаты-------------------------10Скорректированная цена, тыс. руб.7.7136.736.255.4099.2611Местоположение-0.108------0.09-0.076-0.1312Скорректированная цена, тыс. руб.7.6056.736.165.3339.1313Время продажи-----0.280.04-----0.1314Скорректированная цена, тыс. руб.7.6057.016.25.3339.2615Поправка на размер земельного участка---------------+0.053+0.1816Скорректированная цена, тыс. руб.7.6057.016.25.3869.4417Физ. состояние (износ)+0.08------0.06-0.05-0.0918Скорректированная цена, тыс. руб.7.6857.016.145.3369.3519Поправка на ландшафт, благоустройство з.у. +0.38--------------------20Скорректированная цена, тыс. руб.8.657.016.145.3369.35Производим пояснение вносимых корректировок цен объектов-аналогов по элементам сравнения.Корректировка на уторгование.ОА № 1 = 8,57-(8,57*10%)=8,57-0,857=7,713;ОА № 4 = 6,01-(6,01*10%)=6,01-0,601=5,409.Корректировка на передаваемые права собственности-Не проводится т. к. все объекты переданы на полном праве собственности.Корректировка на условия финансирования-Корректировка не проводится т. к. все объекты приобретены за счет собственных средств.Корректировка на условия финансирования-Корректировка не поводится т. к. объекты приобретены наличным расчетом.Корректировка на местоположение - выполняется методом парных продаж.Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.Цена 1 м2I8,578,307,90II6,736,205,008,576,73+8,306,20+7,905,00=1,3+1,3+1,63=4,23=1,4%На ОА № 2 корректировка не требуется т. к. вмести с ОО, они расположены в одной оценочной зоне.Проводим «понижающую» корректировкуОА № 1 7,713-(7,713*1,4%)=7,713-0,108=7,605ОА № 36,25-(6,25*1,4%)=6,25-0,09=6,16ОА № 45,409-(5,409*1,4%)=5,409-0,076=5,333ОА № 59,26-(9,26*1,4%)=9,26-0,13=9,13Корректировка на дату продажи. Коэффициент инфляции в год составляет 8%.8/12=0,7-расчет каждый месяц на недвижимость.ОА № 2 продан 2 квартала назад (6 месяцев)0,7%*6 месяцев=4,2%6,73+(6,73*4,2%)=6,73+0,28=7,01ОА № 3 продан 1 месяц назад0,7%*1 месяц=0,7%6,16+(6,16*0,7%)6,16+0,04=6,2ОА № 5 продан 2 месяца назад0,7%*2 месяцев=1,4%9,13+(9,13*1,4%)9,13+0,13=9,26Корректировка на размер земельного участкаТорговые павильоны S з.у. 50-100 м2 и S >100 м2 имеют определенный размер з. у. 150-200 м2 и 200-400 м2ОА №1,2,3- соответствует норме корректировку не проводит. ОА №4S-133 норма 15017>норма150-100%150x=1700 17-x x=1700/150x=113>10%Корректировка 1%5,333+(5,333*1%)=5,333+0,053=5,386ОА №5S-118,7 норма 15031,3>норма150-100%150x=3130 31,3-x x=3130/150x=20,8>10%Корректировка 2%9,26+(9,26*2%)=9,26+0,18=9,44Корректировка физического износаНа ОА № 2 корректировка не проводится т. к. износ 5% как и у ОО.На ОА № 1 проводим «повышающую» корректировку т. к. износ больше чем ОООА № 1 = (100%-5%)(100%-10%)=95%90%= 1,05%ОА № 17,605+(7,605*1,05%)=7,605+0,08=7,685Т. к. в ОА № 3,4,5 износ=0, то проводим «понижающую» корректировку.ОА № 3=100%-5%(100%-0%)= 0,95%6,2-(6,2*0,95%)=6,2-0,06=6,14ОА № 4=100%-5%(100%-0%)= 0,95%5,386-(5,386*0,95%)=5,386-0,05=5,336ОА № 5=100%-5%(100%-0%)= 0,95%9,44-(9,44*0,95%)=9,44-0,09=9,35Корректировка на ландшафт, благоустройство участка земли.На ОА № 2,3,4,5 корректировка не требуется, т. к.