Операции с недвижимым имуществом: виды, содержание, порядок оформления.

В первой главе работы изучались основы операций с недвижимым имуществом, была рассмотрена сущность недвижимого имущества, что позволило выделить 2 критерия, которым должны отвечать объекты для отнесения их к категории недвижимого имущества – во-первых, это связь с землей, во-вторых, невозможность перемещения без нанесения ущерба.
В операциях с недвижимым имуществом, как и в любой сделке, есть 2 основных элемента – субъект и объект. В данном случае в качестве объектов выступают вещи, которые отвечают выявленным критериям, такие как участки земли, недр, леса, здания, космические объекты, суда различного рода и прочие. Субъектами сделки выступает, как правило, лицо, которое передает свое право на имущество (продавец, даритель), и лицо, которое его получает (покупатель, одаряемый). В некоторых ...

Введение 3
1. Теоретические основыопераций с недвижимым имуществом 5
1.1. Сущность, классификация недвижимого имущества 5
1.2. Правовой режим недвижимого имущества 7
1.3. Понятие и предпосылки осуществления операций с недвижимым имуществом 8
2. Классификация сделок с недвижимостью 12
2.1.Основные виды сделок с недвижимостью 12
2.2. Сделки, подлежащие государственной регистрации 13
2.3. Сделки с недвижимым имуществом, не требующие государственной регистрации 15
3. Проведение операций с недвижимым имуществом в России на современном этапе 19
3.1. Регистрация сделки с недвижимостью: основные этапы 19
3.2. Проблемы и риски в сделках с недвижимым имуществом 22
3.3. Динамика сделок с недвижимостью 24
Заключение 27
Список литературы 29

Операции, или сделки с недвижимым имуществом, можно назвать молодым институтом в гражданском законодательстве нашей страны, поскольку недвижимость в советском периоде не выступала объектом гражданского оборота, или в крайне редких частных случаях. Переход к рыночным отношениям обусловил необходимость построения системы регулирования и контроля прав частной собственности, что, в свою очередь, потребовало разработки соответствующей нормативной базы. По этим причинам нормативно-правовая база длительное время была недоработанной, содержала множество противоречий, что в конечном итоге сказывалось на качестве рынка недвижимости и сделок, проводимых на нем. Лишь в последнее время, с принятием соответствующих законов, внесением поправок к Гражданский Кодекс и иные федеральные закона, связанные с д анной темой, сделки с недвижимым имуществом достигли адекватного уровня.
Одновременно в связи с развитием ипотечного кредитования, стимулирования оборота недвижимости на государственном уровне посредством различных материальных программ, в настоящее время сделки с недвижимостью занимают существенную часть всего хозяйственного оборота и играют важную роль в деятельности физических и юридических лиц.
Все это, а также массовость, повседневность и повсеместная распространенность операций с недвижимым имуществом (каждый человек хотя бы раз в жизни сталкивается с необходимостью провести какую-либо операцию, которую можно охарактеризовать как сделку с недвижимостью) обусловили выбор темы и её актуальность.
Для проведения исследования использовались различные нормативные акты, основным источником информации выступил Гражданский Кодекс Российской Федерации. Помимо этого, в качестве теоретической базы взяты работы разных авторов, приведенные в учебниках, учебных пособиях или статьях, для систематизации различных мнений и более точного понимания тех или иных вопросов.
Объектом работы являются операции с недвижимым имуществом, предметом – их сущность, виды, основные особенности.
Целью работы является выявление специфики сделок с недвижимым имуществом на современном этапе. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1) рассмотреть сущность недвижимого имущества как категории, являющейся объектом в рассматриваемых сделках;
2) выявить сущность операций с недвижимым имуществом;
3) классифицировать сделки с недвижимым имуществом, рассмотреть их специфику;
4) определить стандартные этапы сделки с недвижимым имуществом;
5) выявить проблемы и определить риски, характерные таким сделкам.

Исходя из субъектов, участвующих в сделке с недвижимым имуществом, можно выделить односторонние и многосторонние сделки13.
Односторонняяпредполагает волеизъявление только одной стороны, к примеру, составление завещания, доверенности и прочее. Многосторонние, или двусторонние сделки по-другому называются договорами и предполагают волеизъявление двух или более сторон, согласованное между ними.
По форме сделки могут быть письменными и устными, для заключения которых, соответственно, требует только словесное волеизъявление. Однако, в отличие от других договоров, сделки с недвижимостью должны быть составлены только в письменной форме посредством подписания всеми задействованными сторонами документа, который определяет их содержание. Письменную форму можно разделить на простую и квалифицированную (нотариальную), отличающуюся от простой наличием в документов, который отражает её содержание, удостоверительной подписи нотариуса или много лица, которое имеет право совершения подобного нотариального действия, к примеру, консул14.
Среди сделок с недвижимым имуществом можно выделить 3 основные группы15:
1) сделки, которые подлежат государственной регистрации;
2) сделки, которые не подлежат государственной регистрации;
3) сделки, нотариально удостоверенные в обязательном порядке.
2.2. Сделки, подлежащие государственной регистрации
Государственная регистрация должна быть проведена для сделок, перечень которых установлен законодательно. Выделяют 3 группы таких сделок:
1) сделки с отчуждением, которые влекут переход права собственности;
2) сделки без отчуждения,которые не влекут переход права собственности;
3) акцессорные сделки, являющиеся дополнительными по отношению к сделкам, зарегистрированным ранее.
Среди сделок с отчуждением можно выделить 6 основных типов договоров, соответственно, 6 видов:
1) купля-продажа квартиры, жилого дома или их частей либо долей в праве общей долевой собственности;
2) мена квартиры, жилого дома или их частей либо долей в праве общей долевой собственности;
3) дарение жилого или нежилого помещения или доли в нем;
4) рента, предполагающая передачу недвижимости под её выплату;
5) аренда с последующим выкупом;
6) продажа предприятия, выступающего в качестве имущественного комплекса, включая продажу в рамках процесса приватизации муниципальных и государственных предприятий и в рамках банкротства.
Среди сделок без отчуждения выделяют аренду и ипотеку. Если осуществляется сделка по аренде нежилого помещения, земельного участка или жилого помещения юридическим лицом, она должна быть зарегистрирована вне зависимости от срока аренды. Если аренда сооружений и зданий осуществляет на неопределенный срок или более одного года, она также должна быть зарегистрирована. В любом случае должны быть зарегистрированы сделки с арендой предприятий как имущественных комплексов.
Требование регистрации залога недвижимости (или ипотеки) обусловлено необходимостью фиксации факта в ресурсах с открытым доступом для нивелирования мошеннических операций, поскольку, исходя из законодательства, находящиеся в залоге вещи нельзя продавать16.
Акцессорными сделками называют те, которые заключается для расторжения или изменения сделок с недвижимостью, которые были зарегистрированы ранее. Такие сделки имеют место в случаях, если:
1) по ранее зарегистрированной сделке принято решение об уступке требования;
2) по ранее зарегистрированной сделке переведен долг;
3) ранее зарегистрированный договор решено изменить или расторгнуть на основания соглашения;
4) по ранее зарегистрированному договору заключено соглашения на предоставление отсупного;
5) по ранее зарегистрированному договору принято соглашение о новации обязательств;
6) одаряемый отказывается принять дар.
Форма таких сделок не отличается от формы основных. К примеру, при нотариально удостоверенном договоре купли-продажи недвижимости, соглашение о внесении изменений в него также должно быть нотариально удостоверено.
Следует отметить, что не ко всем объектам недвижимости применимы все перечисленные виды сделок. Так, к примеру, недра, которые являются, как было ранее определено недвижимым имуществом, могут быть предоставлены исключительно в пользование, не могут продаваться и покупаться, наследоваться, быть заложены и прочее17.
2.3. Сделки с недвижимым имуществом, не требующие государственной регистрации
Сделок с недвижимым имуществом множеством и ранее была описано и систематизирована лишь часть. Среди видов таких сделок можно выделить уже рассмотренные – сделки, которые требует обязательной государственной регистрации, и сделки, которые не требуют таковой, то есть считаются совершенными без проведения процедуры государственной регистрации. Здесь можно выделить достаточно простой фактор деления – если сделка предполагает отчуждение недвижимого имущества, право должно быть зарегистрировано. Если законодательство не обязывает проводить государственную регистрацию сделки, она вступает в законную силу и считается заключенной с момента подписания договора сторонами, или в некоторых случаях, также предусмотренных законодательством или по соглашению сторон – с момента её нотариального удостоверения18.
К сделкам, которые не требуют государственной регистрации, и касаются недвижимого имущества, можно отнести следующие19:
1) купля-продажа недвижимого имущества, имеющего нежилое назначение;
2) мена аналогичных объектов;
3) аренда сооружений и зданий сроком менее года;
4) найм частного, государственного или муниципального жилья, при этом первый называется коммерческим наймом;
5) долевое участие и договор инвестиционного характера;
6) предварительный договор;
7) иные соглашения в отношении общей собственности.
Каждая из этих сделок обладает определенными нюансами. Так, при покупке нежилого помещения (сооружения, здания, гаража и прочее) отсутствует требование регистрации права собственности или сделки, но требуется регистрация факта перехода к покупателю права собственности20.
В части мены таких объектов регистрация не нужна для заключения сделки, однако если сделка состоялась и у одного из лиц возникло право собственности на имущество, это право следует зарегистрировать.
Сделки с долевым участием и инвестиционные договоры не требуют государственной регистрации, поскольку непосредственно не выступают как сделка с недвижимым имуществом, а предполагают, что несколько лиц объединяют усилия и денежные средства для того, чтобы создать недвижимость в будущем. Это означает, что поскольку на момент заключения сделки такого характера самой недвижимости еще не существует, её регистрация невозможна. При вводе объекта в эксплуатацию, завершении строительства, исполнении договора, передаче объекта инвестору подразумевают дальнейшую регистрацию возникшего права его собственности.
Предварительные договоры, исходя из названия, предполагают, что в предусмотренный ими срок будет заключен основной договор на условиях, которые описаны предварительным договором. Аналогично предыдущему пункту, поскольку обязательством по такому договору является заключение другого договора, а не непосредственная передача недвижимости или любая другая сделка, регистрация не нужна.Участники общей долевой собственности могут заключать соглашения об определении и перераспределении долей в праве собственности, являющейся ихсовместной и общей. Такие сделки вступают в силу, когда договоры подписываются собственниками. Регистрации подлежит уменьшение или увеличение размера долей в праве или их возникновение. В других случаях регистрация не требуется. Однако, поскольку на основании таких договоров возникает право собственности у участников сделки, такой договор выступает в качестве основания для последующей регистрации такого права отдельно для каждого собственника, причем право регистрируется на определенную часть имущества. Могут быть также заключены иные соглашения, например, о порядке пользования имуществом, и, если эти сделки не предполагают изменение размера доли или переход права собственности, они не требуют регистрации21.
Помимо всего прочего, недвижимое имущество можно рассматривать в качестве предмета семейных отношений. К примеру, когда на определенное имущество установлен брачным договором режим раздельной или долевой собственности, производится раздел имущества, бывшего общим, или предусматривается передача квартиры на основании алиментного соглашения22. Если алиментное соглашение или брачный договор удостоверены нотариально, регистрация этих сделок не требуется, однако вследствие возникновения права собственности у одного из участников, требуется регистрация этих прав.
Следует отметить, что в связи с тесной связью с землей, если продается сооружение, здания или иное имущество, покупатель по умолчанию получает право на землю, занятую переданной ему недвижимостью и необходимую для пользования ею, которое не требуется специально отдельно регистрировать.Гражданским законодательством России предусмотрена свобода договора, что означает право юридических и физических лиц заключать любые договоры, вне зависимости от того, прописаны ли они в законодательстве. По этой причине перечень сделок с недвижимым имуществом невозможно привести полностью, здесь лишь рассмотрены основные сделки.
3. Проведение операций с недвижимым имуществом в России на современном этапе
3.1. Регистрация сделки с недвижимостью: основные этапы
Актом признания сделки, предполагающей переход, возникновение, прекращение или обременение прав собственности на какой-либо недвижимый объект, с юридической точки зрения является государственная регистрация таких прав. Она выполняет функцию легализации сделок для гражданского оборота.
Регистрация объекта недвижимого имущества проводится в несколько стадий, которые можно охарактеризовать следующим образом23:
1) прием документов на государственную регистрацию;
2) регистрация документов, предъявленных участниками сделки, при условии приложения к ним документа, свидетельствующего об оплате пошлины;
3) проведение правовой экспертизы документов;
4) принятие решения о законности сделки;
5) проверка соответствия прав, которые заявлены на конкретную недвижимость, и прав, которые уже зарегистрированы;
6) внесение записи в ЕГРП, если отсутствуют какие-либо основания для отказа;
7) выдача свидетельств установленного вида о регистрации с одновременным проведением соответствующих надписей на каждом из правоустанавливающих документов.
В сделках с недвижимым имуществом выделяют 2 этапа квалификации договоров24:
1) квалификация проводится участниками сделки в процессе ее заключения, изменения, исполнения и прекращения;
2) квалификация проводится уполномоченными органами с содействием юридических и физических лиц.
Первый этап квалификации подразумевает обеспечение правильного оформления отношений всех участвующих сторон и надлежащего осуществления их прав. Второй имеет целью обеспечить законность и правопорядок при осуществлении участниками сделки гражданских прав и исполнении обязанностей, возложенных на них.
Документы на государственную регистрацию включают в себя заявление правообладателя или его представителя, либо какого-либо определенного вида акта и перечень правоустанавливающих документов, перечисленных ранее. Они могут быть поданы лично либо посредством почтового отправления, в последнем случае все необходимые документы и подписи на заявлении должны быть нотариально заверены.
Регистрация обременения прав может быть произведена по волеизъявлению правообладателя собственности либо по желанию третьих лиц, которые приобретают такие права, либо органов государственной власти. В двух последних случаях правообладатель должен в установленном порядке быть уведомлен о факте обременения, в последнем он уведомляется органом, который проводит регистрацию не позднее пяти рабочих дней с момента государственной регистрации.Регистрация прав должна быть проведена до истечения 18 дней с момента, когда было принято заявление и все необходимые документы, однако в некоторых случаях сроки могут быть сокращены, к примеру, по решению региональных представителей власти.
При регистрации ипотеки зданий, участков земли или помещения нежилого характера с момента подачи заявления и документов должно пройти не более 15 рабочих дней, а для ипотеки помещений жилого назначения – 5 рабочих дней.
Если подаваемые документы заверены нотариально, регистрация осуществляется в течение рабочих 5 дней.
Факт государственной регистрации перехода прав или их возникновения подтверждается на выбор двумя документами: выписка из ЕГРП, свидетельство о государственной регистрации права, которое должно быть оформлено в бумажном виде25.Факт государственной регистрации договоров и других сделок подтверждается совершением регистрационной надписи определенного вида на документе, который выражает содержание проведенной сделки. Если он находится в электронном виде, подпись должна быть квалифицированной, усиленной и называется электронной, а лицом, осуществляющим эту подпись, является государственный регистратор.
Следует сказать о нюансе такого вида сделки с недвижимостью как дарение. В отечественной практике достаточно распространены случаи понимая одаряемым дарственной как завещания, и поэтому такие договоры представляются ими на регистрацию только при наступлении смерти дарителя, что влечет за собой недействительность договора. Можно выделить 2 этапа регистрационных действий с договоров дарения:
1) регистрируется непосредственно сделка, то есть договор дарения;
2) регистрируется переход прав собственности на имущество к одаряемому.
Дарение возможно только от лица дееспособных и правоспособных граждан, к примеру, нельзя передать в дар имущество от лица ребенка. Помимо этого, к данному виду не применимы стандартные требования к генеральной доверенности – так, в ней должны быть отдельно прописаны одаряемый и предмет дарения.
 
 
3.2. Проблемы и риски в сделках с недвижимым имуществом
Практически самой актуальной проблемой государственной регистрации сделок с недвижимостью является адекватная квалификация договора или права на имущество, которая во многом зависит от человеческого фактора. Наиболее важной частью этого является правовая экспертиза, при проведении которой решаются задачи квалификации, итоги которой отражаются во вносимых в ЕГРП записях, свидетельствах, которые выдаются правообладателям и прочих документах. 
Вторая проблема– это противоречие правовых норм. Так, законодательством определяется обязательность государственной регистрации сделок с землей и другим имуществом в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством. В свою очередь в рамках этого порядка определена обязательность регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество26. Если эти нормы сопоставить, получается, что регистрировать необходимо все сделки с недвижимым имуществом, поскольку любая из них всегда связана с движением прав на недвижимость. Однако, как уже было рассмотрено ранее, лишь часть сделок должна быть зарегистрирована.
Одновременно, говоря об операциях с недвижимым имуществом, которые не требуют регистрации, можно отметить, что этот факт имеет двоякое значение. С одной стороны, он упрощает процедуру сделок с имуществом, снижает уровень занятости соответствующих органов, описывает нормальные рыночные отношения. С другой – нивелирует фактор открытости и доступности информации о недвижимом имуществом. К примеру, отсутствие необходимости регистрировать договор аренды стимулирует развитие теневой экономики – множество арендодателей, формально заключая договор, не уплачивают необходимые налоги на получаемый ими доход и подают информацию о факте аренды в соответствующие органы.
В качестве проблемы можно также назвать риски по сделкам с недвижимым имуществом, которые можно подразделить на 4 вида:
1) мошенничество продавца;
2) нарушения при предыдущих операциях с этим имуществом;
3) неофициальная оплата цены;
4) ограничения использования имущества.
Первая уже частично затрагивалась при рассмотрении проблем на государственном уровне. Следует отметить, что сомнительная сделка может быть охарактеризована на первых этапах сделки, во время переговоров. Так, её факторами могут выступать какие-либо ограничения при поиске информации о недвижимом имуществе, отказ в предоставлении продавцом документов, связанных с предыдущими сделками, требования задатка или быстрого приятия решения и прочие. Во многом, этот риск может нивелироваться знанием всех факторов, которые необходимо проверить до заключения сделки и пониманием психологии поведения контрагента.
Вторая группа рисков связана с опасностью признания сделки недействительной ввиду ранее допущенных нарушений. Согласно отечественному законодательству, объект недвижимого имущества при признании сделки недействительной может быть изъят у покупателя даже после того, как была завершена процедура регистрации и зарегистрировано право собственности27. К примеру, был заключен договор купли-продажи жилого помещения, которое ранее было переведено из нежилого на основании доверенности от лица, умершего к моменту перевода. Поскольку по российскому законодательству после смерти доверителя доверенность теряет свою силу, этот перевод считается недействительным, как и все остальные последующие сделки.
Риски, которые связаны с неофициальной оплатой цены, заключаются в наличии в некоторых случаях двух цен у объекта недвижимого имущества. Допустим, первая цена установлена договором купли-продажи имущества, а вторая, являющаяся реальной, выплачивается по простой расписке. Если сделка будет признана недействительной или договор расторгнут по каким-либо иным причинам, покупателю возвращается только официальная цена, то есть первая.
Последний риск, связанный с ограничением использования объекта, заключается в потенциальном сокрытии от покупателя данных о наличии каких-либо ограничений для объекта недвижимости. Например, для земельного участки в качестве таких ограничений можно выделить следующие: