Объект недвижимости: сущность и основные признаки

Заключение

Таким образом проведенное исследваония сущности и основных признаков объектов недвижимости в современных экономических отношения позволяет выделить следующие основные результаты:
определяя объект как недвижимое имущество, следует учитывать не только классическое понимание недвижимого имущества как объекта гражданских прав, но и последние изменения в земельном и гражданском законодательстве относительно данного вопроса.
Выделяют две группы признаков объектов недвижимости:
 группа 1 - физические признаки отнесения объекта к недвижимости.
 группа 2 - юридические признаки отнесения объекта к недвижимости.
Представляется, что объекты недвижимое имущество можно определить как имущество, перемещение которого невозможно в силу естественных свойств (земля, недра) либо в силу проч ...

Содержание

Введение 3
1. Недвижимость как экономическая категория 5
1.1. Сущность объектов недвижимости 5
1.2. Базовые признаки отнесения объекта к недвижимости и основные виды объектов 9
2. Специфика объектов недвижимости 17
2.1. Свойства объектов недвижимости 17
2.2. Жизненный цикл объектов недвижимости 21
Заключение 25
Список литературы 27

Введение

Актуальность темы обусловлена тем, что поскольку собственность на объекты недвижимости является одним из важнейших условий для формирования первичной основы свободы граждан, понимание сущности недвижимости и ее внутреннего содержания принципиально важно при деятельности в различных сферах экономики. Являясь одной основных составляющих материального национального богатства государства, на долю которого приходится более половины всего богатства, объекты недвижимости выступают главным экономическим и стратегическим ресурсом по формированию пространственной среды, необходимой для жизнедеятельности человека.
Объекты недвижимости является неотъемлемым компонентом деятельности людей в сфере управления, организации бизнеса, которая занимает особое место в системе экономических отношен ий любого государства. Особенность объектов недвижимости состоит не только в том, что она является важнейшим товаром на рынке, удовлетворяющем различные потребности индивидов, но и в том, что она выступает в форме капитала в вещной форме, способного приносить прибыль.
Именно объекты недвижимости, в форме товара, формирует центральное звено всей системы рыночных отношений, а в вещной форме составляет основу национального состояния и богатства государства, которое с позиции владения собственностью, имеет массовый характер.
Объект исследования: объекты недвижимости.
Предмет исследования: сущность и основные признаки объектов недвижимости.
Цель исследования заключается в обобщении сущности и основных признаков объектов недвижимости в современных экономических отношения.

Поставленная цель достигается при решении следующих задач исследования:
 Раскрыть сущность объектов недвижимости.
 Выделить базовые признаки объектов недвижимости.
 Выявить свойства объектов недвижимости.
 Рассмотреть жизненный цикл объектов недвижимости.

место нахождения недвижимого имущества, по которому определяется порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств;
увеличенный срок приобретательной давности по сравнению с объектами движимого имущества;
особая правовая судьба самовольной постройки;
особый порядок приобретения права собственности на безхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался.
Данный перечень юридических признаков объектов недвижимости не ограничиваться лишь вышеуказанными, по мнению С. С. Алексеева, Б. М. Гонгало, Д. В. Мурзина5, их следует дополнить таким признаком, как:
1. выражающаяся в специфике принудительного прекращения вещных прав на объекты недвижимого имущества,
2. выражающаяся в специальных основаниях прекращения,
3. выражающаяся в порядке и последствиях такого изъятия, которые обладают определенными особенностями и отличаются от изъятия в принудительном порядке движимых вещей.
При этом некоторые авторы6 считают, что для признания вещи именно объектом недвижимой требуется лишь прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению.
Что же касается государственной регистрации как квалифицирующего признака объекта недвижимого имущества, то нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится объектом недвижимости только после его государственной регистрации. Оно объективно – материально, физически (де-факто) существует и до этого акта регистрации (иначе регистрация невозможна), но права на объект недвижимости возникают после его совершения. Не регистрация превращает имущество в некий недвижимый объект, но стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его.
Другие авторы полагают, что использование в качестве ведущего признака недвижимого объекта только его тесной связи с землей вступает в известное противоречие с приведенным в ст. 219 ГК РФ указанием, что право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации этого права7.
Изучив различные мнения по данному вопросу можно констатировать, что такой базовый признак объекта как недвижимости, как государственная регистрация является производным и им обладает уже недвижимая вещь.
При перечислении признаков недвижимой вещи, в совокупности определяющих ее понятие, следует учитывать все те составляющие, которые позволяют четко обозначить объект недвижимого имущества.
Кроме того, представляется, что все признаки недвижимой вещи можно условно поделить на признаки, наличие которых необходимо для признания вещи недвижимой (например, прочная связь с землей, несоразмерный ущерб), и признаки, которыми должна обладать недвижимая вещь (например, государственная регистрация, наличие технического паспорта и т. п.), то есть вопрос о признании вещи недвижимой уже не возникает, речь идет только об обязанности правообладателя недвижимой вещи совершить определенные действия для наделения такой вещи соответствующими признаками.
Таким образом, все иные объекты, не отвечающие вышеперечисленным признакам, являются движимыми. А.Н. Гуев, комментируя ст. 130 ГК РФ, также указывает, что любая вещь, прямо не отнесенная указанной статьей и другими федеральными законами к недвижимой, является движимой вещью.
Базовые признаки недвижимости как объекта: прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению фактически присущи не всем объектам недвижимости. К тому же с развитием техники такой признак, как прикрепленность предмета к земле (как можно констатировать из слова «недвижимость» основной критерий недвижимости – это «недвижение»), является во многом формальным признаком и может потерять свое значение8.
В связи с последними изменениями в законодательстве, о которых было упомянуто выше, даже развитие техники не способно воздействовать на такой признак недвижимого имущества, как неразрывная связь с землей, поскольку этой связи придается значение, способное влиять на образование единого объекта недвижимого имущества.
В то же время нельзя не согласиться с мнением о том, что такие признаки недвижимого имущества, как «прочная связь с землей» и «несоразмерный ущерб» являются оценочными категориями, использование которых нередко вызывает практические сложности.
Существует три типа недвижимости:
земля;
жилые помещения;
нежилые помещения.
Основным объектом недвижимости является земля, которая выступает в качестве важнейшего и основополагающего элемента любой деятельности и принимает прямое или косвенное участие в создании, организации и производстве товаров или оказании всех видов услуг.
Все объекты недвижимости можно поделить на три группы.
1. первую группу составляют объекты, которые являются недвижимыми в силу своих природных свойств, в том числе земельный участок, участки недр.
2. ко второй группе относятся недвижимые объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без причинения ущерба их целостности и назначению.
3. к третьей группе относятся объекты, признаваемые недвижимостью в силу иных причин, или, точнее, в силу специального указания в законе.
Как справедливо замечает Г.Ю. Аликумова, сравнительный анализ трех указанных групп не дает возможности выделить общие признаки предметов, в отношении которых установлен правовой режим недвижимости. Это, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, что понятие недвижимости определено не путем установления признаков данного явления, а путем установления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей9.
Если в первой и третьей группе в качестве объектов недвижимости указывается перечень объектов, то во второй группе недвижимость определяется через указание существенных признаков (связь с землей), подкрепляемых некоторыми примерами (здания, сооружения). При этом вторая группа предметов оказывается соподчиненной первой группе, которая выступает в качестве своеобразного родового понятия, поскольку неразрывная связь с землей позволяет отнести такие предметы, как водоемы, здания, к недвижимым вещам.
Так же можно привести классификацию, предложенную такими авторами как А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов10, по происхождению объектов недвижимости:
1. образовавшиеся естественным путем, без участия человека;
2. образовавшиеся искусственным путем, т.е. в результате труда человека;
3. образовавшиеся смешанным путем, т.е. созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.
Немаловажную роль в положении таких видов недвижимого имущества сыграло закрепление нового принципа земельного законодательства, устанавливающего единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Все объекты недвижимости предназначены для длительного применения и в процессе использования не переносят полностью свою стоимость на готовый продукт, вследствие чего их ценностные характеристики продолжают оставаться относительно высокими на протяжении длительного периода.
В тоже время, чтобы поддерживать ценностные потребности объектов недвижимости на высоком уровне, в соответствии с предъявляемыми к ним требованиям, необходимы значительные финансовые и материальные затраты.
Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь. Следовательно, земельный участок, который относится к первой группе недвижимых вещей, и все, что прочно связано с ним, относящееся ко второй группе, при условии нахождении этих объектов в собственности одного лица будут рассматриваться как единый объект недвижимого имущества.
Следовательно, в этом случае будет реализован принцип земельного законодательства о единой судьбе земельного участка и прочно связанных с ним объектов, что является положительным моментом, влияющим на упорядочение оборота объектов недвижимого имущества.
Следует выделить группу объектов недвижимости, в которую входят объекты, признаваемые недвижимостью в силу иных причин, или, точнее, в силу специального указания в законе. Речь идет о космических объектах, водных и воздушных судах, которые не только свободно перемещаются без причинения ущерба целостности и назначению, но и специально созданы для этого. Признание данных объектов недвижимостью обусловлено высокой их стоимостью и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота.
Однако, если проанализировать ст. 130 ГК РФ, можно говорить о новом видении правового статуса данных объектов. Теперь законодатель прямо не называет их в качестве объектов недвижимого имущества, а лишь указывает на применение к такого рода объектам правил о недвижимых вещах, если иное не установлено законом и не вытекает из существа указанных объектов гражданских прав.
Это приводит к выводу о том, что такие виды объектов, как водные и воздушные суда, а также космические объекты не следует относить к видам недвижимого имущества.
Таким образом, определяя объект как недвижимое имущество, следует учитывать не только классическое понимание недвижимого имущества как объекта гражданских прав, но и последние изменения в земельном и гражданском законодательстве относительно данного вопроса.
Представляется, что объекты недвижимое имущество можно определить как имущество, перемещение которого невозможно в силу естественных свойств (земля, недра) либо в силу прочной связи с землей, образующей с ней единый объект, подлежащий государственной регистрации.
Законодательно предусмотреть закрытый перечень видов недвижимого имущества не представляется возможным, в связи с чем необходимо закрепить в законе обязательные признаки, позволяющие квалифицировать вещь как недвижимость. При этом ограничиваться только двумя признаками (прочная связь с землей и несоразмерный ущерб) не стоит. Следует указать как можно больше таких признаков, что позволит снизить риск возникновения практических ошибок при определении объекта в качестве недвижимой.
2. Специфика объектов недвижимости
2.1. Свойства объектов недвижимости
Все объекты недвижимости реализуется в комплексе свойств:
1. физические свойства объектов недвижимости,
2. экономические свойства объектов недвижимости,
3. правовые свойства объектов недвижимости (см. рис. 2.1.).
При этом все свойства взаимосвязаны и каждое из них в процессе использования объектов недвижимости выступает в качестве определяющего свойства. 
Рис. 2.1. Триединство свойств объектов недвижимости11
Следовательно, можно констатировать, что свойства объектов недвижимости включают множество элементов и предметов, которые в совокупности образуют объект, наделяя его свойствами, ассоциирующимися, в первую очередь, с физическими, экономическими, правовыми и социальными признаками, находящимися в тесной взаимосвязи между собой.
Физические свойства – это комбинация физических факторов и показателей, характеризующих объект недвижимости с позиции видимости и направленности в отношении предполагаемых им каких – либо действий, определяющих тип и характер условий для возможного совершения рыночной сделки «купли – продажи».
Экономические свойства – это совокупность критериев оценки экономической эффективности объекта недвижимости, используемых как руководство при оценке фактического использования всех видов ресурсов в конкретной сложившейся экономической ситуации с учетом требований покупателей.
Правовые свойства – это совокупность норм права на недвижимость, устанавливаемых государством на основе принципов, закрепленных правовыми документами по обеспечению на законодательном уровне порядка и условий для осуществления экономических и общественных отношений с учетом собственных интересов владельца недвижимости и международных требований.
Следует так же учитывать и социальные свойства объектов недвижимости – это совокупность пространственных элементов, обуславливающих условия труда, быта, здоровья, досуга людей, отношений между индивидами и группами, в зависимости от их места в системе общественных отношений, образа и уклада жизни, реализуемы в процессе осуществления социальных задач на основе социальных технологий, сочетающих в себе алгоритмы и процедуры действий социальной практики12.
Социальная роль недвижимости состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных потребностей общества и человека. Широкая разветвленность направленности действий в использовании недвижимого имущества, его разнообразные мотивационные особенности, не позволяют выработать единый типологический критерий, аккумулирующий в себе весь комплекс факторов и проблем, отражающих сущностное содержание объектов недвижимости.
Совокупность в понятии «недвижимость» этих разнокачественных свойств не позволяет дать единственное и исчерпывающее ее определение, пригодное для практического использования для конкретного периода экономического развития.
Существуют и другие особенности, которые оказывают влияние на формирование объектов недвижимости, их эксплуатационные свойства, интересы собственника и покупателя:
1. Фундаментальность объектов недвижимости будет проявляться в их способности противостоять в обычных условиях возможным предпринятым актам по их хищению, нанесению ущерба в виде слома и вывода из строя, а так же их потери, как товара.
2. Стационарность объектов недвижимости проявляется посредством их тесной связи с землей, невозможности их перемещения без нанесения им определенного ущерба. При этом, земля в этих случаях, рассматривается в виде товара.
3. Долговечность объектов недвижимости проявляется в их способности на протяжении длительного периода являться устойчивым составным элементом производственного процесса, в зависимости от состава строительных конструкций стен, фундаментов, перекрытий и т.д., не ниже нормативного срока, определенного для конкретного вида объекта недвижимости.
4. Неповторимость конкретного объекта недвижимости состоит в его обладании определенными уникальными свойствами, которые присущи только данному объекту и отличают его от других объектов, что находит выражение в:
уровне издержек, которые связаны с созданием данного объекта недвижимости;
ограниченности количества объектов недвижимости, которые в состоянии удовлетворять запросы покупателей;
ограниченности количества продавцов и покупателей на рынке недвижимости;
периоде времени продажи объектов недвижимости, который на рынке недвижимости значительно продолжительнее, чем на других рынках.
5. Управляемость объектами недвижимости предполагает комплекс мер организационного и иного характера, связанных с действиями по организации их эксплуатации, ремонта, профилактических работ и др., с целью получения устойчивого, запланированного объема прибыли.
6. Регламентация сделок с объектами недвижимости предполагает их использование с учетом интересов собственников, других физических и юридических лиц, а также местных органов самоуправления и государства в целом, в контексте перспективных планов развития инфраструктуры городов, поселков, в которых располагаются объекты недвижимости.
7. Устойчивая тенденция к росту стоимости объектов недвижимости обосновывается теоретическими и практическими положениями о том, что с течением времени их стоимость объективно увеличивается вследствие дефицита недвижимости и других факторов.
8. Ликвидность объектов недвижимости есть мера того, насколько быстро и полно можно реализовать объект без потери его реальной стоимости. На рынке недвижимости низкая ликвидность объектов, как товара, способствует высокому уровню издержек у продавца и покупателя, формирующихся в процессе осуществления сделки.
2.2. Жизненный цикл объектов недвижимости
Если исходить из положения о том, что объект недвижимости есть товар, то согласно маркетинговой концепции он проводит на рынке определенный промежуток времени, называемый жизненным циклом товара. Период времени, в течение которого товар обращается на рынке, начиная от момента выхода его на рынок и заканчивая его уходом с рынка, есть жизненный цикл товара. Содержание типичного жизненного цикла товара состоит из четырех этапов:
1-ый этап – выведение товара на рынок, особенностями которого является незначительный рост объемов продаж и минимальный размер прибыли или отсутствие ее вообще;
2-ой этап – характеризуется ростом объемов продаж в случаях повышенного спроса на товар и, как результат, увеличением размеров прибыли;
3-ий этап – характеризуется значительными объемами продаж товара, хотя дальнейшего роста продаж не предвидится, а также стабилизацией размеров получаемой прибыли, отсутствием дополнительных затрат, необходимых для вывода товаров на рынок;
4-ый этап – характеризуется снижением объемов продаж, падением спроса на товар, уменьшением размеров прибыли или отсутствием ее вообще.
Для объектов недвижимости жизненный цикл товара представляет собой совокупность последовательных этапов (процессов) его существования в течение определенного периода времени – от разработки идей и обоснования эффективности проекта до его ликвидации (утилизации) (рис. 2.2).
Рис. 2.2. Этапы существования объектов недвижимости13
Жизненный цикл объектов недвижимости формируется на основе закономерностей, которые отражают особенности физического, экономического, хронологического и оставшегося срока жизни объекта, которые завися от уровня износа объектов недвижимости (см. рис. 2.3.)
Рис. 2.3. Виды износа объектов недвижимости в процессе эксплуатации14
Физическая жизнь объекта недвижимости – есть время, в течение которого в здании или сооружении можно осуществлять производственную деятельность или проживать. Количественные и качественные оценочные показатели этого периода могут быть нормативными, расчетными и фактическими и увеличиваться или уменьшаться вследствие улучшения условий функционирования объекта посредством модернизации или ее отсутствия.
Экономическая жизнь объекта недвижимости представляет собой период, в течение которого объект может использоваться по назначению и приносить прибыль. Если проводимые экономические улучшения не способствуют увеличению вклада в стоимость объекта, то срок его экономической жизни на этом заканчивается. Хронологическая жизнь объекта недвижимости представляет собой период времени, начиная с момента ввода объекта в эксплуатацию до даты его оценки.