Курсовая по дисц. Оценка стоимости объектов недвижимости

На сегодняшний день оценка объектов недвижимости осуществляется с учетом того, что любая недвижимость представляет собой определенный товар. И как оценка любого товара, оценка стоимости недвижимого имущества должна производиться максимально грамотно и взвешенно, чтобы в результате заказчик получил квалифицированный отчет о рыночной стоимости недвижимости на основании оценки недвижимости, и полезные рекомендации по способам её использования.
Любая недвижимость, оценка которой потребуется, имеет ряд особенностей, которые обязательно учитываются в процессе оценки. Причем эти особенности настолько разнообразны, что лишь настоящий профессионал в оценочной деятельности сможет представить взвешенный акт оценки любого вида недвижимости, в котором будут учтены все нюансы того или иного объекта.
В ...

Введение 3
1. Методология и методы оценки стоимости недвижимости 4
1.1. Недвижимость как объект оценки 4
1.2. Принципы оценки объектов недвижимости 4
1.3. Подходы и методы, используемые в оценке объектов недвижимости 20
2. Оценка объекта недвижимости на примере 26
2.1. Цель оценки 26
2.2. Описание объекта оценки 28
2.3. Анализ окружения 30
2.4. Описание характеристик объекта 31
2.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 33
2.6. Оценка стоимости Объекта оценки (квартиры) затратным подходом с учетом износа 34
2.7. Определение стоимости объекта сравнительным (рыночным) подходом 37
2.8. Определение стоимости объекта доходным подходом 40
2.9. Согласование результатов и окончательное суждение о стоимости объекта оценки 43
Заключение 46
Список литературы 47

Недвижимое имущество играет значимую роль и экономической и социально-культурной жизни общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.
Недвижимость занимает особое место среди элементов экономики, так как, с одной стороны, она входит в состав средств производства (земельные участки, производственные, складские, торговые и пр. здания, инженерные сооружения и др.) и служит базой хозяйственной деятельности организаций всех форм собственности, с другой - является основой личного существования граждан и служит предметом потребления (квартиры,дачи,гаражи).
Сегодня объекты недвижимости представляются центральным звеном всей системы рыночной экономики Российской Федерации. Рынок недвижимости являе тся своеобразным генератором экономического роста страны. Объекты недвижимости являются не только особым товаром, но и капиталом, приносящим доход и являющимся основанием для оказания всевозможных услуг на рынке.
Сложность и многогранность объектов недвижимости, разнообразие самой возможности их рыночного обращения и видов использования предполагает наличие умения эффективно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, успешно заниматься предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости,
Цель данной курсовой работы – провести оценку объекта недвижимости на примере двухкомнатной квартиры в г. Южно-Сахалинск.
Исходя из поставленной цели в работе решены следующие задачи:
- рассмотрены методология и методы оценки стоимости недвижимости;
- представлен отчет об оценке объекта жилой недвижимости.

258. Принцип оптимальных величин, или принцип оптимального экономического размера,— количество земли, пропорционально необходимое для обеспечения оптимального землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном месте. Этот принцип означает, что для определенного предприятия требуется определенный размер земельного участка, обеспечивающий этому предприятию максимальную эффективность в соответствии с рыночными условиями в данной местности. Например, если участок окажется меньше определенного размера, то предприятие не сможет нормально функционировать, получать в полном объеме выгоды, предоставляемые локальным рынком, и, следовательно, обеспечивать себе максимально возможную рыночную стоимость в текущий момент времени. Если участок окажется больше определенного размера, то предприятие будет нормально функционировать, получать в полном объеме выгоды, предоставляемые локальным рынком, обеспечивать себе максимально возможную рыночную стоимость в текущий момент времени. Но в этой стоимости не будет участвовать стоимость той части земельного участка, что превышает необходимый (экономический) его размер. Рациональный собственник, чтобы не платить избыточного земельного налога или арендной платы и не снижать стоимости своего земельного участка, вынужден будет искать другие пути использования этой излишней площади (продать, выделив в отдельный имущественный комплекс, сдать в аренду для других видов деятельности, расширить собственное производство и т. д.).Принцип экономического разделения: имущественные права на земельный участок следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Принцип спроса и предложения выражается в том, что цену объекта недвижимости определяют с учетом взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости региона и поселения. Следует различать понятия «предложение» и «величина предложения».Принцип конкуренции действует таким образом: если прибыль на земельном рынке превышает средний уровень, то обостряется конкуренция, что ведет к увеличению предложения и снижению уровня доходности. На земельном рынке возможна конкуренция в основном между:предпринимателями, различными способами использующими земельные участки одного качества и цены для разных целей в разрешенных пределах;собственниками земельных участков из-за выгодных арендаторов;арендаторами из-за одних и тех же земельных участков;застройщиками различных типов строений на одинаковых по качеству земельных участках.Согласно принципу зависимости стоимость объекта недвижимости, используемого конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на существо и функционирование стоимостей других используемых объектов в прилегающей местности. Местоположение объекта недвижимости зависит от конкретного вида использования его и принятого в районе (регионе) типа землепользования, а также близости объекта к экономической среде. Физические характеристики земельного участка данного объекта и близость объекта к экономической среде составляют экономическое местоположение недвижимости или ситус.Ситус определяется взаимодействием конкретного варианта землепользования и экономической среды, по меньшей мере, на четырех уровнях. Например, для магазина розничной торговли это: примыкающая территория, ближайшие окрестности, торговая зона, регион. Для других видов использования уровни зависимости могут существовать в общегосударственном или даже международном масштабе. Изменения в землепользовании в округе либо изменения в экономической среде обычно влияют на стоимость земель, как ресурса, так и на каждый конкретный земельный участок в отдельности 9, С. 185.Принцип соответствия обеспечивает выполнение правила — максимальная стоимость объекта недвижимости образуется тогда, когда его параметры, уровни предоставляемых удобств и услуг, назначение соответствуют потребностям и ожиданиям рынка. Он реализуется в двух связанных с ним эффектах: прогрессии и регрессии. Положительное воздействие внешнего окружения или соседних объектов на стоимость земельных участков — это эффект прогрессии. Он возникает благодаря высокой стоимости соседних объектов, повышающих оценку недоулучшенных участков.Принцип изменения отражает динамичность стоимости объектов недвижимости во времени в результате процессов, происходящих во внешней среде в связи с возможными изменениями правовых, социально-экономических условий и ближайшего окружения. Земля — единственный объект недвижимости, который со временем не изнашивается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается естественным путем при рациональном использовании.Принцип наиболее эффективного использования определяют как разумное и вероятное (возможное) использование земельного участка, обеспечивающее наивысшую его стоимость для собственника и учет общественных интересов на дату оценки. Наиболее эффективное использование выбирают среди альтернативных вариантов, которые:физически осуществимы, т. е. размер, форма, местоположение земельного участка и его транспортные условия соответствуют возможным способам использования;соответствуют законодательным нормам, градостроительным и другим требованиям и ограничениям;финансово осуществимы и экономически обоснованы;обеспечивают максимальную стоимость земельного участка и наибольшую доходность владельцу 11, С. 247.Подходы и методы, используемые в оценке объектов недвижимостиДоходный подход к оценке стоимости недвижимостиДоходный метод используется для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости: – принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет); – принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль). Сущность доходного метода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.Процесс оценки объекта недвижимости применительно ко всем методам оценки в общем случае можно определить как процедуру моделирования рынка объекта оценки. В силу того, что объект недвижимости в процессе сделки переходит от продавца к покупателю, процесс оценки можно определить как совокупность действий оценщика по моделированию разумных и наиболее типичных действий продавца и покупателя при создании или покупке объекта недвижимости. Для этого применительно к доходному подходу в процессе оценки объекта недвижимости оценщик должен анализировать все потоки расходов и доходов, источниками которых является объект оценки, в течение каждого периода [2]. Оценка всех будущих доходов может быть осуществлена на основе двух основных методов:• либо с помощью метода прямой капитализации;• либо методом дисконтирования денежных потоков.Для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его доходности, в зависимости от конкретных обстоятельств, определяемых его характером, может быть применен как один из двух методов, так и оба метода.Метод прямой капитализации наиболее применим к тем объектам, которые характеризуются достаточно стабильными и предсказуемыми суммами доходов и расходов и, как следствие, - стабильными и предсказуемыми чистыми доходами.Метод дисконтирования денежных потоков наиболее применим к тем объектам, которые имеют нестабильные потоки доходов и расходов и, как следствие, - нестабильные чистые доходы.Выбор методов расчета при оценке недвижимости доходным подходом осуществляют, исходя из соображений, что метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов, а метод дисконтирования ПДС более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.Учитывая, что оцениваемые здания находятся состоянии пригодном к эксплуатации, учитывая также, что для сдачи их в аренду необходимо лишь время на поиск клиентуры и заключение договоров аренды, для оценки недвижимости с позиции доходности применим метод прямой капитализации. Метод капитализации позволяет оценить объект за один прямой шаг по формуле:V = NOI/R,(1)где, NOI - чистый операционный доход год;R - коэффициент капитализации.Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимостиСравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. В рамках сравнительного подхода в отчете выбран метод прямого сравнительного анализа продаж. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходных с оцениваемой недвижимостью. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их используют для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах сопоставимых объектов, метод сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки. Для отчета сравнительный подход имеет следующий алгоритм: 1. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта: - Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже аналогичных объектов недвижимости. - Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях. - Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения. - Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта. - Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю. В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться: - права собственности на недвижимость; - условия финансирования; - условия продажи; - состояние рынка; - местоположение; -физические характеристики; - экономические характеристики; - использование; - компоненты собственности не связанные с недвижимостью. После определения элементов сравнения по ним применяются корректировки для нахождения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики. К количественным методикам относятся: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ и др. К качественным методикам относятся: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, индивидуальные опросы. В ряду вышеприведенных методик наиболее широкое распространение получил сравнительный анализ. Под этим термином подразумевается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.Затратный подход к оценке стоимости недвижимостиЗатратный подход к оценке недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведении его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки. При затратном подходе оцененная стоимость может значительно отличаться от рыночной, поскольку между затратами и полезностью нет прямой связи. Однако встречается немало случаев, когда затратный подход является наиболее необходимым и надежным, например, при оценке новых объектов, а также зданий специального назначения, для решения задач налогообложения и страхования объекта и т.д. Главный признак затратного подхода – это поэлементная оценка, то есть оцениваемый объект расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего объекта получают суммированием стоимостей его частей. Например, если оценивается комплекс, включающий только недвижимость, то в нем выделяют следующие компоненты: землю, здания, сооружения, коммуникации. При этом исходят из того, что у инвестора, в принципе, есть возможность не только купить данный объект, но и создать его из отдельно покупаемых элементов. Основные этапы при применении затратного подхода к определению стоимости: - Оценка стоимости земельного участка, как незастроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования. - Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зданий на дату оценки. - Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка. - Расчет общего накопленного износа здания, как суммы физического, функционального и внешнего старения. - Расчет затрат на замещение (воспроизводство) улучшений объекта недвижимого имущества с учетом износа и всех видов устареваний. - Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимости земельного участка и затрат на замещение (воспроизводство) улучшений объекта недвижимого имущества с учетом износа и всех виды устареваний. Заключение о рыночной стоимости, определенной в рамках затратного подхода Согласно Федеральному стандарту ФСО №1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.Оценка объекта недвижимости на примере Цель оценкиЗадание на оценку и ее результаты представлены в табл. 2.1.Таблица 2.1 - Задание на оценку объекта жилой недвижимостиОбъект оценки 2 - комнатная квартира, расположенная по адресу:Г. Южно-Сахалинск, Хомутово, ул. Армейская д. 15Заказчик (собственник) оценкиЛитвинов Андрей ПетровичОснование проведения оценкиДоговор №5 от «30» января 2014 г. на проведение оценки Объекта оценкиОцениваемые права Право полной собственностиЦель оценки Определение рыночной стоимости Объекта оценки с целью оформления залогаЗадача (назначение) оценкиКонсультирование Заказчика о рыночной стоимости Объекта оценкиСобственник Объекта оценки3 Литвинов Андрей Петрович (доля 100%)Дата осмотра Объекта оценки4«30»января 2014 г.Действительная дата оценки«3 февраля» 2014 г.Дата составления отчета«3 февраля» 2014 г.Курс доллара США, руб/долл.___35,4252______ руб/долл. СШАТекущее использованиеОбъекта оценки - Жилое помещение (отдельное изолированное жилье)Наиболее эффективноеиспользование Объекта оценкиИспользование для собственного проживания, для сдачи в арендуОценщики, ФИОБыкова Нина АлексеевнаОрганизация, с которой Оценщики заключили трудовой договор, ее юридический адрес, банковские реквизиты истрахование 7ООО «Оценка»Применяемые стандарты оценочной деятельности, законодательные и нормативные документыФедеральный закон от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ«О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256.Федеральный стандарт оценки № 2 «Цели оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255.Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254.Стандарты Российского общества оценщиков (РОО). «Международные стандарты оценки» (седьмое издание) Международного комитета по стандартам оценки имуществаРыночная стоимость Объекта оценки, рассчитанная с применением:Затратного подхода 1 988 990 тыс. руб.сравнительного подхода 3 617 282 тыс. руб.Доходного подхода3 628 682 тыс. руб.Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки 3 361 315 тыс. руб.Форма отчетаПолная повествовательнаяЦелью оценки является определение рыночной стоимости жилого помещения (квартиры) с целью оформления залога. По праву собственности согласно Гражданскому кодексу РФ (часть 1, ст. 209, пп. 1 и 2): «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами распоряжаться им иным образом».В Отчете определяется рыночная стоимость Объекта оценки, т.е. наиболее вероятная цена, по которой Объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.В соответствии с п. 5 ст. 15. Жилищного кодекса РФ: «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (летних помещений)». В настоящей оценке при сопоставлении Объекта с аналогами в качестве элемента сравнения рекомендуется использовать общую площадь квартиры с учетом летних помещений, так как сложившаяся на рынке жилой недвижимости практика делового оборота предусматривает формирование цены продажи квартиры исходя из ее общей площади с учетом летних помещений.Описание объекта оценкиВ табл. 2.2 приводится информация о местоположении Объекта оценки.Таблица 2.2 - Информация о местоположении Объекта оценкиПоказателиОписание или характеристика показателяМестоположение в районе и почтовый адресГ. Южно-Сахалинск, Хомутово, ул. Армейская д. 15Плотность застройкисредняяПрестижность, привлекательность района (застройки)В рейтинге районов г. Южно-Сахалинск Хомутово занимает 3 место из 5.Преобладающая застройка районазона застройки многоэтажными жилыми домамитип здания - Современная панель (от 5 этажей и иные квартиры увеличенных площадей)Экологическая ситуация районаСвязана с удаленностью Объекта оценки от скоростных магистралей, действующих промышленных предприятий, водоочистных сооружений и т.п.