Совершенствование государственного управления арендными отношениями в г. Москве

В процессе проводимых в России экономических реформ аренда объектов государственной и муниципальной собственности заняла важное место в управлении имущественными комплексами и отношениями собственности, встав в один ряд с приватизацией. Аренда стала долговременным источником поступления значительных средств в региональные и муниципальные бюджеты. В ряде случаев арендное использование объектов государственной и муниципальной собственности .оказывается выгоднее их приватизации или служит ее предпосылкой. Существующая законодательно-нормативная база аренды в виде федеральных законов и Гражданского Кодекса РФ недостаточна для эффективного управления арендой объектов государственной и муниципальной собственности. Необходимо принятие специальных законодательных актов об аренде объектов государст ...

Введение 3
1.Роль и место аренды в системе социально - экономических отношений 6
1.1 Сущность и виды аренды 6
1.2 Нормативно-правовые основы арендных отношений 9
1.3 Исторический процесс 13
1.4. Российский и зарубежный опыт 15
2. Анализ деятельности Департамента г.Москвы по управлению арендными отношениями 19
2.1 Характеристика объектов аренды в г.Москве 19
2.2 Основные проблемы арендных отношений 31
3.Основные направления совершенствования арендных отношений в г.Москве 36
Заключение 46
Список использованной литературы 49

Актуальность темы. Экономика любого государства не может эффективно функционировать и развиваться без соразмерного вмешательства государства. В условиях современной российской экономической ситуации особую актуальность приобретают проблемы определения форм, средств и методов государственного влияния на экономические отношения, обеспечения порядка использования государственного сектора экономики, а также эффективности управления государственным имуществом, размер которого остается значительным даже после широкомасштабной и нередко необоснованной приватизации.
Федеральное имущество является важной составляющей экономики России, а поэтому его особая значимость определяет возможность выполнения возложенных на государство задач по обеспечению и охране суверенитета, национальных интересов и обор оноспособности страны, развитию промышленности и предпринимательской деятельности, образования, науки и культуры, решению социальных проблем, соблюдению и защите прав и свобод гражданина, созданию условий для достойной жизни и свободного развития человека.
Аренда муниципального и государственного имущества выступает прекрасным средством пополнения бюджета. Но необходимо упомянуть при этом о том, что применение аренды на современном этапе развития муниципальной недвижимости в Москве и ряде других городов России связано с некоторыми трудностями, в частности в системой регулирования арендных отношений на законодательном уровне, а также различными сложностями в практическом плане - государственном управлении жилого и нежилого фонда. Вследствие такого рода проблем возникают сложности в области регулирования арендных отношений, в силу чего применение данного инструмента как источника пополнения бюджета значительно ограничивает возможности расширения или увеличения бюджета города. Но опыт зарубежных стран доказывает обратное. Например, в Великобритании, США, Норвегии, а также во Франции и Нидерландах получает широкое распространение именно аренда, а не система купли – продажи. Если с США Россия в этом плане чем-то похожа, но все равно отстает в законодательном регулировании рассматриваемого вопроса, то в отношении европейских стран Россия смотрится отрицательно и положительный опыт Европы необходимо перенимать, правда с учетом отечественных реалий. Как бы там ни было, но в России пока и возможно еще долгое время будут существовать объективные условия, которые тормозят развитие арендных отношений в российских городах на качественно новый уровень.
Проблема исследования состоит в том, что пока не удается государству и муниципальным властям урегулировать систему арендных отношений с учетом всех особенностей рынка недвижимости. Проблема также кроется и в действиях власти, которая проводит реформационные мероприятия по рассматриваемому в данном исследовании вопросу слишком запоздало. Поэтому существует необходимость совершенствования государственного управления арендными отношениями. В частности, глобальными проблемами в изучаемом вопросе обладает город Москва, которые значительно тормозят развитие не только арендных отношений, но и всего рынка недвижимости. Московский рынок недвижимости мог бы развиваться еще быстрее, если бы не действия властей и некоторые законодательные барьеры.
Исследуемая в работе тема, является не только практически значимой и актуальной, но и вызывает научный интерес. Среди авторов, которые внесли наиболее существенный вклад в сфере заключения договоров аренды именно недвижимого имущества, содержится в трудах Брагинского М.И1., Витрянского В.В., Ерш А.В., Мозолина В.П., Масляева А.И., Киндеевой Е.А., Пискуновой М. Г. и др.
Научная новизна и практическая значимость работы заключается в возможности использования полученных выводов о деятельности Департамента по управлению арендными отношениями в г.Москве в совершенствовании путей сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений в других городах.
Объект исследования: управление муниципальной и государственной собственностью
Предмет: государственное управление арендными отношениями
Цель настоящего исследования состоит в разработке мероприятий по совершенствованию государственного управления арендными отношениями в городе Москве.
Задачи:
- рассмотреть роль и место аренды в системе социально-экономических отношений;
- проанализировать деятельность Департамента г.Москвы по управлению арендными отношениями;
- определить основные направления совершенствования арендных отношений в г.Москве;

Исходя из поставленных задач, Департамент обязан качественно и в срок выполнять поставленные задачи, принимать во исполнение постановления главы города, осуществлять контроль и координацию за использованием помещений по назначению, вести учет свободных помещений и многое другое.Необходимо обратить внимание на то, что Департамент имеет право: - направлять запросы в государственные, муниципальные, частные предприятия и предприятия иных форм собственности; - направлять предложения по улучшению деятельности Департамента.Нежилой фонд города Москвы можно охарактеризовать следующим образом: - 20,9% объектов составляют объекты административного назначения, офисы; - 19,7% - торговые; - 24,5% – жилищно-коммунальные, бытовые; - 11,7% – учреждения здравоохранения; - 3,7% – производственно-складские помещения; - 2,7% – культура, образование, спорт; - 2,9% – общественное питание; - 0,5% – общественные объединения; - 13,4% – прочие.Из всего объема нежилых помещений, сдаваемого в аренду, большая часть помещений передана под предприятия жилищно-коммунального и бытового обслуживания, торговые цели, объекты административного назначения, офисы. Кроме того из договоров аренды были исключены площади мест общего пользования в связи с невозможностью выделения их в натуре из общей площади муниципальных нежилых помещений, сдаваемых в аренду. Распределение объектов муниципального нежилого фонда в 2012 году по площадям в зависимости от субъектов, которые арендуют помещения, распределились следующим образом: - менее 100 м2 - 17,6%; - от 100 до 500 м2 - 41,8%; - от 500 до 1000 м2 - 25,7%; - более 1000 м2 - 14,9%.Площади более 1000 м2 занимают главным образом, хозяйствующие субъекты, обслуживающие жилищный фонд города, от 500 м2 до 1000 м2 - бюджетные организации разных уровней, от 100 до 500 м2 -юридические лица (ООО и ОАО), менее 100 м2 - индивидуальные предприниматели и граждане Российской Федерации. Из приведенного анализа видно, что Департамент арендных отношений Москвы, предоставляя большую часть нежилого фонда в аренду хозяйствующим субъектам, также оказывает существенную поддержку субъектам малого и среднего предпринимательства.В настоящее время на территории Московской области есть Положение о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности Муниципального образования «город Москва». По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее пере­даче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собствен­нику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На территории города Москва государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводит Московская торгово-промышленная палата. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.Следует отметить, что в соответствии с Постановлением Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от 27 декабря 2011 г. № 560-СФ «Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью», с 01 июля 2012 г. расширились территориальные границы города Москвы, что привело к увеличению количества федеральных земельных участков, находящихся на его территории.В соответствии с приказом Росимущсства от 25 июля 2012 г. № 169 для Территориального управления установлено плановое задание на поступление в федеральный бюджет средств от сдачи в аренду федеральных земельных участков в размере 200 000 тыс. руб., от продажи федеральных земельных участков в размере 120 000 тыс. руб.По состоянию на 31 декабря 2012 г. доходы от аренды федеральных земельных участков составили 343 680,58 тыс. руб., годовое плановое задание выполнено на 171,8%.По состоянию на 31 декабря 2012 г. доходы от приватизации земельных участков составили 380 795,03 тыс. руб., годовое плановое задание выполнено на 317,33 %.Рис.2.1 Исполнение бюджетного задания по поступлению доходов от аренды земельных участков, 2010-2012гг., тыс.руб.Отношения в сфере муниципальной собственности регулируются Общим порядком управления и распоряжения муниципальной собственностью г. Москвы.. В соответствии с ним арендодателями по договорам аренды могут выступать: Администрация Москвы, Управление экономики, имущественных и земельных отношений Администрации Москвы (далее - Управление экономики), муниципальные учреждения, муниципальные предприятия. Рис 2.2 Размеры уровня сдачи в аренду муниципальной собственности в г.Москве с 2009 – 2012 годы, в тыс.кв.м.Самый крупный арендодатель - Управление экономики. При передаче объектов муниципальной собственности в аренду Управление экономики руководствуется Положением о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Москвы, которое определяет порядок сдачи в аренду объектов, расчет арендной платы за пользование имуществом, порядок сдачи объектов в субаренду (поднаем). Аренда имущества позволяет обеспечивать, с одной стороны, его рациональное использование и сохранность, а с другой - поступление в местный бюджет доходов.За последние пять лет доходы бюджета от сдачи в аренду имущества увеличились в 2,7 раза, чего нельзя сказать о ежегодных инвестициях (текущий и капитальный ремонт) в объекты недвижимости, которые начат производиться лишь с 2010 г. и выросли за это время лишь на 30 % (см. рисунок). При этом в 2011 г. объем инвестиций был в 2,2, а в 2012 г. - в 1,4 раза меньше необходимых объемов ежегодных амортизационных отчислений.Субъекты малого предпринимательства арендуют 832,2 тыс. кв. м (86,8 % площадей). Средняя стоимость аренды 1 кв. м в год составила 245000 тыс. руб. и возросла по сравнению с 2011 г. на 26 %. С 2010 г. общая площадь недвижимого имущества, сдаваемого в аренду, ежегодно уменьшается вследствие проведенной процедуры учета объектов недвижимости и реализации ежегодной программы приватизации.Анализ договоров аренды позволяет сделать ряд выводов, свидетельствующих о значимости муниципального имущества в социально-экономическом развитии города. Во-первых, реализуя арендные отношения, органы местного самоуправления выполняют социальные функции. Во-вторых, объекты недвижимости, арендуемые частными структурами для бизнеса, выступают основой развития реального сектора экономики. В-третьих, распоряжаясь имуществом, органы местного самоуправления реализуют полномочия по решению вопроса содействия развитию малого предпринимательства.Большое значение придается эффективному управлению недвижимым имуществом, закрепленным за федеральными государственными унитарными предприятиями, федеральными государственными учреждениями, зарегистрированными на территории города Москвы, а также управлению недвижимым имуществом, составляющим государственную казну Российской Федерации. В настоящее время в аренде находится 801965.82 кв.м федеральных нежилых помещений.По состоянию на 31 декабря 2012 г. в информационно-технологической системе Территориального управления числится 2 583 действующих договора аренды и 376 договоров безвозмездного пользования.Рис 2.3 Полученные доходы от аренды муниципальной собственности с.Москвы, в тыс.руб.Рис 2.4 Динамика исполнения бюджетного задания по поступлению доходов от аренды недвижимого имущества, 2008 – 2012 годы, в % от заданияОсновным показателем работы Территориального управления в сфере управления арендными отношениями является обеспечение планирования и контроль за поступлением доходов от использования федерального недвижимого имущества в федеральный бюджет.В течение последних 5 лет превышается выполнение плановых заданий.Проведение конкурсов на право заключения договоров аренды - одна из важнейших составляющих работы Департамента. В отчетном году Департаментом разработан и утвержден Регламент дачи согласия (задания) федеральному государственному унитарному предприятию, федеральному государственному учреждению и федеральному казенному предприятию на сделку по передаче в аренду федерального имущества, закрепленного за ними на праве хозяйстве того ведения и оперативного управления, а также типовая форма аукционной документации.В 2012 году организованы и проведены конкурсы по 323 лотам на право заключения договоров аренды. По итогам конкурсов оформлено и подписано 290 договоров аренды.Таблица 2.1Оформление договорных отношенийПоказательКоличествоОформлено договоров аренды (всего в 2012)418Оформлено договоров безвозмездного пользования35Оформлено дополнительных соглашений к договорам358После заключения договоров аренды на пользование недвижимым имуществом Департамент осуществляет контроль выполнения условий договоров, основными инструментами которого являются: - ежегодный пересмотр ставок арендной платы в соответствии с рыночной величиной; - устранение задолженностей по арендной плате.В 2012 году Департаментом были пересмотрены ставки арендной платы по 29 договорам аренды в соответствии с рыночной величиной. Работа по ликвидации задолженностей по арендной плате представлена в таблице 2.2Таблица 2.2Работа по ликвидации задолженностей по арендной платеПоказательКоличествоПроведено сверок платежей по договорам аренды543Подготовлено пакетов документов для ведения исковой работы с арендаторами должниками323По состоянию на 31 декабря 2012 г. по 380 договорам аренды федерального имущества имеется задолженность свыше 250 тыс. руб. В отчетном году 283 арендатора ликвидировали задолженность.В 2012 году во исполнение Соглашений между Правительством Российской Федерации и Правительствами государств-участников СНГ о создании торгово-выставочных центров на территории Всероссийского выставочного центра в городе Москве обеспечено заключение договоров аренды с организациями, уполномоченными Правительством Молдавии.В соответствии с приказом Росимущества от 25 июля 2012 г. №169 для Территориального управления установлено плановое задание на поступление в федеральный бюджет прочих доходов от сдачи в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении федеральных органов государственной власти и созданных ими учреждений (за исключением имущества федеральных бюджетных и автономных учреждений), в размере 286 260 тыс. руб.По состоянию на 31 декабря 2012 г. указанные доходы от аренды федерального имущества составили 335 932,23 тыс. руб., годовое плановое задание выполнено на 118 %. Подготовлено и направлено в Управление Федерального казначейства по городу Москве 669 заявок на уточнение платежей и 310 заявок на возврат ошибочно перечисленных средств.Для арендаторов недвижимого имущества платежи по договору включают арендную плату и НДС (18 %). Согласно договору арендатор за счет собственных средств обязан: производить текущий ремонт арендуемого имущества и фасада здания, капитальный ремонт арендуемого имущества (в случае возникновения необходимости), уборку прилегающей территории, оплату за коммунальные услуги, обслуживание инженерных коммуникаций (мест общего пользования), содержание пожарной сигнализации и вентиляции; заключить договор аренды земельного участка под объектом недвижимости. Таким образом, арендатору нужно учитывать все дополнительные расходы, которые ему предстоит нести при заключении договора.При этом Управлению экономики важно вести расчет складывающейся при этом общей стоимости 1 кв. м аренды муниципального имущества, величина которой не должна превышать ее среднерыночной стоимости на территории муниципального образования. Для этого целесообразно проведение анализа по двум типам объектов: отдельно стоящим зданиям (строениям) и встроенным (пристроенным) помещениям в жилом доме.Значимым представляется формирование перечня помещений, требующих проведения капитального ремонта. С учетом объема финансирования на эти цели из местного бюджета для помещений, нуждающихся в капитальном ремонте и планируемых к сдаче в аренду, следует ввести и применять понижающий коэффициент технического состояния объекта. Это может стать дополнительным стимулом для потенциальных арендаторов в связи с возможностью соразмерного уменьшения арендной платы при проведении ими капитального ремонта арендуемого помещения.Стоимость коммунальных услуг и услуг по содержанию инженерных коммуникаций необходимо выводить в расчете на 1 кв. м арендуемой площади. Это даст возможность определить среднюю стоимость аренды муниципального имущества и планировать ее изменение при ежегодном изменении цен (тарифов) на жилищно-коммунальные услуги. Расходы по эксплуатации и содержанию имущества включают такие статьи, как амортизация и налог на имущество. Объемы их возмещений должны рассчитываться исходя из планируемых сумм арендных платежей и сумм, полученных от приватизации муниципальной собственности.С середины 2010 г. в соответствии с нормами Федерального закона «О защите конкуренции» заключение договоров аренды муниципального имущества осуществляется по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, где в качестве предмета выступает начальная цена ежемесячной арендной платы, рассчитанная по применяемой методике. В 2011 г. проведены аукционы на право аренды по 190 объектам недвижимости. В результате ежемесячный экономический эффект в виде платежей в местный бюджет по состоявшимся аукционам составил 23500,5 тыс. руб., при этом ежемесячная сумма арендных платежей увеличилась на 108 %.Также следует отметить, что в настоящее время арендаторами заключены 109 договоров субаренды (поднаем) арендованного имущества, что составляет 37,8 % от общего количества договоров аренды. Это нежилые помещения большой площади, которые располагаются ближе к центральной части города и позволяют разместить много торговых секций или офисов. Это несмотря на то, что по договору аренды арендатор обязан перечислять на счет Управления экономики 60 % от суммы субарендных платежей. Указанное свидетельствует, что, хотя наблюдается устойчивая тенденция к повышению доходов, получаемых от аренды, эти доходы значительно отстают от сложившихся рыночных показателей, что служит причиной для изменения подходов к управлению имуществом на основе аренды.Методика расчета арендной платы предусматривает понижающие коэффициенты для предпринимателей, осуществляющих производственную деятельность, а также оказывающих бытовые, медицинские, образовательные и иные социально значимые услуги населению. Однако есть немало причин полагать, что значения используемых в методике элементов требуют серьезной корректировки.2.2 Основные проблемы арендных отношенийОстается открытой проблема минимально допустимого норматива доходности аренды, играющего заметную роль в проведении бюджетно-фискальной политики города, региона.Как с экономических, так и с социальных позиций аренда должна быть взаимовыгодной и для арендодателя и для арендатора. В данном отношении рациональной (и даже оптимальной в определенном смысле слова) допустимо считать уровень арендной платы, обеспечивающий равные выгоды участникам сделки. Но практическое применение этого принципа ограничено возможностями сопоставления таких выгод.Трудно поддается решению проблема увязки уровня арендной платы с доходами, получаемыми арендатором за счет коммерческого или даже некоммерческого использования объекта аренды. Применительно к коммерческому использованию таким доходом следует считать чистую прибыль арендатора или ренту. При некоммерческом использовании арендуемого имущества доходом арендатора правомерно считать разницу между уровнем расходов, которые он должен был нести для удовлетворения своей потребности, не прибегая к аренде собственности, и расходами на аренду объекта собственности.Если определяемый аналогичным образом доход арендатора известен, то арендную плату можно исчислить как сумму средств, необходимых для покрытия издержек собственника, связанных с содержанием и реновацией объекта в ходе его аренды, и согласованной между арендатором и арендодателем доли дохода, получаемой арендатором. Далее представлена одна из возможных моделей определения арендной платы в зависимости от доходности объекта аренды.Проблема формирования и установления арендной платы тесно граничит и связана с распределением и использованием средств, полученных от аренды объектов государственной и муниципальной собственности.В Москве средства, поступающие в виде арендной платы за использование таких объектов собственности, рассматриваются как доходы городского бюджета от управления государственной и муниципальной собственностью. Это - планируемая часть доходов города и потому уровень арендной платы должен обеспечить поступление соответствующих финансовых ресурсов в бюджет с учетом, естественно, объема арендуемого имущества. С таких позиций арендная плата должна иметь величину, обеспечивающую поступление в бюджет запланированных средств.Данный подход к определению величины арендной платы имеет право на существование (наряду с другими), в качестве инструмента формирования цены предложения аренды объектов государственной и муниципальной собственности. Он позволяет установить общую величину ожидаемых поступлений за счет арендной платы и средние величины ставок арендной платы, определяемые путем деления общей суммы на объем предлагаемых в аренду объектов. При этом предусматривается заведомое погашение затрат собственника на аренду и вводится дифференция платы для разных арендаторов.Анализ показал, что арендная плата не учитывает рыночную стоимость объекта недвижимости. Не проводится сравнение стоимости аренды со стоимостью банковского кредита на приобретение недвижимости.Все это определяет необходимость приведения существующей методики к условиям и требованиям рынка. Сдаче имущества в аренду должны предшествовать выбор его целевого назначения и анализ возможности его эффективного функционирования, а уже на стадии оформления правовой документации - определение степени реализации Управлением экономики прав и выполнения обязанностей при осуществлении арендных отношений.Реализация предполагаемых подходов к управлению недвижимостью требует разработки экономической модели, в основе которой должно лежать понимание законов воспроизводства стоимости объектов недвижимости. Именно стоимость служит индикатором восприятия рынком потребительских свойств объекта и основой для формирования уровня рыночной доходности. Следовательно, в качестве одного из главных критериев эффективности управления можно назвать повышение стоимости комплекса недвижимости. К основным факторам, влияющим на стоимость объектов недвижимости, относятся: степень соответствия базовых свойств объекта требованиям потенциальных потребителей (место расположения объекта с учетом его назначения, наличие и состояние внешних объектов инфраструктуры); соответствие текущего состояния объекта ожиданиям потенциальных потребителей; наличие и качество необходимых для потребителя сервисных услуг. Для эффективного использования недвижимости нужны инвестиции, направляемые на поддержание и развитие.