Недвижимое имущество как объект гражданско-правовых отношений.

В рамках настоящей курсовой работы были рассмотрены вопросы, касающиеся правового положения недвижимого имущества как объекта гражданско-пра вовых отношений. На основании проведенного анализа действующего законодательства и положений научной литературы возможно сделать следующие выводы:
1. Содержание ст. 130 ГК РФ полностью исчерпывается термином «недвижимая вещь», а используемое ст. 132 ГК РФ понятие «предприятия как имущественного комплекса» полностью соответствует термину «недвижимое имущество». В силу этого и в целях приведения положений гражданского законодательства в соответствии с их действующим должным содержанием следует исключить из те кста ст. 130 ГК РФ термины «недвижимое имущество» и «недвижимость», ограничившись понятием «недвижимая вещь».
2. Исходя из законодательной дефини ...

Введение
Глава 1. Недвижимое имущество в системе объектов гражданского права
1.1. Понятие и признаки недвижимого имущества
1.2. Виды недвижимого имущества
Глава 2. Вещные права на недвижимое имущество
2.1. Право собственности на недвижимое имущество
2.2. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления: краткая характеристика
Глава 3. Сделки с недвижимым имуществом
3.1. Основные виды сделок: краткая характеристика
3.2. Форма совершения сделок с недвижимым имуществом
3.3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: новеллы законодательства
Заключение
Список литературы

Актуальность. Конец прошлого века был ознаменован для нашей страны существенными изменениями в политической, экономической и социальной жизни. Отказ от коммунистической идеологии, курс на построение капиталистической экономики (какое бы значение в этот термин сегодня ни вкладывалось), зарождение и становление постиндустриального общества потребления – все это требовало и коренного изменения правового регулирования возникших новых общественных отношений.
Один из институтов права, подвергшихся наибо лее радикальным переменам – это институт права собственности, в том числе и на недвижимое имущество. Если ранее возможность возникновения права частной собственности на недвижимость государством практически не признавалась (за исключением индивидуальных жи лых домов (и то не всех) и дачных домик ов), то с начала 90-х годов прошлого века частная собственность была признана как одна из форм указанного права, равная государственной и муниципальной.
За прошедшие два с лишним десятилетия правовое регулирование рас сматриваемых отношений неоднократно изменялось и дополнялось. Накопились и противоречия, связанные с тем, что отношения собственности регламентируются рядом законодательных актов. Последние на сегодняшний день изменения, связанные с фактической отменой рег истрации сделок с недвижимым имуществом пока еще требуют осмысления не в плане анализа практики применения, но анализа взаимосвязей и взаимовлияния вносимых изменений на иные нормативно-правовые акты в рассматриваемой сфере.
Необходимо также упомянуть и не маловажную роль судебной практики (особенно разъяснений высших судебных инстанций) в установлении пределов правового регулирования некоторых общественных отношений, связанных с недвижимым имуществом, особенно в части содержания договорных конструкций, офор мляющих совершение сделок с недвижимостью.
Полагаю, что анализ существующего нормативно-правового регулирования, положений научной доктрины, практики правоприменения в связи с уже внесенными и готовящимися изменениями в гражданско-правовые акты имеет высок ую актуальность.
Цели и задачи. Цель настоящей курсовой работы – комплексный анализ правового положения недвижимого имущества.
Указанная цель обусловила постановку следующих задач:
- проанализировать понятие и признаки недвижимого имущества в законодательс тве и доктрине;
- классифицировать виды недвижимого имущества;
- исследовать вещные права, возникающие в отношении недвижимого имущества («недвижимость в статике»);
- проанализировать виды, порядок заключения и регистрации основных сделок с недвижимым имущ еством («недвижимость в динамике»).
Объект и предмет. Объектом настоящей курсовой работы является комплекс общественных отношений, возникающих в сфере правового регулирования объектов недвижимого имущества.
Предметом выступают нормы российского законодател ьства, посвященные регулированию недвижимого имущества, судебные акты, суждения исследователей, касающиеся изучаемых вопросов.
Структура работы обусловлена проблематикой и целью исследования, а также внутренней логикой изложения вопросов. Настоящая курсова я работа состоит из введения, трех глав, объединяющих семь параграфов, заключения, списка литературы.

В то же время право собственности на самовольную постройку все же может быть признано, но только за лицом, являющимся собственником или иным законным пользователем земельного участка, на котором указанный объект расположен. При этом собственность на постройку за иным лицом, не обладающим правами на участок, признана быть не может. Признание права собственности осуществляется в судебном порядке.
Возникает вопрос о том, в каких случаях может быть осуществлено признание права собственности на самовольную постройку, ведь, исходя из буквального смысла ст. 222 ГК РФ такое признание должно носить исключительный характер.
К сожалению, законодатель конкретного ответа на этот вопрос не дает. Некоторые разъяснения изложены в п. 26 Постановления № 10/22, в соответствии с которым суды должны обязательно выяснять, предпринимались ли лицом, которое создало объект, усилия по его легализации, насколько верными и законными были его действия, а также действия органов государственной власти и их должностных лиц в случае, если ими было отказано в выдаче необходимых разрешительных документов. То есть самовольный застройщик должен, по сути, доказать, что самовольность постройки была не «злонамеренной», запланированной еще до начала строительства объекта, а возникла в силу определенных обстоятельств, которые помешали оформить необходимую документацию.
Еще одно важное уточнение содержится в п. 28 Постановления № 10/22, согласно которому действие норм ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке распространяются и на случаи реконструкции существующих зданий и сооружений, если в результате фактически возникает новый объект. Данное разъяснение необходимо признать весьма актуальным, особенно в сфере жилищного строительства, когда «пристройка» к жилому дому иногда в разы превышает площадь самого жилого дома, причем возведение такой пристройки может нарушать права соседей (затенять их участок), не соответствовать никаким нормам и правилам, в том числе препятствовать воздухо- и теплообмену в основном строении, нарушать жесткость и ограждающие свойства его конструкций.
Следующая норма, которая регламентирует еще одно основание возникновения права собственности на недвижимое имущество – это ст. 225 ГК РФ, регламентирующая правовой режим бесхозяйных вещей, во взаимосвязи с нормами ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности. К таковым относятся вещи, у которых не имеется собственника, либо он неизвестен или отказался от своей собственности.
В случае обнаружения бесхозяйных вещей законодателем предусмотрена постановка их на учет органами, осуществляющими государственную регистрацию права на недвижимое имущество только лишь по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. После принятия на учет устанавливается годичный срок для установления принадлежности имущества. В случае если в течение этого срока не будет установлен собственник, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, можно обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Но это все же не означает автоматического перехода имущества в собственность государства. Как указывает С. А. Тыртычный, «…принятие на учет означает существование предположения (презумпции) отсутствия собственника и обратное предположение принадлежности данного имущества государству. Любое лицо, которое считает себя собственником, может предъявить требование о признании за ним права собственности на это имущество с предъявлением необходимых доказательств. Признание права собственности за истцом устраняет оба предположения и существующую неопределенность.»18.
Норма о приобретательной давности распространяет свое действие не только на бесхозяйное имущество, но и на недвижимость, в отношении которой собственник известен, однако он фактически в течение длительного времени (а продолжительность срока владения для приобретательной давности в отношении недвижимого имущества составляет пятнадцать лет) не осуществлял свои правомочия собственника, то есть не владел, не пользовался и не распоряжался объектом.
Постановлением № 10/22 (п. 15) даны следующие разъяснения по поводу приобретательной давности:
- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (п. 3 ст. 234 ГК РФ);
- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Что касается прекращения права собственности, то для недвижимого имущества наиболее характерными являются отчуждение имущества иному лицу, а также уничтожение объекта собственности (снос здания или сооружения). К иным способам, встречающимся на практике, можно отнести обращение взыскания на недвижимое имущество по обязательствам собственника-должника (ст. 237 ГК РФ) и изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 282 ГК РФ) с одновременным выкупом недвижимого имущества, расположенного на нем (ст. 239 ГК РФ).
2.2. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления: краткая характеристика
Право хозяйственного ведения и право оперативного управления – это еще два вида вещных прав, которые могут возникать, в том числе, и в отношении недвижимого имущества.
Право хозяйственного ведения может возникать только у государственных и муниципальных унитарных предприятий. Из положений ст. 295 ГК РФ следует, что предприятие имеет правомочия владения и пользования, а правомочие распоряжения ограничено необходимостью получения предварительного согласия собственника на его реализацию. Кроме того, это правомочие может быть ограничено на основании абз. 2 п.4 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ (в ред. от 03.12.2012 г.) «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»19
При этом, поскольку законодательством не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия (п. 5 Постановления № 10/22).
Что касается права оперативного управления, то оно в силу ст. 296 ГК РФ может возникать у учреждений (частных, автономных, бюджетных и казенных), а также у казенных предприятий. Распоряжение недвижимым имуществом, принадлежащим на праве оперативного управления, для указанных видов юридических лиц также возможно только с согласия его собственника (ст.ст. 297, 298 ГК РФ).
Возникает право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации. Обязательным «предварительным» условием его возникновения является наличие надлежащим образом оформленного решения собственника имущества – например, в виде постановления или приказа, если речь идет о государственном или муниципальном имуществе.
Необходимо отметить, что в правоприменительной практике России долгое время не удавалось достигнуть единства в вопросе о моменте возникновения права хозяйственного ведения и права оперативного управления на недвижимое имущество.
Так, в ряде случаев право юридического лица на недвижимость оценивалось судами как возникшее с момента передачи имущества, а не с момента его регистрации20. Прямым подтверждением такого подхода являются следующие суждения из Определения Высшего Арбитражного Суда РФ: «Поскольку пункт 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит специальное правило о моменте возникновения права оперативного управления с момента передачи имущества, доводы заявителя о возникновении права оперативного управления с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131 ГК РФ) являются ошибочными»21.
В других случаях регистрация считалась ключевым моментом для определения того, возникло или нет право на недвижимое имущество юридического лица – несобственника. Например, отказывая в передаче дела на рассмотрение Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда РФ на основе анализа п. 1 ст. 299, п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131 ГК РФ в их совокупном значении, пришла к выводу, что «право хозяйственного ведения возникает у предприятия на движимое имущество с момента передачи вещи, а на недвижимое имущество – с момента государственной регистрации этого права»22. Данная позиция также нашла свое отражение в судебной практике23.
Конец спорам положило Постановление № 10/22, в соответствии с п. 5 которого моментом возникновения прав хозяйственного ведения и оперативного управления на недвижимое имущество назван момент его государственной регистрации.
Как указывает В. А. Болдырев, действующая система норм гражданского законодательства не давала и не дает оснований для констатации особого момента возникновения ограниченных прав на недвижимость для юридических лиц – несобственников24. Этого же мнения придерживается и В. В. Ровный: «…передача не всегда влечет возникновение у предприятия права хозяйственного ведения или оперативного управления. Законом или решением собственника момент возникновения права может быть определен иначе. Так, вещное право на закрепляемый за предприятием объект недвижимости возникает в момент государственной регистрации данного права (п. 1 ст. 131 ГК), которая инициируется предприятием»25.
В заключение второй главы необходимо отметить следующее. Положения, касающиеся вещных прав на недвижимое имущество, характеризуют его, как объект гражданско-правовых отношений, в статике, то есть фиксируют признаки, позволяющие установить принадлежность имущества конкретному лицу. В то же время реализация правомочий собственника или обладателя иного вещного права осуществляется преимущественно путем заключения сделок, рассмотрению которых будет посвящена третья глава настоящей курсовой работы.
Глава 3. Сделки с недвижимым имуществом
3.1. Основные виды сделок: краткая характеристика
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними (если для ее совершения требуется выражение воли лишь одним лицом), двух- или многосторонними (если необходимо согласование двух или более лиц соответственно), причем два последних вида являются договорами (ст. 154 ГК РФ).
Наиболее часто встречающимися видами сделок с недвижимым имуществом являются наследственные сделки (завещание, принятие наследства), купля-продажа, аренда и дарение. Относительно дарения необходимо указать, что ГК РФ не содержит специальных норм, регламентирующих данный вид договора применительно именно к недвижимому имуществу. Что же касается купли-продажи и аренды, то здесь законодатель выделил отдельные параграфы в соответствующих главах части второй ГК РФ26, регламентирующие исключительно особенности заключения данных видов сделок.
Куплю-продажу недвижимости регламентирует параграф 7 гл. 30 ГК РФ. Исходя из формулировки ст. 549 ГК РФ можно сделать вывод о том, что данный договор является консенсуальным, двусторонним и возмездным. Также, в силу ст.ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями данного договора являются условия о предмете и о цене, а если речь идет о недвижимости жилой – то к таковым относится и перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жильем, если имеются лица, сохраняющие права пользования данной недвижимостью после ее продажи (ст. 558 ГК РФ).
Необходимо отметить, что сегодня все больше происходит судебных споров, которые возникают в связи с приобретением по договорам купли-продажи недвижимости. Это связано с тем, что недвижимость, в силу своей высокой стоимости и обусловленной ею большой привлекательности для недобросовестных граждан, очень часто становится объектом неправомерных действий. Споры возникают как при совершении сделок, государственной регистрации прав, так и в последующем, когда заявляются требования о признании регистрационной записи недействительной, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок.
Как указывает Д. Болгерт, наиболее часто встречающимися на практике поводами для признания сделки недействительной могут служить следующие обстоятельства:
1. Оформление договора сделки не соответствует действующему законодательству.
2. Содержание договора противоречит закону и фактическим обстоятельствам.
3. Сделка с недвижимостью была заключена не по доброй воле участника (участников), то есть по принуждению, под угрозой насилия и т.п.27
Еще один вид сделок с недвижимым имуществом – это аренда недвижимости, регулируемая параграфом 4 гл. 34 ГК РФ. Исходя из ст.ст. 650, 654 ГК РФ данный договор является также консенсуальным, возмездным и двусторонним. К его существенным условиям относятся условие о предмете и размере арендной платы (ст. 654 ГК РФ).
Для того, чтобы предмет договора аренды был признан согласованным, нужно установить его основные характеристики. Так, применительно к аренде помещения Л. Зуйкова указывает следующие характеристики28:
- адрес, этаж, место нахождения на этаже;
- наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения);
- инвентарный номер;
- функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.);
- площадь.
Необходимо учитывать и существующую судебную практику, согласно которой недостаточно указывать в договоре только:
- адрес здания, в котором находится передаваемое в аренду помещение29;
- площадь арендуемого помещения30;
- общую площадь объекта без детализации площадей входящих в него помещений31;
- адрес и площадь помещения32.
Представляется важным указать также на требование, содержащееся в п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 05.04.2013 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»33 (далее – Закон № 122-ФЗ), в соответствии с которым при аренде зданий, сооружений, помещений или их частей к договору аренды, которые предоставляется на государственную регистрацию, должен быть приложен кадастровый паспорт передаваемого в аренду имущества.
В то же время, как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 9 Постановления от 17.11.2011 г. № 73 (в ред. от 25.01.2013 г.) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»34 (далее – Постановление № 73), данное правило необходимо соблюдать только в том случае, если ранее указанный документ в регистрирующий орган не представлялся. В случае, когда право собственности на недвижимость ранее было зарегистрировано за арендодателем (и соответственно, технические документы на него уже были представлены), стороны могут подать подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).
3.2. Форма совершения сделок с недвижимым имуществом
Основными формами заключения сделок являются письменная и устная. При этом, в соответствии со ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Также данная статья содержит уточнение относительно способов совершения двусторонних и многосторонних сделок, то есть договоров, отсылающее к п.п. 2, 3 ст. 434 ГК РФ.
Норма п. 2 ст. 434 ГК РФ закрепляет, варианты оформления письменных договоров. Это:
- единый документ, подписанный двумя сторонами;
- два или несколько документов, каждый из которых исходит от той или иной стороны (но только одной), обмен которыми осуществлен посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Логика законодателя достаточно ясна: если стороны могут встретиться в каком-либо одном месте, то они могут составить и подписать единый документ. Если же местонахождения сторон достаточно удалены друг от друга, то оптимальным является обмен документами посредством одного из видов связи.
Однако необходимо отметить, что на практике подавляющее большинство договоров составляется в виде единого документа. Проблема же передачи решается следующим образом. Сначала одна из сторон подписывает договор и направляет его по факсу или электронной почте другой стороне. Другая сторона расписывается на факсовой или сканированной копии и направляет ее первой стороне (с копией подписи первой стороны и оригиналом подписи второй стороны). Затем, после завершения обмена копиями стороны приступают к исполнению договора, позднее обмениваясь оригиналами по почте.
Исходя из п. 3 ст. 434 ГК РФ, письменная форма договора считается также соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 ст. 438 ГК РФ, то есть посредством выполнения акцептантом действий, предусмотренных самим договором без направления письменного акцепта. Однако такое «конклюдентное» принятие оферты возможно только в случаях, если иное не предусмотрено законодательством или самой офертой.
Обратимся к нормам, регламентирующим формы таких сделок как купля-продажа и аренда недвижимости. Исходя из ст.ст. 550, 651 ГК РФ, данные сделки должны быть совершены в письменной форме, причем только одним способом – составлением единого документа, подписанного сторонами. Более того, несоблюдение письменной формы влечет за собой недействительность подобной сделки.
Кроме того, в силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат еще и государственной регистрации. И если в отношении сделки купли-продажи данное требование в настоящее время не применяется, то договор аренды, заключенный на срок не менее года, регистрации подлежит, несмотря на некоторые «колебания» законодателя, которые будут освещены в третьем пункте настоящей главы.
Исходя из п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации. Однако на практике может сложиться ситуация, когда такая регистрация не происходит. На этот случай в п. 14 Постановления № 73 даны разъяснения, в соответствии с которым, если стороны согласовали все существенные условия аренды в требуемой форме и исполняли это соглашение, то стороны связаны обязательством в силу ст. 310 ГК РФ. То есть в данном случае, по мысли Высшего Арбитражного Суда РФ, имеет место обязательство по возмездному пользованию имуществом, хотя процедура, связанная со вступлением в силу именно договора аренды сторонами доведена до конца не была.
3.3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: новеллы законодательства
В настоящее время уже внесены и готовятся к внесению целый ряд поправок и дополнений во все части ГК РФ. Не стали исключением и нормы, касающиеся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.