Оценка объекта недвижимости.

ВЫВОДЫ

В результате расчетов рыночной стоимости гаража по трем методам получены следующие результаты:
Метод оценки Стоимость, руб
Затратный метод 752 405,20
Метод сравнительного анализа продаж 1 669 944,39
Доходный метод 2 371 690

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.
Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод аналогичных продаж. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является соотношение уровня спроса и предложения. Несмотря на отсутствие информации по абсолютно аналогичным объектам, усредненные данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж примем на уровне 0,5.
Реальную картину о рыночной стои ...

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЕРМИНА «РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ» 5
2. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 6
3. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ 11
4. ОЦЕНКА МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА 14
5. ОЦЕНКА МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ 18
ВЫВОДЫ 24
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 26

ВВЕДЕНИЕ

Независимая оценка необходима при принятии самых разных управленческих решений — о покупке, продаже, аренде имущества, при реализации инвестиционных проектов, осуществлении сделок по слиянию, присоединению или разделению бизнеса, кредитовании под залог, страховании. И этот список далеко не полон. Многие известные представители крупного и среднего бизнеса давно приобрели в лице оценочных компаний надежных деловых партнеров, помогающих делать бизнес стабильнее и успешнее. Спрос на услуги оценщиков все еще не отражает реальной потребности.
Оценка: точка отсчета частного бизнеса и государственных структур в получении достоверной информации о стоимости имущества.
Тем не менее, повышение деловой культуры отечественных предпринимателей, осознание роли независимой оценки как инструмента защиты прав и интересов собственника, с одной стороны, и постоянный рост профессионализма и качества услуг оценщиков — с другой, позволяют судить о перспективности дальнейшего развития рынка оценочных услуг и о постепенном расширении границ взаимовыгодного сотрудничества оценщиков и бизнеса.
Недвижимость – это товар, имеющий обращение в инвестиционной сфере. Объектами недвижимости могут выступать жилые и нежилые помещения (дома, квартиры, коттеджи, таун-хаусы, офисные здания и иные сооружения), земельные участки. Согласно действующему законодательству РФ, обладать правом собственности на объекты недвижимости могут как юридические лица, так и физические.
С развитием в стране рыночных отношений появилась необходимость в том, чтобы в тех или иных сделках участвовал профессиональный и независимый оценщик, способный предоставить объективную информацию о стоимости участвующего в сделке актива. Мировая практика показывает, что именно участие в сделке оценщика в максимальной степени обеспечивает баланс интересов всех сторон и, таким образом, снижает взаимные риски. Независимая оценка позволяет выявлять пути оптимальной реструктуризации бизнеса, снижения налогообложения. Ведущие компании, следуя принципам увеличения прозрачности бизнеса, нередко используют независимую оценку для повышения своего кредитного рейтинга и инвестиционной привлекательности. Руководители тысяч российских предприятий на практике оценили конкурентные преимущества, которые дает независимая оценка, для многих из них оценка стала привычным инструментом управленческой деятельности.
Цель данной работы – проанализировать рыночную стоимость однокомнатной квартиры с целью перепродажи.
Исходя из поставленной цели, в работе решаются следующие задачи:
 Рассмотреть теоретические аспекты оценки рыночной стоимости недвижимости.
 Провести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости на примере однокомнатной квартиры.

 На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии и не требуют ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.Наилучшее  и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.На основании анализа всех возможных вариантов, мы пришли к выводу о том, что наилучшими и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве жилого помещения для .Определение стоимости объекта.Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:затратный метод:метод прямого сравнительного анализа продаж;доходный метод.Оценка стоимости объекта затратным методом:Оценка затратным подходом базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего Объекта оценки. При этом подходе определяются затраты, необходимые для восстановления либо замещения Объекта оценки (с учётом прибыли предпринимателя и НДС) и вычитается накопленный износ объекта недвижимости. Получившаяся величина определяет стоимость Объекта оценки затратным подходом.Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем недвижимости, аналогичной по своим потребительским характеристикам оцениваемой недвижимости.Расчет стоимости объекта недвижимости затратным методомДля расчёта стоимости строительства квартиры можно воспользоваться Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем «Индексы цен в строительстве» (М.: КО-ИНВЕСТ), который выпускается ежеквартально, а также другими региональными справочниками.Для определения полной восстановительной стоимости Объекта оценки используется метод расчёта по укрупнённым удельным стоимостным показателям по уровню цен месяца, ближайшего к периоду оценки с последующей индексацией цены на конкретную дату оценки. Укрупненные удельные стоимостные показатели и индексы цен на строительную продукцию принимаются по данным бюллетеня «Индексы цен в строительстве».При определении расчётной стоимости 1 м2 общей площади учтены затраты по 1-12 главам сводного сметного расчёта.В расчётных показателях стоимости 1 м2 не учтены прибыль предпринимателя (застройщика), вкладывающего свои финансовые средства в жилищное строительство и налог на добавленную стоимость, которые необходимо учесть дополнительно.Показатели стоимости 1 м2 общей площади в ценах КО-ИНВЕСТ определены с учётом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат.С помощью регионального коэффициента расчётная стоимость строительства Объекта оценки для условий Тульской области переводится для условий г. Тула.Таким образом, стоимость строительства Объекта оценки производится по формуле:Со.о. = Сбаз. * J1 * Sо.о. * Jп.п.* JНДС * (1 – Кизн.),гдеСо.о. – стоимость строительства на дату оценки, руб.;Сбаз. – укрупненный удельный стоимостной показатель на определенный месяц, руб./м2;J1 – индекс пересчёта от цены на определенный месяц в цену на дату оценки;Sо.о. – общая площадь Объекта оценки;Jп.п. – индекс, учитывающий прибыль предпринимателя;JНДС – индекс, учитывающий налог на добавленную стоимость;Кизн – коэффициент, учитывающий износ Объекта оценки на дату оценки, доли единицы.Ставка налога на добавленную стоимость по состоянию на 2013 г. составляет 18 %.Для получения обоснованной стоимости затратным методом необходимо также определить величину прибыли предпринимателя и добавить ее к определенной восстановительной стоимости объекта. Прибыль предпринимателя - это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (застройщик) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Фактически прибыль предпринимателя составляет  25-35% от затрат на строительство.Расчёт износа квартирыРассчитаем коэффициент износа с помощью метода экономического возраста. Экономическую жизнь объекта считаем равной 70 лет (исходя из того, что амортизационные отчисления составляют примерно 1,5 % в год).Эффективный возраст составляет 33 года. Кизн==0,47Наименование объекта оценки (почтовый адрес)ХарактеристикаЖилая квартираОбщая площадь Объекта оценки, м244Номер сборника КО-ИНВЕСТ (номер таблицы, страница)№82, табл. 8.2.1;Стоимость строительства 1 м2 здания (для монолитных домов в среднем за I квартал2013 года), руб./м2 22959Конструктивная система зданияпанельный домИндекс пересчета стоимости СМР базовых цен в цены на дату оценки, доли ед.1,064Индекс пересчета цен Московской области в цены Тульской области, доли ед.0,861Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, руб.22959 (1 м2) *44*0,861= 869779Прибыль инвестора, %30 %Индекс, учитывающий НДС, доли ед.1,18Накопленный износ, доли ед.0,47Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, с учетом прибыли предпринимателя, НДС и износа (рыночная стоимость Объекта оценки затратным подходом), руб.869779*1,064*1,3*1,18*(1-0,47)= 752405,20Со.о.=22959*1,064*0,861*44*1,3*1,18*(1–0,47)=752405,20 руб.(17100 руб./м2 )Оценка методом капитализации доходаОценка доходным подходом основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ (выгод). При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду) и дохода от продажи.Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют методы капитализации и дисконтирования. Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости Объекта оценки.Для оценки стоимости квартиры методом прямой капитализации необходимо определить по рыночным данным коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между годовым доходом и стоимостью квартиры. Используя метод сравнительного анализа продаж подобных объектов (отбор которых осуществляется по критериям, применявшимся в сравнительном подходе, при этом сами объекты должны быть иными), при известной заявленной цене продажи и расчетном потенциальном валовом доходе определяется расчетная ставка капитализации (коэффициент капитализации). Наилучшим вариантом являются квартиры-аналоги, предлагаемые на продажу одновременно и для сдачи в аренду.Используемая информация по аналогам формируется в таблице 3.Таблица 3 - Информация по объектам-аналогамПоказателиОООО1ОС2ОС3ОС4Местоположение (адрес)Максимовского д. 23Ул. Максимовского д. 11Ул. Максимовского д. 21Ул. Максимовского д. 19Ул. Максимовского д. 25МестоположениеS,м232424034Площадь кухни101088Количество комнат1111Тип домапанельпанельпанельпанельЭтаж1613СостояниеУдовлетв.хорошеехорошееевроремонтАренда, руб.13500110001200015000Таблица 4 - Расчет среднерыночной арендной платыПоказателиОООО1ОС2ОС3ОС4МестоположениеМаксимовского д. 23Ул. Максимовского д. 11Ул. Максимовского д. 21Ул. Максимовского д. 19Ул. Максимовского д. 25Среднерын. арендная плата, руб./м2 13500/32=421,8811000/43=255,8112000/40=30015000/34=441,17Доступность до автобусной остановки в мин. 3 мин.7 мин. До остановки Московская застава2 мин. До остановки Московская застава5 мин. До остановки Московская застава2 мин. До остановки Московская заставаКорректировка на доступность до автобусной остановки -0,4%0,1%-0,2%-0,1%Скорректированная арендная плата 420,19256,07299,4440,73Корректировка на площадь кухни8+2%+2%00Скорректированная арендная плата 428,59261,19299,4440,73Корректировка на состояние квартирыхорошее-2%00+2%Скорректированная арендная плата 420,87261,71299,4451,33Количество корректировок 3212Коэффициенты взвешивания 0,20,30,30,2Обоснование вносимых корректировок:Местоположение - все объекты сравнения находятся приблизительно на равном расстоянии от автобусной остановки, поэтому корректировка незначительна 0,1% за 1 за минуту разницы от станции метро;Ввиду большей площади кухни аналогов 1 и 2 вводим корректировки пропорционально разнице и варьируется в 2%.Состояние квартиры аналога 1 оценивается как удовлетв., в то время как 4 отличается качественным новым ремонтом, что недостаточно соответствует объекту оценки.Таким образом, стоимость Объекта оценки составит:420,87*0,2+261,71*0,3+299,4*0,3+451,33*0,2=342,77 руб./м2Со.о.=342,77*44=15081,88 руб.