Сделки с недвижимостью,правовые проблемы

Таким образом, развитие правового регулирования оборота недвижимости - это постоянный поиск баланса между защитой пра в и обеспечением эффективности, прозрачности и понятности процедур, обеспечивающих оборот недвижимости.
На основе изученного можно сделать вывод, что необходимо привести в порядок и процедуры регистрации по месту жительства. Законодательно заявлено, что ре гистрация осуществляется в уведомительном порядке и не создает имущественные права. В реальной жизни схема такая: регистрация по месту жительства - заключение договора социального найма - приватизация - собственность. В этой цепочке также множество возможн остей для мошенничества. Необходимо ее разорвать. Необходимо отделить регистрацию по месту проживания от права пользования помещением, а право пользования - от права вл ...

Введение
Глава I. Основные понятия и проблемы общественных отношений в области сделок с недвижимостью
Глава II. Исследование правового регулирования в области сделок с недвижимостью
Глава III. Судебная практика, основные проблемы правового регулирования и предложения по устранению некоторых проблем.
Глава IV. Перспективы развития правового регулирования сделок с недвижимостью
Заключение
Список используемой литературы

Актуальность темы работы обусловлена тем, что недвижимость всегда имела одно из самых важных значений, как для отдельно взятого лица, так и для общества в целом. Недвижимость занимает особое место в жизни человека. Это основа личного существования граждан, средство производства, одновременно товар и капитал. Недвижимость - объект права и правоприменения, обладающий рядом особенностей, в частности, при совершении сделок, наследовании и рассмотрении судами споров, связанных с недвижимостью, и т.п. Та кое значение недвижимости обусловливает необходимость специального правового регулирования рынка недвижимости и защиты прав на нее со стороны государства.
Специфика оборота недвижимости заключается в том, что, с одной стороны, в целях гарантий прав собстве нности объект недвижимости должен быть индивидуализирован (путем его описания) и сведения о правах на него должны быть особым образом зарегистрированы (система регистрации служит укреплению прав), с другой - сложные учетно-регистрационные процедуры становя тся препятствием для оборота недвижимости.
Современное законодательство также устанавливает для объектов недвижимого имущества специальный правовой режим, основными особенностями которого являются необходимость государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью (ст. 131, 164 ГК РФ, ст. 4 Закона), специальный срок приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), специальный порядок признания права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь (ст. 225 ГК РФ) и др. Вместе с тем правовое положение каждого из видов объектов недвижимого имущества: участков недр, земельных участков, зданий, сооружений, имеет свои особенности, присущие только данному виду объектов.
Объектом данной работы является институт сделок с недвижимым имуществом в современной России. Данный институт включает в себя различные аспекты - социальные, экономические, культурные, правовые.
Предметом исследования данной работы являются нормы действующего гражданского законодательства и иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения, возникаю щие в связи со сделками с недвижимым имуществом, практика их применения, а так же научная и учебная литература по теме исследования.
Целью данной работы является изучение правовых проблем сделок с недвижимостью.
Задачами работы ставится:
Изучить основные понятия и проблемы общественных отношений в области сделок с недвижимостью;
Исследовать правовое регулирование в области сделок с недвижимостью;
Проанализировать судебную практику, связанную со сделками с недвижимостью;
Определить перспективы развития пра вового регулирования сделок с недвижимостью.
Работа состоит из введения, четырех глав, заключения и библиографического списка.

2.1. Современное законодательство о государственной регистрации седелок с недвижимым имуществом: состояние и проблемы
Как известно, право собственности берет свое начало из древнеримского права,13 которое не потеряло своей практической актуальности и по сей день. Названная правовая категория включает в себя триаду правомочий: владение, пользование, распоряжение. В современных условиях гражданского оборота право собственности выступает гарантом экономической независимости граждан, юридических лиц, а также государства, позволяя использовать те или иные объекты недвижимости для личных нужд, развития производства, бизнеса и т.д. В этой связи не является исключением право собственности на недвижимое имущество.
Наука гражданского права не обошла стороной проблемы права собственности вообще и проблемы государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в частности. Но несмотря на многочисленные научные исследования в области права собственности на объекты недвижимости, проблемы государственной регистрации перехода такого права весьма актуальны.
Действующий ГК РФ к недвижимым вещам относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).
Одной из центральных проблем института государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество является сама процедура государственной регистрации. Источниками правового регулирования данного вопроса являются ГК РФ (ст. 131), Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"14 (далее - Закон о регистрации), Постановление Правительства РФ от 11 февраля 2005 г. N 68 "Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи",15 информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"16 и иные акты. Суть проблемы заключается в том, что право собственности на недвижимые вещи, а также ограничения этого права,17 его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Таким образом, участникам гражданского оборота (например, продавцу и покупателю недвижимости) недостаточно надлежащим образом совершить договор купли-продажи недвижимости (составить единый документ - договор, подписать его согласно нормам ГК РФ, оплатить цену недвижимости и т.п.), юридический факт отчуждения имущества от продавца к покупателю необходимо "подтвердить" государственной регистрацией. Значит, при добросовестности приобретателя права собственности необходима еще и "санкция государственных органов". На данную проблему справедливо указывает С.С. Алексеев,18 и с его точкой зрения необходимо согласиться. Вместе с тем в правоприменительной практике часто возникают случаи, когда какая-либо из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности. Согласно ч. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. А при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.
В этой связи возникает другая проблема. Предположим, что недобросовестная сторона уклонилась от государственной регистрации перехода права собственности, а добросовестная сторона в порядке ч. 1 ст. 16 Закона о регистрации обратилась в суд с требованием о принудительной государственной регистрации перехода права собственности. Однако к моменту вступления в законную силу решения суда объект недвижимости (например, домовладение) может быть физически уничтожен. Общеизвестно, что в соответствии с ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества. Получается, что к моменту вынесения решения суда или подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю домовладение может быть уничтожено и как следствие - прекращено право собственности на него. Таким образом, налицо несовершенство ст. 16 Закона о регистрации.
Отмеченные проблемы государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество позволяют судить о назревшей необходимости "либерализации" Закона о регистрации в пользу законодательного закрепления принципа "добросовестности" субъекта права собственности. Возможными альтернативами решения данных проблем может быть обязательное нотариальное удостоверение всех сделок, направленных на переход права собственности на объекты недвижимости. При этом регистрация таких обязательств в госорганах должна носить исключительно уведомительный порядок, а момент перехода права собственности будет определяться днем нотариального удостоверения сделки. Считаю, что это позволит избежать значительного числа злоупотребления правом в сфере оборота недвижимости.
2.2. Проблемные аспекты сделок с арендой недвижимого имущества
Одним из наиболее актуальных и требующих правовой регламентации вопросов в сфере аренды нежилых помещений является определение прав и обязанностей владельца (собственника и арендатора) нежилого помещения в отношении использования инфраструктуры здания, а также его элементов, относящихся к общей собственности собственников помещений. По-прежнему остается нерешенным вопрос статуса владельца (собственника и арендатора) нежилого помещения в многоквартирном доме в отношении общего имущества собственников помещений такого дома.
По общему правилу согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ "Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме" собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Как следует из приведенных норм, гражданское законодательство предусматривает наличие права общей долевой собственности в отношении перечисленного имущества только у собственников жилых помещений (квартир) в таком доме.
В свою очередь, в п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ19 в качестве обладателей права общей долевой собственности на помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, указаны собственники помещений в целом (безотносительно к их функциональному назначению).
Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.20 В преамбуле данных Правил указано, что они регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Ссылки на функциональное назначение (жилое или нежилое) помещений, на собственников которых распространяют свое действия указанные Правила, в данном документе также не содержатся.
В этой связи можно сделать вывод о коллизии норм гражданского и жилищного законодательства, суть которой заключается в том, что субъектный состав правоотношений по использованию общего имущества в многоквартирном доме, определенный ГК РФ, отличается от субъектного состава аналогичных общественных отношений, урегулированных нормами ЖК РФ и принятыми в соответствии с ним подзаконными актами.
Необходимость законодательного устранения данной коллизии правовых норм имеет первостепенное значение для решения следующих важнейших вопросов:
- во-первых, обязанности владельца (собственника и арендатора) нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, нести расходы на содержание и ремонт общего имущества дома наравне с собственниками иных помещений в таком доме;
- во-вторых, права владельца (собственника и арендатора) нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, на пользование общим имуществом в многоквартирном доме.
Формирующаяся судебная практика по данной проблеме признает за владельцами нежилых помещений в многоквартирном доме наличие прав и обязанностей, аналогичных тем, что имеются у собственников жилых помещений в соответствии с ГК РФ и ЖК РФ.
Представляется, что для законодательного закрепления равенства в правовом статусе собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по отношению к общему имуществу собственников помещений такого дома необходимо внести ряд существенных изменений в действующее законодательство в соответствии со сформировавшейся судебной практикой в данной сфере отношений.
С проблемами по правовому обеспечению использования части нежилого помещения сталкивается любой хозяйствующий субъект, осуществляющий свою деятельность в сфере услуг или занимающийся торговой деятельностью, будь то установка в помещениях платежных терминалов и торговых аппаратов либо организация работы торгового павильона. И если при заключении договора аренды части нежилого помещения на срок менее года предприниматели на какое-то время решают данную проблему, то при оформлении долгосрочных договоров аренды рассматриваемого вида участники гражданского оборота сталкиваются с практически неразрешимыми трудностями при государственной регистрации таких сделок.
Нередко суды, рассматривая заявления лиц по обжалованию отказов регистрирующих органов в государственной регистрации данных договоров, признают такие отказы незаконными и обязывают произвести государственную регистрацию договора, мотивируя свои решения ссылкой на п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", допускающий передачу в аренду части нежилого помещения.
Согласно п. 3 ст. 26 указанного Закона в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Представляемый в качестве приложения к договору аренды части нежилого помещения кадастровый паспорт объекта недвижимости в соответствии с п. 4 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"21 представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.
Согласно п. 5 ст. 1 Закона о кадастре осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Приказом Министерства юстиции РФ от 18 февраля 2008 г. N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка" утверждена форма кадастрового паспорта помещения (приложение N 2).22
Указанная форма кадастрового паспорта включает в себя две части:
- во-первых, текстовую часть, которая содержит описание объекта недвижимого имущества (помещения);
- во-вторых, графическую часть, представляющую собой план расположения помещения на этаже (ситуационный план).
Руководствуясь приведенными выше требованиями п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", для государственной регистрации договора аренды части помещения необходимо к договору приложить кадастровый паспорт помещения (до вступления в силу Закона о кадастре - поэтажный план) с указанием размера арендуемой площади.
В этой связи одна из проблем заключается в том, что законом не определены способы указания арендуемой площади ни на поэтажном плане, ни на кадастровом паспорте. До вступления в силу Закона о кадастре (1 марта 2008 г.) решение указанной проблемы осуществлялось путем графического отображения на поэтажном плане границ и размера арендуемой площади (например, заштриховывая или иным образом осуществляя выкипировку соответствующей части помещения). Таким образом, проблема описания части помещения, подлежащего передаче в аренду, ввиду отсутствия детального регламентирования законодателем данных отношений, на протяжении определенного времени фактически разрешалась хозяйствующими субъектами при помощи своего рода обычая делового оборота.
Судебная практика Московского региона некоторое время поддерживала позицию участников гражданского оборота о возможности идентификации объекта аренды (части помещения) приведенным выше способом.23 Суть данной точки зрения судебных органов заключалась в том, что часть нежилого помещения может являться объектом аренды, а правовое регулирование государственной регистрации данного вида сделок должно осуществляться в соответствии с п. 3 ст. 26 Закона о регистрации, посредством представления в регистрирующий орган в качестве приложения к договору аренды поэтажного плана БТИ с указанием размера арендуемой площади.24
Данную позицию едва ли можно переоценить как с точки зрения ее значения для развития современных хозяйственных отношений, так и для стабилизации гражданского оборота в целом. Тем не менее после вступления в силу Закона о кадастре судебная практика по проблеме аренды части помещения в целом и государственной регистрации такого договора в частности стала претерпевать определенные изменения.
Юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). Таким образом, формирование правового поля, необходимого для регулирования отношений по аренде части нежилого помещения, невозможно без регламентации механизма государственной регистрации данного вида сделок. Действующей нормативной базой данный механизм не определен. Все вышесказанное убеждает нас в степени актуальности и важности для оптимизации оборота недвижимого имущества детального правового регулирования аренды нежилых помещений.
Заключение
На основе изученного можно сделать вывод, что необходимо привести в порядок и процедуры регистрации по месту жительства. Законодательно заявлено, что регистрация осуществляется в уведомительном порядке и не создает имущественные права. В реальной жизни схема такая: регистрация по месту жительства - заключение договора социального найма - приватизация - собственность. В этой цепочке также множество возможностей для мошенничества. Необходимо ее разорвать. Необходимо отделить регистрацию по месту проживания от права пользования помещением, а право пользования - от права владения и распоряжения.
Многие считают налогообложение сделок с недвижимостью, принятое в России, несправедливым. Согласно российскому законодательству доход от продажи недвижимости подпадает под подоходный налог, то есть, продав недвижимость и купив другую аналогичную, гражданин с суммы продажи за вычетом в миллион рублей должен заплатить подоходный налог. Как следствие - значительное количество сделок совершается по заниженной стоимости. Стороны такой сделки не защищены, государство получает искаженную картину одного из важнейших сегментов экономики страны.
Можно предложить замену подоходного налога в сделках с недвижимостью на общественно приемлемый налог на прирост стоимости недвижимости при продаже ее ранее 3 лет после приобретения.
Очень важно и то, что отсутствуют работающие на практике гарантии прав собственности при покупке жилья. Необходимо вернуть государство в сферу регулирования отношений собственности. Оно должно не просто регистрировать сделки с недвижимостью, но и нести ответственность за зарегистрированное право собственности. По существу, мы предлагаем ввести государственное страхование титула, при этом ввести, как во многих странах, пошлину или сбор за регистрацию права собственности. Статистика показывает, что обязательное государственное страхование может быть значительно дешевле существующего сейчас предложения коммерческого страхования риска утраты права собственности.
Список используемой литературы
1. Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ. Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ. Российская газета, N 1, 12.01.2005.