Рынок земельных ресурсов и земельная рента. Цена земли.

Предмет совершенствования промышленно-производственной деятельности, связанной с использованием природных ресурсов и обеспечением экологической и экономической безопасности государства, не может и не должен отдаваться на откуп субъектов РФ. Лишь централизованный характер обеспечения таких жизненно важных вопросов может вывести Российскую Федерацию из экологического кризиса, поставив ее на уровень передовых европейских государств.
Это позволит избежать недобросовестного отношения отдельных руководителей субъектов Российской Федерации к вопросам природопользования, имеющим тесную связь с большинством отраслей народного хозяйства. Попытка государства возложить задачи контроля над состоянием промышленного производства и связанной с ним окружающей природной средой на разрозненные органы исполни ...

ВВЕДЕНИЕ 3
1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ 5
1.1. Понятие рынка земельных ресурсов 5
1.2. Земельная рента 7
1.3. Субъекты и объекты рынка земельных ресурсов 11
2.ЭВОЛЮЦИЯ РЕНТНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ГОДЫ РЕФОРМ 1992-2010 И СОВРЕМЕННЫЕ РЕНТНЫЕ ОТНОШЕНИЯ 16
2.1. Основные этапы развития рентных отношений и влияние рентных отношений на дифференциацию общества 16
2.2. Особенности рентных отношений на современном этапе 23
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 25
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 27

Актуальность. В современных условиях экономического развития нашей страны с одной стороны, и политико-демократического с другой стороны, одной из острейших проблем, является проблема эффективного управления земельными ресурсами. Эта проблема во многом обусловлена как спецификой наследия советского времени, так и дисбалансом распределения ресурсов в современный период. Земельный рынок остается довольно непрозрачным и непредсказуемым - земельные отношения в стране плохо поддаются анализу и прогнозированию.
В современных условиях интенсивного использования земель как одной из важнейших составляющих экономики, все более актуальной задачей становится проблема обеспечения рационального и комплексного использования земель.
Основной задачей государственного регулирования земельных отношений явля ется обеспечение устойчивой системы исследования земель, воспроизводства, ее рационального использования и охраны земель в интересах нынешнего и будущих поколений народов России. С сожалением приходится констатировать, что ни одна из составляющих этой основной задачи не решается в должной мере.
Целью данного исследования является изучение рынка земельных ресурсов и земельной ренты.
Основными задачами работы будут являться:
- изучить понятие рынка земельных ресурсов;
- охарактеризовать земельную ренту;
- выявить субъектов и объектов земельного рынка;
- провести анализ реформирования рынка земельных ресурсов в 1992-2010 гг.;
- охарактеризовать современное состояние рынка земельных ресурсов;
Объектом исследования являются рентные отношения, а предметом рынок земельных ресурсов и земельная рента.
Проблема формирования рынка земельных ресурсов недостаточно изучена, не рассматриваются в комплексном аспекте: региональные особенности формирования рынка земельных ресурсов.
Теоретической основой работы явились труды известных экономистов и представителей экономических теорий, таких как: Т.Мальтуса, У.Петти, А.Смит, Д.Рикардо, К.Маркс, Д.Кейнс и другие. Именно эти исследователи заложили базисные основы теоретических подходов к институту за ренты.

1.3. Субъекты и объекты рынка земельных ресурсов
Проблема участия земли в гражданском обороте, на современном этапе развития, приобрела чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связана с утверждением частной собственности на землю.9
В советском праве, в условиях исключительной государственной собственности на землю, земельные отношения регулировались лишь административно – правовым методом и земельное право представляло собой публичное право.
В настоящее время, «в связи с введением частной собственности на землю, объявлением земли недвижимостью и включением ее в рыночный оборот в регулировании земельных отношений появились элементы частно – правовые (купля – продажа земли, залог, дарение, аренда и т.д.), которые не вписываются в земельное право в его прежнем понимании».10
Многообразное значение земли как основы жизни и деятельности человека, природного объекта, природного ресурса, средства производства в сельском и лесном хозяйстве, основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории РФ и т.д. определяет специфику правового регулирования земельных отношений. Правовой режим земель РФ вызван к жизни, прежде всего, необходимостью установления определенных ограничений правовой самостоятельности субъектов в целях рационального использования и охраны земель.
Содержание земельных правоотношений составляют права и обязанности их участников, которые предусмотре­ны нормами земельного права. Субъекты земельных правоотношений реализуют их либо путем совершения активных действий, например, застройки земельного участка, либо путем воздержания от совершения тех или иных действий, запрещенных законодательством.
ЗК РФ установлено, что участниками земельных отношений могут быть только граждане Российской Федерации и российские юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования (ст.5 ЗК РФ). В то же время ограничиваются права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков.
Перечисленные субъекты по общему правилу могут совершать любые сделки с землей, включая куплю-продажу. Вместе с тем согласно п.3 ст.15 ЗК Президентом РФ определяются перечни территорий (приграничные, а также имеющие особое значение: стратегическое, оборонное, национальное и т.п.), которыми они не могут обладать на праве собственности, в том числе купить или приобрести на иных основаниях в собственность.
В ЗК РФ определен четкий порядок разграничения участников земельных отношений на собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.
Исходя из положений п. 1 статьи 16 ЗК РФ все земли в Российской Федерации находятся в собственности государственной, муниципальной или частной. Это следует иметь в виду при реализации в отношении земельных участков положений п. 2 ст. 53 ЗК, согласно которому при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством, а также положений ГК о возникновении права собственности на основании приобретательной давности.
Следует обратить внимание на то, что в качестве объекта права государственной собственности комментируемая статья называет не земельные участки, а земли. В данном случае признание нахождения земель в государственной собственности не требует для этого формирования земельных участков.
Схема 1.Субъекты и объекты земельного рынка
Нормы статьи 16 ЗК РФ могут быть соотнесены с положениями ГК о праве государственной собственности. Так, еще до принятия ЗК ст. 214 ГК было определено, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Той же статьей ГК установлено, что государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта РФ). Данное положение созвучно нормам ст. ст. 17, 18 ЗК, согласно которым государственная собственность на землю выступает в форме федеральной собственности и собственности субъектов РФ. В то же время в Российской Федерации действует ряд положений, определяющих правовой режим земель, находящихся в государственной собственности, без закрепления их за Российской Федерацией или субъектами РФ. Земельным законодательством закреплены нормы не только о порядке разграничения такой государственной собственности на федеральную и субъектов РФ, но и нормы об управлении и распоряжении землями (6).
Вопрос о правовой природе государственной собственности на землю в "неразграниченном состоянии" является до сих пор дискуссионным. С одной стороны, данная собственность рассматривается как разновидность общей собственности публичных образований, с другой стороны, высказывается мнение о том, что Российская Федерация как правопреемник СССР должна считаться изначальным собственником всех земель в государстве. Законодательство не обращается к этому вопросу специально. В то же время, исходя из общих положений о разграничении государственной собственности на землю, действующих в настоящее время, можно сделать вывод о том, что законодатель признает равенство Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований при приобретении (закреплении за ними) прав на землю.
Субъекты, органы государственной власти или органы местного самоуправления, осуществляющие управление и распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, определяются в соответствии со ст. 29 ЗК, нормами ФЗ о введении в действие ЗК, а также законами субъектов РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, подзаконными нормативными правовыми актами, устанавливающими конкретные полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления по управлению и распоряжению землями.
Разграничение государственной собственности на землю представляет собой установленный федеральными законами порядок закрепления земель в федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальных образований. В настоящее время разграничение государственной собственности на землю осуществляется на основании ст. ст. 17 - 19 ЗК, а также статьями ФЗ о введении в действие ЗК.
В соответствии с ГК РФ, юридические и физические лица, которые оплатили право заключения договора аренды по рыночной стоимости, получают возможность купли-продажи своих прав аренды, залога, внесения в уставный капитал и иных видов рыночных операций. При этом они свободны в выборе партнеров по заключению законных рыночных сделок. Вмешательство органов исполнительной власти в процесс выбора партнера по сделке не допускается.
2.Эволюция рентных отношений в России в годы реформ 1992-2010 гг. и современные рентные отношения
2.1. Основные этапы развития рентных отношений и влияние рентных отношений на дифференциацию общества
Россия является одной из лидеров- стран мира, которая обладает большим количеством ресурсного потенциала. Обращение к историческому прошлому в области распределения ресурсов, показывает, что государственная политика имеет разные векторы управления ресурсами, что зависит от того находиться ли государство в кризисе или в процветании.
Так, С.Кондорский считает, что кризисы, выражающиеся в дефиците ресурсов опасны для государства, если не предпринимаются «репрессивные меры»11. Дело в том, что для государства это может грозить даже распадом. Но сущность данного явления кроется не в неэффективности планирования ресурсного потенциала страны, а в нецелевом использовании ресурсов, либо в их расхищении.
Выходит, что эффективное управление ресурсами в России должно заключаться не в эффективном планировании, распределении ресурсов, а в том, чтобы избежать нецелевого использования или расхищения. В принципе, данный подход достаточно значим, и не только для предмета изучения административных рынков, но и в целом для многих других отраслей экономики, политики, социального развития.
Хищения – одна из самых болезненных тем, в проблеме эффективного управления, каким бы совершенным не были механизмы эффективного управления, каким бы не было совершенным нормативно – правовое обоснование эффективного менеджмента, результатов нельзя добиться при наличии огромного количества хищений, которые в России в большинстве случаев остаются безнаказанными. Государство разворовывалось и в советское время и в 90 –е г. ХХ в., переходного постсоветского периода, разворовывается оно и сейчас. Вопрос лишь в масштабах хищений и их механизмах.
В 1990 г. в России началось осуществление земельных реформ. Реформирование существующего земельного строя (который основывался исключительно на государственной собственности на землю) было направлено на радикальные изменения отношений собственности. Признание в Законе РСФСР «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 г. частной собственности на землю повлекло за собой возрождение в российском законодательстве категории недвижимости.
При этом ограниченность земельных участков, их особая социальная ценность, долговечность, практическая непотребляемость в процессе использования обусловили принятие специальных правил их имущественного оборота.
Основные цели земельной реформы можно кратко сформулировать следующим образом:
• перераспределение земель от единственного собственника, а для этого – первичная регистрация фактических пользователей с последующей подготовкой и выдачей правоустанавливающих документов;
• рациональное и эффективное в масштабах страны использование земель, включая создание системы платного землепользования;
• создание системы государственного контроля за использованием и охраной «отпущенных в вольное плавание» земель.
Последующее становление нормативно-правовой базы было направлено на реализацию целей земельной реформы.
В целом механизм российской земельной реформы определялся рядом основополагающих направлений преобразований:
• реформирование правовой базы;
• административное перераспределение сельскохозяйственных земель;
• внедрение экономического механизма регулирования в земельно-имущественной сфере (выкуп земли, земельные платежи);
• формирование органов управления в земельно-имущественной сфере;
• информационное обеспечение земельной реформы (земельный кадастр, мониторинг земель)12.
К основным направлениям реформирования необходимо также отнести приватизацию земель, которая привела к общему увеличению участников земельных отношений.
Обращение к истории «ресурного государства»13 в период советского времени, показывает, что репрессивный механизм, который выражался как в нормативно – правовом регулировании, в организационном и ведомственных аспектах, создавал в принципе идеологическую основу распоряжения ресурсами. При этом, в советский период также были хищения, однако основной приоритет власти при социализме был таков, что власть пыталась контролировать процессы субъектного состава расхитителей.
Переходный период от советского времени к демократическому развитию страны был вызван процессом перераспределения ресурсов, что в целом негативно сказалось на ресурсном потенциале страны. Основным институциональным образованием по перераспределению ресурсов стали, так называемые административные рынки14.
«Административный рынок — это, прежде всего институт перераспределения ресурсов для их нецелевого использования»15. Следует отметить, что система субъекто – отношений в административном рынке создается не специальными мерами или нормативными актами, а спонтанно.
Перераспределение ресурсов как процесс в целом представляет собой некие торговые отношения, которые возникают в основном у субъектов государственного уровня (чиновников), которые имеют политические и административные ресурсы.
«Результаты дележа ресурсов обычно пропорциональны административному весу, то есть положению договаривающихся в системе административно-рыночных статусов тот, у кого политический и административный ресурс больше, получает пропорционально большую часть иных ресурсов, в том числе и материальных»16.
Исходя из этого, получается, что административный рынок является определенным институтом – средством для организации внутреннего пространства ресурсного государства.
Эффективное управление ресурсами строится в первую очередь на реализации государственного управления, которое должно иметь нормативно – правовое, организационное, субъектно –институциональное обоснование.
Современный этап российского государства позиционируется как развитие демократического государства, деятельность которого основывается в первую очередь на Конституции РФ17. С одной стороны в если рассматривать ресурсную политику в целом, то следует исходить из конституционных принципов.
Конституция РФ, устанавливая федеративную форму территориального устройства, тем самым обуславливает как единство государственной власти в целом, так и разграничение предметов ведения и полномочий между федеральными органами власти и органами власти субъектов Федерации (регионов) (ст. 5, ч. 3 Конституции РФ).
Органы государственной власти субъектов Федерации обладают собственной компетенцией, в границы которой не могут вторгаться федеральные органы, но сами субъекты Федерации вправе участвовать в решении вопросов, относящихся к федеральной компетенции18.
Фактически касаясь проблемы ресурсов, получается, что большое значение в развитии той или иной политики в отношении ресурсного потенциала, играет определенный регион – региональная политика.
В целом, современная региональная экономическая политика Российской Федерации призвана предусмотреть разграничения федеральной и региональной собственности, укрепление единого экономического пространства.
Она предполагает научное обоснование принципов формирования в регионах новых форм собственности на природно-ресурсный потенциал (земельные, лесные, водные, минерально-сырьевые, минерально-строительные ресурсы) и регулирования его использования; приоритетных направлений экономического и социального развития регионов на основе эффективного использования природно-экономического потенциала; правовых, социально-экономических и других механизмов управления этим потенциалом.
Административная реформа в современной России и реализация конституционных основ федерализма предполагают двуединый процесс: с одной стороны, сохранение единства и территориальной целостности Российского государства, обеспечение интересов Федерации в целом, а с другой - децентрализацию власти, расширение полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации, повышение степени их ответственности перед населением. Это обусловливает выравнивание реальных прав субъектов Российской Федерации, осуществление мер экономического, административного и правового характера, обеспечивающих сочетание федеральной поддержки тех или иных субъектов со стимулированием их экономической самостоятельности и активности.
Исходя из данных положений, от того как выстроена ресурсная политика региона зависит в целом и ресурсная политика страны.