Земельная рента и ее формирование на рынке недвижимости

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Та-кимᅠᅠобразом,ᅠᅠисследовавᅠᅠданнуюᅠᅠтематику,ᅠᅠможноᅠᅠсделатьᅠᅠследующийᅠᅠвывод.
Спросᅠᅠнаᅠᅠнедвижимостьᅠᅠподчиняетсяᅠᅠобщимᅠᅠзаконамᅠᅠфункционированияᅠᅠрыноч-нойᅠᅠэкономики,ᅠᅠнаходясьᅠᅠвᅠᅠобратнойᅠᅠзависимостиᅠᅠотᅠᅠценовогоᅠᅠфактора.ᅠᅠЭтоᅠᅠотражает-сяᅠᅠвᅠᅠотрицательномᅠᅠнаклонеᅠᅠкривойᅠᅠспроса.ᅠᅠХарактерᅠᅠизогнутостиᅠᅠразличаетсяᅠᅠнаᅠᅠразличныхᅠᅠинтервалахᅠᅠкривой,ᅠᅠчтоᅠᅠсвязаноᅠᅠизменениямиᅠᅠэластичностиᅠᅠспроса.ᅠᅠДлительностьᅠᅠинтерваловᅠᅠзависитᅠᅠотᅠᅠстепениᅠᅠреакцииᅠᅠпотребителейᅠᅠвᅠᅠответᅠᅠнаᅠᅠизменениеᅠᅠпоказателейᅠᅠрынкаᅠᅠнедвижимости.ᅠᅠОтложенныйᅠᅠспросᅠᅠиᅠᅠнеоправданныеᅠᅠожиданияᅠᅠхарактеризуютᅠᅠнеэластичныйᅠᅠучастокᅠᅠкривойᅠᅠспроса;ᅠᅠэтапᅠᅠстабилизацииᅠᅠиᅠᅠнасыщенияᅠᅠрынкаᅠᅠприводитᅠᅠкᅠᅠнекоторомуᅠᅠростуᅠᅠэластичности.
Наᅠᅠрынкеᅠᅠкоммерческойᅠᅠнедвижимостиᅠᅠэластич ...

ВВЕДЕНИЕ 2
ГЛАВА1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕОСНОВЫЗЕМЕЛЬНОЙРЕНТЫ 6
1.1.ЗЕМЕЛЬНАЯРЕНТА:СУЩНОСТЬ,ФОРМЫ 6
1.2.КВАЗИРЕНТАИДОХОДНАТЕКУЩИЕИНВЕСТИЦИИ 11
1.4.МОНОПОЛЬНАЯИДРУГИЕВИДЫРЕНТЫ 14
ГЛАВА2.СОВРЕМЕННОЕСОСТОЯНИЕЗЕМЕЛЬНОГОРЫНКАРОССИИИПЕРСПЕКТИВЫЕГОРАЗВИТИЯ 18
2.1.АКТУАЛЬНЫЕПРОБЛЕМЫРОССИЙСКОГОРЫНКАЗЕМЛИИОСНОВНЫЕНАПРАВЛЕНИЯИХПРЕДЛОЖЕНИЯ 18
2.2.ПУТИСОВЕРШЕНСТВОВАНИЯРОССИЙСКОГОЗЕМЕЛЬНОГОРЫНКА 20
ГЛАВА3.ОСНОВНЫЕНАПРАВЛЕНИЕРАЗВИТИЯ 27
3.1.МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕОСНОВЫРЕНТНОГОРЕГУЛИРОВАНИЯ 27
3.2.ПРИМЕРОПРЕДЕЛЕНИЯВЕЛИЧИНЫ«СКРЫТОЙ»ЗЕМЕЛЬНОЙРЕНТЫ 36
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 39
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 43
ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Вусловияхпереходакрыночнойэкономикеособоезначениеприобретаетмеханизмэкономическогорегулированияуправленияземельнымиресурсами,реализуемыйчерезсоблюдениеэкономическихинтересовгосударства,егосубъектовимуниципальныхобразований,землевладельцевиземлепользователей.
Механизмэкономическогорегулированияуправленияземельнымиресурсамиформируетсясистемоймерэкономическоговоздействия,направленныхнареализациюземельнойполитикигосударст-ва,обеспечениеправземлевладельцевиземлепользователей,установлениесоциальносправедливыхплатежейзазем-лю,экономическоестимулированиерациональногоиэффективногоземлепользова-ния,введениеэкономическихсанкцийзанерациональноеиспользованиеиухудшениеэкологическогосостоянияземельныхучастков,порчуземельныхугодийиухудшениеихэкологическогосостояния,незаконныйзахватиразбазаривани е.
Рыночнаяэкономикаперенеслацентртяжестиуправлениясметодовпрямогорегулирова-ния,централизованногораспределенияиперераспределенияматериальныхифинансовыхресур-сов,наметодыкосвенноговоздействиянаэкономикуземлепользования,системуземельныхплатежей,черезналоги.
РынокнедвижимостивРоссиидосихпорвполноймеренесоздан,особенновсфереземельныхотноше-ний.Этомупрепятствуетмонопольноеположениегосударствавданномсектореэкономическихотношений.
Особенностиданногорынкаобусловленыэкономическойприродойнедвижимо-сти.Рынокнедвижимостиимеетвыраженнуюрегиональнуюспецифику,посколькупривязанкконкретномуместурасположенияобъектовнедвижимости.
Величинаихарактерспросанаобъектынедвижимостипредопределеныполитическойсистемойобщест-ва,географическими,историческимиикультурнымифакторами,состояниеминфраструктурыиналичиемпотенциальныхрабочихмест,уровнемэкономическогоразвитиярегио-на.Спроснаобъектынедвижимостинеявляетсявзаимозаменяемым(например,спроснажильеневозможнопереориентироватьнапромышленныеобъекты).
Институтрынказемельныхучастковвнастоящеевремяпредполагаетповышениеэффективностиземлепользова-ния,получениедополнительногодоходаспомощьюсдачиземельныхучастковварен-ду.Классификациярынканедвижимостипозволяетвыделитьвегосоставерынокаренды—наиболееконкурентныйизвсехрын-ков,формирующихнациональныйрынокнедвижимости.Егоособенностьюявляетсябольшаяэластичностьспросаипредложения,связаннаястем,чтотоварнарынкеарендынесоответствуетопределениютоваранарынкенедвижимостивчастинекоторыхегоособенно-стей.Здесьонвбольшейстепениявляетсяинвестиционнымтоваром,чемпотребитель-ским,обладаетделимостью,большейликвидностью.Наданномрынкевышединамикаспросаибольшеэластичностьпредложенияионвменьшейстепениподверженгосударственномурегулированию,чемрынокнедвижимости.
Внастоящеевре-мя,вкачествебазыформированияаренднойстоимостиземельногоучастка,используетсяставказемельногонало-га.Величинааренднойплатызависитотдифференциальнойренты,которуюбудетполучатьаренда-тор.Такжедляболееточнойоценкиарендныхплатежейрассчитываюткорректировочныекоэффициен-ты,применяемыедлябазовойвеличиныаренднойплаты,учитываютпоправкинарасположениеучастка(удаленностьотцентральнойусадьбы,дорог).
Такимобразом,даннаятематикаоченьактуальнавсовременнойРоссии.
Цельюданнойработыявляется–исследованиеземельнойрентыиееформированиянарынкенедвижимости.
Предметисследования–экономическиеотноше-ния,складывающиесямеждуземельнымисобственниками,владельцами,пользователямиигосударствомпоповодуформированияземельнойрентывсовременныхусловияхроссийскойэкономики.
Объектисследования-факторыформированияземельнойрентынаранкенедвижимости.
Методыисследования:диалектический,формально-логический,конкретно-исторический,структурно-функциональный,сравнительно-право-вой.Большуюрольвисследованиисыгралиработыкрупнейшихпредставителейразличныхнаправленийэкономическойтео-рии,монографииистатьироссийскихизарубежныхученых-экономистовпопроблемамтеорииземельнойренты,рынканедвижимости.
Правовойбазойисследованияслужатзако-ныРФ,ЗемельныйкодексРФ,постановленияПравительстваРФ,нормативныедокументыгосударственныхорганиза-ций,атакжепредприятийвсехформсобственности,информацияФедеральнойслужбыгосударственнойстатистикиРФ.
Научнаяновизнаисследованиязаключаетсявраскрытиинеобходимостиивозможностиполногоучетадействияэкономическогозаконаземельнойрентынарынкенедвижимости.
Даннаякурсоваяработасостоитизвведе-ния,двухглав,заключенияиспискалитературы.

ᅠ Владениеᅠ лучшимиᅠ земельнымиᅠ участкамиᅠ даетᅠ возможностьᅠ извлеченияᅠ дополнительныхᅠ натуральныхᅠ илиᅠ денежныхᅠ доходов,ᅠ неᅠ связанныхᅠ сᅠ участиемᅠ вᅠ производстве.ᅠ Такуюᅠ рентуᅠ называютᅠ незаработаннымᅠ доходом.ᅠ Экологическаяᅠ рентаᅠ реализуетсяᅠ черезᅠ соответствующиеᅠ рынки:ᅠ земельныхᅠ участков,ᅠ жилья,ᅠ трудовыхᅠ ресурсов.ᅠ Средняяᅠ плата,ᅠ взимаемаяᅠ сᅠ арендатора,ᅠ включаетᅠ вᅠ себяᅠ всюᅠ совокупностьᅠ указанныхᅠ особенностейᅠ участковᅠ земли.ᅠ Решениеᅠ обᅠ использованииᅠ земельногоᅠ участкаᅠ подᅠ жилищноеᅠ строительствоᅠ илиᅠ дляᅠ рекреационныхᅠ нуждᅠ принимаетсяᅠ вᅠ зависимостиᅠ отᅠ того,ᅠ какойᅠ вариантᅠ обеспечиваетᅠ болееᅠ высокийᅠ уровеньᅠ доходностиᅠ иᅠ комфортности.ᅠ Аренднаяᅠ плата,ᅠ включающаяᅠ ренту,ᅠ переноситсяᅠ наᅠ ценуᅠ товараᅠ илиᅠ услуги,ᅠ производимойᅠнаᅠ даннойᅠ территории,ᅠ поэтомуᅠ иᅠ собственники,ᅠ иᅠ арендаторыᅠ послеᅠ заключенияᅠ договораᅠ заинтересованыᅠ вᅠ улучшенииᅠ экологическихᅠ характеристикᅠ участка,ᅠ такᅠ какᅠ загрязнениеᅠ окружающейᅠ средыᅠ приводитᅠ кᅠ обесцениваниюᅠ недвижимости.ᅠ Такимᅠ образом,ᅠ рентаᅠ являетсяᅠ ценой,ᅠ уплачиваемойᅠ собственникуᅠ землиᅠ заᅠ правоᅠ пользованияᅠ лучшимиᅠ экологическимиᅠ условиями.Главаᅠ 2.ᅠ Современноеᅠ состояниеᅠ земельногоᅠ рынкаᅠ Россииᅠ иᅠ перспективыᅠ егоᅠ развития2.1.ᅠ Актуальныеᅠ проблемыᅠ Российскогоᅠ рынкаᅠ землиᅠ иᅠ основныеᅠ направленияᅠ ихᅠ предложенияРоссияᅠ —ᅠ крупнейшийᅠ вᅠ миреᅠ обладательᅠ земельныхᅠ ресурсов.ᅠ Земельныйᅠ фондᅠ РФᅠ составляетᅠ 1ᅠ 709,8ᅠ млн.ᅠ га,ᅠ наᅠ ееᅠ территорииᅠ расположеныᅠ практическиᅠ всеᅠ природно-минеральныеᅠ веществаᅠ планеты,ᅠ вᅠ зонеᅠ влиянияᅠ находитсяᅠ околоᅠ 45ᅠ %ᅠ преснойᅠ иᅠ околоᅠ 20ᅠ %ᅠ морскойᅠ воды,ᅠ околоᅠ 70ᅠ %ᅠ территорииᅠ располагаетсяᅠ вᅠ сейсмоустойчивыхᅠ районах.ᅠ Однакоᅠ эффективностьᅠ использованияᅠ богатейшихᅠ земельныхᅠ ресурсовᅠ вᅠ Россииᅠ остаетсяᅠ наᅠ низкомᅠ уровне.ᅠ Наᅠ развитиеᅠ земельногоᅠ рынкаᅠ вᅠ Россииᅠ оказываютᅠ влияниеᅠ экономические,ᅠ правовые,ᅠ организационные,ᅠ политические,ᅠ социальныеᅠ иᅠ культурно-историческиеᅠ факторы.ᅠ Развитиеᅠ земельногоᅠ рынкаᅠ можетᅠ привестиᅠ кᅠ рядуᅠ последствийᅠ негативногоᅠ иᅠ позитивногоᅠ характера.ᅠ Большинствоᅠ населенияᅠ страныᅠ обеспокоеноᅠ процессамиᅠ деградацииᅠ земельᅠ иᅠ усилениемᅠ социальнойᅠ напряженностиᅠ вᅠ результатеᅠ перераспределенияᅠ собственностиᅠ наᅠ землю.ᅠ Кᅠ томуᅠ жеᅠ великаᅠ вероятностьᅠ того,ᅠ чтоᅠ вᅠ результатеᅠ развитияᅠ рыночныхᅠ отношенийᅠ увеличатсяᅠ объемᅠ земельныхᅠ платежейᅠ иᅠ числоᅠ собственниковᅠ земельныхᅠ участков.ᅠ Неᅠ вызываетᅠ опасенийᅠ выкупᅠ большихᅠ площадейᅠ российскихᅠ земельᅠ иностраннымиᅠ гражданами.ᅠ Рынокᅠ землиᅠ обладаетᅠ целымᅠ рядомᅠ специфическихᅠ особенностей:ᅠ 1)земляᅠ являетсяᅠ бесплатнымᅠ даромᅠ природы,ᅠ чтоᅠ позволяетᅠ говоритьᅠ обᅠ иррациональномᅠ характереᅠ ееᅠ стоимости.ᅠ Земляᅠ являетсяᅠ объектомᅠ купли-продажи;ᅠ сᅠ нейᅠ связаныᅠ земельныеᅠ арендныеᅠ отношения.2)вᅠ зависимостиᅠ отᅠ природно-климатическихᅠ условий,ᅠ аᅠ такжеᅠ местонахожденияᅠ участковᅠ земли,ᅠ участкиᅠ землиᅠ подразделяютсяᅠ наᅠ лучшие,ᅠ средниеᅠ иᅠ худшие.ᅠ Вᅠ основеᅠ такогоᅠ деленияᅠ лежитᅠ естественноеᅠ плодородиеᅠ почвы,ᅠ отᅠ которогоᅠ зависитᅠ продуктивностьᅠ земли.ᅠ Ноᅠ онаᅠ можетᅠ бытьᅠ улучшенаᅠ вᅠ результатеᅠ дополнительныхᅠ вложенийᅠ вᅠ нееᅠ трудаᅠ иᅠ капитала.Этоᅠ улучшенноеᅠ плодородиеᅠ почвыᅠ называетсяᅠ экономическим.ᅠ Повышениеᅠ экономическогоᅠ плодородияᅠ почвыᅠ практическиᅠ возможноᅠ наᅠ любыхᅠ участках,ᅠ котороеᅠ имеетᅠ определенныеᅠ границы,ᅠ связанныеᅠ сᅠ известнымᅠ закономᅠ убывающегоᅠ плодородияᅠ почвы,ᅠ когдаᅠ приᅠ сложившейсяᅠ технологииᅠ обработкиᅠ землиᅠ каждаяᅠ последующаяᅠ единицаᅠ затратᅠ обеспечиваетᅠ всеᅠ меньшуюᅠ иᅠ меньшуюᅠ отдачу.3)вследствиеᅠ фиксированностиᅠ площадиᅠ земельныхᅠ угодийᅠ природой,ᅠ предложениеᅠ землиᅠ характеризуетсяᅠ вᅠ общественномᅠ масштабеᅠ совершеннойᅠ неэластичностью;ᅠ предложениеᅠ землиᅠ обладаетᅠ определеннойᅠ эластичностью,ᅠ посколькуᅠ пользовательᅠ имеетᅠ возможностьᅠ увеличитьᅠ имеющуюсяᅠ уᅠ негоᅠ земельнуюᅠ площадьᅠ заᅠ счетᅠ конкурентов.ᅠ Ограниченностьᅠ предложенияᅠ земельныхᅠ ресурсовᅠ усиливаетсяᅠ закрепленностьюᅠ землиᅠ вᅠ частнуюᅠ собственность.ᅠ Вᅠ условияхᅠ рынкаᅠ земельныеᅠ собственникиᅠ весьмаᅠ неохотноᅠ идутᅠ наᅠ продажуᅠ своихᅠ земельныхᅠ участков.ᅠ Отдаваяᅠ предпочтениеᅠ сдачеᅠ землиᅠ вᅠ видеᅠ аренды,ᅠ собственникиᅠ получаютᅠ правоᅠ полученияᅠ стабильногоᅠ дохода,ᅠ именноᅠ поэтомуᅠ продаетсяᅠ лишьᅠ незначительнаяᅠ частьᅠ земельногоᅠ фонда,ᅠ вᅠ этомᅠ заключаетсяᅠ принципиальнаяᅠ особенностьᅠ рынкаᅠ земли.Земельныйᅠ рынокᅠ формируетᅠ условияᅠ стимулирующиеᅠ эффективноеᅠ использованиеᅠ землиᅠ иᅠ вынуждаетᅠ отдельныхᅠ субъектовᅠ отказатьсяᅠ отᅠ частиᅠ землиᅠ илиᅠ отᅠ всегоᅠ участка,ᅠ еслиᅠ онᅠ неᅠ функционируетᅠ эффективно.Рынокᅠ землиᅠ далекᅠ отᅠ совершенстваᅠ иᅠ неᅠ являетсяᅠ гарантомᅠ стабильности.ᅠ Восполнениеᅠ недостатковᅠ рынкаᅠ -ᅠ важнейшаяᅠ задачаᅠ государства.ᅠ Государствоᅠ обязаноᅠ создатьᅠ условияᅠ защитыᅠ правᅠ собственностиᅠ наᅠ землю,ᅠ соблюденияᅠ субъектамиᅠ своихᅠ договорныхᅠ обязательств,ᅠ целенаправленногоᅠ иᅠ разумногоᅠ использованияᅠ земельногоᅠ фондаᅠ страны,ᅠ приᅠ этомᅠ политикаᅠ государстваᅠ должнаᅠ базироватьсяᅠ наᅠ сочетанииᅠ интересовᅠ всехᅠ хозяйствующихᅠ субъектовᅠ аграрногоᅠ сектора.ᅠ Любаяᅠ государственнаяᅠ системаᅠ управленияᅠ должнаᅠ базироватьсяᅠ наᅠ земельномᅠ кадастреᅠ -ᅠ этоᅠ официальноᅠ составленный,ᅠ систематизированныйᅠ сводᅠ сведений,ᅠ касающийсяᅠ земельногоᅠ фондаᅠ страны.ᅠ Безᅠ наличияᅠ уᅠ государстваᅠ банкаᅠ данныхᅠ оᅠ землеᅠ невозможноᅠ разрешениеᅠ проблемᅠ аграрногоᅠ сектора.Подᅠ рынкомᅠ землиᅠ следуетᅠ пониматьᅠ неᅠ толькоᅠ куплю-продажуᅠ земли,ᅠ ноᅠ иᅠ предоставлениеᅠ ееᅠ вᅠ аренду,ᅠ аᅠ такжеᅠ весьᅠ рынокᅠ сельскохозяйственнойᅠ продукции,ᅠ наᅠ которомᅠ реализуютсяᅠ отношенияᅠ собственностиᅠ наᅠ землю.2.2. Пути совершенствования российского земельного рынкаДля эффективного управления земельно-недвижимым достоянием России, бесспорно, требуется орган, который осуществлял бы общегосударственную координацию деятельности в данной сфере, занимался комплексным, системным решением возникающих здесь крупных хозяйственных проблем.В конечном счете задача состоит в том, чтобы радикально пересмотреть концепцию управления земельно-недвижимым комплексом, выявить механизмы его воздействия на эффективность экономического развития регионов и страны в целом. Представляется необходимым на принципиально новой концептуальной основе создать Министерство земельно-недвижимого экономического ресурса, которое должно будет заниматься институциональным, инфраструктурным и экономическим обеспечением процесса формирования нового земельного строя в России и комплексного освоения совокупного земельно-недвижимого экономического ресурса. В составе такого министерства должны быть соответствующие службы и агентства, специализированные на оказании услуг по созданию полноценной информационной базы о земельно-недвижимом ресурсе, ее использованию в прогнозах, программах и проектах развития земельно-недвижимых объектов. Параллельно с системой государственного управления следует стимулировать в установленных границах участие в управлении и негосударственных организаций разных типов и форм собственности.Еще не сформирована и не скоро будет сформирована «критическая масса» земельных участков, выступающих объектами кадастрового учета, так как пока подавляющая часть земельных ресурсов остается в государственной, не разделенной по уровням ведения собственности. Земельные же участки сельскохозяйственных владений, которые остались в виде долей в сохранивших совместную форму собственности предприятиях, тоже физически еще не выделены на местности, а следовательно, не могут выступать объектами кадастрового учета и регистрации.Добавим к этому отсутствие повсеместного реального спроса на кадастровую информацию в связи с дефицитом инвесторов, так как для иностранцев выход на российский рынок сельскохозяйственных земель закрыт российскими же законодательными барьерами, а отечественные владельцы финансовых средств до сих пор проявляют интерес лишь к занимающим менее 2% территории страны земельным участкам, отведенным для застройки в городах, да и то не во всех, а лишь в крупнейших и крупных, либо обладающих рекреационным потенциалом. В этом нет ничего удивительного, ибо современная российская экономика имеет сырьевую ориентацию и не нуждается в значительных дополнительных территориальных площадях и земельных ресурсах.Вряд ли целесообразно повсеместное создание земельной кадастровой системы и потому, что земельный рынок как главная предпосылка организации такой системы существует в России в депрессивном, деформированном и «очаговом» состоянии.Все это означает, что деньги, потраченные для создания и размещения на всей территории страны опорных пунктов земельно-кадастровой системы, с большой долей вероятности окажутся выброшенными на ветер, особенно те из них, которые будут вложены в технические и программные средства, требующие непрерывного, буквально через каждые полтора-два года, обновления.Ничем не обоснованная, разорительная для государственной казны спешка в создании на всей территории России опорных пунктов кадастровой системы - не единственный изъян практики ее организации. Не менее серьезный недостаток, по существу исключающий возможность использования кадастровой информации для каких-либо серьезных экономических расчетов и обоснований, заключается в том, что информация эта является максимально деэкономизированной, сведенной в основном к показателям геодезических измерений в сочетании с неким набором правоустанавливающих характеристик (сведения о собственнике, адрес участка и разного рода ограничения) и сомнительными по своей достоверности оценками кадастровой стоимости объектов учета.Другие показатели, позволяющие использовать кадастровую информацию как сведения об экономическом ресурсе, а тем более о многомерной сравнительной ценности его потребительских свойств, оказались напрочь «выкорчеванными».И теперь в единое целое необходимо свести информацию, объективно формирующуюся на разном территориально-географическом основании, не синхронизированную во времени и, что самое главное, с разными возможностями приведения к общему экономическому «знаменателю».Задача весьма сложная. Но посильная, если организовать в дополнение к модернизированной кадастровой системе совмещенный по времени и месту комплексный мониторинг экономического пространства, причем так, чтобы соединить в единой информационной «оболочке» привязанные по месту и времени «наслоения» разнородных информационных массивов.Для этого нужно решить еще один не терпящий отлагательства вопрос - отказаться от профессионально ущербной методики массовой кадастровой оценки земельно-недвижимых объектов и освоить в практической оценочной деятельности профессионально полноценные методические разработки.Важно уяснить, что оценка стоимости каждого товара в отдельности для осуществления текущих рыночных сделок между конкретными партнерами совсем не то же самое, что оценка «товарной массы» для решения задач государственного управления экономикой. Если в первом случае достаточно увязать оценку объекта сделки с текущей экономической конъюнктурой, когда вполне продуктивно применение таких общеизвестных методов, как доходный, затратный и сравнения продаж, то во втором варианте требуется более фундаментальные основания.Расчеты, выполненные для Нижегородской области, показали, что объективная стоимость землепользования сельскохозяйственного предприятия колеблется там, в пределах 90-110 тыс. руб./га против 9 тыс. руб./га кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.Разница внушительная, со всеми вытекающими из этого негативными последствиями для кредитования аграрного производства под залог земельных ресурсов, «нигилистическим» отношением владельцев таких земель к их рачительному использованию, низкой ликвидностью земельной недвижимости и соответственно «закреплением» депрессии и деформации данного сегмента земельного рынка.Далее необходимо разработать стандарты эффективности использования земельно-недвижимого ресурса. Для этого потребуется составить комплексные схемы рациональной экономико-землеустроительной организации производственной структуры региональных социально-экономических комплексов и оптимизации механизмов их функционирования. Эти схемы по идее не заменяют детализированные комплексные межотраслевые и отраслевые целевые программы, но обладают вполне конкретным методическим преимуществом.В современных оптимизационных моделях регионального развития его территориально-земельное основание вводится в расчеты в усредненных количественных характеристиках, зачастую без учета сложной системы внутренних и внешних связей и зависимостей, без должного учета дифференциации его экономического содержания на макро-, мезо- и особенно микроуровне. Поэтому и региональные программы социально-экономического развития носят в известной мере абстрактный, упрощенный характер.Важный момент грамотного управления земельно-недвижимым достоянием России - приведение рынка земельно-недвижимых объектов к цивилизованным стандартам. Центральной здесь является задача создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.На первое место нужно поставить затянувшееся на долгие годы создание таких структур, как Земельный банк, Земельный залоговый фонд, Фонд страхования рисков недобросовестных сделок с земельно-недвижимыми объектами, причем не только залога, но и сдачи в аренду, внесения в качестве пая в уставной капитал совместных предприятий, наконец, страхования от недобросовестных сделок с землей. И все это - с квалифицированным учетом специфики земельного участка.Серьезным тормозом развития полноценного сбалансированного рынка земельно-недвижимых объектов остается дефицит, а по большому счету - просто отсутствие полноценных статистических данных по конъюнктуре спроса и предложения. Нельзя установить крайне необходимые для расчетов равновесной рыночной стоимости земельных ресурсов ценовые притязания одних и ценовые ожидания других партнеров по фиксируемым в статистике конечным результатам сделок.Нужна объективная информация об интересах, оценках, установках и мотивах поведения участников рынка. На основе нынешней статистики стратегические перспективы развития земельного рынка определять просто невозможно.Есть и другие уязвимые блоки в инфраструктуре рынка земельно-недвижимых объектов. Слабым звеном выступают, например, консалтинговые, посреднические структуры, информационно-аналитические, маркетинговые службы организации мониторинга рынка земельно-недвижимых объектов.В данный момент наиболее существенной и в то же время объективно трудноустранимой на современном этапе причиной проблемного состояния земельного рынка в России выступает большие затраты на освоение земли, неразвитость производственной инфраструктуры в сельской местности, недостаточный объем инвестиций в сельскохозяйственное производство и на восстановление земли.Вместе с тем есть и вполне устранимые причины, сдерживающие становление полноценного земельного рынка. К ним относятся: недостаточная государственная поддержка землевладельцев; недоверие людей к властям и проводимой ими экономической политике; неразвитость системы средне- и долгосрочного кредитования; коррумпированность властей.Для квалифицированного решения проблем развития и определения перспектив использования земельно-недвижимого комплекса России необходимо существенно укрепить научное обеспечение управленческой деятельности в данной сфере.Целесообразно также организовать институт соответствующего профиля, создать Министерство земельно-недвижимого экономического ресурса. Принципиальное значение в развитии земельного рынка России будет иметь создание соответствующих земельных финансовых инструментов и агрегатов: земельных акций, облигаций, векселей, сертификатов и иных ценных бумаг, обеспечивающих приток реальных инвестиций.Главной задачей на сегодня является создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.Последующее государственное регулирование рынка земли должно быть направлено на совершенствование правового обеспечения земельных отношений, дальнейшее развитие рыночной инфраструктуры, обеспечение субъектов рынка объективной информацией, стимулирование поведения его участников.На организацию и правовую поддержку ресурсного рынка, который позволит свести вместе субъектов земельных отношений, что повысит эластичности спроса и предложения и обеспечит эффективное ценообразование.Для развития добросовестной конкуренции, необходима кредитная и финансовая поддержка малого и среднего бизнеса, не имеющего достаточного объема собственных средств на приобретение земельных участков и ориентированного на долгосрочное использование земельного ресурса и инвестирующего капиталы в мероприятия по сохранению его полезных потребительских свойств.В связи с этим представляется необходимым узаконить льготы по земельному налогу, активизировать предоставление ссуд на приобретение земельных участков, а также дотаций на осуществление хозяйственной деятельности, разработать и реализовать федеральные целевые программы повышения плодородия почв, строительства дорог, мелиоративных систем.Глава 3. Основные направление развитиярентного механизма земли3.1.Методологические основы рентного регулированияВ современных условиях повышение эффективности сельского хозяйства, обеспечение устойчивого развития сельскохозяйственного производства, а так же достижение продовольственной безопасности страны, обусловлено требованиями Федерального закона Российской Федерации «О развитии сельского хозяйства» и Государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2012-2014 гг.Таким образом, большое значение  приобретает внедрение экономического механизма реализации отношений земельной собственности. Основой построения его выступает теория ренты, обеспечивающая создание системы платы за землю  на базе научно обоснованных принципов формирования, изъятия и распределения земельной ренты. Общепринятое определение земельной ренты заключается в том, что это доход, основывающийся на присвоении и использовании земли как основного производственного ресурса в сельском хозяйстве.  Отношения земельной собственности наиболее важное значение имеют в сельском хозяйстве, так как земля выступает в нем в качестве главного средства производства. В результате, отношения земельной собственности выступают в качестве основы всех других отношений, складывающихся в воспроизводственном процессе в сельском хозяйстве.В условиях рынка различные формы землевладения и землепользования начинают функционировать по единым законам рыночной экономики. Вследствие этого происходит процесс освобождения отношений земельной собственности от различных видов внеэкономического принуждения, реальное формирование двух видов монополии на землю: как на объект собственности и как на объект хозяйствованиямСобственность на землю относится к категориям владения и пользования, как всеобщее к единичному. Распоряжение земельными угодьями выступает как особенное, являясь связующим звеном между категориями владения, пользования и собственности, отражая более высокий качественный уровень развития отношений земельной собственности.Это связано также с тем, что степень развития отношений земельной собственности непосредственно влияет на эффективность сельскохозяйственного производства.