ПРАКТИКА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

по тексту
...

1. ВВЕДЕНИЕ 3
2. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 5
2.1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ 5
2.2.ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ В СООТВЕТСТВИИ С ФЗ №135 6
2.3.СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ 7
2.4.СЕРТИФИКАЦИЯ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ 8
2.5.ПРОЦЕДУРА И СОСТАВ РАБОТ ПО ОЦЕНКЕ 8
2.6.ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ ПОДХОДЫ 8
2.7.ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ 10
2.8.ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ 11
2.9.АНАЛИЗ ИНФОРМАЦИИ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ 13
2.9.1.ПЕРЕЧЕНЬ ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ЗАКАЗЧИКОМ ДОКУМЕНТОВ 13
2.9.2.ОПИСАНИЕ ПРАВ НА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ (ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА) 13
3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 13
3.1. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 13
3.2.КРАТКИЙ ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА. 15
4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 17
5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ 18
5.1. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 18
5.2 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ 19
5.2 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 24
5.3 ОЦЕНКА НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА 28
6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ. 30
7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ 36
7.1 РАСЧЕТ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО И ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА 37
7.2 РАСЧЁТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА И ОПЕРАЦИОННЫХ РАСХОДОВ 38
7.3 РАСЧЁТ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ С УЧЁТОМ ВОЗМЕЩЕНИЯ КАПИТАЛЬНЫХ ЗАТРАТ 40
8. СОГЛАСОВАНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ 45

В условиях, которые за последние годы пережил рынок недвижимости (это и периоды резкого подъема, а также затяжного кризиса), вопрос о корректности оценки стоимости объектов недвижимости приобрело новое звучание. Если в условиях роста цен основное внимание обращалось на объективность и независимость оценки, то в современных условиях на первый план выходят вопросы, связанные с привлекательностью и корректностью применения различных методов в оценке стоимости объектов недвижимости. Затяжной кризис на рынке изменила роль и место независимой оценки. Только путем тесного сотрудничества с государственными и муниципальными органами, активизации работы с инвесторами, банками, риэлторами и другими участниками рынка можно достичь объективности в оценке стоимости объектов недвижимости.
Исследованием с истемы оценки недвижимости занимается широкий круг ученых: Г. Харрисон и Дж. Фридмен анализируют систему оценки недвижимости в рамках англосаксонского права; Грибовский С., Баринов Н., Анисимова И. исследуют статистические модели сравнительного подхода; Сивец С. рассматривает построение и практическое применение различных эконометрических моделей для оценки стоимости объектов недвижимости.Нерешенные ранее части общей проблемы.
Использование современных математических методов при оценке стоимости объектов недвижимости позволяет уменьшить субъективное влияние оценщика. Выбор одного из методов зависит от наличия, количества и качества исходной информации об объектах.Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам формирование оптимальной налоговой политики предприятия, организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.Целью данной работы является исследование и анализ, с практической точки зрения, структуры каждого из методов, а также рассмотрение механизмов оценки стоимости объектов недвижимости.Основными подходами к оценке стоимости недвижимости является рыночный (сравнительный), подоходный и затратный. В целом эти подходы являются одинаковыми для всех стран и отличаются только своими модификациями в соответствии с особенностями страны.
К основным факторам, которые влияют на оценку стоимости недвижимости можно отнести:
1) сами особенности национального рынка земельных участков и других объектов недвижимости, а также различия рыночных отношений, уровня государственного регулирования рынка, стадиях экономического цикла и т.п.;
2) различия в действующих правилах, нормах и стандартах оценки, а также правовые основы;
3) различия в доступности рыночной информации: статистических данных, заключений экспертов, обзоров рынка, информации по реестру сделок купли-продажи, решений по застройке и т.д..
Рыночный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении этого объекта оценки с аналогичными, по которым есть информация о сделках купли-продажи.Применение рыночного подхода предполагает:
1) постоянный учет цен по сделкам одновременно с учетом всех качественных и количественных характеристик таких объектов недвижимости;
2) обобщение цен по доходам.
Рыночный подход предусматривает использование двух методов по оценке стоимости: метода моделирования рыночного ценообразования и метода сравнительного анализа сделок.Метод моделирования рыночного ценообразования предусматривает построение линейных и мультипликативных зависимостей путем статистической обработки больших массивов данных о сделках. Метод моделирования рыночного ценообразования требует значительных затрат ресурсов и применяется лишь в массовой оценке.
Метод сравнительного анализа сделок основан на анализе цен ограниченного количества рыночных сделок. Такие соглашения отбираются по признаку наибольшего приближения к объекту оценки по набору и величины ценообразующих факторов. Для данного метода характерно применение как количественных, так и качественных характеристик.Преимуществами рыночного подхода являются: отражение реальных данных, учет финансовой ситуации и инфляции; статистическая обусловленность метода, надёжность и простота. К недостаткам подхода можно отнести: сложность сбора информации о ценах и специфические условия соглашения, зависимость от активности и стабильности рынка; сложность согласования данных.
Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Данный подход применяется только для оценки недвижимости, которая приносит ее владельцу доход.Для определения рыночной стоимости недвижимости доходный подход предусматривает два этапа: прогнозирование ожидаемых доходов и приведения ожидаемых доходов к настоящей стоимости. В условиях неопределённости для вычисления приведённой стоимости целесообразно применять метод прямой капитализации, при которой происходит незначительное колебание ставок капитализации. Недостатки, связанные с влиянием особенностей расположения, рыночной ситуации и состояния объекта оценки, можно учесть путем корректировки установленных базовых ставок капитализации.
В условиях стагнации рынка для получения адекватной оценки нужно: проверять надежность источника информации, проверять данные об объекте недвижимости (изменение цены, спроса, условия продажи), использовать свои знания о текущих рыночных тенденциях; вносить необходимые корректировки в расчеты. Именно эти причины могут привести к искажению общего коэффициента капитализации, который в условиях неактуальной информации и усредненных данных теряет свою информативность.
Альтернативным, более точным в условиях изменений на рынке недвижимости методом оценки является метод дисконтирования денежных потоков. Его целесообразно применять в случаях, когда прогнозируемые доходы не являются постоянными. При этом для корректных результатов необходимо учитывать изменения денежных потоков в будущем и текущую норму доходности.
Затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа [5]. Данный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость объекта аналогичен по своей полезности объекту оценки.Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (ЗВ) определяется как сумма стоимости участка земли (ВДЗ) и восстановительной стоимости объекта недвижимости (ВВ) за вычетом накопленного износа (ВУЗ).
Применение затратного подхода к оценке стоимости недвижимости имеет несколько этапов:
1. Оценка рыночной стоимости земельного участка;
2. Оценка восстановительной стоимости здания, которая оценивается, в частности оценка величины предпринимательской прибыли;
3. Расчет выявленных видов износа;
4. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Затратный подход к оценке стоимости объекта недвижимости имеет как преимущества, так и недостатки. К преимуществам можно отнести: надежность метода при оценке новых объектов недвижимости; универсальность метода при технико-экономическом анализе стоимости нового строительства; эффективность метода при анализе использования земли и т.д.. Недостатками затратного подхода являются: несоответствие расходов рыночной стоимости объекта; проблематичность расчета стоимости восстановления старых зданий; неточность отдельной оценки земельных участков с постройками на них; проблематичность оценки земельных участков в Украине и тому подобное.Выводы и предложения.
Наиболее адекватными подходами к оценке рыночной стоимости недвижимости является подоходный и сравнительный. При корректного использования эти подходы являются отражающими ситуацию на украинском рынке. Особый эффект достигается при одновременном применении, так как эти подходы являются взаимодополняющими. Сложные условия для оценки стоимости объектов недвижимости сложились во время стагнации рынка, падение цен и доходности.В современных условиях необходимо применять одновременно и прибыльный, и сравнительный методы. При этом достоверность оценки можно перепроверить на промежуточном этапе расчетов. Если результаты расчетов прибыльным и сравнительным методами отличаются в два раза и более, то они являются неправильными. Основной причиной таких ошибок является использование некорректных исходных данных.Именно поэтому важно корректировки методов оценки недвижимости и оценочных процедур в соответствии с новым экономическим условиям. Ключевыми факторами достоверности оценки в условиях нестабильного рынка является осведомленность о текущих рыночных тенденциях и корректная база систематизированных и актуальных рыночных данных.