анализ земельных участков под жилые застройки

Заключение

Большая часть вопросов, связанных с реализацией на территории Красноярского края земельного законодательства, решается путем проведения совместных совещаний, семинарах, рабочих группах с органами власти как краевого (с агентством лесной отрасли Красноярского края, с агентством по управлению государственным имуществом Красноярского края), так и федерального уровня (Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае).
На территории Красноярского края продолжает осуществлять деятельность рабочая группа по оперативному решению вопросов, связанных с осуществлением государственного кадастрового учета объектов недвижимости, созданная на основании совместного приказа от 20.09.2010 №255/547. В течение 2011 года проведено 20 ...

Оглавление
Введение 3
1. Теоретический аспект анализа рынка земельных участков 5
2. Анализ рынка земельных участков в Красноярском крае 13
3. Совершенствование регулирования земельных отношений в Красноярском крае 21
Заключение 29
Список используемой литературы 31

Введение

За последние 10 лет в Красноярске ввод жилых домов вырос в несколько раз. Этому явлению способствовало повышение уровня жизни населения, увеличение средней заработной платы, развитие института кредитования в стране, ставшее возможным после снижения инфляции до 15% в год.
Рынок недвижимости Красноярска, как и в любом другом городе, переживает как периоды бурного роста, так и периоды ремиссии. Начиная с 2004 года, были значительно увеличены темпы строительства и ввода жилья в эксплуатацию. Так, например, в среднем ежегодно в Красноярске общий объем вводимого жилья составляет порядка 600 тысяч квадратных метров.
Обусловлено увеличение строящегося жилья несколькими причинами, основные из которых это: приход на красноярский рынок недвижимости столичных игроков, развертывание масштаб ных государственных программ по обеспечения населению жилья, например программа ипотека "молодая семья", программа доступное жилье, социальная и военная ипотека, рост доходов населения. Вместе с тем наблюдается повышения рыночной стоимости, как жилой, так и коммерческой недвижимости.
Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости на вторичном рынке Красноярска в начале 2007 года составляла порядка 37-38 тысяч рублей, а именно за период с 2006 по 2007 года стоимость выросла с 27 тысяч рублей, на 25-30 процентов. Связано это, в большей степени, с возможностью получения кредитов, ипотеки, возможность участия в государственных социальных программах по приобретению жилья, а также ростом цен на строительные материалы.
Рост цен на недвижимость в Красноярске достиг своего пика в середине 2008 года, и составил порядка 46-50 тысяч рублей за квадратный метр. Последующее снижение этого показателя, несомненно, связано мировым ипотечным кризисом, а также с событиями в мировой экономике, ростом курса доллара и кризисным явлениями во многих отраслях экономики. В конце 2008 года многими банками были закрыты программы кредитования жилья, а по имеющим действие программам была существенно поднята процентная ставка. Эта же ситуация коснулась потребительских кредитов или кредитов на собственные нужды.
Оценивая качество предлагаемой жилой недвижимости в Красноярске, то здесь представлено жилье эконом-класса, класса комфорт и бизнес-класса. Элитного жилья московского уровня пока здесь нет.
Состояние вторичного рынка жилой недвижимости Красноярска на сегодняйшний день и стоимость м2 и текущие цены на квартиры Красноярска можно посмотреть на страничке мониторинг стоимости продажи квартир Красноярска.
Рынок съёмного жилья и цены на аренду квартир в Красноярске мониторятся на странице статистика стоимости аренды квартир, а рассчитать цены аренды квартиры можно с помощью он-лайн калькулятора стоимости аренды квартир.
Также в Красноярске наблюдается дифференциация между жильем правого и левого берегов. Большая часть недвижимости возводится на левом берегу, потому как именно здесь расположен исторический центр, и недвижимость считается более престижной.
На правом берегу строится гораздо меньше новостроек как для жилья так и для офисов, это связано, прежде всего, с тем, что доля земли, пригодной под застройку здесь гораздо меньше - чуть менее трети всей территория правобережья. На левом берегу доля территорий, пригодных под застройку, гораздо больше - около 70-80 процентов.
Цель курсовой работы – проанализировать рынок земельных участков Красноярского края.

Так, принятый 30 декабря 2009 г. Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (см.: СЗ РФ. 2010. № 1. Ст. 5) содержит минимально необходимые требования к зданиям и сооружениям, а также к связанным с ними процессам проектирования, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса). Конечно, эти требования оказывают влияние и на определение конкретного размера земельного участка для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома. Но закон не имеет обратной силы. Требования к зданиям и сооружениям, а также к связанным со зданиями и с сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса), установленные настоящим Федеральным законом, не применяются вплоть до реконструкции или капитального ремонта здания или сооружения к следующим зданиям и сооружениям, введённым в эксплуатацию до вступления в силу таких требований: 1) к зданиям и сооружениям, введённым в эксплуатацию до вступления в силу таких требований; 2) к зданиям и сооружениям, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых осуществляются в соответствии с проектной документацией, утверждённой или направленной на государственную экспертизу до вступления в силу таких требований; 3) к зданиям и сооружениям, проектная документация которых не подлежит государственной экспертизе и заявление о выдаче разрешения на строительство которых подано до вступления в силу таких требований (ч. 1 ст. 42). Соблюдение нормативов закрепления земельных участков в сложившейся застройке, как правило, является невозможным. Получается, что никакие другие критерии, кроме как сложившееся землепользование и местоположение границ смежных земельных участков, быть использованы здесь не могут. Учёные и практики предвидят в скором будущем появление массы так называемых «межевых» споров между правообладателями соседних жилых (многоквартирных) домов, а также иных зданий, строений, сооружений (недвижимости). Проблема эта неизбежна и требует дальнейшего исследования как с теоретической позиции, так и с точки зрения практики. Во-вторых, судя по содержанию требований к размерам земельных участков и к объектам, которые могут на них располагаться (придомовая территория), вряд ли предполагаются какие-либо излишки земли, которые могут быть переданы в аренду посторонним лицам. Кроме того, есть немало домов, придомовые территории которых являются непривлекательными в смысле возможности их использования этими лицами. Не стоит также забывать о том, что в соответствии с требованиями земельного, градостроительного и экологического законодательства, далеко не любая деятельность может осуществляться в зоне жилой застройки. Обычно потребность в использовании данных земельных участков существует, помимо собственников жилья, у физических и юридических лиц, являющихся собственниками нежилых помещений в этом же доме, но они, в силу закона, также выступают участниками общей долевой собственности на земельный участок 12.Собственник не вправе распоряжаться этой землёй в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться данным земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка 16. Право земельной собственности уже закреплено законом за собственниками помещений в многоквартирном доме, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Собственникам помещений не предоставляется выбор: быть или не быть собственниками участка. Проблема состоит в том, что нет самого объекта права собственности. Полагаем, что при таком положении дел оставлять решение вопросов о «появлении» земельного участка (объекта недвижимости и налогообложения), о преодолении единственного препятствия возникновению права земельной собственности в зависимости от воли указанных лиц (даже не коллективной, а не индивидуальной) нельзя.Анализ рынка земельных участков в Красноярском краеКрасноярский край, как административная единица Российской Федерации, расположен в центре Российской Федерации. Административно-территориальный состав края - 44 муниципальных района, 17 городских округов, в том числе 3 закрытых административно-территориальных образования (ЗАТО). Территория края занимает 236679,7 тыс. гектаров, что составляет 46,0 % территории Сибирского Федерального округа. Территория Красноярского края пролегает от Восточных Саян до акватории Карского моря и моря Лаптевых. Климат резко континентальный, средняя температура января от -30 С0 на севере края, до -10 С0 на юге, средняя температура июля от +10 С0 на севере, до +20 С0 на юге. Длительность периода с температурой более 10 на севере менее 40 дней, а на юге 110-120 дней. Переход температуры ниже 10 на Крайнем Севере происходит в середине августа, северной тайге – в конце августа, а южной тайге – в начале второй декады сентября. Количество осадков от 200-300 мм в год на севере и до 800-1200 мм в год в горах на юге. Почвы изменяются от арктических на севере, до черноземов обыкновенных и почв каштановых на юге. Край располагает развитой промышленностью, ведущая роль в которой принадлежит цветной металлургии, лесопромышленной, горнодобывающей, химической, нефтехимической и топливной энергетике. Сельское хозяйство Красноярского края находится в зоне рискованного земледелия. В центральной и южной частях края предприятия занимаются выращиванием сельскохозяйственной продукции (зерновых, кормовых, корнеплодов, и даже бахчевых). На севере края традиционными видами хозяйствования является добыча северного оленя, ловля рыбы, сбор дикоросов и разведение домашнего оленеводства. Численность населения края составляет 2893,9 тысяч человек (2% населения России), из них городского 2195,5 тысяч человек и проживающих в сельской местности 698,4 тысяч человек. Плотность населения края составляет 12 человек на 1 тыс. га территории. Край можно отнести к необжитым и малоблагоприятным для расселения территориям Российской Федерации. Вытянутость территории края в меридиональном направлении обусловила различные физико-географические условия и, как следствие этого, различную степень освоенности земель края. Наиболее освоенной является южная земледельческая часть края и практически необжитой остается северная территория. Суровые климатические условия, географическая удаленность, а также сокращение хозяйственной деятельности в северных районах привели к миграции населения в более обжитые и теплые районы, в том числе, за пределы края, что находит свое отражение и на характере использования земель 14.Распределение земельного фонда по категориям земель Административно-территориальный состав Красноярского края включает 44 муниципальных района, 17 городских округов, в том числе 3 закрытых административно - территориальных образования (ЗАТО). По данным государственной статистической отчетности (формы № 22-1 и № 22-2) общая площадь земель Красноярского края по состоянию на 01.01.2012 не изменилась и составляет 236679,7 тыс. га. Земельный баланс Красноярского края составлен на основании свода отчетных данных районов и городов края, приведен в таблице 1.Таблица 1 – Распределение земельного фонда Красноярского края по категориям земель по состоянию на 01 января 2012 года, тыс. гаКатегории земель2010 год2011 годРасхождение2010-2011 годЗемли сельскохозяйственного назначения39860,239870,6+ 10,4Земли населенных пунктов 355,7355,7-Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, … и земли иного специального назначения 252254,2+ 2,2Земли особо охраняемых территорий и объектов9638,59638,5-Земли лесного фонда 155523,8155523,9+ 0,1Земли водного фонда 701,3701,3-Земли запаса30348,230335,5- 12,7Итого земель: 236679,7236679,7-Как видно из приведенных данных площадь края за отчетный период не изменилась. В результате проведенного анализа структуры земельного фонда в разрезе категорий земель края за 2010-2011 годы выявлены изменения площадей земель сельскохозяйственного назначения, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, … и земель иного специального назначения, земель лесного фонда и земель запаса. В структуре земель Красноярского края земли лесного фонда составляют 65,7% (155523,9 тыс. га), земли сельскохозяйственного назначения 16,8% (39870,6 тыс. га), земли запаса - 12,8% (30335,5 тыс. га), земли особо охраняемых территорий и объектов – 4,1% (9638,5 тыс. га), земли водного фонда –0,3 % (701,3тыс. га), земли населенных пунктов -0,2 % (355,7 тыс. га) и на земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики … и земель иного специального назначения приходится - 0,1 % (254,2 тыс. га). Сравнительный анализ распределения земель территории края по категориям земель (2002 - 2011 годы) приведен на рисунке 1.Рисунок 1. Земельный фонд края по категориям земель за 2002 – 2011 годы На территории края расположены - 17 городских округов, в том числе 3 закрытых административно-территориальных образования (ЗАТО города - Железногорск и Зеленогорск, поселок Солнечный) и более 1,5 тысяч населенных пунктов. Основное количество населенных пунктов расположено в южной части, самой обжитой территории края. Земли застройки Общая площадь земель застройки на 1 января 2012 года в административных границах края составляет 173 тыс. га. По состоянию на 1 января 2011 года – 172,9 тыс. га. Разница 2010 года по сравнению с 2011 годом составляет - 0,1 тыс. га. Увеличение площадей под застройкой в черте населенных пунктов обусловлено строительством жилья. Динамика изменения площади застройки края за 2005-2011 годы приведена в таблице 2. Таблица 2 – Динамика изменения площади застройки края в разрезе категорий земель за 2005-2011 года, тыс. гаНаименование категории земель2005200620072008200920102011Земли сельскохозяйственного назначенияЗемли населенных пунктов Земли промышленности … и земли иного специального назначенияЗемли особо охраняемых территорий и объектов Земли лесного фондаЗемли водного фондаЗемли запасаИтого земель:Основные площади земель застройки (от общей площади земель застройки в разрезе административных границ) расположены в следующих районах- Енисейском - 6,4 тыс. га, Емельяновском – 5,9 тыс. га, Богучанском – 10,0 тыс. га, в городах Красноярск - 14,8 тыс. га, Норильск - 14,3 тыс. га.В г. Красноярске выделено 7 административных районов: Центральный, Железнодорожный, Советский, Октябрьский (левый берег), Свердловский, Кировский и Ленинский. Большая часть новостроек и современного жилья расположено на левом берегу. Это обусловлено наличием большего количества пригодных для строительства земельных участков и престижностью этих четырёх районов. Предложения на рынке жилья, спроецированные по административным районам города представлены на рисунке 2.Рисунок 2 – показатели предложения на первичном и вторичном рынках жилья по районамРисунок 2 показывает, что на первичном рынке по предложению лидируют Центральный (219) и Свердловский (217) районы. Это обусловлено развитием прежде всего в первом случае Покровки, во втором – Пашенного. За ними с двухкратным отставанием следуют Октябрьский (146) и Советский (128) районы. Заметим, что безоговорочный в прошлом лидер – Советский район – на долю которого в 2009 г. приходилось более трети всего жилья, теперь занимает всего лишь 4-е место. Также нужно указать на то, что в Железнодорожном, Кировском и Ленинском районах предложение на первичном рынке ничтожно мало: 4, 4 и 16 соответственно.Рисунок 2 – Структура предложения на первичном рынке жилья по районамИз рисунка 2 видно, что на первичном рынке можно выделить только 4 района с существенным предложением (Центральный, Советский, Октябрьский и Свердловский), на долю которых приходится около 97% всего предложения. На вторичном рынке распределение более равномерное – выделяются объёмами только 2 района (Советский и Октябрьский) – на их долю приходится более 58%.Несмотря на то, что г. Красноярск является краевым центром, крупным городом с населением около миллиона человек, на территории города сосредоточены дома преимущественно средней этажности. Это вызвано не только обилием зданий советской постройки (до 50х гг. строили, в основном 2-3 этажные дома; в 50-70 гг. – 5 этажные; после 70х гг. – 9 этажные). На первичном рынке доля высотных домов (20 и более этажей) несущественна (рисуноки3).Рисунок 3 – Показатели предложения на первичном и вторичном рынках жилья в зависимости от этажности домовСогласно рисунка 3, можно сделать вывод, что г. Красноярск «растёт вверх». Об этом свидетельствуют 18-ти кратное сокращение на первичном рынке количества предложения квартир в ломах этажностью «пять и ниже» по сравнению со вторичным рынком и 5-ти кратным увеличением домов с этажностью «более 21-го». Наименьшее предложение в г. Красноярске отмечено в домах этажностью «11-15». Это обусловлено отсутствием на рынке города распространённых серий жилых зданий данной этажности.Наличие 11 вариантов на первичном рынке связано со строительством компанией ООО «КрасСтройСервис» в октябрьском районе гостинок в 4-х и 5-ти этажных домах. В то же время присутствие на вторичном рынке двух объектов в домах с этажностью «более 21-го» связано с вводом в эксплуатацию ПСК «Омега» первого дома жилого комплекса «Перья».Территориальный орган Федеральной сулжбы государственной статистики по Красноярскому краю ведёт мониторинг ситуации на рынке строительных услуг с 1998 г. Так ввод жилья за анализируемый период вырос более чем в 2 раза (рисунок 4).Рисунок 4 – Ввод жилья в г. Красноярске по периодам, тыс. кв.м.Из рисунка 4 видно, что наибольшие показатели ввода жилья зафиксированы в 2007 г. После этого отрасль строительства в краевом центре пошла на спад. Это связано финансовым и ипотечным кризисами 2008 г. В 2010 г. Уровень ввода жилой площади в Красноярске находился на отметке 85% от докризисного.Совершенствование регулирования земельных отношений в Красноярском крае В своей деятельности по оказанию государственных услуг в сфере землеустройства, государственного мониторинга земель, государственной кадастровой оценки земель, а также по реализации функции по государственному земельному контролю на территории Красноярского края Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю руководствуется нормативными правовыми актами Российской Федерации и Красноярского края. Земельный кодекс РФ и ряд других важнейших законодательных актов установили принцип совместного ведения, согласно которому законодательными актами Российской Федерации определяются вопросы, регулируемые путем принятия нормативных правовых актов на уровне субъекта Российской Федерации. Следует отметить, что субъектом Российской Федерации могут быть урегулированы все, в том числе прямо не урегулированные на федеральном уровне, земельные отношения, если в законе нет прямого указания на то, что те или иные вопросы регулируются только на федеральном уровне. Земельное законодательство Красноярского края в настоящий период представлено рядом законов, принятых Законодательным Собранием Красноярского края. Кодифицированным актом, регулирующим отношения по использованию и охране земель в Красноярском крае, является Закон края от 4 декабря 2008 года №7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» (в редакции Закона Красноярского края от 21.12.2010 № 11-5527 «О внесении изменений в ст. 2 Закона края «О внесении изменений в Закон края «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае», Закона Красноярского края от 10.06.2010 № 10-4743 «О внесении изменений в Законы края в области регулирования земельных отношений в Красноярском крае»; Закона Красноярского края от 10.12.2009 № 9-4133 «О внесении изменений в ст. 11 Закона края «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае», Закон Красноярского края от 24.11.2009 № 13-9-4042 «О внесении изменений в Закон края «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае», Закона Красноярского края от 18.06.2009 № 8-3429 «О внесении изменений в Закон края «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае». В указанный нормативный акт в 2011 году внесены следующие изменения: - Закон Красноярского края от 01.12.2011 № 13-6615 «О внесении изменений в ст. 11 и 15 Закона края «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае»; - Закон Красноярского края от 19.05.2011 № 12-5889 «О внесении изменений в Закон края «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае». С 2000 года в крае постоянно принимаются краевые целевые программы по развитию земельной реформы в крае, целью которых является реализация комплекса взаимосвязанных правовых, организационных, землеустроительных, научно-технических мероприятий, позволяющих повысить эффективность управления земельными ресурсами края. В настоящее время продолжает действовать краевая целевая программа «Развитие земельно-имущественных отношений на территории Красноярского края» на 2008 - 2010 годы», утвержденная Законом края от 20.12.2007 №4-1172 (в ред. от 07.10.2010). В течение 2011 года нормативно-правовых актов существенно изменяющих регулирование земельных правоотношений на краевом уровне не принималось. Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, в Красноярском крае осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из состава земель одной категорию в другую» (далее Федеральный закон от 21.12.2004 №172-ФЗ). За период 2011 года в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 №172-ФЗ в крае было принято 103 ненормативных правовых акта о переводе земельного участка из одной категории в другую.