Договор аренды в Гражданском праве.

Проанализировав договор аренды можно сделать следующие выводы.
При рассмотрении понятия и характеристик договора аренды были выделены следующие черты: относится к гражданско-правовой категории, консенсуальный, возмездный, двухсторонний. Проанализировав законодательство и судебную практику можно констатировать, что о консенсуальности договора аренды говорится не всегда. Так, есть позиция некоторых судов, которые говорят о реальном характере договора аренды. Выделена особенная характерная черта договора аренды – синаллагматический характер.
Другой проблемный вопрос был выявлен в рамках существенных условий договора аренды. Мнение о том, что относить к существенным условиям договора аренды в литературе неоднозначно. Условия о сроке аренды и об арендной плате в настоящей курсовой работе относя ...

ВВЕДЕНИЕ 3
1. ДОГОВОР АРЕНДЫ: ПОНЯТИЕ, ХАРАКТЕРИСТИКИ, СУЩЕСВЕННЫЙ УСЛОВИЯ 4
1.1. Понятие и характеристики договора аренды 4
1.2. Существенные условия договора аренды 6
2. СРОК АРЕНДЫ И СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 12
2.1. Срок аренды и срок действия: соотношение понятий 12
2.2. Срок аренды 13
2.3. Срок действия договора аренды 14
3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА 15
3.1. Виды (формы) арендной платы 15
3.2. Размер арендной платы 19
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 22
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 23
ПРИЛОЖЕНИЯ 25

Значительные изменения в различных сферах жизни, таких как социально-экономической, политической, культурной нашего государства в конце двадцатого века привели и к трансформации правоотношений, включая регулирование общественных отношений по имущественному найму.
Анализ доктринальной литературы указывает на проблематику договора аренды и его классификации. Среди ученых, работавших над разнообразными вопросами аренды можно назвать В. В. Витрянского, В. Д. Газмана, А. М. Гуляева, Р. М. Долуханяна, Б. В. Ерофеева, А. Д. Корельский, О. А. Красавчикова, Е. А. Суханов, Ю. К. Толстого, Г. Ф. Шершеневича. Так, М. И. Брагинский и В. В. Витрянский исследовали гражданско-правовые договоры, связанные с передачей имущества. А. Д. Корецкий в своей работе «Договорное право» изучил правовую природу и про блематику гражданско-правовых договоров. Профессор И. А. Покровский уделял большое внимание проблемам договорной свободы и обязательствам из договоров, в том числе и арендных.
Объектом настоящего исследования является договор аренды.
Цель курсовой работы – выявить проблемные моменты правового регулирования договора аренда в России.
Задачи курсовой работы: проанализировать понятие договора аренды, выявить его характеристики; обозначить существенные условия договора аренды, обозначить их особенности; проанализировать законодательство и судебную практику РФ.
Структура работы состоит из введения, трёх пунктов, которые делятся на подпункты, заключение, списка литературы и приложений.

04.2010. Обратим внимание, что право на вещно-правовую защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц возникает у арендатора не с даты заключения договора, а с момента вступления во владение имуществом, т.е. после фактической передачи ему объекта аренды. Данное положение подтверждается судебной практикой, например, Постановлением Президиума ВАС от 26.05.2009 № 15274/08 по делу № А40-34636/06-64-258 (см. Приложение 4).Таким образом, если воля сторон направлена на передачу объекта аренды во владение и пользование, необходимо прямо указать в договоре данные правомочия. Временное пользование. Имущество может быть передано только во временное пользование в следующих случаях: 1. Арендодатель не хочет предоставлять возможность арендатору использовать вещно-правовые способы защиты в отношении арендованного имущества. 2. Арендодатель желает оставить за собой право определять режим и условия доступа к арендованному имуществу. 3. Фактическое обладание имуществом для целей извлечения полезных свойств арендатором нецелесообразно или затруднительно.В случае, если в договоре не указано о передаче имущества арендатору во временное пользование, то в этом случае при возникновении спора суд для квалификации отношений сторон будет применять буквальное толкование условий договора, а также выяснять действительную волю сторон при заключении договора. Таким образом, если воля сторон направлена на передачу объекта аренды только в пользование, необходимо прямо указать в договоре данные правомочия. Возмездность. В соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ имущество передается арендатору за плату. Следовательно, арендодатель вправе требовать от арендатора оплаты пользования имуществом. Однако имущество может передаваться в пользование (владение и пользование) на условиях безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ). Поэтому для исключения споров о том, какой договор заключен сторонами, рекомендуется прямо указывать в нем, что имущество передается за плату.Если условие о предмете не согласовано? В этом случае договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Если в договоре не согласованы данные об имуществе, передаваемом в аренду, он не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Для ответа на поставленный вопрос обратимся к судебной практике. Необходимо отметить, что ранее в судебной практике имелась иная позиция, в соответствии с которой если в договоре не согласовано условие о предмете аренды, то реальное его исполнение сторонами не может являться основанием для признания такого договора заключенным. На сегодняшний день в соответствии п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество, не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. Так, например, о фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны или внесение арендной платы, что подтверждается судебной практикой, например, Определение ВАС РФ от 09.04.2008 № 4849/08 по делу № А55-12210/2007 (см. Приложение 5).Выводы.Во-первых, характерной чертой является синаллагматический характер договора аренды.Во-вторых, для имущества, как предмета договора аренды, необходимо определить её функциональное назначение. В-третьих, договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество, не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами.В-четвертых, если воля сторон направлена на передачу объекта аренды во владение и пользование, необходимо прямо указать в договоре данные правомочия. В начале п.1.2. был сделаем вывод, что условия о сроке аренды и об арендной плате относятся к существенным условиям. Рассмотрим срок аренды в соотношении со сроком договора отдельным пунктом.2. СРОК АРЕНДЫ И СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ2.1. Срок аренды и срок действия: соотношение понятийСрок аренды – период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) имуществом (ст. 610 ГК РФ). Срок действия договора (срок договора) – это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. ст. 425, 610 ГК РФ). Отметим, что статья 610 ГК РФ не разделяет дефиниций «срок действия договора аренды» и «срок аренды».Однако некоторые суды прямо указывают, что данные понятия не тождественны и указанные сроки могут не совпадать. Например, Постановление ФАС Поволжского округа от 24.05.2012 по делу № А57-9080/2011. Срок аренды и срок действия договора на практике, действительно, могут совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора.2.2. Срок арендыУсловие о сроке аренды определяет период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться или пользоваться объектом аренды (ст. 610 ГК РФ). Именно за этот период времени арендатор уплачивает арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ).Ст. 606 ГК РФ устанавливает, что договор аренды непостоянный, фиксируется временное владение и пользование или пользование объектом аренды. Следовательно, определение временного периода имеет значение при заключении договора аренды. Сторонам важно определять временной период, на который объект передается в аренду.Начало срока аренды определяет момент, в который имущество должно быть предоставлено арендатору во временное владение и (или) пользование.Окончание срока аренды определяет момент возврата имущества из временного владения и пользования арендатора.Статьями 190 – 194 ГК РФ определяются правила установления срока аренды. В соответствии с ними сроки начала и окончания аренды могут быть определены по-разному. Например, календарной датой; истечением периода времени, определяемого годами, месяцами, неделями, днями или часами; указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.Если в договоре не определен срок аренды, то в этом случае договор аренды считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды (ст. 606 ГК РФ). Если не согласован срок действия договора, в таком случае договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Это означает, что любая из сторон может отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц.2.3. Срок действия договора арендыСрок действия договора аренды – это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. 425 ГК РФ).Начало срока действия договора аренды в силу закона определяется моментом заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Этот срок важен для сторон, поскольку с этого момента у них возникают обязательства и условия договора начинают действовать. У сторон отсутствует право изменить начало действия договора аренды по своей воле (п. 1 ст. 433 ГК РФ).Окончание срока действия договора аренды может определяться по усмотрению сторон.Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В частности, необходимо регистрировать договор аренды зданий или сооружений сроком не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Такой договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).Если срок действия договора аренды не определен, то в этом случае договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ). Для договора аренды таким моментом является возврат имущества арендодателю по окончании определенного срока аренды или внесение арендатором арендной платы за весь срок аренды, если по условиям договора она вносится по окончании пользования объектом аренды. Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).Вывод. В договоре могут быть установлены оба указанных срока: срок аренды; срок действия договора.3. АРЕНДНАЯ ПЛАТААрендная плата – это вознаграждение, которое арендатор уплачивает арендодателю за пользование арендованным имуществом. Если стороны выразили в договоре намерение согласовать арендную плату позднее (например, в дополнительном соглашении), но не сделали этого, данное условие суд может признать существенным. В этом случае договор будет являться незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ). При этом арендодатель не сможет истребовать арендную плату и неустойку. Во избежание споров сторонам лучше согласовать условие об арендной плате вне зависимости от того, является ли оно существенным для заключаемого договора. Для этого необходимо указать: вид (форму) арендной платы; размер арендной платы или способ его определения.3.1. Виды (формы) арендной платыГражданский кодекс РФ содержит расширительное толкование понятия «плата». Пункт 2 ст. 614 ГК РФ указывает на право сторон установить различные формы арендной платы, в том числе не связанные с передачей денежных средств.Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в виде: твердой суммы платежей; доли поступлений от использования арендованного имущества; предоставления услуг; передачи имущества в собственность; передачи имущества в аренду; возложения затрат на улучшение арендованного имущества; иных видов арендной платы по усмотрению сторон.Арендная плата в твердой сумме платежей. Согласно пп. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в твердой сумме платежей. В ст. 140 ГК РФ указано, что платежи на территории РФ осуществляются в рублях. Следовательно, ст. 614 ГК РФ предусматривает обязательство арендатора вносить арендную плату денежными средствами путем наличных и безналичных расчетов (гл. 46 ГК РФ).Таким образом, надлежащее согласование арендной платы в твердой сумме платежей производится путем указания размера арендной платы в рублях (п. 1 ст. 317 ГК РФ).Арендная плата в виде доли полученных плодов, продукции или доходов. Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в виде доли поступлений, полученных в результате использования арендованного имущества. В зависимости от объекта аренды и способа его использования стороны могут согласовать арендную плату путем установления доли одного или нескольких видов поступлений.К поступлениям от использования имущества Гражданский кодекс РФ относит плоды, продукцию и доходы (ст. 136 ГК РФ). При этом он не содержит определения этих понятий и не разграничивает их.Арендная плата в виде предоставления арендатором определенных услуг. Стороны могут установить, что за право временного пользования объектом аренды арендатор должен оказать арендодателю услуги, т.е. совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность (пп. 3 п. 2 ст. 614, ст. 779 ГК РФ).Из буквального содержания пп. 3 п. 2 ст. 614 ГК РФ следует, что при согласовании данной формы арендной платы стороны должны указать в договоре те услуги, которые арендатор обязан предоставить в качестве оплаты. Для надлежащего определения услуг сторонам необходимо согласовать: перечень (виды) и объем услуг; место оказания услуг и сведения об объектах, связанных с их оказанием; сроки (период) оказания услуг; стоимость в денежном выражении.Арендная плата в виде передачи вещи в аренду арендодателю. В случае если арендатор обладает имуществом, в пользовании которым нуждается арендодатель, стороны в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 614 ГК РФ могут согласовать арендную плату в форме передачи арендодателю определенной вещи (вещей) в аренду.Из буквального содержания указанной нормы следует, что для установления такой формы арендной платы сторонам необходимо обусловить, т.е. определить договором данную вещь. Надлежащее определение имущества, передаваемого в аренду в качестве арендной платы, производится по правилам, установленным законом для определения объекта аренды (ст. 607 ГК РФ).Кроме того, сторонам рекомендуется согласовать для аренды, являющейся платой по договору, следующие условия: объем правомочий арендатора (временное владение и (или) временное пользование); срок аренды; порядок передачи и возврата имущества.Арендная плата в виде передачи вещи в собственность арендодателя. Подпункт 4 п. 2 ст. 614 ГК РФ предусматривает возможность осуществления расчетов по договору аренды путем передачи имущества в собственность арендодателя.Буквальное содержание указанной нормы свидетельствует о том, что для установления арендной платы в форме передачи вещи в собственность сторонам необходимо обусловить, т.е. определить договором, данную вещь.Таким образом, для установления арендной платы в форме передачи имущества стороны должны согласовать: условие о наименовании подлежащей передаче вещи (ст. 455 ГК РФ); условие о количестве вещей, подлежащих передаче (ст. 465 ГК РФ).Арендная плата в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества. Закон предусматривает возможность установления арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ).Определения улучшений Гражданский кодекс РФ не содержит. Из анализа ст.