Оценка недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости на примере квартиры в г. Мытище (Московская область). Работа содержит сведения за первый квартал 2014 года, то есть актуальные на текущий момент времени. Оригинальность работы - 74 %. ...

Введение
1.Понятие недвижимости и ее оценка
1.1. Общие понятия об оценке недвижимости
1.2. Особенности оценки квартиры, как объекта недвижимости
1.3. Налог на недвижимость. Переход к кадастровой оценке.
2.Оценка недвижимости на примере однокомнатной квартиры
2.1. Методы оценки недвижимости
2.2. Сравнительный метод оценки недвижимости на примере однокомнатной квартиры в г. Мытище
2.3. Обзор рынка недвижимости
Заключение
Список используемой литературы

Оценка недвижимости это обязательное мероприятие почти перед каждой операцией с недвижимостью. Продать недвижимость человек может только по рыночной стоимости, даже занижение цены на недвижимость преследуется по закону, так что актуальность работы будет еще очень долго. Так же оценка не-движимости производится просто по желанию собственника квартиры, для его личных нужд, составления плана действий с этой недвижимостью.
В данной работе используется сравнительный метод оценки недвижимости. Это самый простой из трех, он заключается в сравнении подобных объектов недвижимости и применяется повсеместно где только можно. в этом аспекте проявляется актуальность данной темы. Выделяются все характеристики объекта недвижимости затем отсеиваются все мало значимые, происходит анализ характеристик и пер евод их в рыночную ценовую стоимость путем сравнения всех выбранных объектов недвижимости с оцениваемой. Естественно что объекты должны быть максимально похожи, если это однокомнатная квартира то для сравнения необходимо брать тоже однокомнатные квартиры, с теми же характеристиками в одном и том же городе и в одном и том же районе, такой же вид квартир и желательно что бы они располагались на одном и том же этаже.

Описание объекта оценки - квартиры, дома и тому подобного;
Определение рыночной стоимости имущества;
Внешний вид объекта оценки;
Приложения (правоустанавливающие документы).
Отчет должен быть прошит и скреплен печатью отчета об оценке недвижимости. К отчету должны быть присоединены копии документов оценочной компании: лицензия с приложениями, полис страхования гражданской ответственности фирмы-оценщика, свидетельство об образовании юридического лица.
К отчеты могут быть приложены и другие документы, сертификаты и свидетельства.
Помимо всего перечисленного, к отчету могут быть приложены различные свидетельства и сертификаты.
На величину стоимости квартиры влияет большое количество факторов. Основные из них следующие:
место расположения квартиры:
город, район, округ;
расположение внутри района;
преобладающая застройка района;
наличие общественного транспорта;
наличие социальной инфраструктуры района в пределах пешей доступности, то есть на расстоянии менее 1 км;
обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективно);
промышленность, имеющаяся в районе;
состояние жилого дома, в котором находится квартира:
вид здания
год постройки;
материал, из которого выполнено построение стен;
состояние перекрытий;
общее состояние здания (субъективно);
наличие или отсутствие гаража или автомобильной стоянки
этаж, на котором находится квартира;
техническое состояние подъезда (субъективно).
Характеристики оцениваемой квартиры:
этаж квартиры;
общая и жилая площадь помещения;
количество комнат и их общая площадь;
площадь кухни;
раздельный или совмещенный санузел;
высота потолков;
наличие балка;
вид из окон;
дефекты внутренней отделки квартиры;
наличие или отсутствие перепланировки
 
На основе этих и других данных рассчитывается рыночная стоимость квартиры, действительная на конкретную дату оценки и только в указанных в отчете целях оценки.
1.3. Налог на недвижимость. Переход к кадастровой оценке.
 В настоящее время спор между сторонниками приватизации квартиры и ярыми противниками этого массового явления вышел на новый уровень. Основным аргументом «против» был тот факт, что за право полного и безраздельного распоряжения своей квартирой, включающего в себя возможность проведения любых сделок с ней (купли-продажи, обмена, дарения, сдачи в аренду, завещания, залога и т.п.), собственникам придется ежегодно платить обязательный налог на недвижимость, который грозит вылиться в круглую сумму.
Новый налог на недвижимость призван заменить уже существующие налоги на имущество и на землю и значительно повысить местные бюджеты субъектов Российской Федерации. Законопроект разрабатывается уже достаточно давно, примерно с 2004 года, но пока туда вносится большое количество правок и окончательная версия все еще не утверждена Государственной Думой в обязательном третьем чтении.
Это связано, прежде всего, с тем, что основой для расчета налога на недвижимость служит ее кадастровая оценка, которую в свою очередь невозможно провести без зарегистрированного в Едином государственном реестре кадастрового паспорта объекта недвижимости. Приведение имеющихся данных местными бюро технической инвентаризации (БТИ) в порядок и в соответствие с утвержденным Единым Росреестром форматом процесс довольно долгий и трудоемкий. Процедура осуществления кадастровой оценки всех зарегистрированных в Росреестре объектов продвигалась активными темпами с привлечением независимых оценочных компаний, выигравших тендер.
Все оценщики, выполняющие госзаказ, входят в состав саморегулирующейся организации оценщиков, которая осуществляет обязательную экспертизу и проверку на соответствие нормам законодательства и федеральному стандарту проведенной оценки объекта. От скорости завершения этого оценочного процесса непосредственно зависел срок введения и принятия нового законопроекта, который уже был одобрен в первом чтении. В рамках современного подхода кадастровая оценка стоимости жилой и коммерческой недвижимости максимально отражает ее рыночную стоимость и проводится с учетом всех последних тенденций на рынке недвижимости и ключевых ценообразующих факторов. При этом стоит отметить, что, как и любая экспертная оценка, определенная по результатам кадастровой оценки стоимость может быть оспорена при обращении в специальную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости или в арбитражном суде.
На начало 2013 года  по официальным данным Росреестра процесс кадастровой оценки недвижимости полностью завершен во всех  83 регионах. А это означает, что база для введения нового налога уже подготовлена.
Еще одним тормозящим фактором выступали споры относительно определения процентной ставки будущего налога на недвижимость. Минфин и ФНС разработали несколько вариантов расчетов при довольно широком диапазоне процентных ставок. В итоге был принят самый вариант, предлагающий введение 0,1% от кадастровой стоимости для объектов, относящихся к жилой недвижимости, стоимость которых не превышает 300 миллионов рублей, и 0,5% для объектов, превышающих указанный порог, а также для коммерческой недвижимости. Кроме того, параллельно рассматривается введение дополнительного налога на роскошь, который будет иметь свою внутреннюю градацию также в зависимости от стоимости и категории недвижимости.
Существующий сегодня налог на имущество составляет от 0,1 до 2,2% и  рассчитывается на основании его инвентаризационной, а не кадастровой стоимости, которые между собой отличаются в несколько раз, потому что инвентаризационная стоимость учитывает только расходы на строительство аналогичного жилья и физический износ здания и не учитывает современные ценообразующие факторы и реальные предложения на рынке недвижимости. Стоимость квадратного метра жилья в соответствие с кадастровой оценкой сильно различается в разных регионах России. Но, в целом, стоимость владения квартирой с принятием и вступлением в силу закона об обязательном налоге на недвижимость может заметно увеличиться, порой даже в несколько раз. А если у владельца есть еще и дополнительная так называемая «инвестиционная» квартира, тогда платить за имеющуюся в «избытке» собственность придется еще больше. Не говоря уже о том, что если такая квартира официально будет сдаваться в аренду, существует обязательство платить 13% от своего дополнительного годового дохода. Так за квартиру с общей площадью 200 квадратных метров с вступлением в силу нового закона придется заплатить 28 800 тысяч рублей за год. В том случае, если ведется сдача квартиры в аренду, например, за 50 тысяч рублей в месяц, то общий размер налоговых выплат возрастет еще на 78 тысяч рублей. То есть общая сумма, которую необходимо будете заплатить государству просто за наличие дополнительной жилплощади, которая обеспечивает вам стабильный дополнительный доход, составит 106 800 рублей. Так что можно сделать вывод, что наличие недвижимости это не только выгодно, но и довольно затратно.
Самые высокие выплаты налогов ожидают жителей Московского региона, особенно тех, кому посчастливилось приобрести квартиру в современных просторных новостройках с площадями повышенной комфортности. Средняя стоимость квадратного метра в столице оценена в 165 588 рублей, а средняя площадь квартиры составляет 53,93 квадратных метра. Еще большие средние площади квартир встречаются в Тюмени и составляют 53,98 квадратных метра, но при этом стоимость квадратного метра жилья здесь заметно ниже. На основании проведенной кадастровой оценки средняя стоимость жилья в северной столице России составляет всего 31 713 рублей за квадратный метр, то есть в 5 раз меньше, чем в Москве. Но купить квартиру в Калужской области или Краснодарском крае можно в среднем по цене 46 797 и 43 279 тысяч рублей за квадратный метр соответственно.
Процесс реализации и порядок осуществления выплат для каждого из субъектов Российской Федерации будет регулироваться отдельными местными постановлениями органов самоуправления.
В 2014 году закон вступит в силу, скорее всего, не во всех регионах страны. Его окончательное внедрение запланировано лишь на 2018 год, когда налогом на недвижимость планируется облагать не только квартиры и объекты коммерческой недвижимости, но и недостроенные дома, загородные коттеджи и дачи.
Необходимо будет упомянуть также о том, что не все владельцы квартир должны будут платить налог на недвижимость. Если имеется одна единственная квартира и на каждого собственника приходиться не более 20 квадратных метров площади (кроме льготных категорий владельцев, которым положено 50 квадратных метров), то введение данного налога таких собственников не коснется вообще. Так, например, молодая семья с ребенком, проживающая в двухкомнатной квартире, не превышающей 60 квадратных метров, будет избавлена от выплаты налога (при условии ее приватизации на троих). Если же у такой двухкомнатной квартиры официально есть только один собственник, то ему придется дополнительно выплачивать около 10-12 тысяч рублей в год в зависимости от рыночной стоимости квартиры и ее территориального расположения.
Подводя общий итог, можно сделать вывод о том, что вкладывать деньги в приобретение недвижимости стоит с умом и адекватно оценивать будущую стоимость владения. В любом случае, новый налог на недвижимость никоим образом не умаляет те выгоды, которые собственник получаете от владения собственной квартирой, загородным домом или офисом.
2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ
ОДНОКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ
2.1. Методы оценки недвижимости
В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности:
Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.
Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;
Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.
Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;
Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора)
Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений.
Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.
Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.
Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.
2.2.Сравнительный метод оценки недвижимости на примере однокомнатной квартиры в г. Мытище
Общество с ограниченной ответственность “Гранат” учреждено в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, и приобретает права юридического лица с момента его регистрации в администрации города Москва. ООО “Гранат” строит свою деятельность на основании настоящего Устава и законодательства. Участниками общества являются граждане Российской Федерации. Основным видом деятельности является оценка квартир и частных домов.
Общество имеет расчетный счет в банке, круглую печать со своим наименованием, товарный знак (знак обслуживания), эмблему, штампы, бланки и другие реквизиты.
Реквизиты общества: ООО Гранат ИНН/КПП 7707746100/772901001 ОГРН 1117746237773 Р/С 40702810300000051750 в Филиал № 7711 ВТБ 24 (ЗАО) г.Москва БИК 044525171 К/С 30101808000000000171
Обществу требуется оценить квартиру, используя данные о парных продажах. Параметры оценки, которые буду использоваться при оценке стоимости квартиры:
Этажность
Возраст дома
Серия
Тип дома
Вторичное жилье
Район
Отделка
Площадь
Тип санузла
Железная дверь
Балкон
Домофон
Телефон
Состояние дома
Состояние квартиры
Состояние сантехники
Евроокна
Решетки на окнах
Оценим однокомнатную квартиру в г. Мытище по 5 показателям: