Договор займа (понятие, виды, элементы)

Заключение
В соответствии с поставленными задачами и целями мы пришли к следующим выводам:
1. Если в договоре займа больше одного заемщика, то они несут перед банком солидарную ответственность за исполнение вытекающих из договора займа обязательств, т.е. банк вправе требовать полного или частичного исполнения обязательств от всех заемщиков совместно или от каждого, или от кого-то из них.
Гарантия
Банк предоставляет долгосрочные займы под залог недвижимости (т.е. застроенная недвижимость, квартирная собственность, право застройки, право квартирной застройки). Заемщик обязуется до заключения договора займа проинформировать банк обо всех наложенных на залоговое имущество повинностях (в т.ч. договоры найма) и ограничениях, а также незаконченных судебных прениях, связанных с залоговым имущест ...

Оглавление
Введение 3
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ЗАЙМА 5
1.1 Общие положения о договоре займа 5
1.2. Беспроцентный договор займа 8
1.3. Процентный договор займа 9
ГЛАВА 2. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПРИ ВЗЯТИИ ЗАЙМА 12
2.1 Характеристика риска при взятии займа 12
2.2 Солидарная ответственность заемщиков 13
ГЛАВА 3. НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ЗАЙМА 18
3.1 Дополнительные обязательства заемщика, связанные с залоговым имуществом 18
3.2 Правовая природа договора микрозайма 33
Заключение 39
Библиографический список 40

Введение
Кредитно-заемные отношения существуют с давних пор. Раньше существовали меняльные лавки, ростовщические конторы и т.д. В современной экономике в качестве примера кредитно-заемных институтов можно привести такие организационно-правовые формы юридических лиц, как банки, инвестиционные фонды, паевые инвестиционные фонды, чековые инвестиционные фонды, ломбарды, кредитные кооперативы, общества взаимного кредитования и прочие финансовые институты. Следует различать коммерческие кредитно-заемные организации (ломбарды, банки, инвестиционные фонды) и некоммерческие организации (кредитные союзы, общества взаимного кредитования).
Усилился контроль государства в финансово-инвестиционной сфере экономики, так как именно надежность кредитной, финансовой, инвестиционной систем является одной из основ благополучия страны. В современной России существует большое разнообразие кредитно-заемных отношений. Развитие и поддержка кредитно-заемных институтов предусмотрено в различных нормативно-правовых законодательных документах.
Следует отметить, что большинство подобных кредитно-заемных институтов являются коммерческими, и их основная цель это получение максимальной прибыли. Но свое место в современной экономике нашли и некоммерческие заемные организации.
Договор займа состоит из подписываемых сторонами договора займа (основные и общие условия договора займа) и типовых условий договора займа, которые отдельно не подписываются. К отношениям, не урегулированным в договоре займа и типовых условиях договора займа, применяются дополнительно общие условия банка.
Права и обязанности заемщика и банка зафиксированы в договоре займа и типовых условиях договора займа, в связи с чем вышеупомянутые документы следует изучить особенно внимательно и при возникновении малейших вопросов и неясностей рекомендуем обратиться за информацией и разъяснениями к представителю банка.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся при характеристике договора займа.
Предметом исследования выступают гражданско-правовые аспекты характеристики договора займа.
Цель работы заключается в изучении теоретических и практических проблем, связанных с последствиями нарушения договора займа, причин их возникновения и путей разрешения, а также в рассмотрении отдельных особенностей договора займа.
Эта цель предопределила необходимость постановки и разрешения следующих задач:
1. Изучить структуру договора займа.
2. Дать характеристику последствий нарушения договора займа.
3. Определить общую характеристику договора займа.

• Предпосылкой для заключения договора займа является открытие/наличие расчетного счета в банке. Если заемщиков больше одного, то все заемщики должны иметь расчетный счет в банке. В договоре займа указывается номер расчетного счета заемщика в банке (обслуживаемый счет). На этот расчетный счет перечисляется сумма займа и с него в первую очередь снимаются вытекающие из договора займа платежи. Если заемщик желает после заключения договора займа изменить обслуживаемый расчетный счет, то следует связаться с банком;
• При желании заключить/изменить договор займа следует обратиться в банк с соответствующим ходатайством.
2.2 Солидарная ответственность заемщиков
Если в договоре займа больше одного заемщика, то они несут перед банком солидарную ответственность за исполнение вытекающих из договоразайма обязательств, т.е. банк вправе требовать полного или частичного исполнения обязательств от всех заемщиков совместно или от каждого, или от кого-то из них7.
Гарантия
Банк предоставляет долгосрочные займы под залог недвижимости (т.е. застроенная недвижимость, квартирная собственность, право застройки, право квартирной застройки). Заемщик обязуется до заключения договора займа проинформировать банк обо всех наложенных на залоговое имущество повинностях (в т.ч. договоры найма) и ограничениях, а также незаконченных судебных прениях, связанных с залоговым имуществом. Для определения рыночной стоимости залогового имущества заемщик должен также представить банку экспертную оценку, составленную акцептируемым банком бюро недвижимости. В зависимости от типа залогового имущества оценку рыночной стоимости залогового имущества может дать и сам банк. Банк вправе установить период акцептирования оценки (в т.ч. экспертной оценки) рыночной стоимости залогового имущества.
Если в качестве гарантии желают установить идеальную долю недвижимой вещи, то обязательным является наличие внесенного в крепостную книгу на признаваемых банком условиях порядка пользования или его установление (или разделение недвижимости/формирование квартирной собственности) на удовлетворяющих банк условиях.
При предоставлении займа банк в случае залогового обеспечения берет за основу ставку акцептирования залогового имущества. Ставка акцептирования залогового имущества – это процент рыночной стоимости залогового имущества, в объеме которого банк согласен предоставить заем под сответствующее залоговое имущество. Ставка акцептирования зависит от возраста, состояния, местоположения залогового имущества и прочих условий.
Банк вправе предоставлять займы и под другие гарантии (например, поручительство, срочный вклад), для получения более подробной информации следует обратиться к работнику банка8.
Ставка самофинансирования
Как правило, банк не предоставляет заем на сумму всей сделки купли-продажи недвижимости, и отсутствующую сумму клиент должен покрыть самофинансированием. Суммой самофинансирования заемщик должен реально обладать не позднее того дня, когда заключается нотариальная сделка купли-продажи недвижимости и сделка обременения ипотекой. Об условиях уплаты суммы самофинансирования банк и заемщик договариваются до совершения нотариальной сделки. Как правило, банк не признает оплаты самофинансирования продавцу в виде рассроченного платежа.
Если кроме покупаемого объекта банку предлагают в качестве залога другую недвижимость, рыночной стоимости которой достаточно для обеспечения самофинансирования, то банк может предоставить заем и в размере всей стоимости приобретения.
Купля-продажа недвижимой вещи, ипотека
Договор установления ипотеки заключается у нотариуса. Если целью займа является покупка недвижимости, то у нотариуса обычно одновременно оформляется как сделка купли-продажи, так и обременение приобретаемого имущества ипотекой в пользу банка. Сумма ипотеки должна превышать сумму обеспечиваемых обязательств по меньшей мере в 1,3 раза.
Если объектов залогового имущества по кредиту несколько, то имеется возможность обременения их общей ипотекой, общая сумма которой равна по меньшей мере 1,3 суммы обеспечиваемых обязательств.
Если по каждому объекту имущества устанавливается отдельная ипотека, то при установлении ипотек следует учесть рыночную стоимость конкретного залогового имущества.
При установлении ипотеки банк и собственник залогового имущества договариваются в нотариальном бюро относительно размера обеспечительного соглашения по ипотеке, т. е. выполнение чьих и каких обязательств обеспечивается залоговым имуществом. Ипотекой можно обеспечить обязательства разных лиц: как самого собственника залогового имущества, так и третьих лиц. Также по договоренности банка и собственника залогового имущества можно определить, что устанавливаемая ипотека обеспечивает все существующие и/или возникающие в будущем обязательства либо всего одно или несколько конкретных обязательств.
Если залоговое имущество принадлежит к совместному имуществу супругов, то при установлении и/или изменении ипотеки (в т.ч. изменении обеспеченных ипотекой требований) необходимо согласие супруга собственника залогового имущества. Для установления и/или изменения ипотеки (в т.ч. изменения обеспеченных ипотекой требований) могут потребоваться и дополнительные согласия (например, согласие суда в отношении имущества, принадлежащего несовершеннолетним).
Ипотека, в т. ч. сумма ипотеки, вносится в крепостную книгу после уплаты заемщиком расходов, связанных с установлением ипотеки (плата за услуги нотариуса, государственная пошлина). Сумма кредита выплачивается после того, как в крепостную книгу будет внесена запись о регистрации сделанного в нотариальном бюро заявления о внесении ипотеки, и при условии, что в крепостной книге не зарегистрированы другие заявления, о которых стороны ранее не были осведомлены (или которые ранее не были акцептированы сторонами)9.
Страхование
Заемщик обязан застраховать залоговое имущество на установленных в договоре займа условиях в акцептируемом банком страховом обществе и представить банку подтверждающие страхование документы в течение 1 (одной) недели после заключения договора установления гарантии (договор установления ипотеки). Заемщик обязуется обеспечить действительность договора страхования до исполнения всех вытекающих из договора займа обязательств. Если недвижимость была заложена в пользу банка еще до заключения договора займа, то об установлении новой ипотеки следует информировать страховщика и подтверждающие страхование документы следует представить в банк в течение 1 (одной) недели после вступления в силу договора займа. Если на обремененной залогом недвижимости располагается жилой дом, находящийся в стадии строительства, то заемщик обязуется застраховать вышеуказанный предмет в признанном банком страховом обществе и представить банку удостоверяющие страхование документы в течение 1 (одной) недели после закрытия коробки жилого дома, возводимого на вышеуказанной недвижимости. Если заемщик не выполняет своего обязательства по страхованию недвижимости, являющейся гарантией договора займа, или не обеспечивает действительность договора страхования до исполнения всех вытекающих из договора займа обязательств, банк вправе оштрафовать заемщика в установленных в договоре займа порядке и размере и/или застраховать являющуюся гарантией недвижимость за заемщика. В случае, если банк страхует за заемщика недвижимость, являющуюся гарантией договора займа, заемщик обязан возместить банку все расходы, связанные с заключением договора страхования. Нестрахование недвижимости, являющейся гарантией договора займа, также является одним из оснований отказа от договора займа.
ГЛАВА 3. НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ЗАЙМА
3.1 Дополнительные обязательства заемщика, связанные с залоговым имуществом
Заемщик обязан предварительно в письменной форме согласовать с банком договор(ы) аренды или найма, заключаемый (заключаемые) в отношении залогового имущества, а также договор(ы) (в том числе договоры купли/продажи, договоры обмена и дарения), являющийся (являющиеся) основой возникновения других прав, принадлежащих третьему лицу. За неисполнение указанных обязательств банк вправе оштрафовать заемщика в зафиксированных в договоре займа порядке и размере и/или отказаться от договора займа.
Если заемщик желает в течение действия договора займа продать залоговое имущество договора займа, то он должен предварительно проинформировать об этом банк. Банк информирует клиента об условиях, касающихся погашения необходимой для сделки по продаже ипотеки (в т.ч. условия досрочного возврата суммы займа). Сделка по продаже совершается при участии представителя банка. Из сумм, поступающих от продажи, исполняются требования банка согласно оговоренному в договоре займа и в соглашении о погашении ипотеки10.
Передача суммы займа в пользование
Заемщик обязан использовать сумму займа по указанному в договоре займа назначению, и банк вправе потребовать предоставить дополнительные документы, подтверждающие это. При нецелевом использовании суммы займа банк вправе оштрафовать заемщика и/или досрочно отказаться от заключенного с заемщиком договора займа.
Банк выплачивает сумму займа или ее часть в течение 3 (трех) банковских дней после отдачи заемщиком банку распоряжения в признаваемой банком форме и представления документов (договоры, счета), подтверждающих основание и содержание платежа, при условии, что договор установления гарантии заключен на установленных банком в пользу банка условиях (требуемые банком условия можно посмотреть в разделе о гарантии), заплачены связанные с установлением гарантии расходы (государственная пошлина и плата за услуги нотариуса), договор установления гарантии представлен в предусмотренный регистр (в крепостное отделение) и платеж соответствует цели использования лимита займа.
Заемщик может получить заемный лимит в свое пользование лишь в течение указанного в договоре займа срока, заемный лимит можно получить в пользование как полностью (напр., если целью использования заемного лимита является покупка квартирной собственности), так и по частям (напр., если целью использования заемного лимита является строительство жилья). В зависимости от конкретного проекта по займу банк может установить дополнительные предварительные условия для предоставления в пользование заемного лимита, которые фиксируются в договоре займа как особые условия (напр., обязательство до предоставления в пользование заемного лимита прекратить какой-либо ранее заключенный с банком договор займа).
Банк выплачивает сумму займа или ее часть в валюте заемного лимита, т.е. если заемный лимит в договоре займа указан в евро, то и сумма займа передается в пользование клиенту в евро.
Процентная ставка и основы начисления процента
Процент – плата, уплачиваемая заемщиком банку за пользование суммой кредита.
При начислении процентов банк исходит из действительного числа дней в календарном месяце и 360-дневного года. Заемщик уплачивает проценты банку с невозвращенной суммы займа на основании процентной ставки по договору займа. Банк начинает начисление процентов со дня передачи суммы займа или ее части в пользование заемщику.
Указываемая в договоре займа процентная ставка состоит из базовой процентной ставки и маржи.
Базовая процентная ставка состоит, как правило, из:
• Euribor за 6 месяцев или Euribor за 12 месяцев (плавающая процентная ставка) EURIBOR – общеевропейская межбанковская процентная ставка, которая публикуется на 248-й странице Telerate и на странице Reuters “EURIBOR=” или при изменении адреса страницы – на соответствующей странице, публикуемой Reuters. Связанная с Euribor процентная ставка меняется в соответствии с кредитным договором через каждые 6 или 12 месяцев, после чего процентная ставка увеличивается или уменьшается;
• базовая процентная ставка кредита Swedbank на приобретение жилья за 6 или 12 месяцев (плавающая процентная ставка).
Базовый процент жилищного кредита Swedbank – это котируемый со стороны Swedbank базовый процент, который состоит из Euribor и ставки риска экономической среды Эстонского государства и изменяется, исходя из выбора клиента, через каждые 6 или 12 месяцев.
Ставка риска экономической среды – это разница между процентной ставкой 7-летней облигации, соответствующей кредитному рейтингу, присвоенному Эстонской Республике рейтинговым агентством Moody’s, и процентной ставкой 7-летнего процентного свопа в евро. Вышеуказанные ставки рассчитываются как среднее арифметическое на основании двух последних лет, за основу принимается пять моментов времени с равным промежутком. Используемые банком для расчета ставки риска экономической среды проценты по облигациям с 7-летним сроком и рейтинги Moody’s опубликованы на странице агентства новостей Reuters.
Пример определения ставки риска экономической среды:
Формула для определения ставки риска экономической среды следующая: Соответствующая государственному рейтингу Эстонии цена 7-летней облигации – процент евро за 7 лет = ставка риска экономической среды.
Также базовой процентной ставкой может быть:
• процент по евро на 3 года или процент по евро на 5 лет (фиксированная процентная ставка: процент зафиксирован на три года или на пять лет)
Процент по евро – средневзвешенный процент межбанковских цен закрытия процентных свопов евро относительно периодов, действующих до окончательного срока возврата платежей соответственно графику займа. Цены закрытия процентных свопов евро публикуются на страницах Reuters «EURIBOR6MD=», «EURIBOR1Y=», “EURAB6E2Y=”, “EURAB6E3Y=”, “EURAB6E4Y=”, “EURAB6E5Y=”, “EURAB6E6Y=”, “EURAB6E7Y=”, “EURAB6E8Y=”, “EURAB6E9Y=”, “EURAB6E10Y=”, “EURAB6E11Y=”, “EURAB6E12Y=”, “EURAB6E13Y=”, “EURAB6E14Y=” и “EURAB6E15Y=” или при изменении адресов страниц – на соответствующих страницах, публикуемых Reuters.
В договорах займа, заключенных до 01.07.2009 г., базовой процентной ставкой может быть также:
• процент по евро на 10 лет или соответствующий периоду займа процент по евро (фиксированная процентная ставка: процент зафиксирован на десять лет или до конца периода займа, но не дольше пятнадцати лет)
В случае плавающей процентной ставки базовая процентная ставка меняется соответствено через каждые 6 месяцев (6-месячная базовая процентная ставка жилищного кредита Swedbank или 6-меячный Euribor) или каждые 12 месяцев (12-месячная базовая процентная ставка жилищного кредита Swedbank или 12-месячный Euribor). Банк не информирует предварительно заемщика об изменении базовой процентной ставки. После изменения базовой процентной ставки банк составляет для заемщика новый платежный график и передает его заемщику оговоренным в договоре займа способом (заемщику проще и быстрее всего посмотреть новый график платежей в интернет-банке Swedbank). Размеры базовой процентной ставки жилищных кредитов Euribor и Swedbank заемщик может посмотреть на домашней странице банка.
При фиксированной процентной ставке базовая процентная ставка зафиксирована на оговоренный в договоре займа период (на 3 года или 5 лет, в случае договоров, заключенных до 01.07.2009 г., также и на 10 лет), а по истечении фиксированного периода ставка становится плавающей (т. е. Euribor за 6 месяцев или Euribor за 12 месяцев). В договорах займа, заключенных до 01.07.2009 г., процентная ставка может быть зафиксирована также до конечного срока договора займа, но не дольше чем на 15 лет.
Процентная маржа – фиксированная (неизменная) часть процентной ставки, которая прибавляется к базовой ставке. Процентная маржа расчитывается для каждого клиента отдельно. Процентная маржа зависит от платежеспособности, гарантии, прежнего платежного поведения и самофинансирования. В случае, если заемщик желает изменить условия договора займа (напр., ходатайствует о дополнительной сумме или платежном отпуске), то банк может изменить процентную маржу11.
В договорах займа с базовой процентной ставкой жилищного кредита Swedbank уставнавливается условие, согласно которому банк пересматривает процентную маржу через каждые 2 года с заключения договора. При пересмотре процентной маржи банк проверяет платежное поведение заемщика(ов) в течение последних двух лет перед Swedbank AS и предприятиями, входящими в консолидированную группу Swedbank AS. Если заемщик(и) имеют в указанный период задолженности, банк вправе повысить процентную маржу на 0,5-2 процентных пункта, в зависимости от длительности и частоты задолженности (точные критерии зафиксированы в договоре займа).
В случае, если заемщик(и) не имеет в указанный период задолженностей, банк оставляет процентную маржу без изменения. Если процентная маржа в предыдущие периоды пересмотра была повышена, и за последний рассматриваемый 2-годичный период у заемщика(ов) задолженностей не было, банк понижает процентную маржу на указанных в договоре займа условиях, но не ниже, чем зафиксированная в договоре займа процентная маржа. В договорах займа с базовой процентной ставкой жилищного кредита Swedbank уставнавливается условие, согласно которому банк пересматривает процентную маржу через каждые 2 года с заключения договора. При пересмотре процентной маржи банк проверяет платежное поведение заемщика(ов) в течение последних двух лет перед Swedbank AS и предприятиями, входящими в консолидированную группу Swedbank AS. Если заемщик(и) имеют в указанный период задолженности, банк вправе повысить процентную маржу на 0,5-2 процентных пункта, в зависимости от длительности и частоты задолженности (точные критерии зафиксированы в договоре займа). В случае, если заемщик(и) не имеет в указанный период задолженностей, банк оставляет процентную маржу без изменения. Если процентная маржа в предыдущие периоды пересмотра была повышена, и за последний рассматриваемый 2-годичный период у заемщика(ов) задолженностей не было, банк понижает процентную маржу на указанных в договоре займа условиях, но не ниже, чем зафиксированная в договоре займа процентная маржа.
Оплата частичных платежей суммы займа и процентных платежей
Если заемщик имеет обязательство уплатить банку одновременно различные суммы, вытекающие из договора займа, то уплаченными считаются в первую очередь расходы по взысканию задолженности, затем не уплаченные в срок платежи по возврату суммы займа, затем не уплаченные в срок проценты согласно их временной очередности начиная с более ранней задолженности, затем пеня, штрафы и иные платежи.
Выплаты по сумме кредита и процент подлежат уплате в валюте кредитного лимита. Все прочие расходы и платы следует уплатить в той валюте, в которой соответствующая сумма зафиксирована в требовании банка. Пеня подлежит уплате в валюте, в которой возникла задолженность. Банк снимает подлежащие оплате суммы в первую очередь с указанного в договоре займа расчетного счета. Если на указанном в договоре займа расчетном счете отсутствуют подлежащие оплате суммы, то банк снимает подлежащие оплате суммы с другого расчетного счета (других расчетных счетов) заемщика в банке. Если заемщиков несколько, то банк вправе дебетировать все находящиеся в банке расчетные счета заемщиков (если на указанном в договоре займа расчетном счете отсутствуют подлежащие оплате суммы)12.
Если на расчетном счете заемщика (расчетных счетах заемщиков) в срок платежа недостаточно средств в валюте платежа, то банк вправе снять суммы и в других валютах, конвертируя необходимую сумму за счет заемщика в соответствии с курсами перечисления купли/продажи валюты, установленными банком во время конвертирования. В случае, если на счете заемщика (счетах заемщиков) имеются различные валюты, то банк назначает порядок конвертации валют.
Заемщик обязуется ежемесячно выплачивать банку проценты и долевые выплаты суммы займа (за исключением периода, когда заемщику предоставлена возможность платежного отпуска по основной части и процентам). Размеры и число платежей по сумме кредита и по процентам, подлежащих уплате со стороны заемщика банку, приведены в графике. График имеет информативное значение. Соотношение возврата суммы займа и процентов в ежемесячном платеже зависит от условий составления графика, т.е. от типа графика.