Ценообразующие факторы на рынке жилой недвижимости города Ярославля

Рынок недвижимости – это механизм, обслуживающий и регулирующий отношения по купле, продаже и аренде недвижимости на основе спроса и предложения. Основной характеристикой рынка жилой недвижимости являются высокая цена его объектов и низкая эластичность предложения по цене: при изменении стоимости жилья его предложение на рынке почти не меняется.
Неэластичность предложения вызвана длительностью строительства.
Факторами, которые влияют на общий уровень цен жилищного рынка, могут быть: экономический рост/спад, государственное регулирование, уровень платежеспособности населения, себестоимость строительства, микроэкономическая ситуация, социальное положение, природные условия и т.п.
Тем не менее, одним из ключевых факторов воздействия на процесс ценообразования на первичном и вторичном рынка ...

Введение 3
1. Теоретические и методические основы ценообразования на объекты жилой недвижимости 5
1.1 Сущность ценообразования и виды цен на недвижимое имущество 5
1.2 Основные факторы, влияющие на ценообразование 7
1.3 Стоимость недвижимости и ее основные виды 10
2. Методологические основы анализа рынка недвижимости. 14
2.1 Методологические основы анализа рынка жилой недвижимости 14
2.2 Методы анализа ценообразующих факторов жилой недвижимости 17
3. Анализ ценообразующих факторов на рынке жилой недвижимости г. Ярославля 22
Выводы 31
Список используемой литературы 33

Введение

Недвижимое имущество состоит из земельного участка, а также расположенных на нем зданий и сооружений. Последние должны улучшать землю наиболее эффективным образом. Недавно построенные здания, как правило, удовлетворяют этому требованию, но с течением времени перестают соответствовать ему в результате появления новых технологий, стандартов (СНиП), изменения качества жизни и рыночного спроса. Другими словами, здания и сооружения со временем подвергаются не только износу, но и устареванию.
Поэтому на всех стадиях жизненного цикла объект недвижимости нуждается в оценке с использованием методов ценообразования.
С введением в действие Федеральных стандартов оценки (ФСО) приобрели нормативный характер такие понятия, как «наиболее эффективное использование» и «устаревание» объекта оценки. Прежде они лишь обсуждались в учебно-методической литературе. Теперь ФСО обязывают оценщиков учитывать наиболее эффективное использование (НЭИ) и все виды устаревания объектов недвижимости.
Объекты недвижимости являются центральным звеном всей системы рыночной экономики, и именно с ними прямо или косвенно связаны интересы и хозяйственная деятельность всех людей. Объекты недвижимости – это особый товар, который приносит доход, но одновременно требует много времени, знаний и затрат, связанных с их владением, распоряжением и пользованием. В последнее время во всем мире, в том числе и в РА, начинает активно развиваться профессиональное управление недвижимостью. Особое место и значение приобретает деятельность управляющих компаний на рынке недвижимости. Рынку недвижимости, в свою очередь, присущи ряд проблем, требующих анализа, исследования и решения (спектр и качество оказываемых услуг, неподготовленность собственников недвижимости, отсутствие нормативно-правовой базы и т.д.).
Цель данной работы – проанализировать ценообразующие факторы на рынке жилой недвижимости на примере города Ярославль.
Исходя из поставленной цели, в работе решены следующие задачи:
- рассмотрены теоретические и методические основы ценообразования на объекты недвижимости;
- рассмотрены методологические основы анализа рынка недвижимости;
- проанализированы ценообразующие факторы на рынке жилой недвижимости г. Ярославль.
Объект исследования рынок жилой недвижимости города Ярославль.
Методы исследования, используемые в данной работе: сравнение, измерение, описание, анализ, обобщение, классификация, аналогия.

При отсутствии такой характеристики, необходимо тщательное изучение уже завершенного строения и вычисление такого коэффициента.Стоимость объекта не влияет и не может влиять на стоимость оценки объекта недвижимости (в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации), а напрямую зависит от трудоемкости оценки и удаленности объекта недвижимости 11, С. 36.Говоря об оценке недвижимости, стоит начать с того, что же подразумевается под понятием оценка недвижимости. Оценка недвижимости - это последовательность действий, регламентированная законом "Об оценочной деятельности в РФ" и стандартами оценочной деятельности, осуществляемая независимым оценщиком для определения величины стоимости оцениваемого объекта.Оценка недвижимости необходима для совершения сделки купли-продажи объекта, передачи в аренду недвижимости, внесения в качестве вклада в уставный капитал предприятия, предоставления объекта в качестве залогового обеспечения при кредитовании, вступления в права наследования, разделе имущества и др.Оценить можно совершенно различные объекты: здания и помещения любого назначения, квартиры и комнаты, земельные участки, промышленные и бытовые сооружения, объекты незавершенного строительства. Методы, с помощью которых определяется стоимость тех или иных объектов, конечно, будут разные, они будет выбираться оценщиком исходя из специфики самого объекта и наличия достоверной информации, необходимой для применения выбранных методов. Недвижимое имущество в нашей стране находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке стоимости имущества, т.е. в определении денежного эквивалента для различных видов объектов в конкретный момент времени.В настоящее время профессиональная лицензированная оценка стоимости недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя рыночную оценку стоимости недвижимости, расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. 12, С. 165.Для определения  реальной стоимости производится рыночная оценка недвижимости. Оценка стоимости квартиры определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью и т. д.).Кроме точности, преимуществом независимой оценки недвижимости, проведенной профессиональным оценщиком, является ее объективность. Таким образом, обращение к независимому оценщику при определении рыночной стоимости квартиры является оптимальным решением, которое выгодно всем участникам потенциальной сделки.Оценить квартиру на сегодняшний день является, пожалуй, наиболее востребованной и распространенной услугой по оценке, это говорит о том, что рынок жилья в нашей стране приобретает все более и более совершенные формы.Независимая оценка квартир при сдаче их в найм учитывает размер дохода, риск и период, связанный с его получением; принимает во внимание множество факторов, влияющих на способность недвижимости приносить доход (местоположение, состояние, качество, функциональное назначение и т. д.); особый интерес представляет наличие или отсутствие различного рода обременений оцениваемых объектов.Независимая оценка недвижимости - это последовательность действий, регламентированная законом "Об оценочной деятельности в РФ" и стандартами оценочной деятельности, осуществляемая независимым оценщиком для определения величины стоимости оцениваемого объекта.2. Методологические основы анализа рынка недвижимости. 2.1 Методологические основы анализа рынка жилой недвижимостиПроцессы ценообразования на рынке жилой недвижимости тесным образом связаны с денежно-кредитной политикой страны. Основными направлениями воздействия денежно-кредитной политики на различные сегменты экономики (в том числе и на рынок жилья) являются такие макроэкономические параметры, как: объем широкой денежной массы, величина ставки рефинансирования, среднегодовые темпы инфляции, уровень курса рубля по отношению к свободно конвертируемым валютам. Рассмотрев механизм регулирования и динамику формирования названных параметров, можно получить реальную картину макроэкономической ситуации в экономике, позволяющую, по нашему мнению, выявить основополагающие тенденции, складывающиеся в сфере ценообразования на рынке жилой недвижимости. Такой методологический подход к анализу проблемы позволяет выдвинуть и обосновать следующий тезис: уровень цен на рынке жилой недвижимости зависит не от затрат на строительство квадратного метра жилья, а от величины платежеспособного спроса инвесторов, который, в свою очередь, есть производная макроэкономических параметров функционирования экономики [7].Исследование рынка недвижимости - вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.Предметом исследования являются:ценовая ситуация на рынке, включая оценку стоимости конкретных объектов; конъюнктура спроса и предложения; активность рынка, объем операций на рынке; ликвидность объектов; доступность объектов, состояние платежеспособного спроса; эффективность инвестиций, в том числе конкретных инвестиционных проектов. Анализ рынкаЦели (направления) анализаАнализ ценовой ситуации Анализ состояния рынка Анализ доступности и ликвидности жилья Анализ эффективности инвестицийЗадачи (этапы) анализа Типизация объектов недвижимости Состав и состояние жилфонда Демография, обеспеченность жильем Цены на объекты-аналогиВлияние параметров на цену Приватизиро-ванный и новый фонд Цены Прогноз цен на объекты инвестицийВлияние расположения на цену Законодательная и нормативная база Доходы, потребность и спрос Макроэкономи- ческие параметрыОперативная оценка стоимости Корпоративная деятельность Оперативная оценка доступности Затраты на проектСостояние рынка Предложение, спрос, сделки Оценка ликвидности Поток доходовЭкономическая и макроэкономи-ческая ситуация Цены Экономическая ситуация Налоги и отчисленияПрогнозиро-вание стоимости Прогнозиро-вание состояния рынка Прогнозиро-вание доступности и ликвидности Прогнозирование эффективности инвестицийРисунок 1 - Структура целей и этапов анализа рынка недвижимостиИсследование рынка может проводиться с частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта. Для обеспечения комплексности исследования рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений; конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов; активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте), дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок; ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений. В ходе исследования рынка решаются следующие задачи:анализ и оценка текущего состояния показателей; исследование динамики показателей; совместное исследование динамики различных показателей; исследование факторов, влияющих на изменение показателей; прогнозирование тенденций изменения показателей. 2.2 Методы анализа ценообразующих факторов жилой недвижимостиРынок жилой недвижимости является сложной саморегулируемой и, одновременно – управляемой социально-экономической системой. Его инфраструктура складывается из следующих элементов: объекты недвижимости; экономические субъекты, оперирующие на рынке;процессы функционирования рынка (производство, эксплуатация, торговый оборот, управление объектами недвижимости); механизмы, обеспечивающие функционирование рынка (институциональная и правовая среда). Важным этапом индивидуальной оценки является точная квалификация объекта недвижимости как товара в определенном сегменте рынка. Таким образом, в интересах оценочной деятельности предмет исследования составляют такие ценообразующие факторы и процессы, как: ценовая ситуация на рынке, конъюнктура спроса и предложения, активность рынка, объем операций на рынке, структурные показатели рынка (доли объектов в каждой выделяемой категории), ликвидность объектов. Исследование рынка включает следующие этапы: создание аналитической базы данных, мониторинг рынка, статистическую обработку информации, исследование динамических, пространственно-параметрических показателей рынка, классификацию объектов недвижимости по качеству в составе модели рынка, прогноз состояния рынка. Источники, используемые в исследовании, по характеру информации разделяются на следующие группы: 1 Официальные данные государственной службы статистики, Федеральной Службы регистрации, кадастра и картографии, Министерства регионального развития РФ, Министерства строительства Ярославской области и др. официальных структур; 2 Информация оперативного и аналитического характера, публикуемая в печатных издания и а интернет-сайтах специализированных СМИ; 3 Базы данных о предложении объектов недвижимости, представленные на страницах специализированных журналов и интернет-сайтах профессиональных участников рынка недвижимости. Эта информация служит непосредственным материалом для анализа открытого предложения на рынке жилой недвижимости города Ярославль и Ярославской области.Влияние инфраструктурных показателей на стоимость недвижимости определяется инфраструктурным потенциалом и совокупными возможностями географических регионов, обеспечивающих условия для нормальной жизнедеятельности людей, функционирования развитого рынка и развития производства при их оптимальном взаимодействии. Инфраструктурный потенциал региона – это, с одной стороны, уже сформированные территориальные связи и комплексы инфраструктуры, а с другой – нереализованные возможности региона. В связи с этим количественная оценка влияния инфраструктурного потенциала региона на стоимость недвижимости представляется трудновыполнимой задачей.Данная задача может быть решена в рамках классификации и определения рейтинга регионов по уровню инфраструктурного потенциала. При этом один из регионов (с наиболее развитым рынком недвижимости и лучшей инфраструктурой) принимается за базу, а остальные регионы сравниваются с ним по различным показателям. Инфраструктурный потенциал характеризуется следующими показателями:территориально-географические;транспортные;коммуникационные показатели;показатели туристской инфраструктуры. К основным территориально-географическим показателям относятся следующие характеристики территории:площадь территории региона;количество городов в регионе;численность населения региона;доступность соседнего населенного пункта;количество экономически активного населения;показатели рождаемости, смертности;другие.Наиболее информативными транспортными показателями территории являются:густота автомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием; эксплуатационная длина железнодорожных путей общего пользования;густота железнодорожных путей общего пользования;протяженность автомобильных дорог с твердым покрытием;число собственных легковых автомобилей на 1000 человек населения;другие.К основным показателям по связи, информационным и коммуникационным технологиям относятся следующие:количество зарегистрированных абонентских терминалов сотовой связи;число квартирных телефонных аппаратов сети общего пользования на 1000 человек населения в городской местности;число организаций, использовавших информационные и коммуникационные технологии;число людей, использующих глобальную информационную сеть;другие.Основными показателями туристской инфраструктуры региона являются:количество гостиниц в регионе;число муниципальных учреждений культуры;количество предприятий и организаций по видам экономической деятельности: гостиницы и рестораны;другие.Таким образом, определение влияния инфраструктурного потенциала регионов на стоимость недвижимости сводится к анализу влияния отдельных показателей инфраструктуры, их классификации и присвоению определенного рейтинга [8]. Нельзя однозначно сказать, что все инфраструктурные показатели существенно влияют на расчет точной стоимости объектов недвижимости. Но такие показатели, как цены на нефть, объем денежного обращения, стоимость золота, курс доллара США и евро, временной фактор и фактор вынужденной продажи, в свою очередь, существенно влияют на дальнейшую стоимость объекта оценки. При этом полученные результаты не противоречат природной привлекательности регионов, они детализируют само экономико-математическое содержание значения потенциала и выявляют регионы, в которых существует задел для дальнейшего наращивания инфраструктурного потенциала.3. Анализ ценообразующих факторов на рынке жилой недвижимости г. ЯрославляЯрославль расположен в Центральном федеральном округе, на расстоянии порядка 250 км от Москвы. Ярославль – административный и культурный центр Ярославской области, которая граничит с Московской, Тверской, Владимирской, Ивановской, Костромской и Вологодской областями. Ярославль – один из центров туристического маршрута «Золотое Кольцо России», находится на пересечении важных автомобильных, железнодорожных и водных путей, а также располагает тремя аэропортами. Население Ярославля на 2013 год составляет 606,3 тыс. человек, из них более 340 тысяч человек заняты в экономике города (данные мэрии на январь-сентябрь 2013 года). По данным администрации города, ведущее место в структуре экономики города занимают обрабатывающие производства (36,7 млрд руб.), а также оптовая и розничная торговля (28,5 млрд руб.).Ситуация на рынке недвижимости сейчас сильно зависит от макроэкономической ситуации в стране. Факты таковы, что инфляция в РФ по итогам 2013 г. составила 6,5% против 6,6% годом ранее. Несмотря на некоторое замедление, инфляция за прошлый год всё же превысила даже уточнённый декабрьский прогноз Минэкономразвития в 6,2%. Минэкономразвития трижды ухудшало прогнозы по росту ВВП на 2013 г. В том числе финальная оценка основного этого экономического индикатора, озвученная в декабре, оказалась почти втрое хуже первоначальной – 1,4% вместо 3,6%. Очевидно, что экономика России в 2013 г. продолжала замедлять рост, скатываясь на грань рецессии, и, по мнению экспертов, во многом это связано с внутренними факторами. В отличие от периода 2008-2009 гг. сейчас внешние факторы не являются решающими, внешнюю конъюнктуру нельзя назвать плохой. Цена на нефть практически весь год держалась выше 100 долларов за баррель, а глобальная экономика потихоньку возрождается, восстанавливая спрос на энергоресурсы. На рынок недвижимости также может повлиять и введение налога на недвижимость, в основном за счёт сокращения доли инвесторов на рынке.Не случайно общая оценка экономической ситуации в стране и состояния на рынке недвижимости схожи. Эксперты считают, что в 2012 г. завершилось посткризисное восстановление цен, однако рынок недвижимости уже исчерпал внутренний потенциал роста, поэтому 2013 г. на рынке недвижимости прошёл под знаком стагнации. В январе 2014 г. шел заметный рост курса евро и доллара по отношению к рублю. Такая ситуация на валютном рынке пусть не сразу, но повлияет на рынок ярославской недвижимости, вырастет стоимость первичного и вторичного жилья. Мы можем наблюдать тенденцию роста стоимости квадратного метра на первичном рынке Ярославля: цены в январе выросли по сравнению с ноябрём 2013 г. Например, в ЖК «Победа» стоимость квадратного метра увеличилась с 80 тыс. руб. до 85 тыс. руб. Но есть и другие варианты, где цена пока стабильна, как, допустим, в ЖК «Парус». Там стоимость квадратного метра остаётся на уровне 2013 г. В рейтинге самых дорогих городов России, составленном аналитиками РГР, Ярославль замыкает первую десятку. Да и инфляция в Ярославской области по итогам 2013 г. составила 7%, что больше общероссийского показателя в 6,5%. Высокие рыночные цены на жилую недвижимость – верный индикатор экономического развития региона, ведь на уровень цен квадратного метра во многом влияет всё, что мы называем качеством жизни. Ярославская область в рейтинге регионов по качеству жизни Агентства «РИА Рейтинг» в декабре 2013 г. поднялась с 16-го на 12-е место. Рейтинг составлен на основе 61 показателя развития различных социальных сфер, в числе которых и жилищные условия. По данному показателю Ярославская область оказалась лишь на 21-й позиции. Таким образом, Ярославская область, с одной стороны, регион с дорогой жилой недвижимостью, а с другой стороны – уровень дороговизны вполне коррелирует с качеством жизни в регионе. Говоря о прогнозах по рынку недвижимости Ярославля с точки зрения влияния «местных» факторов, стоит учесть и имеющуюся аналитику относительно обеспеченности населения жильём (дефицита жилья), его доступности, а также динамики наполнения рынка новым жильём.По данным Ярославльстата, на одного жителя области в среднем приходится 24,5 кв.м, что, по мнению экспертов, соответствует среднему уровню по стране. Учитывая же довольно высокое место области в рейтинге регионов по качеству жизни, даже при учёте того, что Ярославская область – дорогой регион, можно сказать, что потенциальный спрос на улучшение жилищных условий достаточный. Этот фактор стоит учитывать, делая прогнозы по рынку недвижимости региона. Положительно этот фактор может сказаться и на перспективах первичного рынка жилья. Даже потенциальное желание улучшить жилищные условия – это пусть и недостаточный (нужен платёжеспособный спрос), но необходимый стимул развития жилищного строительства. При недостаточных же объёмах строительства и темпах ввода это ещё и залог более или менее радужных перспектив для застройщиков с точки зрения не только востребованности новостроек, но и уровня цен.Эксперты отмечают, что у застройщиков в дорогих регионах с предложениями демократичных новостроек есть немалый запас прочности. Учесть стоит и то, что, по данным аналитиков, Ярославская область находится в числе аутсайдеров среди дорогих регионов по объёмам ввода жилья на одного жителя области (на уровне 0,3-0,38 кв.м, по оценкам некоторых экспертов – 0,32 кв.м). Это действительно не так много для региона с учётом его территориального расположения, социально-экономического развития и т.п. А значит, область привлекательна для застройщиков с точки зрения потенциального спроса на новое жильё и, опять же, цен на «первичку».