Вещные права на жилые и нежилые помещения.

Заключение
Итак, выделяют следующую классификацию вещных прав на жилые и нежилые помещения:
1) право собственности;
2) право владения;
3) ограниченные вещные права:
- ограниченные вещные права на жилые помещения юридических лиц: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право аренды;
- ограниченные вещные права на жилые помещения граждан: права членов семьи собственника жилья; права отказополучателей; права получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением; права нанимателей, членов их семей; права ссудополучателей;
- обеспечительные вещные права на жилые помещения: право залога и право удержания.
Следует отметить, что действующее законодательство не нуждается в подобной классификации. Она необходима скорее цивилистической науке в целях изучения и обобще ...

СОДЕРЖАНИЕ:

Введение 3
1. Вещные права на жилые и нежилые помещения и способы их защиты 5
1.1. Особенности вещных прав на жилые помещения 5
1.2. Способы защиты вещных прав 13
2. Ограниченные вещные права на жилые и нежилые помещения: правовое регулирование и перспективы развития 17
2.1. Правовое регулирование ограниченных вещных прав на жилые и нежилые помещения 17
2.2. Развитие ограниченных вещных прав на жилые и нежилые помещения 19
3. Проблемы и перспективы развития правового регулирования вещных прав на жилые и нежилые помещения 25
3.1. Проблемные аспекты правового регулирования вещных прав на жилые и нежилые помещения 25
3.2. Перспективы правового регулирования вещных прав на жилые и нежилые помещения 27
Заключение 31
Библиография 33
Глоссарий
Приложение 1
Приложение 2

Введение
Законодательное оформление вещного права как одной из основополагающих категорий российского частного права в современный период вызвало значительное повышение научного и практического интереса к рассмотрению вопросов, связанных со специфическим вещно-правовым инструментарием гражданского права, в числе которых можно назвать вопросы, связанные с изучением вещных прав на жилые помещения.
В любом обществе жилище является насущной естественной потребностью человека. С переходом к рыночной экономике основная ставка сделана на то, чтобы потребности в жилье удовлетворялись не за счет государственных и муниципальных жилищных фондов, а за счет жилья, находящегося в частной собственности граждан. При этом в отношениях, складывающихся при осуществлении правомочий владения, пользования и рас поряжения жилыми помещениями, наряду с собственниками жилья, в целом ряде случаев выступают граждане, имеющие самостоятельные права пользования данным жильем.
Актуальность темы работы обусловлена тем, что в главе Гражданского кодекса Российской Федерации содержащей специальную главу, посвященную регулированию вещных прав на жилые помещения отражена лишь небольшая часть вопросов, касающихся иных помимо права собственности вещных прав граждан на жилые помещения. Не разрешил проблем в области регулирования вещных прав на жилые помещения и Жилищный кодекс Российской Федерации.
Объектом данной работы являются общественные отношения, возникающие в связи с вещными правами на жилые и нежилые помещения.
Предметом работы являются нормы действующего законодательства, регламентирующие вещные права на жилые и нежилые помещения, практика их применения, а так же научная и учебная литература по теме исследования.
Целью данной работы является изучение вещных прав на жилые и нежилые помещения.
Задачами работы ставится:
• выявить особенности вещных прав на жилые помещения
• исследовать способы защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения
• проанализировать правовое регулирование ограниченных вещных прав на жилые и нежилые помещения
• определить развитие ограниченных вещных прав на жилые и нежилые помещения
• выявить проблемные аспекты правового регулирования вещных прав на жилые и нежилые помещения
• определить перспективы развития правового регулирования вещных прав на жилые и нежилые помещения
Работа состоит из введения, трех частей, заключения и библиографического списка.

- является ли принадлежность объектом зарегистрированного права собственности иных лиц.
2. Ограниченные вещные права на жилые и нежилые помещения: правовое регулирование и перспективы развития
2.1. Правовое регулирование ограниченных вещных прав на жилые и нежилые помещения
Проблема построения целостной правовой системы ограниченных вещных прав пока не получила должного законодательного и методологического обоснования. Так, в ст. 216 ГК РФ "Вещные права лиц, не являющихся собственниками" ограниченными вещными правами являются: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитуты; право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.
Перечень ограниченных вещных прав, данныйв указанной статье закона, не отвечает в полной мере требованиям современного законодательства и имущественного оборота. Например, несовершенство механизма правового регулирования ограниченных вещных прав на земельные участки проявляется в создании огромного массива неэффективно используемых земельных территорий. Граждане и юридические лица фактически вынуждены удовлетворять свои экономические потребности за счет находящегося у них во владении объектов недвижимости посредством арендных правоотношений. Создавшееся в этой сфере положение является следствием не только противоречивых законодательных решений, но и недостаточной проработанности (целостности) гражданско-правовой доктрины о вещном праве, отсутствия комплексных исследований опыта регулирования подобных отношений и возникшего "вакуума" в методологическом обосновании категории вещных прав.
Анализ исторического опыта показывает, что еще римское право включало в себя более широкий круг юридических конструкций, связанных с правом на чужие вещи: сервитуты, узуфрукт (право пользования чужой непотребляемой вещью и извлечение из нее доходов), узус (право пользования вещью без извлечения плодов), хабитацио (право проживания в чужом помещении или доме), суперфиций (право иметь строения на чужом земельном участке) и эмфитевзис (право пользования чужим земельным участком в целях сельскохозяйственной обработки).21
Западные законодательства, особенно итальянское, приняли нормы римского права, касающиеся ограниченных вещных прав, и развили их значительно полнее. Напротив, в русском дореволюционном праве этот раздел был чрезвычайно беден и существующие в нем ограниченные вещные права рассматривались не как необходимый институт, а как временное, переходное состояние к полной индивидуализации.22
В предложенной современными цивилистами доктрине к ограниченным вещным правам также относят: право пользования жильем членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении (ст. 292 ГК РФ); право пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу в соответствии с договором ренты (пожизненное содержание с иждивением) или завещательным отказом (ст. 1137 ГК РФ), право залога (ст. 334 ГК РФ); право удержания (ст. 359 ГК РФ).23 Данная позиция не является однозначной, поскольку нет единого мнения о необходимости включения данных прав в перечень ограниченных вещных прав.
Сказанное предопределило необходимость решения целого ряда проблем, предметом которых является законодательство, регулирующее ограниченные вещные права.
Отчасти решение указанных проблем предложено в Концепции развития гражданского законодательства РФ, в которой изложена идея создания полноценной системы ограниченных вещных прав, удовлетворяющей потребностям участников гражданского оборота.
2.2. Развитие ограниченных вещных прав на жилые и нежилые помещения
Идея полноценной системы ограниченных вещных прав, удовлетворяющей потребностям участников гражданского оборота законодательно оформлена и реализована в проекте Федерального закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - проект), где существенно обогащено содержание перечня ограниченных вещных прав.
Согласно проекту к ограниченным вещным правам относятся: право постоянного землевладения (гл. 20); право застройки (гл. 20.1); сервитут (гл. 20.2); право личного пользовладения (гл. 20.3); ипотека (гл. 20.4); право приобретения чужой недвижимой вещи (гл. 20.5); право вещной выдачи (гл. 20.6); право оперативного управления (гл. 20.7); право ограниченного владения земельным участком (ст. 297.1).
По сравнению с нынешним законодательством перечень ограниченных вещных прав существенно расширен, несмотря на то что в проекте сокращены "вымирающие" ограниченные вещные права, такие, как право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Следует подчеркнуть и то, что после вступления в силу проекта произойдет трансформация прав граждан и юридических лиц с права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения земельным участком:
- в право постоянного землевладения при условии, что земельные участки были предоставлены с целью использования природных свойств и качеств и не предполагали строительство на таком участке зданий или сооружений, являющихся объектами капитального строительства;
- в право ограниченного владения земельными участками, предоставленными с целью строительства на них зданий или сооружений, являющихся объектами капитального строительства.
В обоих случаях за указанными лицами сохраняется возможность переоформления прав на земельные участки в собственность.
Устраняется в рассматриваемом проекте и существующий в законодательстве дуализм прав на управление имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, сохраняется только одно право - право оперативного управления.
К нынешнему перечню предлагается добавить широко известные из римского права такие права, как право личного пользования (узуфрукт), право постоянного владения и пользования (эмфитевзис) и право застройки земельного участка (суперфиций).
Очевидно, законодатель идет по пути существенного расширения перечня ограниченных вещных прав, опираясь на достижения юридической доктрины, а также опыт законодательства других стран, с учетом развивающегося рынка имущественного оборота.
Из всего перечня ограниченных вещных прав в проекте наиболее развернутое представление получили сервитуты. Это абсолютно правильный подход, поскольку, с одной стороны, на практике сервитуты получили достаточное распространение, с другой - сервитуты не подкреплены серьезной нормативной базой. Так, в гл. 17 Гражданского кодекса РФ содержатся лишь общие положения относительно земельных сервитутов, в четырех статьях (ст. 274 - 277 ГК РФ) указывается на признаки сервитута, цели установления, основания приобретения и прекращения. Указанные нормы не дают четкого представления о праве сервитута. Остаются вопросы об объеме права пользования, порядке реализации прав, сервитутной плате, границах установления сервитута, элементах и содержании соглашения об установлении сервитута.
Земельный кодекс РФ содержит три статьи, посвященные сервитутным правоотношениям, особое место в которых отводится публичному сервитуту.24 Анализ показал, что содержание публичного сервитута в Земельном кодексе практически полностью коррелирует с содержанием ст. 295.2 "Ограничения права собственности на земельный участок в публичных интересах без изъятия участка у собственника" проекта. Сказанное дает основание предположить, что публичный сервитут будет исключен из нормативного оборота.
Такой подход имеет под собой определенные основания, поскольку ряд авторов считает, что "публичный элемент содержания обременения, при котором сервитут устанавливается в интересах некоего неясного, непонятного гражданскому праву субъекта, гораздо легче теоретически объясним не с помощью конструкции сервитута, а с помощью термина "ограничения".25 По словам Е.А. Суханова, "публичный сервитут на самом деле... не является сервитутом. Это ограничение права собственности".26
В проекте сервитутам посвящена целая глава, включающая два параграфа и 11 статей. В частности, под сервитутом в проекте понимается право ограниченного пользования земельным участком, зданием или сооружением (служащая вещь) управомоченным лицом для осуществления принадлежащего этому лицу права собственности на земельный участок, здание или сооружение, в том числе незавершенное строительством (господствующая вещь), если использование такого земельного участка, здания или сооружения по назначению невозможно без установления сервитута (п. 1 ст. 301). Также в соответствующих статьях раскрываются такие понятия, как "содержание сервитута", "плата за сервитут", "множественность сервитутов", "следование" и "прекращение сервитута".
В статье "Содержание сервитута" (ст. 301.1) вводятся новые для современного российского законодательства понятия "положительный сервитут" и "отрицательный сервитут". Первый трактуется как право собственника господствующей вещи самостоятельно пользоваться служащей вещью, второй - запрещает собственнику служащей вещи пользоваться такой вещью определенным образом.
Представляется, что понятие "отрицательный сервитут" требует более четкой содержательной формулировки, поскольку возникает вопрос о содержании отрицательного сервитута. Согласно определению, отрицательный сервитут накладывает ограничения на пользование служащей вещи, например, строить таким образом, чтобы не препятствовать прохождению света, естественному потоку воды на участок и т.п. Если это так, то возникает убеждение в том, что отрицательный сервитут коррелирует с положениями, изложенными в статьях проекта, посвященных "соседским правам" (ст. 293 - 294).
Статья "Плата за сервитут" (ст. 301.2) разъясняет организацию, порядок, формы и периодичность платы за сервитут.
Множественность сервитутов (ст. 301.3) предполагает, что служащая вещь может быть обременена несколькими сервитутами.
Под следованием сервитута (ст. 301.4) понимается, что сервитут сохраняется при принудительном изъятии служащей или господствующей вещи, а также при разделе господствующей вещи и разделе служащей вещи. К основаниям прекращения сервитута (ст. 301.5) закон относит: соглашение собственников вещей, связанных сервитутом; отпадение необходимости установления сервитута; соединение служащей и господствующей вещи; невозможность пользования служащей вещью в соответствии с ее изменившимся назначением; истечение указанного срока; решение собственника, которому одновременно принадлежат служащая и господствующая вещи; совпадение в одном лице права собственности на земельный участок и здание или сооружение, расположенное на таком земельном участке.
Если служащая вещь была изменена, собственник господствующей вещи обязан до прекращения сервитута привести служащую вещь в первоначальное состояние за свой счет, если иное не предусмотрено соглашением.
Отдельный параграф (§ 2 гл. 20.2) посвящен видам сервитутов: а) сервитуты перемещения или доступа на чужой участок для прохода, проезда, прогона скота, перевозки груза и т.п.; б) строительные сервитуты - для строительства с использованием чужого здания или чужого земельного участка; в) сервитуты мелиорации; г) горный сервитут для пользования участком недр; д) коммунальный сервитут. Представленный перечень является закрытым, следовательно, установление других сервитутов не допускается.
Сервитут перемещения включает в себя три подвида: сервитут прохода, сервитут прогона скота или сервитут проезда.
Сервитут прохода позволяет осуществлять проход людей и перемещение их вещей через земельный участок или другую служащую вещь для нужд собственника господствующей вещи без применения транспортных средств.
Сервитут прогона скота позволяет осуществлять перемещение скота и проход людей через земельный участок или другую служащую вещь без применения транспортных средств.
Сервитут проезда позволяет осуществлять проход людей, прогон скота, проезд и перемещение грузов через земельный участок или другую служащую вещь, а также улучшать земельный участок для обеспечения нормальных условий эксплуатации транспортных средств.
Строительные сервитуты разделяются на сервитут стройки или опоры и устанавливаются в случае, когда строительство, капитальный ремонт или реконструкция здания или сооружения невозможны без использования чужого земельного участка или иного объекта недвижимости. Сервитут стройки устанавливается при недостаточности господствующего земельного участка и допускает временное размещение необходимого оборудования и производство земляных работ.
Сервитут опоры устанавливается при использовании здания или сооружения, расположенного в границах земельного участка или другой служащей вещи, для опоры конструкций здания или сооружения в границах господствующей вещи.
Сервитут мелиорации (ст. 301.8) позволяет осуществлять отвод или подвод воды и устанавливается для обеспечения нормальной эксплуатации господствующего земельного участка.
Горный сервитут (ст. 301.9) может быть установлен в отношении земельного участка, расположенного над площадями залегания полезных ископаемых, или иного служащего земельного участка, необходимого для использования господствующего участка недр, для пользования участком недр, являющимся господствующей вещью, в целях добычи полезных ископаемых. Думается, что содержательная часть горного сервитута нуждается в дальнейшей формализации, т.е. в более тщательном терминологическом описании включенных в него понятий.
Вызывает некоторое сомнение и само название "горный сервитут". Более логичным было бы название "сервитут недр" или "сервитут добычи полезных ископаемых". Последнее предлагалось в Концепции развития гражданского законодательства, но не нашло своего места в проекте.
Коммунальный сервитут (ст. 301.10) дает право проводить строительные, эксплуатационные, ремонтные, восстановительные работы с целью размещения, эксплуатации, ремонта и реконструкции объектов коммунального назначения.
3. Проблемы и перспективы развития правового регулирования вещных прав на жилые и нежилые помещения
3.1. Проблемные аспекты правового регулирования вещных прав на жилые и нежилые помещения
В науке гражданского права не возникает сомнений, что вещные отношения должны быть урегулированы только в основном источнике гражданского законодательства - Гражданском кодексе РФ. Вместе с тем в настоящее время соответствующий раздел (право собственности и другие вещные права на жилые помещения) присутствует в рамках базового акта жилищного законодательства - Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ). Еще более пристального внимания данный вопрос заслуживает в свете обсуждения проекта изменений в Гражданский кодекс РФ (далее - законопроект), а также тех разъяснений, которые были даны ранее в Концепции развития гражданского законодательства о вещных правах (далее - Концепция).
Право собственности на жилое помещение. В рамках действующего ГК РФ отношения собственности на жилое помещение представлены нормами о правомочиях собственника, жилых помещениях и способах их использования собственником, об общем имуществе многоквартирного дома и ТСЖ, а также о прекращении права собственности на жилое помещение. ЖК РФ в соответствующем разделе лишь более подробно формулирует права и обязанности собственника, а также детализирует процедуру изъятия жилого помещения для государственных и муниципальных нужд.
Законопроект мало что меняет в подходах к регулированию вопроса о праве собственности на жилое помещение. Основополагающая идея заключается в окончательном признании помещений недвижимыми вещами (ст. 131), а также в последовательном отграничении такого объекта, как помещение, от здания. В остальном новеллы законопроекта в данном вопросе выглядят незначительными. Так, потребуют некоторых корректировок жилищного законодательства следующие моменты: а) сокращение видов жилых помещений с пяти до двух (квартира и комната); б) видоизмененные определения квартиры и комнаты; в) определение коммунальной квартиры и ее правовой режим.
Таким образом, очевидно, что законопроект не преследует цели детального регулирования вопроса о субъективном праве собственности на жилое помещение, сознательно умалчивая многие моменты, которые потребуют разрешения в рамках жилищного законодательства. Интересен в связи с этим факт того, что в Концепции содержались вполне конкретные предложения об изъятии всех норм, регулирующих отношения собственности на земельные участки, из ЗК РФ и их включении в ГК РФ. Однако в отношении жилых помещений подобные предложения отсутствовали, что еще раз наглядно продемонстрировало признание затруднительности для гражданского законодательства учесть всю специфику жилищных отношений.
Следует отметить, что тенденция, связанная с конструированием особых субъективных прав собственности применительно к различным объектам, была подмечена уже достаточно давно, в частности М.И. Кулагиным, который, исследуя зарубежное законодательство, писал о том, что "происходит... вычленение из того или иного имущества отдельных его полезных свойств и конструирование в форме права собственности особых, исключительных правомочий в отношении каждой из этих свойств или каждой ценности".27 В этой связи большинство современных исследователей в области жилищного права справедливо отмечают, что "использование жилья собственником порождает в том числе жилищные отношения".28
Для ответа на вопрос в каком же направлении возможно использовать жилищное законодательство при регулировании отношений собственности на жилое помещение - необходимо обратить внимание на следующие моменты:
а) содержание субъективного права собственности на жилое помещение существенно отличается от содержания субъективного права собственности на другие объекты. Это выражается как в установленных запретах на совершение определенных действий с жилым помещением (например, его разрушение), так и в отсутствии в ряде случаев отдельных правомочий (например, у юридических лиц и органов публичной власти);
б) содержание "абсолютного господства над жилым помещением" сегодня практически полностью определено жилищным законодательством, которое берет на себя задачу установления пределов субъективного права собственности, с чем не справляется в должной мере гражданское законодательство;
в) следует передать правовое регулирование отдельных моментов, связанных с осуществлением собственником жилого помещения своих правомочий, жилищному законодательству в том случае, если он непосредственно проживает в жилом помещении. Эти отношения нуждаются в особой правовой регламентации в отличие от ситуации простого приобретения жилого помещения.
Таким образом, общее требование гражданского законодательства о назначении жилого помещения - для проживания - должно найти подтверждение и закрепление только в нормах жилищного законодательства, которое не просто более подробно, а на ином качественном уровне будет конструировать особые субъективные жилищные права, в том числе и собственника жилого помещения.
3.2. Перспективы правового регулирования вещных прав на жилые и нежилые помещения