Управление имуществом.

Заключение

На основе предварительной оценки возможностей функционирования объекта были выбраны три наиболее приемлемых варианта проектного решения.
Вариант 1. Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание»
Вариант 2. Проект «Комбинированное коммерческо-жилое здание»
Вариант 3. Проект «Офисно-коммерческое здание»
По результатам расчетов выбираем проект 3.

...

Оглавление
Введение 3
Раздел 1. Управляющие компании на рынке недвижимости 5
Раздел 2. Экономическая оценка вариантов использования объекта 20
2.1 Описание и оценка способов использования объекта недвижимости 20
2.2 Экономический анализ проектных решений по использованию объекта недвижимого имущества 23
2.3. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 1-му варианту - Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание» 27
2.4. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 2-му варианту – проект «Коммерческо-жилое здание» 31
2.5. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по варианту – проект «Офисно-коммерческое здание» 36
Заключение 41
Список литературы 42

Введение

Стратегическое направление развития экономических отношений в России является развитие рынка недвижимости и связанной с ним деятельности в сфере управления. Недвижимость оставляет основу национального богатства. Рынок недвижимости является своеобразным генератором роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средства, что приводит к положительно макроэкономической динамике развития. В связи с этим особое значение приобретают развитие практических и научно-методических навыков в области управления недвижимостью.
Цель курсовой работы – приобретение навыков в области экономических обоснований управленческих решений по инвестиционным проектам развития недвижимости.
На основе предварительной оценки во зможностей функционирования объекта были выбраны три наиболее приемлемых варианта проектного решения.
Вариант 1. Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание»
Вариант 2. Проект «Комбинированное коммерческо-жилое здание»
Вариант 3. Проект «Офисно-коммерческое здание»
В курсовой работе необходимо провести оценку экономической эффективности всех трех вариантов с учетом доходов от аренды и продажи, затрат на строительство и переоборудование, амортизационных отчислений, а также затраты на его содержание и использование.
Экономический анализ в данной работе включает:
o оперативный анализ годового объема денежных поступлений
o анализ готовых денежных поступлений в форме привлеченного капитала
o анализ стоимости недвижимости и денежных поступлений к моменту проведения анализа.
o анализ восприимчивости инвестиций
Необходимо провести сравнение всех трех вариантов проектного решения по развитию недвижимого имущества. Помещения в здании (квартиры, коммерческие и офисные помещения, а также парковочные места для автомобилей) сдаются в аренду на пять лет, начиная с 2011 г. В конце 2015 года объект продается по рыночной цене. За счет полученных средств выплачивается оставшийся долг по займу.

Основной объем здания составляют жилые квартиры, в каждой из которых имеет отдельный вход, как со двора, так и с парковочного холла.Новый проект планировки «Комбинированное коммерческо-жилое здание» (2-й вариант ). Предложение с различными сочетаниями вариантов квартир. Парковочные места расположены на одном уровне, на уровне улицы предусматривают большое количество разнообразных коммерческих помещений. Квартиры имеют отдельные входы либо со двора, либо из лестничной клетки. Квартиры одно-, двух- и четырех уровневые. Имеется лестничная и лифтовая связь с двором, как из парковочного холла, так и с уровня улицы.Табл. 1Данные по проекту «Многоэтажное блокированное жилое здание» и баланс площадейВариант 1Коммерческие помещения425 м26%Мест для автомобилей73Офисные помещения--Высота квартир3,3-3,8 мКвартиры6540 м268%Высота коммерческих помещений3,8 мТехнические помещения, кладовые1080 м2 10%Площадь этажа10345 м2Парковочный холл2300 м216%Объем35650 м3Итого площадей11335 м2100%Основной объем здания составляют жилые квартиры; у каждой кв. имеет отдельный вход, как со двора, так и их парковочного холлаТабл. 2Данные по проекту «Коммерческо-жилое здание» и баланс площадей Вариант 2Коммерческие помещения170015%Мест для автомобилей92Офисные помещения00Высота квартир3,3 мКвартиры770868%Высота коммерческих помещений4,5 мТехнические помещения, кладовые113410%Площадь этажа13525 м2Парковочный холл7937%Объем46450 м3Итого площадей11335100%Основной объем здания составляют жилые квартиры; у каждой кв. имеет отдельный вход, как со двора, так и их парковочного холлаНовый проект планировки «Офисно-коммерческое здание» (3-й вариант ).Вариант коммерческих помещений и офисного здания. Предложение с различными сочетаниями вариантов квартир Парковка на одном этаже. На первом этаже много коммерческих помещений. Здание содержит, в основном, офисы, имеющие отдельные входы со стороны улицы или из торговой галереи. Из парковочного холла организована лифтовая и лестничная связь с торговой галереей и с частью офисов. Благодаря стоечно-балочной конструкции здания коммерческие и офисные помещения легко могут быть перепланированы и разделены на отдельные блоки.Табл. 3Данные по проекту «Офисно-коммерческое здание» и баланс площадейВариант 3Коммерческие помещения192717%Мест для автомобилей73Квартиры0 Высота квартир3,4 мОфисные помещения680160%Высота коммерческих помещений3,8 мТехнические помещения, кладовые170015%Площадь этажа10345 м2Парковочный холл9078%Объем35650 м3Итого площадей11335100%Основной объем здания составляют жилые квартиры; у каждой кв. имеет отдельный вход, как со двора, так и их парковочного холла2.2 Экономический анализ проектных решений по использованию объекта недвижимого имуществаЦелью является ознакомление с методами экономической оценки и с факторами, требующими учета при выполнении экономического анализа выбранных вариантов проекта развития.В экономическом анализе вариантов сделаны следующие допущения:- инвестор финансирует данный объект недвижимости за счет собственных средств и с помощью привлеченного капитала - инвестиционный проект начинается с начала 2010 года выполнением общестроительных работ, которые продолжаются до конца этого же года;- готовый объект принимается в эксплуатацию в начале 2011 года;- анализируемый инвестиционный проект представляет собой единый комплекс, в котором денежные поступления от инвестиций должны покрывать все затраты на привлеченный капитал (выплаты процентов по займам и погашения самих займов);- в анализе не учитывается влияние инфляции на объем денежных поступлений. В качестве расчетов принята 1 условная денежная единица (1 у.д.е.).Исходные данные по балансам площадей по вариантам проектных решений Вариант 1 - Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание» ТаблицавариантВсего площадейУдельный вес различных площадей в их общем балансе, в %м.кв.%Коммерческие площадиОфисные помещенияКвартирыТехнические площадиПарковочный холл11113351006-681016Вариант 2 – проект «Комбинированное коммерческо-жилое здание»вариантВсего площадейУдельный вес различных площадей в их общем балансе, в %м.кв.%Коммерческие площадиОфисные помещенияКвартирыТехнические площадиПарковочный холл111133510015-68107Вариант 3 – Проект «Офисно-коммерческое здание»вариантВсего площадейУдельный вес различных площадей в их общем балансе, в %м.кв.%Коммерческие площадиОфисные помещенияКвартирыТехнические площадиПарковочный холл11113351001760-158Исходные данные о рыночной ситуацииПрогнозные данные основных экономических показателейТаблица 1Номер варианта1. Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно-коммерческих зданий по годам (в %)20102011201220132014201511-20-37875Номер варианта2. Прогнозные изменения стоимости недвижимого имущества по годам (в %)11-12--1266910Номер варианта3. Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам (в %)11-20--209577Номер варианта4. Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам (в %)11-20-6065808597Номер варианта5. Степень занятости арендаторами офисных помещений по годам (в %)11-20-9895909090Номер варианта6. Степень занятости арендаторами коммерческих помещений по годам (в %)11-20-7580859095Номер варианта7. Степень занятости арендаторами парковочных мест по годам (в %)11-20-7580859095Данные по стоимости аренды за базовый год (у.д.е./м2)без учета НДС и операционных расходовТаблица 2АрендаУровень арендной платы по жилым помещениям бизнес-класса-Уровень арендной платы по жилым помещениям эконом-класса230Уровень арендной платы по коммерческим помещениям865Уровень арендной платы по офисным помещениям класса В+-Уровень арендной платы по офисным помещениям класса В– 545Уровень арендной платы по парковочным местам1200Стоимость технического обслуживания и отчисления на текущий ремонт (у.д.е./м2)Таблица 4 вариантыпоказатели10-14Жилые помещения эконом-класса28,7Офисно-коммерческие помещения74,4Данные по среднерыночной цене продажи недвижимого имущества (у.д.е./м2)Таблица 310-14Жилые помещения эконом-класса3032Коммерческие помещения5239Офисные помещениякласса В+-Офисные помещениякласса В-3950Парковочные места (машино-место), у.д.е.21660Основные экономические показатели вариантов строительства объекта  Проек 1Проект 2Проект 3Величина арендной платы за земельный участок (у.д.е. в год):323603236065420Среднерыночная цена продажи объекта перед реконструкцией (1000 у.д.е.):9470  Инвестиционные затраты на реконструкцию (1000 у.д.е.):96761510718373Стоимость привлечения заемного капитала:23%  Годовая норма амортизационных отчислений4%  Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах ( в%)65%71%65%2.3. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 1-му варианту - Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание» Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений по 1-му варианту - Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание» I. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫЕдиница измерениягоды2010201120122013201420151. Жилые помещения       Площадь, приносящая доходм2 46255010616665527477Доходы от арендыу.д.е./м2230184201211225241Доходы1000 у.д.е./м2085110051299147618032. Коммерческие помещения       Площадь, приносящая доход  510544578612646Доходы от аренды 865692754792847907Доходы1000 у.д.е./м203534104585195863. Парковочные места       Парковочные места, приносящие доходШт. 5544373432Доходы от аренды 12009601046109911761258Доходы1000 у.д.е./м205346413940Всего доходы от аренды 012561461179720342429II. РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВЕдиница измерениягоды201020112012201320142015Доходы от аренды1000 у.д.е./м2012561461179720342429Арендная плата за участок1000 у.д.е./м2-32-26-28-30-32-34Техническое обслуживание и текущий ремонт1000 у.д.е./м2 -384-403-414-445-466Процент за привлеченный капитал1000 у.д.е./м2-672-672-605538-470-403Оперативный чистый доход1000 у.д.е./м2-704175425189210881526Равномерная амортизация недвижимости, 10%1000 у.д.е./м2 -800-800-800-800-800Финансовый результат перед уплатой налога1000 у.д.е./м2-704-625-3751092288726Налог на прибыль1000 у.д.е./м200021858145Финансовый результат после уплаты налога1000 у.д.е./м2-704-625-375873230580III. ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГАЕдиница измерениягоды201020112012201320142015Заемный капитал в начале года1000 у.д.е628962895660503244033774Погашение долга в конце года1000 у.д.е-629629629629629Заемный капитал в конце года1000 у.д.е-50404480392033602800Уплата процентов от стоимости в начале года –23%1000 у.д.е14471447130211571013868IY. СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА2015 г.Цена продажи недвижимого имущества в конце 2015 г.9470Бухгалтерская стоимость(16000 – 5 х 800)8000Налогооблагаемая часть от цены продажи8000Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи1600Цена продажи недвижимости в конце 2015 г.9470Уплачиваемый налог-1600Выплата долга за привлеченный капитал-2800Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, 1000 у.д.е./м25070РАСЧЕТ КАССОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ (1000 у.д.е.)На начало 2010 г.годы201020112012201320142015Начальная стоимость недвижимости-8000      Инвестиции в строительство-8000      Заем6289      Погашение займа  -560-560-560-560-560Годовые финансовые результаты после уплаты налога -70223169323464596Амортизационные отчисления, 10%  800800800800800Цена продажи недвижимости      22019Налог с продаж      -3006Платежи по займу      -2800Кассовые поступления, 1000 у.д.е.      17049Расчет рентабельности кассовых поступленийПроекта «Многоэтажное блокированное жилое здание» Анализ восприимчивости доходов ( на 1000 у.д.е.)00nF(на 1000 у.д.е.)i=11%i=17%i=20%dPdPdPНа начало 2010 г.0-104001-104001-104001-10400На конец 2010 г.1-7040,9009-6350,8547-6020,83333-587На конец 2011 г.2-6250,81162-5080,73051-4570,69444-434На конец 2012 г.3-3750,73119-2740,62437-2340,5787-217На конец 2013 г.48730,658735750,533654660,48225421На конец 2014 г.52300,593451370,456111050,4018892На конец 2015 г.6176290,5346494250,3898468730,33495904Текущая стоимость кассовых поступлений на начало 2010 г. (на 1000 у.д.е.)-1679-4249-5221F – будущие кассовые поступления (на 1000 у.д.е.); i – процента ставка; P - текущая стоимость кассовых поступлений; n – времяВыводы. Инвестиционый проект является нерентабельным.2.4. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 2-му варианту – проект «Коммерческо-жилое здание»Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений по 2-му вариантуI. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫЕдиница измерениягоды2010201120122013201420151. Жилые помещения       Площадь, приносящая доходм2 46255010616665527477Доходы от арендыу.д.е./м2230184201211225241Доходы1000 у.д.е./м2085110051299147618032. Коммерческие помещения       Площадь, приносящая доход  12751360144515301615Доходы от аренды 865692754792847907Доходы1000 у.д.е./м2088210261145129714653. Парковочные места       Парковочные места, приносящие доходШт. 6955474240Доходы от аренды 12009601046109911761258Доходы1000 у.д.е./м206658525050Всего доходы от аренды 018002089249528233318II. РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВЕдиница измерениягоды201020112012201320142015Доходы от аренды1000 у.д.е./м2018002089249528233318Арендная плата за участок1000 у.д.е./м2-32-26-28-30-32-34Техническое обслуживание и текущий ремонт1000 у.д.е./м2 -384-403-414-445-466Процент за привлеченный капитал1000 у.д.е./м2-672-672-605538-470-403Оперативный чистый доход1000 у.д.е./м2-7047181052258918762415Равномерная амортизация недвижимости, 10%1000 у.д.е./м2 -800-800-800-800-800Финансовый результат перед уплатой налога1000 у.д.е./м2-704-82252178910761615Налог на прибыль1000 у.д.е./м2000358215323Финансовый результат после уплаты налога1000 у.д.е./м2-704-8225214318611292III. ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГАЕдиница измерениягоды201020112012201320142015Заемный капитал в начале года1000 у.д.е10726107269653858175086436Погашение долга в конце года1000 у.д.е-10731073107310731073Заемный капитал в конце года1000 у.д.е-50404480392033602800Уплата процентов от стоимости в начале года –23%1000 у.д.е246724672220197417271480IY. СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА2015 г.Цена продажи недвижимого имущества в конце 2015 г.9470Бухгалтерская стоимость(16000 – 5 х 800)8000Налогооблагаемая часть от цены продажи8000Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи1600Цена продажи недвижимости в конце 2015 г.9470Уплачиваемый налог-1600Выплата долга за привлеченный капитал-2800Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, 1000 у.д.е./м25070РАСЧЕТ КАССОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ (1000 у.д.е.)На начало 2010 г.