ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В данной курсовой работе была выявлена специфика земельного участка, определена рыночная стоимость объекта недвижимости на основе трех подходов: сравнительного, доходного и затратного. Были проработаны все три подхода и разобраны принципы определения стоимости. Учитывая результаты всех подходов, я рассчитал рыночную стоимость объекта оценки. ...

Введение……………………………………………………………………...……3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА…………………………………………………...4
1.1. Специфика земельного участка как объекта недвижимости………….4
1.2. Основные принципы и подходы к оценке рыночной стоимости земельного участка……………………………………………………….5
1.3. Правовое обеспечение оценки стоимости земельного участка в Санкт – Петербурге………………………………………………………………..7
ВЫВОДЫ………………………………………………………………………...9
2. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА…….10
2.1. Общая характеристика объекта оценки……………………………….12
2.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка……………………………………………………...13
2.3. Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе сравнительного подхода…………………………………………………14
2.4. Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе доходного подхода……………………………………………………………………25
2.5. Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе затратного подхода……………………………………………………………………33
2.6. Согласование результатов оценки, полученных на основе использования различных подходов……………………………………37
ВЫВОДЫ………………………………………………………………………...39
Заключение………………………………………………………………………40
Список используемой литературы…………………………………………….41
Приложение………………………………………………………………………42

В данном курсовом проекте требуется определить рыночную стоимость объекта оценки, такого как земельный участок. Оценка земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать вероятные затраты на приобретение другого аналогичного участка.
В данной работе проводится оценка стоимости недвижимости земельного участка тремя подходами. Также проводится оценка согласованной стоимости.

Наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка является его нынешнее использование.Рассмотрев структуру рынка недвижимости пригорода и проведя анализ ближайшего окружения объекта оценки, можно делать выводы о том, какого типа недвижимость может быть востребована в зоне расположения объекта.В результате проведённого анализа наиболее эффективным использованием оцениваемого участка является его использование для индивидуального жилищного строительства.2.3.Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе сравнительного подходаСравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения. Метод сравнения продажМетод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).Метод предполагает следующую последовательность действий:определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами;определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:местоположение и окружение;целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);транспортная доступность;инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.Метод выделенияМетод применяется для оценки застроенных земельных участков.Условия применения метода:наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.Метод предполагает следующую последовательность действий:определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно - планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.Метод распределенияМетод применяется для оценки застроенных земельных участков.Условия применения метода:наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.Метод предполагает следующую последовательность действий:определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.В данном курсовом проекте, из вышеперечисленных методов сравнительного подхода, я использую метод сравнения.Для анализа рыночных условий и приведения объектов к оцениваемому объекту требуется выполнить корректировки продажной цены объекта сравнения по элементам сравнения.В качестве основных факторов стоимости земельного участка рассматриваются:размер участка;время продажи;условия финансирования (форма платы, соотношение собственных и заемных средств, возможность использования ипотечного кредита и т.д.);условия продажи (продажа на открытом рынке – публичная оферта; продажа в условиях банкротства или ликвидации; аффилированность продавца и покупателя);месторасположение;физические характеристики (рельеф, размер, форма; качественные характеристики с/х земель: параметры почв, уровень продуктивности земель; наличие улучшений: дорог, водоснабжения, электро- и газоснабжения, других коммуникаций; рекреационная ценность территории; параметры экологического состояния территории).Данные объектов – аналогов.Таблица 2.3.1Данные объектов№1№2№3№4Цена продажи, тыс.руб330500450300Размер участка, соток7,08,08,07,0Время продажи, мес.6 мес6 мес6 мес6 месУсловия финансированияБезналичный расчет, собственные средстваБезналичный расчет, собственные средстваБезналичный расчет, собственные средстваБезналичный расчет, собственные средстваУсловия продажиНе выявленоНе выявленоНе выявленоНе выявленоМестоположение52 км от города44 км от города53 км от города46 км от городаФизические характеристикиНе выявлено Не выявлено Не выявленоНе выявленоПо остальным элементам сравнения участки не имеют существенных различий.Результаты корректировки цены сравниваемых участков.Таблица 2.3.2Элементы сравнения№1№2№3№4Цена продажи, тыс.руб330500450300Размер участка, соток7,08,08,07,0Цена за 1 сотку, тыс.руб47,162,556,342,8Корректировка на право собственности0,000,000,000,00Корректировка на условие финансирования0,000,000,000,00Скорректированная цена47,162,556,342,8Корректировка на особые условия продажи0,000,000,000,00Скорректированная цена47,162,556,342,8Корректировка на время продажи, мес0,000,000,000,00Скорректированная цена47,162,556,342,8Корректировка на местоположение+4%-6,%-3%+6%Скорректированная цена49,058,854,645,6Корректировка на физические характеристики0,000,000,000,00Скорректированная цена49,058,854,645,6Определение стоимости оцениваемого участкаМаксимальная стоимость 58,8 тыс.руб, минимальная – 45,6 тыс.руб за 1сотку. Среднее значение – 52,2 тыс.руб за 1 сотку. Тогда стоимость всего земельного участка составит 52,2*7,0=365,4 тыс.руб.Таким образом, на основании проведенного расчета, стоимость земельного участка площадью 700  кв. м, рассчитанная сравнительным подходом, составила 365,4 тыс. руб.2.4.Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе доходного подходаПодход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.Подход основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Таким образом, стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг. Более подробно особенности оценки сельскохозяйственных земель представлены далее, в соответствующем разделе.Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей, таких как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения Метод капитализации земельной рентыМетод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.Метод предполагает следующую последовательность действий:расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.Основными способами определения коэффициента капитализации являются:деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).Метод остаткаМетод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.Метод предполагает следующую последовательность действий:расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.Метод допускает также следующую последовательность действий:расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.