Правила, этапы и особенности проведения гражданско-правовых сделок с недвижимостью

Проведение гражданско-правовых сделок с недвижимостью ...

Введение 3
1. Проведение гражданско-правовых сделок с недвижимостью: договор ренты 4
1.1. Понятие и форма договора пожизненной ренты 4
1.2. Расторжение договора пожизненной ренты 9
1.3. Пожизненное содержание с иждивением 11
2. Аналитика и прогноз рынка недвижимости г. Москвы 16
2.1. Анализ рынка недвижимости г. Москвы по состоянию на август 2012 г. 16
2.2. Прогноз цен на недвижимость по г. Москве на 2013 год 22
Заключение 24
Список использованной литературы 25

Актуальность работы состоит в том, что договорной институт ренты, закрепленный в Гражданском Кодексе РФ, является новым для России, а, следовательно, недостаточно изученным. Это приводит зачастую к проблеме правопонимания и возникновению критики и дискуссии по поводу отдельных статей. Коммерческие организации, в том числе и страховые, зачастую используют практику приобретения у граждан квартир на условиях предоставления этим гражданам пожизненного содержания. Не противоречит сегодня общим положениям законодательства заключение договоров на отчуждение под выплату ренты и другого имущества, включая целые предприятия, иные имущественные комплексы, земельные участки, нежилые строения, а также движимое имущество: автомобиль, денежные средства, коллекции картин, фамильные драгоценности и др.
На современном этапе получило широкое распространение заключение договора ренты, несмотря на то, что данный вид договора не всегда способствует удовлетворению потребностей какой-либо из сторон в этом вопросе. Однако спрос на использование договора ренты ежегодно растет, что говорит об актуальности проблемы.
Целью работы являлось изучение правил, этапов и особенностей проведения гражданско-правовых сделок с недвижимостью: договоров купли-продажи с правом пожизненного содержания (договоров ренты).
Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:
− изучить понятие и формы договора пожизненной ренты;
− представить правовые особенности расторжения договора пожизненной ренты;
− представить особенности пожизненного содержания с иждивенцем;
− провести анализ рынка недвижимости г. Москвы по состоянию на август 2012 года;
− представить прогноз развития рынка недвижимости г. Москвы.
Объектом работы являлись гражданско-правовые отношения с недвижимостью, возникающие при реализации сделок купли-продажи с правом пожизненного содержания.
Предметом работы являлись правила, этапы и особенности гражданско-правовых сделок с недвижимостью.
Структура работы состоит из введения, двух разделов, заключения, списка использованной литературы.

Получатель ренты, заявивший в суде требование о расторжении договора, должен представить суду соответствующие доказательства наличия ущерба. Для получателя пожизненной ренты ущерб не связан, например, с несением дополнительных расходов. В данном случае он выражается в неполучении доходов, что существенно отражается на интересах рентополучателя. Договором пожизненной ренты установлено, что, если рента не уплачена в срок, это дает право получателю ренты потребовать расторжения договора. Однако допущенное плательщиком ренты нарушение не служит основанием для расторжения договора, если в разумный срок оно было устранено.Итак, в случае существенного нарушения плательщиком договора пожизненной ренты закон предоставляет право ее получателю требовать либо выкупа ренты, либо расторжения договора ивозмещения убытков (ст. 599 ГК РФ). Любое из указанных требований должно быть заявлено в судебном порядке.Если получателем пожизненной ренты заявлены требования о ее выкупе плательщиком, то возникает необходимость в определении размера выкупной цены. Она определяется по правилам, установленным ст. 594 ГК РФ для выкупа постоянной ренты. Порядок расчета выкупной цены различается в зависимости от того, за плату или бесплатно передавалось имущество под выплату пожизненной ренты. Если такое имущество было передано за плату, то выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. В случае бесплатной передачи имущества под выплату ренты в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается собственно цена переданного имущества. При этом цена такого имущества уже не может быть установлена сторонами по своему усмотрению, а определяется по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ. В данном случае цена такого имущества устанавливается исходя из цен, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичное имущество.Как альтернативный вариант выкупу ренты, ее получатель при существенном нарушении плательщиком ренты условий договора может требовать расторжения договора пожизненной ренты и возмещения причиненных убытков. В случае расторжения договора получатель ренты взыскивает убытки и вправе требовать, чтобы возместили все имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. По общему правилу требовать возврата имущества получатель ренты не вправе. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК РФ).В силу ст. 600 ГК РФ случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты. Таким образом, риск утраты имущества несет на себе плательщик ренты, что полностью соответствует общим требованиям, предусмотренным ст. 211 ГК РФ, согласно которой риск случайной гибели имущества несет собственник имущества. При этом плательщик ренты не освобождается от дальнейшей выплаты ренты на предусмотренных договором условиях.Таким образом, по результатам проведенного исследования были представлены правовые особенности расторжения договора ренты.1.3. Пожизненное содержание с иждивениемДоговор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты. Общее между ними заключается в следующем.Как и при заключении договора пожизненной ренты, получателем ренты может быть только физическое лицо - дееспособный гражданин, желающий передать свое недвижимое имущество тому лицу, кто согласится принять его на пожизненное содержание с иждивением. К договору пожизненного содержания с иждивением применяется правило ч. 3 ст. 596 ГК РФ, согласно которому договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Права, предоставленные получателю пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, не переходят по наследству и не подлежат отчуждению.Состав плательщиков ренты также не ограничен. Ими могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе страховые и другие коммерческие организации, а также государственные (муниципальные) организации, занятые в сфере социального обслуживания населения.Совпадают срок действия обоих договоров. Он ограничен периодом жизни получателя ренты. Таким образом, срок действия договора пожизненного содержания с иждивением определяется не календарной датой, а наступлением в будущем смерти получателя ренты. Пожизненное содержание с иждивением относится к длящимся договорам, поскольку требует систематического и непрерывного исполнения плательщиком ренты своих обязанностей по обеспечению получателя ренты.Выгодоприобретателем по обоим договорам может быть не только лицо, непосредственно передавшее имущество под выплату ренты, но и любой другой указанный им гражданин. Таким образом, материально обеспеченными становятся лица, в отношении которых собственник недвижимости считает себя обязанным их материально поддерживать. В основном это члены его семьи, родственники или просто близкие ему люди.Совпадают и правовые нормы, регулирующие отношения, возникающие на основании договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением. Об этом прямо сказано в ч. 2 ст. 601 ГК РФ: к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено специальными правилами о пожизненном содержании с иждивением. К институту пожизненного содержания с иждивением применяются нормы параграфа 1 гл. 33 ГК РФ об общих положениях о ренте и пожизненном содержании с иждивением. Применению подлежат нормы о понятии договора ренты (ст. 583 ГК РФ), форме договора (ст. 584 ГК РФ), об отчуждении имущества под выплату ренты (ст. 585 ГК РФ), обеспечении выплаты ренты, в том числе и предоставлении получателю ренты права залога на это имущество (ст. 587 ГК РФ), а также нормы, предусмотренные ст. 588 ГК РФ, об ответственности за просрочку выплаты ренты.Необходимость выделить правовые нормы, посвященные пожизненному содержанию с иждивением в отдельную главу, вызвана отличиями, имеющимися между этими двумя видами договоров. Они заключаются в следующем.1. Предметом договора пожизненной ренты может быть любое как движимое, так и недвижимое имущество. При пожизненном содержании с иждивением под выплату ренты может передаваться только недвижимость, принадлежащая на праве собственности рентополучателю. Примерный перечень такого имущества дан в ч. 1 ст. 601 ГК РФ. Это квартира, жилой дом, земельный участок. Поскольку приведенный перечень является открытым, под выплату ренты может передаваться и иное недвижимое имущество, например, дача, гараж, многолетние насаждения и т.д. Договором о пожизненном содержании с иждивением предусмотрена возможность еще при жизни собственника недвижимости получать материальную помощь от передачи своей недвижимости лицу, которое приняло на себя обязанность его содержать.2.    Если по договору пожизненной ренты рента представляет собой периодические денежные платежи, то договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает предоставление содержания в натуре. В ч. 1 ст. 602 ГК РФ содержится примерный перечень благ, предоставление которых может быть вменено в обязанности плательщика ренты. Сюда входят не только материальное обеспечение, но и необходимые социальные услуги. Это может быть обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде. Если этого требует состояние здоровья гражданина, то рента может предусматривать уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Перечень обязанностей, приведенных в статье, является примерным и подлежит конкретизации в договоре. Требует уточнения положение об обеспечении потребностей получателя ренты в жилище. Получатель содержания с иждивением имеет право проживать в переданной им в собственность квартире (доме). Новый собственник может выселить получателя содержания с иждивением только с его согласия и только в случае, если предоставит ему другое жилье. На нового собственника возлагается обязанность не ухудшать жилищные условия получателя содержания с иждивением. Таким образом, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты может оставить за собой право пользования квартирой или домом до конца своих дней, а может по соглашению с плательщиком ренты получить взамен проданного или подаренного ему жилья в пожизненное пользование другое жилое помещение.Как и в случае с пожизненной рентой, договор пожизненного содержания с иждивением должен содержать условие о размере ренты. Несмотря на то, что такой договор предусматривает предоставление содержания в натуре, в силу ч. 2 ст. 602 ГК РФ стоимость всего объема содержания с иждивением должна быть определена в договоре в денежной сумме. По сравнению с пожизненной рентой закон повышает предельный минимальный объем содержания в месяц, представляемый по договору пожизненного содержания с иждивением, до 2 минимальных размеров оплаты труда. Меньший объем содержания не обеспечивает целей данного договора, однако само понятие «содержание с иждивением» никак не сопоставимо с двукратным минимальным размером оплаты труда. Эта сумма чрезвычайно низка и составляет на настоящий момент 200 рублей. Этот размер лучше приблизить к величине прожиточного минимума человека.Конкретную сумму содержания с иждивением стороны устанавливают в договоре с учетом взаимных интересов каждой из сторон. Получатель ренты заинтересован прежде всего в получении стабильного и достаточного пожизненного содержания с иждивением. Плательщик же заинтересован в получении в собственность недвижимости и разумных размерах содержания. От оценочной стоимости недвижимого имущества, которое передано в обеспечение содержания с иждивением, будет зависеть объем содержания.По смыслу ст. 602 ГК РФ содержание должно предоставляться не реже чем раз в месяц. Тогда как при заключении договора пожизненной ренты закон не запрещает сторонам устанавливать более протяженные периоды предоставления, например один раз в год. Это объясняется самим характером договора пожизненного содержания с иждивением. В данном случае рентополучатель нуждается в более частой помощи, ведь в обязанности плательщика ренты по договору может входить обеспечение кредитора питанием и другими вещами первой необходимости. Для получателя ренты содержание с иждивением становится основным, если не единственным источником средств к существованию. Стороны договора пожизненного содержания с иждивением могут договориться и об иной, например, еженедельной или даже ежедневной, периодичности предоставления. В силу ст. 603 ГК РФ договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. По смыслу приведенной нормы договор изначально все-таки должен содержать обязательства плательщика о предоставлении содержания в натуре и может лишь предусматривать возможность его замены денежными выплатами. Условия, при наличии которых производится замена одного вида содержания на другой, устанавливаются договором. При этом в силу ст. 602 ГК РФ объем периодических платежей должен соответствовать стоимости всего объема содержания с иждивением, а периодичность платежей в соответствии с нормами ст. 598 ГК РФ устанавливается, если иное не предусмотрено договором, по окончании каждого календарного месяца. Из содержания ст. 603 ГК РФ следует также, что при отсутствии в договоре условия о замене предоставления пожизненного содержания в натуре денежными выплатами, такая замена недопустима.К договору пожизненного содержания с иждивением также подлежат применению норма, установленная ст. 318 ГК РФ. В ней говорится об увеличении сумм, выплачиваемых на содержание гражданина, и содержится прямая отсылка к договору пожизненного содержания. В соответствии с указанной нормой сумма, выплачиваемая непосредственно на содержание гражданина по договору пожизненного содержания, с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда пропорционально увеличивается.Не исключается возможность возникновения между сторонами договора спора об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину. При невозможности урегулировать такой спор соглашением сторон он передается на рассмотрение суда. Часть 3 ст. 602 ГК РФ предписывает судам при рассмотрении подобных споров руководствоваться принципами добросовестности и разумности.Если по договору пожизненного содержания с иждивением имущество передается за плату, то дополнительно применяются правила о продаже недвижимости, если бесплатно - то правила о договоре дарения. В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.В соответствии со ст. 551 ГК РФ плательщик ренты приобретает право собственности на переданную ему получателем ренты недвижимость с момента регистрации договора. Однако несмотря на то, что плательщик ренты становится собственником переданного ему недвижимого имущества, его права в отношении распоряжения таким имуществом ограничены. Согласно ч. 1 ст. 604 ГК РФ плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Нарушение этого условия влечет ничтожность сделки.В силу общих положений, установленных ст. 586 ГК РФ, сама рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (ст. 586 ГК РФ). Плательщик ренты по договору пожизненного содержания с иждивением обязан получить предварительное согласие получателя ренты на отчуждение или иное обременение недвижимого имущества, переданного в обеспечение содержания с иждивением. Это обусловлено предоставлением повышенных гарантий для получателя ренты, поскольку отчуждение или иное обременение имущества, обеспечивающего содержание, осложняет возникшие правоотношения и может привести к их дестабилизации. Помимо всего, получатель ренты может пользоваться домом или квартирой, бывшими в его собственности, до перехода по    договору    пожизненного    содержания    с    иждивением.    Во    избежание возникновения споров плательщику ренты целесообразно заручиться письменным согласием рентополучателя.Если согласие на отчуждение недвижимого имущества от получателя пожизненного содержания получено, то в этом случае применяется правило, установленное ч. 2 ст. 586 ГК РФ о том, что лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Теперь основным должником является новый приобретатель недвижимого имущества, а субсидиарную (дополнительную) ответственность несет прежний приобретатель - плательщик ренты.В п. 2 ст. 586 ГК РФ указывается, что субсидиарная ответственность лица, передавшего обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, наступает, если ГК РФ, другой закон или договор не предусматривают солидарную ответственность по этому обязательству. Таким образом, в случае нарушения договора ренты получатель ренты, который дал свое предварительное согласие на отчуждение или иное обременение недвижимого имущества, обеспечивающего содержание с иждивением, может выдвинуть требование об установлении солидарной ответственности прежнего и нового приобретателя. Определенные требования предъявляются и к использованию недвижимого имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания. В соответствии с ч. 2 ст. 604 ГК РФ плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества. 2. Аналитика и прогноз рынка недвижимости г. Москвы2.1. Анализ рынка недвижимости г. Москвы по состоянию на август 2012 г.Проведем анализ коммерческой и жилой недвижимости по городу Москве на август 2012 года.По итогам августа 2012 г. объем предложения на рынке первичном рынке элитных квартир и апартаментов вырос на 8,5% и составил 1530 квартир и апартаментов (280 тыс. кв. м). Доля апартаментов в общем объеме предложения составила 33,5%. Рынок пополнился новым предложением в МФК «ОКО» (девелопер - Капитал Групп), возводимом на участке №16 ММДЦ Москва Сити. В рамках проекта планируются офисные помещения, гостиница, апартаменты в аренду и на продажу. Площади апартаментов на продажу составляют от 150 до 189 кв. м. Строительство уже ведется, сдать комплекс планируется в 2015 г. Кроме того, на рынок вышел новый построенный клубный жилой комплекс на Новолесной улице. Жилой дом рассчитан всего на 15 квартир площадью от 91 до 235 кв. м. По итогам августа цены на элитные квартиры практически не изменились (+ 0,2-0,5%). К концу месяца средняя цена на первичном рынке элитных квартир составила $19 000 за кв. м, на вторичном – $24 100 за кв. м.Рис 2.2.1. Цены на квартиры по г. Москве, долл. за кв. м.По итогам августа цены на элитные квартиры практически не изменились (+ 0,2-0,5%). К концу месяца средняя цена на первичном рынке элитных квартир составила $19 000 за кв. м, на вторичном – $24 100 за кв. м.Что касается первичного рынка элитных апартаментов, то средняя цена в этом сегменте за месяц снизилась на 5% за счет изменения структуры предложения, цены же на объекты, выставленные на рынок ранее, существенно не изменились. Средняя цена элитных апартаментов в Москве к концу августа составила $14 100 за кв. м. Объем и структура предложения по городу Москве на август 2012 года представлены на рис. 2.1.2.897890topРис. 2.1.2. Москва. ЦАО. Объем и структура предложенияВ августе 2012 г. наблюдалась невысокая активность игроков рынка офисной недвижимости. Совокупный объем офисных площадей, арендованных в августе, составил порядка 8 тыс. кв. м. Инвестиционная активность в течение последнего летнего месяца была высокой: в течение августа было закрыто и анонсировано несколько крупных сделок. Так, структуры компании «O1 Properties» Бориса Минца приобрели БЦ «Дукат 3» общей площадью 33 тыс. кв. м, находящийся по адресу ул. Гашека, д. 6.Сумма сделки составила $370 млн. Другой сделкой компании стала покупка БЦ «Серебряный город» на Серебряническая наб., д. 29. Сумма покупки комплекса площадью 41 660 кв. м составила $333 млн. Помимо заключенных сделок ряд крупных транзакций ожидается в ближайшее время. В августе стало известно о том, что компания «Дон-СтройИнвест» выставила на продажу БЦ «Мосфильмовский» (общая площадь 16 400 кв. м) на ул. Пырьева, вл. 2 за $120 млн.В августе 2012 г. было заявлено о реконцепции нескольких крупных проектов группы «Бин». Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) г. Москвы продлила срок реализации проекта МФК по адресу ул. Коровий Вал, вл. 5 до 2014 г., при этом сократив его общую площадь до 58 557 кв. м. Также ГЗК одобрила другой проект девелопера - строительство офисного центра общей площадью 41 700 кв. м с подземной автостоянкой на 511 машиномест на улице Академика Пилюгина, вл. 22.Рис . 2.1.3. Москва. Ставки аренды. Введенные объекты. Заявленные проектыДругим важным событием месяца на рынке офисной недвижимости стала новость о строительстве нового объекта в ММДЦ «Москва-Сити»: Capital Group планирует к 2015 г. завершить строительство 85- этажного МФК «Око» общей площадью 300 тыс. кв. м.