Организация деятельности оценочной фирмы

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Представляется очевидным, что изменение системы организации оценочной деятельности необходимо. СРОО разработаны поправки, которые исправят существующее несовершенство действующего законодательства.
Вариант развития института субъектов профессиональной деятельности представляется более эффективным, так как это позволит:
- обеспечить необходимость соблюдения ФСО;
- снять необходимость введения уголовной ответственности оценщика;
- повысить эффективность работы специализированных органов СРОО;
- обеспечить рабочий механизм ответственности оценщика и саморегулируемой организации;
- обеспечить транспарентность и обоснованность определения итоговой величины стоимости.
Говорить о том, что существующие стандарты оценки плохие или хорошие, бессмысленно. Лучше говорить о том, какими ...

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОРГАНИЗАЦИИ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 5
1.1. Характеристика понятия оценочная деятельность 5
1.2. Система регулирования деятельности оценочных компаний 7
2. ПРОБЛЕМЫ ОРГАНИЗАЦИИ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 11
2.1. Проблемы в нормативном регулировании оценочной деятельности 11
2.2. Проблемы разработки стандартов в оценочной деятельности 22
3. ПЕРСПЕКТИВЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОРГАНИЗАЦИИ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 27
3.1. Развитие информационных технологий в оценочной деятельности 27
3.2. Совершенствования процесса составления отчетов об оценке 32
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 36
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 37

ВВЕДЕНИЕ


За последние десятилетия мир сильно изменился: в нашу жизнь прочно вошли электронные средства связи, новые принципы работы с информацией, а экономические системы почти всех государств активно интегрировались в единый механизм с универсальной системой взаимодействия финансовых институтов и рынков. Изменения коснулись каждой страны, в том числе и России, вступившей в 2012 году во Всемирную торговую организацию. В 2013 году Россия председательствует в G20, а в следующем году – в «Большой восьмерке». Наша страна занимает активную позицию в Евроазиатском союзе. Все эти процессы не могут не сказаться на финансовых услугах, в том числе связанных с оценочной деятельностью.
В этих условиях оценщики одними из первых ощутили изменения требований к профессии. Сегодня формально выполнять тре бования федеральных стандартов оценки и правил, которых придерживаются саморегулируемые организации, уже недостаточно. Потребители настаивают на полной прозрачности работы оценщиков. Некоторые из них подготовили собственные требования к квалификации оценщиков, другие ждут, пока оценщики сами установят единые правила работы. В любом случае соответствовать растущим требованиям потребителей к оценщикам можно только через использование стандартов – создаваемых или уже существующих, российских или международных. Главное, чтобы стандарты и правила были приняты или одобрены обществом.
Сегодня стандартизации подлежит не только конечный продукт деятельности оценщика – отчет об оценке, но и процесс создания этого отчета, процесс обучения оценщиков и даже процесс формирования цен на услуги оценочной компании. Стандартизация, безусловно, поможет решить многие проблемы, которые существуют в профессии сегодня, и позволит российским оценщикам достойно работать не только на национальном, но и на мировом рынке услуг. Разработка системы стандартов, правил и методических рекомендаций будет способствовать повышению качества оценочных услуг и удовлетворению потребностей общества.
Цель данной работы – проанализировать организацию оценочной деятельности.
Исходя из поставленной цели, в работе решены следующие задачи:
 рассмотрены теоретические аспекты оценочной деятельности;
 определены проблемы процесса организации оценочной деятельности;
 проанализированы пути совершенствования оценочной деятельности.

Указанная модель манипулирования стоимостью (искаженное формирование объектов оценки, ограничение фактической информации об объекте оценки) чаще всего используется при оценке государственного имущества. Появляющиеся на рынке идеи «о состязательности» в оценке в основе своей несут принцип осуществления предпринимательской деятельности - получение прибыли. Неудачная правовая конструкция изначально была заложена в ст. 4 и ст.15.1. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно ст.15.1 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», юридическому лицу предоставлено право заключения договора на проведение оценки. Однако каких-либо квалификационных требований к юридическому лицу действующим законодательством в области оценочной деятельности не установлено. И таких требований не может быть, т.к. по своей правовой природе юридические лица не могут быть субъектами профессиональной деятельности [10]. При этом, действуя как посредник, юридическое лицо не несет никакой специальной ответственности, предусмотренной законом об оценке (ни дисциплинарной, ни личной имущественной). Вместе с тем, наличие на рынке оценки юридических лиц, оказывающих посреднические услуги, свидетельствует о половинчатой реализации модели саморегулирования в области оценочной деятельности. Устанавливая субъектом оценочной деятельности физическое лицо, что полностью соответствует задачам профессиональной оценки, законодатель не наделил оценщика - физическое лицо - конкретными правами и публичным статусом. Субъекты профессиональной деятельности осуществляют публичные функции. Публичные функции - направления деятельности по удовлетворению публичного, то есть общественного, интереса, признанного и охраняемого государством. Адвокаты, нотариусы, оценщики, антикризисные управляющие осуществляют публичные функции и являются субъектами профессиональной деятельности. Порядок работы субъектов профессиональной деятельности строится на принципах, отличных от субъектов предпринимательской деятельности. Принципы деятельности субъектов, осуществляющих публичные функции: Независимость; Наличие профессиональных стандартов деятельности и кодекс этики;Личная имущественная ответственность;Дополнительная защита потребителей (третьих лиц);Обязательное страхование ответственности; Формирование компенсационного фонда СРО; Дисциплинарная ответственность; Законодательно установленные требования к образованию и квалификации. Федеральный закон №135 «Об оценочной деятельности в РФ» де-юре декларирует данные принципы. Однако смежное законодательство не приведено в соответствие с нормами данного закона, а отдельные положения на практике не реализуемы. Раскроем подробнее отдельные из указанных выше принципов. Независимость оценщикаФактически юридическое лицо паразитирует за счет субъекта оценочной деятельности – оценщика (физического лица). Оценщик, приступая к выполнению оценки, связан обязательствами в виде стандартов оценки, кодекса этики и одновременно в виде норм заключенного им трудового договора. Анализ деятельности юридических лиц показывает, что в большинстве случаев оценщик – физическое лицо, выполняя оценку, не имеет самостоятельного доступа к объекту оценки и самому заказчику оценки, включая собственника оцениваемого имущества, т.к. от имени юридического лица любые внешние контакты осуществляет непосредственно руководитель. В этой ситуации оценщик лишен возможности получения объективной информации об объекте оценки, т.к. вынужден осуществлять любое взаимодействие с внешними обладателями информации (заказчик, собственник, иные уполномоченные лица) только через своего работодателя – руководителя юридического лица. Необходимо менять систему организации оценочной деятельности. 2. Наличие профессиональных стандартов деятельности и кодекс этикиВ отличии от смежного законодательства (например, аудиторы, адвокаты, нотариусы), где четко регламентированы права и обязанности сторон по договору, в том числе порядок предоставления информации, в оценочном законодательстве взаимоотношения потребитель - оценщик не урегулированы, а связь заказчик - исполнитель искусственно разорвана. СРО, открывая дисциплинарное производство по жалобе на действия оценщика, не всегда может получить доступ к информации, т.к. оценщик на момент проверки уже не работать в юридическом лице, которое является собственником отчета об оценке. Стандарты ФСО четко не регламентируют процедуры действий оценщика (например, при отказе заказчика предоставлять доступ к объекту оценки либо отказе в предоставлении достаточной информации об объекте оценки). Необходимо совершенствовать стандарты оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности должны представлять собой единую систему норм и правил, регулирующих процесс оценки стоимости, формализующих все стадии оценочной деятельности и находящихся в единой процессной логике, которая обеспечивает достоверность и требуемый уровень качества оценки. Стандарты оценочной деятельности должны содержать правила, которыми надлежит руководствоваться всем оценщикам при проведении большинства видов оценки. Они должны устанавливать принципы оценки, однако не должны содержат инструкций по проведению оценки и описания ее методов. Задачей стандартов оценочной деятельности является создание эффективной нормативной базы. Это позволит потребителям оценочных услуг быть уверенными в том, что проведенная оценка соответствует утвержденным стандартам, а также в том, что оценщик обязан следовать этим стандартам, и, в случае невыполнения их требований, к нему будут применены соответствующие санкции. 3. Дополнительная защита потребителей (третьих лиц) согласно №135-ФЗЗаконом об оценочной деятельности предусмотрена следующая концепция механизма ответственности оценщика перед потребителем: - Личная имущественная ответственность оценщика; - Страхование ответственности оценщика; - Консолидированная имущественная ответственность СРО. В настоящее время ни одна норма не работает. Адвокат Дедиков С.В, анализируя практику страхования ответственности оценщиков, пишет: «Закон об оценочной деятельности вопреки нормам ст. 309, п. 1 ст. 393, ст. ст. 402, 1068 ГК РФ устанавливает ответственность непосредственно оценщика, а не его работодателя, заключившего с заказчиком договор на проведение оценки. Эти положения, безусловно, не соответствуют правовой природе гражданско-правовых обязательств и ответственности за их нарушение, ограничивают гражданские права оценщиков, возлагая на них ответственность в ситуации, когда такую ответственность должен нести их работодатель. В силу п. 2 ст. 3 ГК РФ соответствующие положения Закона об оценочной деятельности юридической силы не имеют. Следует добавить, что они противоречат и Трудовому кодексу РФ, предусматривающему ответственность работника только перед работодателем. Если так, то получается, что страхование ответственности оценщика, имеющего трудовой договор с юридическим лицом, не имеет смысла, поскольку гражданская ответственность оценщика перед заказчиком наступить не может, а, следовательно, никогда не наступит и страховой случай. В этой части договоры страхования ответственности оценщика изначально ничтожны, поскольку вопреки императивной норме ч. 1 ст. 9 Закона РФ от 27.11.1992 N 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» не обладают признаком вероятности». При существующей законодательно закрепленной конструкции осуществления оценочной деятельности получение заказчиком компенсации причиненного ущерба через компенсационный фонд СРО оценщиков затрудняется по причине невозможности обращения требований к самому оценщику, который: - во-первых, не является стороной по договору; - во-вторых, дело с его участием не подлежит рассмотрению в арбитражном суде. За шестилетнюю историю саморегулирования оценочной деятельности факты выплат из компенсационного фонда СРО оценщиков не зарегистрированы. Соответственно, выплат страховыми компаниями по договорам страхования ответственности оценщика так же не производилось. 4. Дисциплинарная ответственностьСогласно ст. 22.2 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» обязанностями СРО являются: - контроль за соблюдением своими членами федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики; - применение мер дисциплинарного воздействия в отношении своих членов. В соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в СРОО сформированы следующие специализированные органы: - Орган по осуществлению контроля деятельности оценщиков; - Орган по применению мер дисциплинарной ответственности к членам; - Экспертный совет. Представление заключений специализированных органов контроля СРО: - На основании жалобы потребителя и в порядке ст. 24.3 и 24.2 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» специализированные органы контроля СРОО осуществляют комплексную проверку отчета об оценке объекта оценки: - по результатам проверки составляется акт с указанием всех выявленных нарушений; - по результатам проверки выносится дисциплинарное взыскание (предупреждение, штраф, исключение); - вся информация о результатах проверки является публичной; В соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» Росреестр осуществляет надзор за деятельностью СРОО путем проведения плановых и внеплановых проверок. Согласно официальной информации опубликованной на сайте Росреестра в процессе проверок выявлены следующие нарушения: - Нарушение установленных законом сроков: - принятия решения о включении в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков (1 СРО); - направления копии решения члену о прекращении членства (3 СРО); - предоставления выписок из реестра членов (2 СРО); - включения в реестр (2 СРО); - направления решения о применении дисциплинарного взыскания к члену (4 СРО). - Не исполнение функций: - не размещение на официальном сайте СРО необходимой информации (1 СРО); - прием в члены в отсутствии справки об отсутствии неснятой или непогашенной судимости (1 СРО); - не соблюдение требований по проведению плановых проверок членов (2 СРО); - не приглашения заявителя на заседание дисциплинарного комитета (1 СРО); - в части рассмотрения дисциплинарным комитетом жалоб на действия оценщиков (2 СРО); - не осуществления контроля за обязательным страхованием ответственности оценщиков (4 СРО); Анализ показывает, что половина нарушений связана с нарушением сроков, что свидетельствует о том, что в целом СРО справляются с возложенными на них государством функциями. 5. Законодательно установленные требования к образованию и квалификацииСогласно ст.22 135-ФЗ для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков физическое лицо представляет: документ об образовании и (или) о квалификации, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности. Преимущества введения саморегулирования очевидны. Сегодня потребитель оценочных услуг может быть уверен, что оценщик, предоставивший выписку из реестра СРО, удовлетворяет следующим критериям: - имеет образование в области оценочной деятельности; - застраховал свою ответственность; - регулярно представляет в СРОО отчет о своей деятельности; - в случае нарушения им стандартов и правил оценочной деятельности к нему будет применено дисциплинарное взыскание; - не имеет не снятой или не погашенной судимости»; - постоянно повышает квалификацию. Благодаря контролю со стороны СРОО значительно повысилось качество оценочных услуг. Результаты проверок Росреестра свидетельствуют о том, что СРОО в целом выполняют свои функции достаточно успешно. Однако правовые коллизии норм законодательства, регламентирующего организацию оценочной деятельности (отсутствие возможностей осуществления частной практики, нерабочий механизм имущественной ответственности), не позволяют системе саморегулирования реализовать предусмотренные законом возможности в полной мере. Положительный опыт организации профессиональной деятельности: Анализ смежного законодательства показывает, что в тех областях, где профессиональная деятельность была переведена полностью в формат деятельности физических лиц, результаты развития профессии были положительными. Примером может служить деятельность адвокатов и нотариусов. В указанных областях проблемы общественного доверия к этим институтам профессиональной деятельности отсутствуют, равно как и проблемы демпинга, профессиональной ответственности и т.д. При этом, и адвокат, и нотариус являются полностью самостоятельными фигурами, обладающими широкими правами в области своей деятельности и четко обозначенными обязанностями. Стоит отметить, что профессионализм российских адвокатов признается как и внутри Российской Федерации (представление интересов государства в ЕСПЧ и т.д.), так и на международном уровне (представление интересов иностранных копаний). Для устранения указанных недостатков экспертами предлагается расширить права оценщиков - физических лиц в части организационно-правовых форм ведения профессиональной оценочной деятельности [8]. Проблемы разработки стандартов в оценочной деятельностиХорошие стандарты (например, RICS, IVS) помогают оценщику правильно структурировать информацию, выбирать оптимальные пути решения, готовить отчетный документ с учетом требований цели оценки. Также они увязаны со смежными дисциплинами (например, со стандартами финансовой отчетности) и направлены на минимизацию противоречий между дисциплинами. Оценщикам необходимы стандарты, помогающие в работе, но получить их в ближайшее время не удастся. Поэтому на рынке наблюдается разделение оценки на две категории: оценка по ФСО, когда нужно соответствие формальным требованиям, и стоимостной консалтинг, когда важна в первую очередь адекватная стоимость.Однако это касается не всех стандартов. В начале 2000­х годов, после получения лицензии на оценку, в распоряжении имелись ФЗ­135 и международные стандарты оценки (МСО). На основе МСО, с учетом требований ФЗ­135, создавались шаблоны отчетов об оценке и строились взаимоотношения с заказчиками оценки. Со временем это все эволюционировало и возник определенный стереотип оценочного бизнес­процесса. Появились «кейсы» отчетов об оценке на каждый вид имущества. Книга стандартов МСО стала открываться реже [11]. Труднее оказалось применять стандарты ФСО. С переходом осенью 2007 года на обязательное применение стандартов ФСО пришлось менять все наработанные ранее оценочные технологические «кейсы». В основном это коснулось структуры и содержания отчета об оценке, которые теперь с большей тщательностью проверяются на соответствие формальным признакам. Если отчет об оценке имеет названия разделов, не соответствующие требованиям ФСО или прочим «обязательным» пунктам, он может быть легко признан недействительным, несмотря на то что рыночная стоимость, содержащаяся в нем, достоверна. Стандарты СРО, членом которой является оценочная компания, необходимо обязательно использовать в своей работе, некоторые из них основаны на МСО.Конечно, приходится следить за изменениями стандартов МСО и выходом новых стандартов ФСО. Например, выход новых МСО­2011 поспособствовал тому, что в определенных случаях оценки приоритет отдается сравнительному подходу. Также стандарты МСО помогают производить оценку для залогового кредитования, оценку заправок и гостиниц. Стандарты RICS подсказывают, как можно уменьшить объем отчета об оценке.В оценочной деятельности не совсем понятен объект стандартизации. Для потребителей важно, чтобы сделки проходили без излишних задержек и вопросов к оценщикам. Взяв в руки отчет об оценке, потребитель должен понимать, какое имущество оценивалось, какие были исходные данные, как следует понимать итоговый результат. Исходя из этой логики, важен конечный продукт – отчет об оценке. Именно он и должен быть объектом стандартизации. Однако федеральные стандарты, обязательные к применению, предъявляют требования в основном не к отчету об оценке, а к процессу оценки, при этом постулируя, что оценщик имеет право сам выбирать методы расчета стоимости. Поэтому и получается, что два отчета об оценке одного и того же объекта имеют существенные различия по итоговой стоимости, и при этом оба полностью соответствуют стандартам оценки и оба проверены экспертами саморегулируемой организации. Стандарты – это инструкция по достижению оптимального состояния наиболее простым путем. Стандарты – это явление экономическое. И если общество придет к тому, что оптимальное состояние – это понятные всем условия игры, будут созданы стандарты. В оценочной практике есть направления деятельности, где требуются нетипичные решения, а есть направления, где много рутинной, однообразной, шаблонной работы. Логично, что часто повторяемые процедуры оценки превращаются в отраслевые программные продукты. Результатом применения таких инструментов, как и результатом оценочной деятельности в принципе, становится составление отчета об оценке. И тут начинаются сложности, поскольку есть ФСО и СРОО – каждая со своими стандартами. В итоге оценщики разных СРОО, оценивая один и тот же объект, фактически составят разный по содержанию документ – отчет об оценке. Что это означает для потребителей потоковой оценки, к которым на проверку попадает огромное количество разных отчетов об оценке (например, залогов)? Это означает необходимость иметь сотрудников, разбирающихся в нюансах стандартов и правил ведения оценочной деятельности множества СРОО (такая ситуация типична для страховых или лизинговых компаний, а также банков). Держать штат высококвалифицированного, а, следовательно, высокооплачиваемого персонала для таких финансовых организаций крайне невыгодно и нерезультативно, поэтому и началось создание внутренних структур, выполняющих те же функции, что и оценщики для них ранее. Ничего невозможного в этом нет, все дело в унификации форм документов [13].Не секрет, что около трети оценочного сообщества ориентировано на оценку транспорта. Именно в этой области оспаривание результатов оценки является наиболее распространенной практикой. Доказать, что отчет «соответствует», проще всего, опираясь на нормативный документ – стандарт. И неимоверно сложно доказывать неоценщикам разницу в собственной правоте, когда использованы были стандарты разных СРОО.С другой стороны, именно стандарты позволяют выработать единые формы документов, например при электронном документообороте. Конечно, автоматизированное формирование отчетов невозможно без применения программных решений. Их немного, потому что создание программных продуктов – занятие дорогостоящее. Тем не менее, без них никуда в нашем цифровом будущем. В глазах потребителей оценки достоверность результата – это в первую очередь его воспроизводимость, а значит, проверяемость. Стандарты – это правила игры для всех. Как для оценщиков, так и для пользователей результатами оценки. Насущная необходимость делать понятные всем неспециалистам в области оценки отчеты, минимизирующие неудобства оценщиков, должны лечь в основу автоматизированного программного комплекса.Целью стандартов является установление единых оптимальных правил выполнения определенной услуги или изготовления определенной вещи. Грамотно составленный стандарт должен обеспечивать качественное оказание услуги или высокое качество производимого товара. Это, с одной стороны, путеводная нить для производителя, а с другой стороны, гарантия качества для потребителя. Но действует это правило только в том случае, когда стандарты хорошо сбалансированы.Федеральные стандарты оценки пока не обладают признаками оптимальности. С точки зрения специалистов, их готовили под конкретный вид объекта оценки и с определенной целью (облегчение работы экспертов Росимущества в борьбе с оценщиками при оценке государственного имущества). В результате на рынке встречаются как отчеты, содержащие достоверную рыночную стоимость и не соответствующие букве стандартов, так и, наоборот, отчеты, в которых с точки зрения нормативных требований все хорошо, а стоимость получается какая­то странная.