Организация, оформление обеспечения по предоставленным кредитам в виде недвижимого имущества

Финансовое состояние предприятия ЗАО «Таурас-Феникс» довольно устойчивое, стабильное. Наблюдается положительная динамика всех основных показателей. Основное направление развития фирмы – повышение конкурентоспособности продукции, завоевание рынка, рост эффективности, финансовой устойчивости и получение максимальной прибыли. Предприятие является ликвидным и платежеспособным.
Оценивая кредитоспособность фирмы, можно заключить что предприятие является способным погасить все свои кредитные обязательства в срок, в полном объеме. Финансовое положение признано хорошим. Платежеспособность предприятия также характеризуется на уровне нормативного. Величина обязательств предприятия превышает оборотные ликвидные активы. Ощущается недостаток высоко ликвидных активов для погашения краткосрочной задолж ...

Введение 3
1. Теоретические основы обеспечения кредитных ресурсов 4
1.1. Сущность и значение обеспечения заемщика по предоставленным кредитам 4
1.2.Основы организации, формы и принципы определения обеспечения кредита в виде недвижимости 7
1.3. Роль и значение обеспечения в виде недвижимости в кредитных отношениях между банком и заемщиком 12
2. Формирование обеспечения кредита на примере ЗАО «ТАУРАС-ФЕНИКС» 14
2.1. Характеристика банковских операций за 2012-2013 годы 14
2.2. Краткая характеристика и анализ финансово-хозяйственной деятельности компании ЗАО «ТАУРАС-ФЕНИКС» 15
2.3. Организация определения обеспечения на предоставленный кредит в виде недвижимости в ЗАО «Таурас-Феникс» 19
3.Пути совершенствования кредитных отношений между банком и ЗАО «Таурас-Феникс» 25
3.1.Основные направления улучшения кредитной истории предприятии в области обеспечения 25
3.2. Экономическая эффективность мероприятий 25
Заключение 27
Библиографический список 28 Приложение………………………………………………………………………………………………….30

В мировой практике развитие экономики тесно связано с кредитом, проникающий в различных формах во все сферы хозяйственной жизни. Наряду с совершенствованием техники кредитования, идет постоянная работа в области внедрения новых способов снижения кредитных рисков, предполагающих вероятность убытков, которые связаны с невозвратом или несвоевременным погашением кредитов и неуплатой процентов по ним. Поэтому в последнее время формам обеспечения по кредитам уделяется повышенное внимание.
Целью данной работы является изучение основ обеспечения выданного кредита в виде недвижимости. Для осуществления цели перед автором работы поставлены следующие задачи:
1) Изучить теоретические основы обеспечения и методы оценки стоимости залогового недвижимого имущества; принципы и порядок оформления обес печения;
2) Провести краткий анализ хозяйственной деятельности конкретной фирмы;
3) Оценить уровень залогового обеспечения конкретной фирмы под выданный кредит;
4)Разработать комплекс рекомендаций по совершенствованию методики оценки стоимости залогового имущества и кредитных отношений.
Предметом исследования является методика оформления и организации залогового обеспечения выданного кредита. Объектом исследования выбрано конкретное предприятие – акционерное общество «ТАУРАС-ФЕНИКС». Основным направлением деятельности фирмы является производство фасовочно-упаковочного оборудования.
Методологической основой работы стали научные публикации отечественных и зарубежных авторов, затрагивающие проблемы кредитного обеспечения недвижимостью, а также Интернет-ресурсы, в которых рассматриваются данные вопросы.
Структура работы. Работа состоит из введения, трех основных разделов и заключения. Во введении раскрывается актуальность выбранной темы исследования, формируются цели, ставится задача.
В первой главе рассмотрены сущность и основы обеспечения кредита в виде недвижимого имущества. Во второй главе работы кратко охарактеризована хозяйственная деятельность ЗАО «ТАУРАС-ФЕНИКС», проведена оценка стоимости залога.
В третьей главе даются рекомендации по совершенствованию кредитных отношений в области залогового обеспечения. В заключении подводятся итоги проделанной работы.

Краткая характеристика объекта недвижимости, который предлагается в залог, представлена в таблице 1.Таблица 1Краткая характеристика объекта недвижимости, предлагаемого в залогНаименование объектаХарактеристика Год введения в эксплуатациюАдресНаличие право устанавливающих документов (справка - характеристика БТИ, договор купли-продажи и т.д.)Инфраструктура (водо-, энергоснабжение, подъездные пути и т.д.)Общая площадьКол-во этажейФункциональное использование (жилое, административное, производственное строение)Первоначальная балансовая стоимостьОстаточная балансовая стоимостьПроводилась ли экспертная оценка (Да/Нет)Оценочная стоимостьПредполагаемая залоговая стоимостьЗалоговая стоимость 1 кв.мСравнительные цены 1 кв.м схожего имущества в регионе Возможные покупатели залогового имуществаАнализплатежеспособности и ликвидности проводится на основании сопоставления активной части баланса заемщика и текущими обязательствами. Оценивается платежеспособность с помощью показателей ликвидности, то есть степенью покрытия обязательств ее активами. Расчет показателей ликвидности приведен в таблице 2.Таблица 2Расчет показателей ликвидности предприятияНаименование показателяОбозначение, формула для расчетаНормативное значение коэффициентаКоэффициент абсолютной ликвидностиКал = (ДС + КФВ) / КО 0,2Коэффициент критической ликвидностиКкл = (ДС+КФВ+ДЗ) / КО≥ 1Коэффициент текущей ликвидностиКтл = ОА / КО≥ 2Примечание: В формулах используются сокращения:ДС – денежные средства;КФВ – краткосрочные финансовые вложения:КО – краткосрочные обязательства;ДЗ – дебиторская задолженность;ОА – оборотные активы.Основными методами оценки недвижимого имущества являются:- метод затрат;- метод аналогов продаж;-метод доходности.Метод затрат используется при определении стоимости восстановления или замещения объекта оценки, которая определяется из стоимости объекта за вычетом его износа. Метод аналогов продаж применяется в оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по данным о недавно реализованных сделках с аналогичными объектами. Метод доходности основан на принципе ожидания будущих выгод от владения собственностью, включая право получать доходы во время владения и доход от продажи после окончания владения. Данный подход базируется на двух распространенных методах – методе дисконтированных доходов и методе прямой капитализации.Метод прямой капитализации используется при неизменных доходах во времени. Стоимость объекта (СО) оценки рассчитывается по формуле (3)С = Д / Кк (3) где: Д – доход от владения имуществом или от его эксплуатации;Кк – коэффициент (ставка) капитализации.Коэффициент капитализации (Кк) определяется как средневзвешенный показатель по формуле (4)Кк = УВз * СКз + УВи* СКи (4)где: УВз – удельный вес земли в общей стоимости, %;УВи – удельный вес имущества в общей стоимости, %;СКз – ставка капитализации земли;СКи – ставка капитализации имущества. Стоимость замещения представляет собой оценочную стоимость в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, которая равна полезности оцениваемого сооружения, с использованием современных материалов, современных стандартов, проекта, планирования и прочих других факторов.Восстановительная стоимость показывает оценочную стоимость объекта недвижимости в текущих ценах на фактическую дату оценки точной копии оцениваемого сооружения, из таких же материалов, по таким же стандартам, такого же проекта, таких же планирования и квалификации рабочей силы, которое имеет все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как у оцениваемого сооружения.По результатам анализа оценщик делает выводы по основным пунктам:-наличие обеспечения, рыночная стоимость которого достаточна для покрытия кредита;-результаты анализа уровня ликвидности обеспечения;-анализ возможных механизмов реализации обеспечения;-альтернативные варианты обеспеченияКогда заложенное имущество изымается ввиду того, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо, или в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается.1.3. Роль и значение обеспечения в виде недвижимости в кредитных отношениях между банком и заемщикомВ кредитных отношениях между банком и заемщиком обеспечение играет немаловажную роль. Хорошее устойчивое обеспечение повышает доверие банка к заемщику. Банкир, в свою очередь, опирается в принятии сложных стратегических решений а свою уверенность в успехе реализации данного проекта по обеспечению предоставленного кредита.Проблема обеспечения кредита коммерческого банка залоговым обеспечением недвижимости далеко не нова. По мере развития общества сложность нахождения приемлемых для практики решений постоянно возрастает. Заметное влияние на изменение качества обеспечения кредита оказывает внешняя, деловая среда.Не смотря на совершенствование законодательства и другие меры в сфере долгосрочного банковского кредитования, вопросы обеспечения предоставляемых кредитов требуют все большее внимание. При долгосрочном кредитовании соблюдение принципов кредитования имеет набольшее значение, чем при краткосрочном кредитовании. При этом одним из ключевых вопросов является анализ обеспечения кредитов под залог недвижимости. Качество залога, надежность гаранта поручителя имеют особенно важное значение при недостаточном денежном потоке у клиента, при проблемах с ликвидностью его баланса или недостаточностью капитала.При долгосрочном кредитовании под залог недвижимости необходимо получить четкое представление о вероятном изменении качества обеспечения во времени. Необходимо проанализировать, какие изменения могут произойти с данным обеспечением через год или нескольких лет. Здесь многое зависит от ряда факторов: вида обеспечения; кем оно предоставлено; формы и конкретного содержания обеспечения; условия кредитного договора; возможных сопутствующих условия предоставления обеспечения.При большем сроке кредитования у банка выше вероятность наступления неблагоприятного для него события, когда качество обеспечения практически сводится к нулю. Тем более данный факт касается самого распространенного вида обеспечения – залога в виде недвижимости.ВыводыОбеспечение возврата кредита является сложной целенаправленной деятельностью банка, которая включает в себя систему организованных экономических и правовых мер, составляющих механизм, который определяет способы выдачи кредитов, источники, сроки и способы их погашения. В качестве обеспечения выступают - залог, гарантия и поручительство третьих лиц, переуступка дебиторской задолженности или контрактов, страхование. Наиболее популярным способом обеспечения возврата кредита считается залог, который выступает способом обеспечения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) вправе, если должник не соблюдает свои обязательства по кредиту получить удовлетворение с помощью заложенного имущества.2. Формирование обеспечения кредита на примере ЗАО «ТАУРАС-ФЕНИКС»2.1. Краткая характеристика и анализ финансово-хозяйственной деятельности компании ЗАО «ТАУРАС-ФЕНИКС»ЗАО «ТАУРАС-ФЕНИКС» является лидером российского упаковочного машиностроения. Компания среди аналогичных предприятий по выпуску упаковочного оборудования отличается инновационностью, гибкостью, богатым практическим опытом в разработке и производстве упаковочного, фасовочно-упаковочного и пищевого оборудования. Главной целью фирмы «ТАУРАС-ФЕНИКС» всегда было проектирование и изготовление изделий с максимально возможным уровнем качества по приемлемым ценам. Использование новейшей технологии и систем автоматизированного управления процессами взвешивания и дозирования гарантируют одновременно максимальное быстродействие и максимальную точность. Оборудование, произведенное на заводе «ТАУРАС-ФЕНИКС», сочетает в себе высокие эксплуатационные, технические показатели, функциональность и европейское качество. Основное направление деятельности – производство фасовочно-упаковочного оборудования. Основной ассортимент компании:-полуавтоматическое упаковочное оборудование;-фасовочные автоматы вертикального и горизонтального исполнения;-комбинированный весовой и многокомпонентные дозаторы.Анализ предприятия проводился на основании данных бухгалтерского баланса - форма 1 по ОКУД, отчета о прибылях и убытках форма - N2 за 2011 и 2012 годы , представленных в Приложении 1 и Приложении 2. Все расчетные и исходные данные приведены в таблице 3. В ходе анализа определились результаты хозяйственной деятельности предприятия, а именно полученные доходы составили 153584 тыс.руб. за 2012 год, что на 21338 тыс.руб. больше показателя 2012 года. Рост составил – 16,1 %. Сумма понесенных затрат возросла до 141448 тыс.руб., это на 9,2 % больше, чем в 2011 году ( 129576 тыс. руб.). При сопоставлении доходов и расходов за анализируемый период выявлено, что прибыль балансовая предприятия стала больше на 9466 тыс. руб. (почти в 3,5 раза), наблюдается рост прибыли с 2670 тыс.руб. до 12136 тыс. руб. Численность персонала фабрики возросла на 14 человек, с 143 до 157 чел. Фонд заработной платы увеличился на 4958 тыс.руб., или на 12,3%, и достиг уровня 45386 тыс.руб. против 40428 тыс.руб. в 2012 году. Заметен рост средней заработной платы на 2,6 %. Средняя заработная плата по итогам 2012 года составляла 24,1 тыс.руб. Выработка одного работника фирмы за год составила 979 тыс.руб., что на 6,1 % выше показателя 2012 года.Таблица 3Основные экономические показатели деятельности ЗАО «ТАУРАС-ФЕНИКС» за 2011-2012 годыПоказательЗначение показателя, тыс.руб.Изменения за 2012 г. к 2011 г.2011 г.2012 г.(+,-)%Объем продаж (выручка от реализации без НДС), тыс.руб.132246153 58421 33816,1Себестоимость, тыс.руб.129 576141 44811 8729,2Стоимость основных фондов, тыс.руб.4 9163 850-1 066-21,7Численность работников , чел143157149,5Прибыль от реализации, тыс.руб.2 67012 1369 466354,5Прибыль чистая, тыс.руб.-1648 2128376-Фонд заработной платы, тыс.руб.40 42845 3864 95812,3Средняя заработная плата 1 работающего, тыс.руб.23,524,10,62,6Выработка одного работающего, тыс.руб.922979566,1Фондоотдача, руб./руб.34,324,5-10-28,5Рентабельность продаж, %0,095,355,3-Рентабельность продукции, %0,095,815,7-Темп роста основных показателей за 2011 и 2012 годы можно увидеть на рисунке 4. Значительно снизилась стоимость основных фондов, на 21,7 %, это означает, что компания значительно уменьшило основные средства, произвело реализацию и списание оборудования. По причине опережающего темпа роста стоимости основных фондов относительно темпа роста объемов производства, снизилась фондоотдача, показывающая величину выручки, приходящуюся на единицу основных фондов.Наблюдается снижение активов компании на 21,2 %. Основные показатели находятся в динамике роста. Расчет показателей финансовой устойчивости приведен в таблице 4. Значение показателя финансовой зависимости выше нормативного (менее 0,5) и показывает значении 0,73 на конец периода и 0,96 – на начало года. Соотношение заемного и собственного капитала характеризуется 73 % и 27 %. Доля текущих обязательств в валюте баланса значительна и находится выше нормы, значение 0,76 против нормативного 0,3. Темп роста показателей 2012 году, %16,19,2-21,2-21,7-28,59,512,32,66,1-40,0-30,0-20,0-10,00,010,020,01Выручка с продаж, тыс.руб.Себестоимость товаров и услуг, всего Активы, млн.руб.Основные фонды, тыс.руб.Фондоотдача., руб./руб.Численность работающих, чел.Фонд заработной платы, тыс.рубСредняя заработная плата, тыс.руб.Выработка на 1 работающего, в месяц ,тыс.руб.Рисунок 4 . Темп роста основных показателей деятельности предприятия в 2012 г.относительно 2011г.Таблица 4Расчет показателей финансовой устойчивости предприятия за 2011 и 2012 годыНаименование показателяОбозначение, формула для расчетаЗначение показателя, млн.руб.Изменениена начало годана конец годанормативноеабсолютноеотносительное, %Коэффициенты финансовой устойчивостиФинансовой зависимостиКфз = ЗК / ВБ0,9620,726≤ 0,5-0,237-24,61Финансирования (платежеспособности)Кп = СС / ЗК0,0390,378≥ 0,70,339868,84Финансового левериджа (финансового риска)Кфр = ЗК / СС25,612,644≤ 1,5-22,970-89,68Показатель финансового риска 2,6 на конец года по сравнению со значением 25,6 на начало года находится намного выше нормы 1,5, что характеризует высокую зависимость фирмы к влиянию внешних долгов, от внешних факторов воздействия.Способность предприятия своевременно погасить свои краткосрочные обязательства оборотными активами отображаются показателями ликвидности. Расчет показателей ликвидности приведен в таблице 5.Коэффициент абсолютной ликвидности показывает, что в ближайшее к моменту составления баланса время может быть погашена только 1,2 % текущей задолженности на конец года, на начало года было 3,4 %, это при нормативном значении от 20 % до 50%. Значение коэффициента быстрой (мгновенной) ликвидности составляет 0,75 и 1,152 при норме от 0,4 до 1,0.Таблица 5Показатели ликвидности предприятия за 2011 и 2012 годыНаименование показателяОбозначение, формула для расчетаЗначение показателяИзменениена начало годана конец годанормативноеабсолютноеотносительное, %Коэффициенты ликвидностиКоэффициент абсолютной ликвидностиКал = (ДС + КФВ) / КО0,0340,012≥ 0,2-0,022-65,87Коэффициент критической ликвидностиКкл = (ДС+КФВ+КДЗ) / КО0,7461,152≥ 10,40654,49Коэффициент текущей ликвидностиКтл = ОА / КО0,9081,205≥ 20,29732,76Оборотные (текущие) активы покрывают краткосрочные обязательства на 120 %, значение коэффициента текущей ликвидности 1,205 на конец года и 0,908 – на начало при нормативе от 1,0 до 2,0. В целом первый показатель ликвидности имеют тенденцию к снижению .2.2. Организация определения обеспечения на предоставленный кредит в виде недвижимости в ЗАО «Таурас-Феникс»Оценка обеспечения проводится по кредитному продукту и виду обеспечения. Анализируемый кредитный продукт достаточно обеспечен активами компании.В оценке положительной истории участвуют погашенные заемщиком в течение года до даты проведения оценки, по которым не было просроченной задолженности. В первую очередь определяется коэффициент погашенных кредитов( КВПК) по формуле (5)КВПК = К / Кср (5)где К – сумма запрашиваемого кредита в банке; Кср – среднее значение погашенных кредитов за два года и кредитов без величины наибольшего. На данном предприятии сумма одного погашенного кредита составила 3500 тыс.руб., сумма запрашиваемого кредита – 5000 тыс.руб.По анализируемому предприятию КВПК будет составлятьКВПК = 5000 тыс.руб. / 3500 тыс.руб. = 1,43Показатель кредитной истории (Пки) в баллах определяется на основании КВПК и количества погашенных за последние два года кредитов ( Ккп)Пки = 25 / КВПК * Ккп (6)Пки = 25 / 1,43 * 2 = 8,7 балловПо данным расчета показатель кредитной истории оценивается в 8,7 баллов.Обороты клиента оцениваются по параметрам: достаточность оборотов по счетам клиентов в банке и достаточностьоборотов по счетам клиента во всех банках. Коэффициент по обороту (Коб) рассчитывается по формуле (7).Коб = Кср / К (7)где Кср – среднемесячный оборот по счетам клиента в банке; К – сумма банковских обязательств.Среднемесячный оборот по ба5ку определяется либо по бухгалтерскому счету 51 «Расчетный счет в банке», на котором учитывается движение денежных средств (поступление и расходование) денежных средств предприятия по безналичному расчету. Среднее значение за месяц по счету 51 составило 3758 тыс.руб. Иначе можно рассчитать среднемесячный оборот в банке с учетом выручки от продаж (153584 тыс.руб.), величины дебиторской задолженности на конец года (25340 тыс.руб.) и на начало года (26635 тыс.руб.), а также величины краткосрочных обязательств фирмы на конец года ( 9033 тыс.руб.). Данные – по балансу за 2012 год.Кср = ( 153584 + 26635 – 25340 ) / 12 мес. – 9033 = 3874 тыс.руб.Сумма обязательств банку на конец 2012 года составляет 13190 тыс.руб. (по балансу). Коэффициент по обороту будет составлять 0,294.Коб = 3874 / 13190 = 0,294Финансовое положение заемщика оценено как среднее в случае, если финансовое положение заемщика не удовлетворяет критериям;По состоянию на последнюю отчетную дату величина прибыли и чистых активов заемщика положительна;Не наблюдается угрожающего ухудшения показателей производственно-хозяйственной деятельности заемщика, а именно: чистые активы и выручка от реализации не изменяются в меньшую, а доля дебиторской и кредиторской задолженности в большую сторону более чем на 50% 3)Деятельность заемщика не характеризуется факторами рискаВ число дополнительных объективных факторов при оценке обеспечения входят:-территориальное расположение фирмы;-фактический срок существования фирмы;-возможность контроля банка;-срок до погашения обязательств банку.Срок до погашения обязательства банку рассчитывается как количество месяцев, оставшихся от даты анализа до планового срока погашения клиентом всех обязательств; по вновь запрашиваемому кредитному продукту - планируемый срок действия обязательства. Предприятие оформляет кредит на срок 12 месяцев.Определение суммы кредитного риска и резерва банка на возможные потери грает огромное значение при оформлении обеспечения. Задача управления кредитным риском заключается в количественной оценке данного риска, выявлении параметров, влияющих на риск и способов управления ими с целью минимизации возможных потерь. Оценка риска (классификация ссудной задолженности) производится одновременно с предоставлением ссуды, По результатам анализа составляется профессиональное суждение, которое является основанием для создания резерва на возможные потери по ссудам. В соответствии с требованиями банка создается и регулируется резерв на возможные потери по ссудной и приравненной к ней задолженности , который формируется в пределах суммы основного долга. Анализируется финансовое положение заемщика, его способность выплачивать основной долг и платежи по кредиту своевременно, и качество обслуживания долга. Размер расчетного резерва определяется в зависимости от присвоенной заемщику категории качества и суммарного количества баллов, набранных заемщиком.