Понятие и сущность договора ренты

Работа писалась на заказ для студентки МГЮА, защита в 2012 году в городе Вологда на 5. ...

Введение
Глава I. Понятие и сущность договора ренты
§1.1. Правовая природа договора ренты
§1.2. Сравнительная характеристика видов договора ренты
Глава II. Особенности договора пожизненной ренты
§2.1. Особенности правового положения сторон в договоре пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением
§2.2. Вознаграждение по договору пожизненной ренты
Заключение
Библиография

Не смотря на давнюю историю заключения договора ренты, в настоящее время он не теряет своей актуальности. В России это обусловлено той же причиной, что и в средних веках в Европе – недостатком наличных денег. Кроме того, иногда заключение договора ренты, несмотря на проводимую жилищную политику государства, – единственная возможность для приобретения собственного жилья. Помимо сказанного, сейчас в нашей стране существует проблема естественной убыли населения. С каждым годом становится все больше одиноких старых людей, которые вынуждены обеспечивать себя самостоятельно, людей, которым нужен в силу их лет дополнительная забота и уход. Таким образом сложившаяся экономическая и социальная ситуация способствует заключению гражданами нашей страны договора ренты.
Целью работы является рассмотрен ие правовой природы договора ренты, его разновидностей и рисков, связанных с его заключением и расторжением. Так же в работе уделяется внимание сложившимся правовым коллизиям, связанным с процессом обновления законодательства, затрагивающего данный вид договора. Автором данной работы были поставлены и решены в работе следующие задачи:
1) изучение развития договора ренты в контексте гражданского права;
2) характеристика правовой природы договора ренты и выявление его особенностей и подвидов;
3) рассмотрение последствий расторжения данного договора;
4) сравнение содержания понятий «временная рента», «постоянная рента», «пожизненное содержание с иждивением»;
5) выявление коллизий, возникающих в юридической практике при исполнении и расторжении данного договора и внесение предложений по ликвидации подобных коллизий.

Плательщик ренты должен надлежащим образом принять и оплатить отчуждаемое по договору ренты имущество, а на получателя ренты возлагается обязанность передать имущество плательщику ренты в определенном количестве и качестве в заранее установленный срок, свободным от прав третьих лиц, За неисполнение этих обязанностей стороны договора ренты несут ответственность, предусмотренную правилами о купле - продаже и дарении.
Таким образом возложение этих обязанностей и ответственности на получателя ренты делает договор ренты, двусторонне – обязывающим и консенсуальным, поскольку данные нормы регулируют не факт передачи имущества (как момент заключения договора), а обязанность передать такое имущество.
С нашей точки зрения, наиболее объективной в данном случае является точка зрения Е.А. Суханова согласно которой: «Договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество под выплату ренты.
Соответственно, договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными».1
Многообразие точек зрения в научных кругах на правовую природу рассматриваемого договора, а так же их кардинальная противоположность еще раз подтверждают факт того, что рассматриваемый нами договор имеет сложную гражданско-правовую конструкцию и может вызывать различные расхождения в его трактовании и применении норм ГК РФ, что само-по себе несет негативную правовую нагрузку на практике при возникновении судебных споров.
§1.2. Сравнительная характеристика видов договора ренты
Согласно п.2 ст. 583 Гражданского кодекса РФ договор ренты подразделяется на два вида – это постоянная и пожизненная рента, а так же как разновидность договора пожизненной ренты- договор пожизненного содержания с иждивением.
Согласно нормам ГК РФ, договор постоянной ренты является бессрочным, а обязанность по выплате постоянной ренты не ограничена каким-либо определенным сроком, в том числе сроком жизни получателя ренты. Законодательно предусмотрена возможность передачи прав получателя ренты другим гражданам или некоммерческим организациям путем уступки требования и перехода по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 583 ГК).
Выплата постоянной ренты возможна как в денежном эквиваленте в определенном договором размере, так и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соотносимых по стоимости денежной сумме ренты (п. 1 ст. 590 ГК). Размер постоянной ренты, установленный договором не является статичным и подлежит увеличению при увеличении величины прожиточного минимума на душу населения.
Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала. Плательщику постоянной ренты предоставлено право отказаться от выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ возможен при соблюдении письменной формы заявления об отказе в выплате ренты и сообщение об этом отказе не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты.
При этом обязательства по выплате ренты не прекращаются до получения получателем ренты всей суммы рентных платежей, если иной способ выкуп ренты не предусмотрен соглашением сторон. Однако выкуп ренты не является прекращением договора по соглашению сторон. Прекращение договора соглашением сторон может предусматривать выплату компенсации плательшиком ренты, установление размера которой стороны вправе оставить на свое усмотрение.
Установление пожизненной ренты имеет свои особенности по отношению к договору постоянной ренты. Получателями пожизненной ренты могут быть только граждане, на период жизни которых устанавливается выплата ренты. Так же пожизненная рента может быть установлена на период жизни другого гражданина, определенного в договоре между получателем ренты и ее плательщиком. По причине того, что право на получение пожизненной ренты тесно связано с личностью ее получателя, он, в отличие от получателя постоянной ренты, не правомочен передать право на ее получение путем уступки права требования.
Кроме того, предметом договора пожизненного содержания с иждивением, как разновидности договора пожизненной ренты может быть только жилое или нежилое недвижимое имущество.
В договоре пожизненной ренты согласно общему правилу допускается только денежная форма рентных платежей. В договоре пожизненного содержания с иждивением форма ренты - это обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если это необходимо по состоянию здоровья получателя ренты.
В тоже время законом предусмотрено, что по договору пожизненного содержания с иждивением возможна замена предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой периодических денежных сумм в течение жизни гражданина.
Стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, в таком случае не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации против одной величины прожиточного миниммума по договору пожизненной ренты.
Особое внимание, на наш взгляд, законодатель придает значению договору пожизненного содержания с иждивением в силу его особой социальной значимости и особого характера отношений между получателем ренты и ее плательщиком, обеспечивающим содержание с иждивением.
Основная цель заключения договора пожизненного содержания с иждивением – предоставление содержания лицу, получающему ренту, уход за ним не протяжении длительного периода времени. В случае скоропостижной смерти данного лица после заключения договора пожизненной ренты это означает, что данный договор был заключен с целью прикрыть фактические отношения по дарению или наследованию.
Если получатель ренты умирает в течение короткого времени после заключения договора от болезни, которой страдал на момент его заключения, то можно говорить о притворности заклбченной сделки, поскольку стороны стремились достигнуть иных целей при заключении договора, а в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, является ничтожной.
В цивилистической литературе всказываются мнения, что возможности выступления определенного субъекта на стороне плательщика ренты могут препятствовать обстоятельства фактического характера, в связи с чем сущкствует необходимость законодательно обязать нотариусов проводить проверку платежеспособности потенциального плательщика ренты при оформлении данного договора.
Не смотря на существующие различия в приведенных подвидах договора ренты, необходимо обратить внимание на социальную значимость договора океиы вцелом и государственную защиту получателя ренты по данному договору. Так, согласно ст. 30 Федерального Закона «О рекламе» реклама услуг по заключению договоров ренты, в том числе договора пожизненного содержания с иждивением содержит специальные требования и органичения при ее демонстрации.
ГЛАВА II. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ
§2.1. Особенности правового положения сторон в договоре пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением
Согласно статье 601 ГК РФ: «По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)».
В статье 596 ГК РФ закрепляется, что пожизненная рента может быть установлена как на период жизни гражданина - получателя платежа, и отчуждающего недвижимость по договорк ренты, так и на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.
Дискуссионным является вопрос о судьбе рентных платежей, которые были уплаченны до момента прекращения договора пожизненной ренты. Существует правило, по которому рентоплательщик не правомочен выдвигать требовние о возврате уплаченного по данному договору, Основанием для данного правила является п. 4 ст. 453 ГК РФ, который запрещает сторонам договора требовать возвращения того, что было исполнено ими до расторжения договора. Однако данное правило применимо до тех пор, пока у какой - либо из сторон договора не образовалось неосновательного обогащения.
Договор пожизненного содержания с иждивением является безвременным, человек, который передал свою квартиру по этому договору, может прожить много лет, и в таком случае сумма ренты может превысить стоимость передаваемой недвижимости.
Получатель ренты вправе потребовать при нарушениях договора его расторжения. Однако для этого должны существовать веские основания. Зачастую плательщик ренты не фиксирует в письменной форме те услуги и домашние работы, которые он выполнял. Это ставит его в невыгодные условия по отношению к получателю ренты и ведет к невозможности доказать свою правоту в споре при расторжении договора. Большой риск для плательщика ренты может заключаться в том в том, что через несколько лет может заявить о своих правах по различным причинам отсутствовавший родственник умершего, который по закону имеет право на жилплощадь.
Также необходимо обратить внимание на следующий вопрос.
В Гражданском кодексе РФ не установлено запрета для оформления договора пожизненного содержания с иждивением через представителей. Вместе с тем, по нашему мнению, заключение подобных договоров по доверенности, как со стороны плательщика ренты, так и со стороны ее получателя, вряд ли допустимо. Как отмечал А. Гордон, смысл представительства состоит в том, что представитель сам совершает юридические действия от имени представляемого, при этом «проявляет свою волю, которая признается волей самого лица представляемого».
Поэтому вполне обосновано, что в соответствии с п. 4 ст. 182 ГК РФ не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично. Очевидно, что договор пожизненного содержания с иждивением относится к таким сделкам, поскольку помимо оказания получателю ренты бытовых услуг основан также на доверительном характере отношений между его участниками, на уважительном отношении их друг к другу, учете психологических особенностей друг друга .
Договор предполагает тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Кроме того, при заключении договоров по доверенности плательщик ренты может быть незнаком с получателем ренты. В этом случае трудно говорить и о максимальной конкретизации условий договора, даже если доверенность достаточно подробно определяет содержание будущего договора. Нотариальная и судебная практика показывают, что наиболее распространенным основанием расторжения подобных договоров являются возникшие между сторонами в процессе исполнения договора конфликты по поводу количества и качества предоставляемого получателю ренты содержания с иждивением.
На основании вышеизложенного мы приходим к мысли о необходимости внести в ст. 601 ГК РФ запрет на заключение договора пожизненного содержания с иждивением через представителя по доверенности.1