Современные методы управления недвижимым имуществом

1. Россия имеет положительный исторический опыт функционирования рынка арендного жилья.
2. На рынке жилья в зарубежных странах присутствует значительная доля арендного жилья.
3. В создании цивилизованного рынка арендного жилья заинтересовано государство.
4. Арендное жилье нового типа необходимо для построения постиндустриальной экономики, экономики информационного общества.
5. Арендное жилье нового типа способно формировать новые стандарты качества жилья, качества жизни, качества человеческого капитала.
6. Для развития рынка арендного жилья необходимо создание условий для эффективного государственно-частного партнерства – принятие ряда законов и изменений Налогового кодекса.
Реализация программы развития арендного жилья и, в том числе, строительства общероссийской сети доходных домов позво ...

Введение 3
1. Основные характеристики жилищного фонда города 4
2. Аренда жилья. Опыт и уроки истории 13
3. Арендное жилье – интересы государства 16
4. Экономика арендного жилья 19
Заключение 27
Практическая часть. Описание и оценка способов использования объекта недвижимости 28
1. Постановка задачи 28
2. Дополнительные сведения: варианты использования объекта 29
3. Экономический анализ проектных решений по использованию объекта недвижимого имущества 31
Список использованной литературы 51

Введение

Жилищная реформа в России за последние годы достигла значительных успехов: проведена приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, рынок купли-продажи жилья стал неотъемлемой частью жилищных отношений, пройдена большая часть самого болезненного процесса — сокращения убыточности жилищно-коммунального хозяйства, реализована первая в России система адресной социальной защиты населения — программа жилищных субсидий по оплате жилищно-коммунальных услуг. Однако многое еще предстоит совершить, тем более что сегодня экономические и политические условия реформирования жилья благоприятнее, чем прежде — в стране обозначился экономический рост, появилась политическая стабильность, сформирован устойчивый институт частной собственности.
В то же время, капитального ремонта тр ебует больше половины многоквартирных домов, и год от года увеличивается число зданий, относящихся к ветхому и аварийному жилищному фонду. Сегодня активно развивается жилищное строительство, но если не принимать мер по сохранению построенного жилья, общее состояние сектора по-прежнему будет ухудшаться.
Для улучшения ситуации в жилищном секторе России и успешного завершения начатых преобразований необходимо решить комплекс задач, связанных с повышением эффективности управления жилищным фондом. Среди них особое место занимает задача сбережения ресурсов в жилищном секторе. Сегодня восемьдесят процентов стоимости жилищно-коммунальных услуг — это стоимость ресурсов, поступающих в наши дома через сетевые системы — газа, электричества, воды, тепловой энергии. При этом потребители, так или иначе, оплачивают все потери ресурсов.
Развитие бизнеса, ориентированного на сокращение потерь — главный экономический потенциал реформы жилищного сектора России.

Более того, в последнее время все чаще раздаются голоса в поддержку развития арендного жилья, которое является условием развития гибкого рынка труда, снимает с человека обременительные для него обязанности по сохранению и увеличению стоимости своей недвижимости, которые требуют специальных знаний. Съемное жилье имеет ряд преимуществ. В подавляющем большинстве случаев затраты на съемное жилье гораздо ниже выплат по кредиту за собственное. Найм является более гибким и менее сложным вариантом с организационной точки зрения и с точки зрения времени. Многие люди снимают квартиры, потому что в принципе не хотят обременять себя недвижимостью и связанными с ней заботами по ее содержанию, страхованию, выплатой кредитов и проч., хотя известно, что сейчас есть компании, которым можно все эти заботыперепоручить. Часть нанимателей среднего возраста и, особенно, молодых людей снимают квартиры «вслед за работой», а так как в современном мире смена работы является показателем профессионального роста, мобильности, способности к адаптации и т.д., то и относительно легкая смена арендной квартиры будет отражать продвижение по социальной лестнице. Найм жилья также связан и со стилем жизни. Можно снять хорошую квартиру в том районе, где вы не сможете себе позволить купить квартиру. Миллионы людей в разных странах мира просто не имеют финансовой возможности иметь в собственности недвижимость и оставляют мечту о своей недвижимости на какой-то более поздний срок и, наоборот, многие пожилые люди осознано выбирают найм квартиры.Важным вопросом, актуальным для миллионов квартиросъемщиков является вопрос о том, кто сдает жилье, то есть кто, собственно, является домовладельцем или квартиросдатчиком – наймодетелем. Во многих городах мира мощными домовладельцами являются сами муниципалитеты. Например, в Германии 2,7 миллионов жилых единиц (квартир) в собственности муниципальных жилищных компаний, в Англии, несмотря на прошедшую приватизацию муниципального жилья, на балансе муниципалитетов сохраняется еще 2,8 миллионов арендных муниципальных жилищ (квартир и небольших двухэтажных домиков). Крупным домовладельцем является и муниципалитет Вены. Принадлежащий ему жилищный фонд составляет 220 тысяч квартир. Муниципалитеты владеют как многоквартирными домами (практически во всех странах, где есть арендный жилищный фонд), или оплачивают квартиры в домах других домовладельцев (например, в Финляндии или Норвегии). Общие российские цифры говорят о том, что в муниципальной собственности осталось около 15 % жилищного фонда страны. Речь идет о неприватизированных квартирах, численность которых медленно сокращается и будет. На первый взгляд – не очень много. Но, во-первых, здесь речь опять таки идет о площадях, а не о людях. Известно, что на «муниципальных» квадратных метрах живет больше людей, чем на «собственных». Во- вторых, довольно велики различия и в доле, и абсолютных цифрах муниципального жилья в разных регионах России и разных городах. Так, темпы приватизации всегда были выше в Южном федеральном округе, где к 2012 году было не приватизировано всего 7% муниципального жилья, а в ряде субъектов федерации муниципальный жилой фонд составляет менее 5 %. Отметим, одновременно, что здесь выше и доля сельского населения – почти 60%, проживающего, как правило, в собственных домах. (В целом по Южному округу доля сельского населения более 40%, а по России –28 %). Среди Федеральных округов выделяется высокой долей муниципального жилья Дальневосточный федеральный округ – 24 %. К примеру, в Магаданской области почти 40 % жилья остается муниципальным. Среди отдельных областей Европейской части России самые высокие цифры муниципального жилья в Карелии –32%, Архангельской и Мурманской областях – более 30 %, в Кировской – 28%, Ярославской 27%, около 20% в Удмуртии и Пермском крае. Экспертные оценки позволяют говорить о том, что на муниципальной площади проживает не менее 20 миллионов человек, что заставляет пристально посмотреть на эту группу жителей, которых я называю «нашим жилищным меньшинством До недавнего времени домовладельцами в России выступали органы государственной власти и местного самоуправления. Именно на балансе у государства и государственных предприятий была значительная часть жилищного фонда. Весь жилой фонд СССР в начале 1991 г. составлял 4,6 млрд. квадратных метров площади. Из них государству принадлежало 2,5 млрд (54%). В государственном фонде ведомственная площадь составляла 1,44 млрд. кв. м. (65%) Это и был жилой фонд предприятий и ведомств. В очень многих городах России ведомственное жилье составляло до 90 % всего жилищного фонда, и именно ведомства определяли качество жилищно-коммунальных услуг в «своих» домах и уровень благоустройства в «своих» микрорайонах. Именно ведомства выступали в роли советских домовладельцев. Часто эти домовладельцы были гораздо внимательнее к своим жителям, чем муниципалитеты. Для них забота о жителе означала и заботу о «своем работнике». С началом рыночных реформ ведомствам стало невыгодно вкладывать средства в свои жилые дома. В результате ведомственный жилищный фонд стал приходить в негодность и по постановлению Правительства РФ они стали передавать свое жилье муниципалитетам. В новом Жилищном кодексе вообще нет понятия «ведомственное жилье», есть только понятие государственного, муниципального и частного жилищного фонда. Таким образом, сейчас ведомства практически уходят от обязанностей домовладельцев, и самым распространенным и самым мощным домовладельцем в России стали муниципалитеты. Еще совсем недавно мы говорили о муниципальных домах, как бы не замечая, что большая часть квартир в этих домах была приватизирована. В последнее время появился новый термин «дом смешанной собственности», и Жилищный кодекс практически требует создания принципиально нового типа домовладельца, каковым является Товарищество собственников жилья, ЖСК (или другой потребительский кооператив). В России пока других домовладельцев очень мало. Мало пока частных лиц, которые владели бы многоквартирными домами, хотя они появляются и скоро их число будет существенным. Известно, например, что в городе Уссурийске одно из ведомств продало свой многоквартирный (12 квартир) жилой дом одной успешной предпринимательнице, которая уже на правах домовладелицы немедленно подняла стоимость проживания. Известны многочисленные случаи, когда частные компании скупают этажи или целые подъезды многоквартирных домов, превращая их в доходные дома. Однако пока такая практика еще не набрала обороты. Иная картина за рубежом. Вернулись старые хозяева в Эстонию, Латвию, Чехию, старые частные риелтерские компании и частные лица владеют огромным жилищным фондом в городах мира. Известно, что частным домовладельцам принадлежит до 70 % арендного жилья, в Финляндии – 53%, Швеции – около 50%, Италии 68 % арендного жилищного фонда и так далее. Этому способствует в последнее время и нехватка средств у многих муниципалитетов, которые стали продавать свой муниципальный жилищный фонд частным компаниям. Например, такие процессы сейчас начались в Швеции.5 августа 2008 года правительство Москвы приняло постановление № 708-ПП «О концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма». У нового столичного проекта свои особенности. Он носит выраженную социальную направленность. Заниматься этим делом город намерен исключительно за счет собственных средств. Предполагается как строительство новых зданий под сдачу в наем, так и ремонт с последующим перепрофилированием уже имеющихся строений, например общежитий. Это должны быть типовые серийные дома. Непременное требование – жилье всегда должно принадлежать муниципалитету. Никакой приватизации, никаких изменений в характере собственности этих домов. Оплата нанимателей должна лишь компенсировать расходы города. Поскольку реализован проект будет на городские деньги, то и воспользоваться квартирами в «бездоходных» домах смогут исключительно москвичи. Но в отличие от прочих жилищных программ (к примеру, частично возмездного приобретения квадратных метров), воспользоваться новшеством с самого начала смогут не только очередники, а более широкий круг горожан. Права нанимателей будут защищены договором, заключаемым на длительный срок, например на пять лет и с возможностью продления. Строить таких домов предполагается довольно много. В нынешних экономических условиях создание доходного дома (то есть строительство жилья не на продажу, а для сдачи в наем) экономически невыгодно для бизнеса. Конкуренция бесплатно приватизированных квартир, в арендную ставку которых не заложены их стоимость и амортизация, высокая стоимость подготовленного участка земли и подключения к сетям, отчисления на инфраструктуры города, налог на недвижимость и землю, высокий банковский процент – все это не позволяет бизнесу, привыкшему к «коротким деньгам», вкладываться в строительство арендного жилья. Немногочисленные региональные проекты создания доходных домов закончились их продажей как обычных многоквартирных жилых домов – в собственность – или не получили дальнейшего развития.Срок окупаемости любого проекта доходного дома сегодня не дает возможности надеяться на возможность привлечения частных инвестиций в подобный проект, требующий консервативных вложений – «длинных денег». Однако высокая надежность вложенных средств при сравнительно низкой, но стабильной доходности могла бы привлечь (при создании государством условий и принятии соответствующих законов) финансовые структуры, ориентированные на длительные высоконадежные проекты, такие как, например, пенсионные фонды.Изменение экономических условий существования доходных домов, правил игры на легальном рынке аренды позволит привлечь в этот перспективный сегмент экономики и частный капитал, в том числе на условиях государственно-частного партнерства.Условие – принятие законов в поддержку программы развития рынка арендного жилья в России.Возможность реализации рыночной модели доходного дома, приносящей постоянную прибыль его владельцу и при этом обеспечивающей высокую надежность вложенных средств, предоставляет принцип государственно-частного партнерства.Экономическая модель создания доходного дома сейчас невыгодна для бизнеса. Даже в условиях кризиса, когда стоимость строительства существенно упала, сроки окупаемости проекта слишком велики. Для изменения этой ситуации государство должно пойти навстречу бизнесу в этой области.Для того чтобы экономика доходных домов заработала, для того чтобы этот бизнес стал привлекателен для инвестора, на наш взгляд, необходимо:– исправить существующее несправедливое положение, когда покупатель жилья имеет налоговый вычет, а арендатор – нет;– предоставлять на льготных условиях подготовленные земельные участки под строительство доходных домов;– обеспечивать подключение к инженерным коммуникациям;– избавить застройщика доходных домов от отчислений на инфраструктуры города;– продумать и принять систему налоговых освобождений для застройщика доходного дома и управляющей компании, его эксплуатирующей.Подобные налоговые льготы существуют во многих странах.Так, например, в США действует система tax credit – налоговых освобождений для housing developer – застройщиков арендного жилья. Такие освобождения выдаются федеральным правительством. Распределяют их state housing agency – жилищные агентства, создаваемые властями штата. Кредитование застройщика осуществляют специальные инвестиционные фонды, создаваемые банками совместно с городскими властями. Эта система государственно-частного партнерства эффективно работает – после 15 лет сдачи в аренду по фиксированным, заранее определенным ценам застройщик получает дом в собственность и может его продать, получив прибыль. Таким образом достигается высокое качество строительства жилья и его эксплуатации – застройщик, который одновременно является эксплуатирующей компанией (сам или через нанятую управляющую компанию), заинтересован в том, чтобы капитализация дома с годами только увеличивалась – так он сможет получить максимальную прибыль от его продажи по истечении 15 лет.Однако такое эффективное взаимодействие бизнеса и государства требует изменения существующей законодательной базы.Должно быть предусмотрено принятие ряда законов, постановлений, положений на всех уровнях – федеральном, региональном, муниципальном, связанных общей концепцией стимулирования легального рынка арендного жилья, создания и поддержки институтов, представляющих интересы собственников жилья и арендаторов, управляющих компаний, способствующих формированию качественно новой жилой среды.Примерный (неполный) перечень таких законов и положений:– «О найме (аренде) жилых помещений»;– «О внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации в связи с принятием закона «О найме (аренде) жилых помещений»;– «О внесении изменений в Налоговый кодекс РФ»;– положение об акционерных обществах арендного жилья с участием муниципальных образований разных уровней (государственно-частное партнерство);– положение об ассоциациях арендаторов;– положение об общественной организации собственников жилья.В результате реализации предлагаемых мер появится цивилизованный рынок арендного жилья, задающий новые стандарты качества жилья и качества жизни, достойные новой России ХХI века, – рынок аренды с игроками трех основных типов: владельцы доходных домов, специально спроектированных и построенных для сдачи в наем; владельцы квартир, сдающие их в наем через управляющую компанию, обеспечивающую сервисное обслуживание; владельцы квартир, сдающие их самостоятельно и самостоятельно обеспечивающие сервисное обслуживание по стандартам рынка.Заключение1. Россия имеет положительный исторический опыт функционирования рынка арендного жилья.2. На рынке жилья в зарубежных странах присутствует значительная доля арендного жилья.3. В создании цивилизованного рынка арендного жилья заинтересовано государство.4. Арендное жилье нового типа необходимо для построения постиндустриальной экономики, экономики информационного общества.5. Арендное жилье нового типа способно формировать новые стандарты качества жилья, качества жизни, качества человеческого капитала.6. Для развития рынка арендного жилья необходимо создание условий для эффективного государственно-частного партнерства – принятие ряда законов и изменений Налогового кодекса.Реализация программы развития арендного жилья и, в том числе, строительства общероссийской сети доходных домов позволит обеспечить:– создание легального рынка качественного арендного жилья;– снижение социальной напряженности;– формирование жилой среды, отвечающей потребностям постиндустриального общества;– внедрение новых стандартов качества жизни;– гармоничное развитие всех качеств человеческого капитала;– повышение территориальной мобильности активного населения;– введение нового инструмента для реализации социальной, демографической, миграционной и кадровой политики.Практическая часть. Описание и оценка способов использования объекта недвижимости Целью является выбор различных вариантов использования объекта и их оценка с учетом рассмотрения различных факторов, влияющих на их эффективность.1. Постановка задачиВ текущем году инвестиционно-строительная компания приобрела недостроенный объект недвижимости в г. Москве. По своему функционально-пространственному решению и стадиям строительства он делится на две основные части (очереди строительства). Строительные работы первой очереди уже завершены, а вторая очередь строительства еще не начата. Имеется проектная документация и все необходимые разрешения. Вид использования и ожидания доходности, связанные с первой очередью, вполне удовлетворяют новых владельцев. Однако экономическое обоснование второй очереди вызывают сомнения. В связи с эти владельцы приняли решение рассмотреть варианты возможного повышения эффективности использования собственности.Для решения этой задачи необходимо рассмотреть три варианта строительства: вариант 1 – многоэтажное жилое здание; вариант 2 – комбинированное коммерческо-жилое здание; вариант 3 – офисно-коммерческое здание.2. Дополнительные сведения: варианты использования объектаВариант, соответствующий первоначальному проектному решениюПроект «Многоэтажное блокированное жилое здание» (1-й вариант) – Блокированные одноквартирные жилые здания (табл.1) Парковочные места расположены на двух этажах, на уровне улицы располагаются коммерческие помещения. Основной объем здания составляют жилые квартиры, в каждой из которых имеет отдельный вход, как со двора, так и с парковочного холла.Новый проект планировки «Комбинированное коммерческо-жилое здание» (2-й вариант). Предложение с различными сочетаниями вариантов квартир. Парковочные места расположены на одном уровне, на уровне улицы предусматривают большое количество разнообразных коммерческих помещений. Квартиры имеют отдельные входы либо со двора, либо из лестничной клетки. Квартиры одно-, двух- и четырех уровневые. Имеется лестничная и лифтовая связь с двором, как из парковочного холла, так и с уровня улицы.Новый проект планировки «Офисно-коммерческое здание» (3-й вариант).Вариант коммерческих помещений и офисного здания. Предложение с различными сочетаниями вариантов квартир Парковка на одном этаже. На первом этаже много коммерческих помещений. Здание содержит, в основном, офисы, имеющие отдельные входы со стороны улицы или из торговой галереи. Из парковочного холла организована лифтовая и лестничная связь с торговой галереей и с частью офисов. Благодаря стоечно-балочной конструкции здания коммерческие и офисные помещения легко могут быть перепланированы и разделены на отдельные блоки.Исходные данные по балансам площадей по вариантам проектных решений Таблица 1Вариант 1 - Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание» вариантВсего площадейУдельный вес различных площадей в их общем балансе, в %м.кв.%Коммерческие площадиОфисные помещенияКвартирыТехнические площадиПарковочный холл5107241005-681016Таблица 2Вариант 2 – проект «Комбинированное коммерческо-жилое здание»вариантВсего площадейУдельный вес различных площадей в их общем балансе, в %м.кв.%Коммерческие площадиОфисные помещенияКвартирыТехнические площадиПарковочный холл51072410015-68107Таблица 3Вариант 3 – Проект «Офисно-коммерческое здание»вариантВсего площадейУдельный вес различных площадей в их общем балансе, в %м.кв.%Коммерческие площадиОфисные помещенияКвартирыТехнические площадиПарковочный холл5107241001568-710`3. Экономический анализ проектных решений по использованию объекта недвижимого имуществаЦелью является ознакомление с методами экономической оценки и с факторами, требующими учета при выполнении экономического анализа выбранных вариантов проекта развития.Таблица 4Исходные данные о рынке№ п/пДанные о рынкеЕд. изм.Год2010201120122013201420151234567891Рост стоимости недвижимости%--1057892Изменение арендных ставок (прогноз)%--1045573Степень занятости арендаторами жилых площадей%-70808590954Степень занятости арендаторами офисной площади%-80859095955Степень занятости арендаторами торговых площадей%-75808590906Степень занятости арендаторами парковочных мест%-70758590957Уровень арендной платы жилых площадейд.е./м2/г220198205,92216,216227,0268242,928Уровень арендной платы торговых площадейд.е./м2/г855769,5800,28840,294882,3087944,079Уровень арендной платы офисной площадид.е./м2/г550495514,8540,54567,567607,2910Уровень арендной платы парковочных площадейд.е./мес/г11009901029,61081,081135,1341214,5911Цена продажи квартирыд.е./м23445     12Цена продажи торговых помещенийд.е./м25510     13Цена продажи офисных помещенийд.е./м24620     14Цена продажи парковочных местд.е./мес.25720     15Содержание и эксплуатация жильяд.е./м223,624,5426,0227,8429,7931,2816Содержание и эксплуатации коммерческих площадейд.е./м26971,7676,0781,3987,0991,4417Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно-коммерческих зданий по годам (в %)% 46775На основе предварительной оценки возможностей функционирования объекта были выбраны три наиболее приемлемых варианта проектного решения.