РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ В РОССИИ

Заключение
Ипотека позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего свя-занные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как мини-мум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в ко-нечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств на-селения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ре-сурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммер-чес ...

Оглавление
Введение 2
1. Ипотечное кредитование 3
1.2 Определение ипотеки 4
1.3 Характерные черты ипотеки 5
1.4 Принципы ипотечного кредитования 6
1.5 Объект ипотеки 7
1.6 Процесс ипотечного кредитования 8
1.7 Преимущества ипотеки перед обычным кредитом 8
1.8 Классификация ипотеки 9
1.9 Виды ипотечных кредитов 10
2.Схемы ипотечного кредитования в России и странах Европы 11
2.1 Правовые основы ипотечного кредитования 11
2.2 Схемы ипотечного кредитования в России 13
2.3 Модели в практике ипотечного кредитования 14
2.4 Ипотечные схемы в странах Западной Европы 15
2.5 Характеристика систем ипотечного кредитования в некоторых странах Западной Европы 15
3. Проблемы и пути развития ипотечного кредитования в России 18
3.1 Пути развития ипотечного кредитования в России 18
Заключение 27
Список использованной литературы 28

Введение
В последние годы заметно растет потребность в развитии такого сегмента бан-ковских услуг, как ипотечное кредитование, т.е. выдача кредитов, обеспеченных зало-гом недвижимости.
Но ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго оста-нется непопулярным. Другие – что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. Трудно встать на защиту какого-либо из этих мнений, не разобравшись во всех тонко-стях данной проблемы.
Поэтому целью курсового проекта является разобраться в том, что же такое ипо-тека, в частности в России.
Чтобы достичь этой цели, ставится ряд задач:
- выяснить, как зародилась ипотека;
- выяснить, как в настоящее время определяется ипотека и что является или не является ее объектами;
- определить, какие существуют виды ипотеки, и по каким признакам ее можно классифицировать;
- узнать, какие законы регулируют процесс ипотечного кредитования;
- выяснить, на какой стадии развития находится сегодняшнее ипотечное креди-тование, а именно: проблемы и перспективы развития.

В то время как выплаты основной суммы кредита планируются в самом конце срока;- с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом. Предусматривает, что выплаты будут осуществляться частично до конца срока кредита.Пружинный кредит, или кредит с фиксированным платежом основной суммы. Предполагает регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга.2.Схемы ипотечного кредитования в России и странах Европы2.1 Правовые основы ипотечного кредитованияОсновная задача государства в становлении ипотечного кредитования – создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности получения данного вида кредита для граждан.Основными нормативными актами, регулирующими гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом, являются:- Конституция Российской Федерации;- Гражданский кодекс РФ;- Жилищный кодекс РФ;- федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним», «О залоге», «Об ипотеке (залоге недвижимости», «Об основах федеральной жилищной политики», «О товариществах собственников жилья», «Об организации страхового дела в Российской Федерации», «Об оценочной деятельности»;- указы Президента РФ «О жилищных кредитах» и «О дополнительных мерах пор развитию ипотечного кредитования».Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;государственной регистрации подлежат:- право собственности на недвижимое имущество;- сделки с недвижимостью;- ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Но термин «ипотека» впервые в российском законодательстве появился с принятием Закона РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. №2872 – 1, в котором в разделе II имелась специальная глава 2, посвященная залогу предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотеке).Однако с развитием ипотечного кредитования и социально-экономической реформы, а также изменения на рынке недвижимости потребовали принятие нового закона – Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102 – ФЗ.2.2 Схемы ипотечного кредитования в РоссииОдна из первых программ ипотечного кредитования жилищного строительства была разработана в 1992 г. корпорацией «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она была рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала 6 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.1. Схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере роста строительства объекта. Данная программа рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям.2. Схема «Ретрокредитинвест». Ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.3. Схема «Комбинвест». Кредит в рамках этой схемы выдается в случае, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.4. Схема «Фьючерсинвест». Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двумя способами:- самому вкладывать средства в строительство, принимая финансовые риски и оплачивая счета генерального инвестора-застройщика;- переложить на генерального инвестора-застройщика все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив продажу старого жилья и строительство нового.5. Схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается оформление закладной на принадлежащее им жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5 – 20-кратного минимального гарантированного уровня заработной платы в соответствии со стоимостью недвижимости.6. Сема «Семейные жилищные накопительные счета». На счете в банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего получения ипотечного кредита на строительство и приобретение дома, квартиры, дачи, гаража или другого объекта недвижимости. Кредит предоставляется в рублях сроком на 3 – 5 лет при условии, что платежи по его погашению вместе с процентами составят не более совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.2.3 Модели в практике ипотечного кредитованияВ зарубежной практике ипотечного кредитования сложились две основные модели – модель ипотечной компании и сберегательного банка.Модель ипотечной компании основана на ипотечных ценных бумагах. Ипотечная облигация – это долгосрочная ценная бумага, выпускаемая под обеспечение недвижимым имуществом и приносящая твердый (фиксированный) процент. Данная модель в свою очередь также может быть одно- и двухуровневой.Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Данная система действует в ряде европейских стран, таких, как Германия, Дания, Франция, Австрия, Норвегия, Швеции и т.д.Двухуровневая же модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых выступают специализированные кредитные организации. В США к таковым относятся Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования, Правительственная национальная ипотечная ассоциация, в Канаде – Канадская ипотечная и жилищная корпорация, в Гане – Компания жилищного финансирования. Основная функция данных кредитных организаций заключается в скупке ипотечных кредитов, формировании последних в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуске на их основе ипотечных ценных бумаг.Модель сберегательного банка основана на сберегательно-ссудном принципе. Кредитор предоставляет ипотечный кредит только после предварительного накопления будущим заемщиком в течение определенного периода времени соответствующей суммы. Как правило, она составляет 30% требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют ссудосберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии – дотации.2.4 Ипотечные схемы в странах Западной ЕвропыИпотека является наиболее распространенным видом финансовых операций в развитых странах. На сегодняшний день существуют 2 наиболее популярные схемы ипотечного кредитования: американская и немецкая.Американская схема ипотечного кредитования строится на базе банковского кредита и не связана с конкретным объектом строительства. На практике это выглядит следующим образом: гражданин приходит в банк и извещает его о желании получить целевой кредит на приобретение жилья. Банк в свою очередь проводит проверку кредитной истории гражданина, обращая особое внимание на исполнение им (гражданином) ранее принятых на себя кредитных обязательств. В том случае, если банк удовлетворен клиентом, последний получает банковский ипотечный кредит на покупку жилья. При определении суммы кредита большую роль грают возраст клиента, его образование, работа, текущий уровень доходов и возможные перспективы его изменения.2.5 Характеристика систем ипотечного кредитования в некоторых странах Западной ЕвропыВеликобритания.В Великобритании вмешательство государства в процесс ипотечного кредитования максимально ограничено.Среди субъектов ипотеки можно выделить:1. Строительные общества – специализированные финансовые институты, осуществляющие две основные функции – привлечение депозитов и предоставление ипотечных кредитов. Свыше 80% активных операций строительных обществ приходится на ипотечное жилищное кредитование. Основными условиями ипотеки являются: переменная процентная ставка, маржа кредитора – 19 – 2,2%, срок кредита – до 25 лет, LTV – 70%. К настоящему времени многие строительные общества преобразованы в универсальные коммерческие банки.2. Коммерческие банки предлагают такие же типы кредитов, как и строительные общества, но свои фонды формируют на оптовом финансовом рынке.3. Консолидированные кредиторы. Финансируются в основном зарубежными финансовыми организациями, работают через брокеров и страховых агентов и предлагают ряд альтернативных продуктов – ипотека с фиксированной на 3 – 5 лет ставкой с последующим пересмотром ставки.Также широкое распространение в Великобритании получил ипотечный контракт сроком на 25 лет, с переменной процентной ставкой и обязательным накопительным страхованием жизни заемщика, обеспечивающим погашение долга в конце кредитного периода (около 80% кредитов). Эта схема предполагает, что заемщик помимо кредитного договора заключает договор накопительного страхования жизни на срок кредит. В течение срока кредита заемщик платит банку процентные платежи, а страховой компании – страховые взносы. В конце кредитного срока страховая компания выплачивает банку сумму, полученную по договору накопительного страхования жизни, которая равна сумме кредита. Таким образом, банк практически снимает с себя кредитный риск и получает хорошие комиссионные за продажу полисов страхования жизни, а заемщик получает налоговые льготы. В настоящее время полисы страхования жизни больше не позволяют получать значительные налоговые льготы, поэтому на смену этой схеме ипотечного кредитования приходят другие, более выгодные с точки зрения налогообложения (пенсионные и персональные инвестиционные программы).Франция.Французская система ипотечного кредитования характеризуется значительным участием государства в финансовой поддержке граждан при улучшении жилищных условий.Субъекты ипотеки:- банки, функционирующие в соответствии с банковским законодательством; ипотечные операции могут производить любые банки, для этого не требуется получать специальную лицензию;- финансово-кредитные компании, которые должны лицензировать свою деятельность в области ипотеки; они имеют право предоставлять ипотечные кредиты, но не могут привлекать краткосрочные (до 2-х лет) депозиты, им разрешено привлекать средства только на сроки, превышающие 2 года.Виды ипотечных кредитов, получившие широкое распространение во Франции:1. Субсидируемые кредиты. Предоставляются в рамках системы социального страхования и регламентируются государством;2. Рыночные кредиты. Для них характерно: LTV до 60%, срок кредита – до 15 лет, преобладает фиксированная ставка, требование к платежеспособности заемщиков определяется отношением величины платежей по кредиту к доходу заемщика на уровне 33%.Государственное регулирование системы ипотечного кредитования осуществляется в виде как гибкой налоговой политики по отношению ко всем субъектам ипотеки, так и прямого жилищного субсидирования.Германия.Система жилищного финансирования в Германии основывается как на депозитном рынке, так и на рынке капитала (ипотечных облигаций). Кредиты предоставляются как с переменной, так и постоянной процентной ставкой. Преимущество имеют кредиты с фиксированной процентной ставкой. LTV – около 70%. Срок кредитования не превышает 20 лет.Основные субъекты ипотеки:- ипотечные банки, формирующие кредитные фонды за счет ипотечных облигаций;- сберегательные банки;- кредитные кооперативы, предлагающие розничные финансовые услуги на местных рынках;- стройсберкассы.Характерная черта германского ипотечного кредитования заключается в том, что заемщик при приобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% стоимости жилья он получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком, 20% финансируется стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассах).Сравнительный анализ рисков, связанных с моделью привлечения ресурсов в ипотечных банках (Германия) и в организациях вторичного рынка (США)ГерманияСШАКредитный институт - эмитентИпотечный банкИпотечные компании и любые другие кредиторыФинансовый инструментИпотечные облигации (MB)Ипотечные сертификаты кчастия (MBS)Тип секъюритизацииИпотечные активы остаются на балансе кредитора-эмитентаИпотечные активы снимаются с баланса банка-кредитораРаспределение рисков:— кредитный рискИпотечный банк-эмитентИнвестор— риск досрочного гашенияИпотечный банк-эмитентИнвестор— рыночный рискИнвесторИнвесторРиск банкротства банка-кредитора, выдавшего кредитИнвестор имеет приоритетное право требование на активы эмитентаБанкротство кредитного института, выдавшего кредит не влияет на его обслуживаниеГарантииПредоставляются ипотечным банком-эмитентомПредоставляются третьей стороной (Фэнни Мэй)Качество кредитовОпределяется законом (LTV — 60%)Необязательно определяются закономВыплата основного долгаТипично: в конце срокаТипично: амортизация и досрочное погашениеВыплата процентовТипично: ежегодноТипично: ежемесячно3. Проблемы и пути развития ипотечного кредитования в России3.1 Пути развития ипотечного кредитования в РоссииДля развития ипотечного кредитования в нашей стране существует ряд факторов, которые являются наиболее благоприятными для отдельных субъектов ипотеки.Так, например, для населения можно выделить следующие благоприятные факторы:- разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;- возникновение среднего класса (около 16% населения), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;- изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;- повышение подвижности населения в пределах территории страны;- рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости.Для предпринимателей тоже существуют определенные благоприятные факторы.