Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания

Темой данной работы является договор купли-продажи с условием пожизненного содержания. Работа написана 2014 году. Оценка "отлично" ...

Введение…………………………………………………………………………..3

Глава 1. Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания в советском праве………………………………………………………………….4

§ 1. Понятие и правовые особенности договора купли-продажи с условием пожизненного содержания………………………………………………………4
§ 2. Элементы договора пожизненного содержания……………...…………….7
§ 3. Прекращение договора купли-продажи с условием пожизненного содержания……………………………………………………………………….11

Глава 2. Договор купли-продажи с пожизненным содержанием в российском праве……………………………………………………………………………..14

Заключение………………………………………………………………………18

Список источников и литературы……………………………………………..19

Приложение 1. Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания (образец)……………………………………………………………21

Объектом исследования курсовой работы являются общественные отношения, возникающие в процессе заключения договора купли-продажи с условием пожизненного содержания. Предметом исследования курсовой работы нормы права, регулирующие данный договор.

В ч. 1 ст. 253 ГК РСФСР как возможный материальный объект договора пожизненного содержания фигурирует не только жилой дом, но и его часть. Однако в числе обязанностей, возлагаемых на приобретателя, значится также обеспечение отчуждателя жильем. И если бы он предоставил приобретателю только часть дома, у него оставалась бы другая часть того же дома, надобности в которой для удовлетворения собственных жилищных потребностей он уже не испытывал и которая могла бы быть использована только для сдачи внаем, вопреки потребительскому назначению личной собственности. Во избежание этого следует признавать часть жилого дома лишь тогда возможным объектом договора пожизненного содержания, когда сам отчуждатель обладает не домом в целом, а только его частью или когда одна часть дома отчуждается по иным договорам, а другая — по договору о пожизненном содержании.В ст. ст. 253—254 ГК нет прямого указания на то, в какую форму должен облекаться договор пожизненного содержания. Но так как по ГК РСФСР пожизненное содержание есть разновидность купли-продажи жилого дома, его следует подчинять правилам ст. 239 того же Кодекса, согласно которым договор нуждается в нотариальном оформлении. В целях охраны интересов как отчуждателя, так и третьих лиц на случай, если бы приобретатель попытался реализовать дом во время действия договора, в актах регистрации отмечается, что жилой дом приобретен по договору пожизненного содержания.Договор пожизненного содержания — не только срочный, но и такой договор, который сам определяет срок своего действия. Он обозначен, однако, не календарной датой, а событием — наступлением в будущем смерти отчуждателя. Если во многих других случаях срок может определяться разными способами, то для рассматриваемого договора закон императивно устанавливает единственно допустимый срок: его нельзя заключать иначе, кроме как пожизненно для отчуждателя. Указание на любой иной срок было бы равнозначно отсутствию одного из существенных условий договора, делающему его несостоявшимся. Из пожизненного действия договора именно для отчуждателя следует, что предоставленные ему права непередаваемы ни по наследству, ни каким-либо иным способом.Содержание. Действия по передаче жилого дома или его части в собственность приобретателя совершаются отчуждателем в момент заключения договора. Следовательно, об обязанностях отчуждателя можно говорить только применительно к случаям, когда договор уже совершен, но дом приобретателю еще фактически не передан, хотя и подлежит передаче. Основное же значение имеют обязанности приобретателя, обрисованные в ч. 1 ст. 253 ГК и обозначенные понятием материального обеспечения в натуре. Конкретные формы такого обеспечения выражаются в предоставлении следующих благ:а) жилища. Оно может быть точно определено договором. При отсутствии в нем необходимых указаний отчуждателю должна быть предоставлена изолированная комната, если это не исключается характером отчуждаемого дома. Так как двумя домами владеть запрещено, а поселение на площадь, полученную приобретателем внаем, не обеспечивало бы стабильности (пожизненности) прав отчуждателя, жилище должно быть ему предоставлено именно в отчужденном доме;б) питания. Нет препятствий к определению в договоре и видов питания, особенно если отчуждатель нуждается в особом питании. Но самый характер складывающихся здесь отношений таков, что практически следует ориентироваться не на договорный перечень, а на уровень обеспечения, необходимый в данных конкретных условиях с точки зрения обычно предъявляемых требований;в) ухода. Конкретные формы ухода зависят от состояния отчуждателя: прикованный к постели больной нуждается в ином уходе, чем инвалид III группы. Соглашением сторон могут быть определены и такие формы ухода, в которых отчуждатель не нуждается по состоянию здоровья (например, обеспечение уборки комнаты престарелого, но здорового отчуждателя). Не исключено, что отчуждатель в данный момент не испытывает потребности в уходе за ним, а в договоре конкретные формы ухода не предусмотрены. Однако имеется обязанность ухода, и как только надобность в нем возникнет, эта обязанность вступит в действие и должна быть исполнена сообразно со сложившимися условиями и обычно предъявляемыми требованиями.Перечисленные обязанности неотделимы от договора пожизненного содержания и приобретают юридическую силу вследствие самого факта его заключения. Соглашения, освобождающие приобретателя от какой-либо из этих обязанностей, противоречат природе договора, а потому должны влечь его недействительность, парализовать которую может только сам приобретатель, признав себя обязанным к совершению всех указанных в ст. 253 ГК действий, несмотря на состоявшееся между сторонами иное соглашение. В то же время стороны вправе условиться о возложении на приобретателя и некоторых других обязанностей, например по ежегодному приобретению санаторных путевок для отчуждателя, обеспечению его дачей в летнее время и т. п.Обязанности приобретателя сохраняются и при случайной гибели дома (ч. 2 ст. 253 ГК). Поскольку собственником дома с момента заключения договора становится приобретатель, он несет риск случайной гибели дома, включая риск, связанный с дальнейшим выполнением договорного обязательства, в том числе с необходимостью обеспечить приобретателя новым жилищем. Те же последствия должны наступить, если дом погибнет по вине самого приобретателя или третьих лиц. Следует признать, что в случае гибели дома по вине отчуждателя договор прекращается, а отчуждатель обязан возместить расходы по его содержанию, произведенные приобретателем.В целях охраны интересов отчуждателя закон запрещает при его жизни отчуждение дома третьим лицам (ч. 3 ст. 253 ГК). Практически приобретатель едва ли в состоянии обойти указанный запрет, нарушение которого было бы сразу же обнаружено при регистрации отчуждательной сделки в исполкоме, где имеются данные о том, что жилой дом приобретен по договору пожизненного содержания. Но если бы ему это и удалось, отчуждатель имел бы право расторгнуть договор и истребовать жилой дом у нового приобретателя, недобросовестность которого очевидна, так как при системе регистрации сделок по строениям он не мог не знать, что к его контрагенту дом перешел по договору пожизненного содержания.§ 3. Прекращение договора купли-продажи с условием пожизненного содержания.Что касается прекращения договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, то он может быть расторгнут:по требованию продавца, если покупатель не исполняет обязанностей, принятых им на себя по этому договору;по требованию покупателя, если по не зависящим от него обстоятельствам его материальное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставлять продавцу обусловленное содержание, либо если продавец полностью восстановил свою трудоспособность.В случае смерти покупателя при жизни продавца договор прекращается.Если договор прекращается по указанным выше основаниям, дом должен быть возвращен продавцу. Расходы по содержанию продавца, произведенные покупателем до расторжения договора, не возмещаются. Однако, если расторжение договора вызвано восстановлением трудоспособности продавца, последний не вправе требовать возврата дома и сохраняет лишь право пожизненного безвозмездного пользования помещением, предоставленным ему по договору.В отличие от иных договоров надлежащее исполнение договора пожизненного содержания его не прекращает. При жизни продавца договор может быть прекращен только в случае смерти покупателя. Наряду с этим, комментируемая статья предусматривает возможность расторжения договора, по требованию одного из его участников. Такая возможность, однако, появляется только в случаях, прямо указанных в настоящей статье. Другие основания, по которым иногда расторгается договор купли-продажи (например, ввиду обнаруженных в жилом строении дефектов и т. п.), к данному договору неприменимы (Судебная практика, однако, иногда расширяет названный перечень. — Бюллетень Верховного Суда СССР, 1970, № 4, с. 28—29).По требованию продавца договор расторгается при неисправности покупателя. Она может выразиться как в неисполнении всех принятых на себя покупателем обязанностей, так и любой из них (например, по обеспечению питанием или уходом), как в постоянном, так и неоднократном их нарушении. Вина покупателя в неисполнении своих обязанностей для расторжения договора по требованию продавца значения не имеет. Достаточно самого факта их неисполнения (Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1970, № 11, с. 7—8). Если, однако, им допускались лишь эпизодические невиновные нарушения, не оказавшие существенного влияния на обеспечение интересов продавца и легко устранимые в будущем, нет серьезных оснований к расторжению договора.Независящие от покупателя обстоятельства, повлекшие существенное изменение его материального положения, в связи с чем он может требовать расторжения договора, — это обстоятельства, которые он не мог и не должен предвидеть и предотвратить (например, серьезная болезнь, несчастный случай, повлекшие стойкую утрату трудоспособности). Существенное изменение материального положения означает, что покупатель не в состоянии более предоставлять продавцу обусловленное содержание (например, не может обеспечить питание, уход, необходимую помощь и не в состоянии для ухода и необходимой помощи нанять постороннее лицо).Восстановление трудоспособности продавца, также являющееся основанием для прекращения договора, должно быть подтверждено соответствующим заключением. Казалось бы, что для расторжения договора даже по такому основанию необходимо предъявление соответствующего требования покупателем. Но такой вывод противоречит ст. 253, устанавливающей правило, что продавцом в договоре пожизненного содержания может быть только нетрудоспособное лицо. Следовательно, с момента восстановления трудоспособности продавца договор должен считаться прекращенным независимо от требования покупателя.О последствиях прекращения договора сказано в ч. 2 настоящей статьи. Продавец, освобожденный от обязанности компенсировать покупателю расходы, не вправе требовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.Глава 2. Договор купли-продажи с пожизненным содержанием в российском праве.До введения в действие нового Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи с пожизненным содержанием заключался в соответствии со ст.253 ГК РСФСР, в которой говорилось о купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания. Гражданским кодексом РФ введено понятие договора пожизненного содержания с иждивением (ст.601-605 ГК РФ), являющегося разновидностью договора ренты.В отличие от договора купли-продажи жилых помещений (в том числе с пожизненным содержанием) договор ренты требует нотариального удостоверения (сделки купли-продажи жилья требуют только государственной регистрации). Заключение таких договоров не противоречит закону, так как согласно действующему гражданскому законодательству стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и другими правовыми актами, и включить в него элементы различных договоров, предусмотренных законом и иными правовыми актами (ст.421 ГК РФ).Гражданское законодательство предусматривает принцип свободы договора, то есть право сторон включать в него любые условия, не противоречащие закону и отвечающие интересам сторон. Поэтому, заключая договор купли-продажи квартиры, стороны могут внести в него условие о пожизненном проживании продавца квартиры (и/или членов его семьи). Этот вид отчуждения жилых помещений становится достаточно популярным, так как значительная часть граждан России пожилого возраста находится практически за чертой бедности и этот вид сделки позволяет, не расставаясь со своим жильем, иметь постоянный источник дохода.Договор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием имеет свои преимущества и недостатки - как для продавцов, так и для покупателей.Преимущества и недостатки сделки купли-продажи для продавца:1.       Продавец и члены его семьи имеют право проживать в своей квартире до своей смерти.2.       У продавца квартиры появляется регулярный источник дохода в виде рентных платежей.3.       В договоре может быть оговорен комплекс услуг, который плательщик будет оказывать рентополучателю до конца его жизни.4.       Есть опасность столкнуться с недобросовестностью плательщика ренты, уклоняющегося от выполнения или не должным образом выполняющего условия договора. В этом случае, для того чтобы расторгнуть договор ренты или призвать другую сторону к выполнению его условий, придется обратиться в суд.5.       Есть риск, что "покупатель" окажется мошенником и, будучи заинтересованным в смерти "продавца", будет своими действиями этому способствовать. Преимущества и недостатки сделки купли-продажи для покупателя:1.       Квартира приобретается практически "даром" - рентные платежи и расходы на содержание продавца несоизмеримы с рыночной ценой квартиры.2.       Для того чтобы стать полноценным собственником и въехать в квартиру, придется ждать неопределенный период времени (до смерти рентополучателя).3.       Рентополучатель может потребовать расторжения договора, если ему покажется, что плательщик ренты недостаточно добросовестно выполняет свои условия.