Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

............... ...

ВВЕДЕНИЕ..........................................................................................................3
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВООТНОШЕНИЙ..............................5
1.1. Понятие, признаки и особенности недвижимого имущества.......................5
1.2. Классификация объектов недвижимого имущества...................................11
ГЛАВА 2. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО....................................................................................................16
2.1. Понятие, принципы и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество.......................................................................................16
2.2. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество........................................................................22
ЗАКЛЮЧЕНИЕ...................................................................................................25
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ.............27

Актуальность темы исследования. Объекты гражданских прав закономерно занимают центральное место в научной, законодательной и правоприменительной сфере юриспруденции, не только предопределяя потенциальную совокупность всех иных материальных благ, включенных в экономический оборот, но и обусловливая этой совокупностью, а также приоритетами и (что не менее важно) своей системностью собственно сущность экономических и правовых отношений и, следовательно, степень духовного развития общества, его цивилизованности.
Недвижимость, занимая основное место в системе объектов гражданских прав, сама выступает системным образованием с собственной структурой и взаимосвязью элементов, ее составляющих. Игнорирование системности недвижимых объектов может быть не только пагубным для поступательного развития цивилистической доктрины, но и повлечь неотвратимые, требующие значительного времени и усилий для устранения последствий проблемы в законотворческой и правоприменительной практике.
Степень научной разработанности. Исследованиями недвижимого имущества как объекта гражданских прав занимались такие авторы как М.В. Андреева, М.А.Астахова, Е.И.Афонина, М.И.Брагинский, А.В. Венедиктов, Б.М. Гонгало, С.А. Гришаев, С.П. Гришаев, В.А. Дозорцев, В.Б. Ельяшевич, О.С. Иоффе, О.М. Козырь, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, А.Л. Маковский, Д.И. Мейер, В.В. Огородников, М.Г.Пискунова, К.П. Победоносцев, Покровский И.А., А.П.Сергеев, В.В. Смирнов, А.А. Судаков, Е.А. Суханов, Е.В. Тресцова, В.В.Чубаров, Г.Ф. Шершеневич, Л.В. Щенникова, В.Ф. Яковлев и другие.
Объект исследование - недвижимое имущество и гражданско-правовые отношения, складывающиеся в процессе возникновения, осуществления и прекращения права собственности на него.
Предмет исследования - совокупность правовых норм, включающих особенности возникновения, осуществления и прекращения права собственности на недвижимое имущество.
Цель исследования научно обосновать теоретико-прикладные положения об особенностях гражданско-правового регулирования права собственности на недвижимое имущество.
Для достижения данной цели поставлены следующие задачи:
- всестороннее изучение понятия правового режима недвижимости, выявление критериев,
- влияющих на содержание правового режима; определение понятия и критериев отнесения объектов к недвижимому имущее ту;
- выделение различных видов недвижимости, как предмета воздействия правового режима и установления их места в системе объектов гражданских прав;
- порядок их государственной регистрации.
Методологическую основу исследования составили совокупность общенаучных и специальных методов исследования правовых явлений и процессов: диалектический метод, историко-правовой метод, сравнительно- правовой метод, структурно-функциональный метод, логический метод, формально-юридический метод.
Структурно работа состоит из введения, двух глав, каждая из которых состоит из двух параграфов, заключения и списка использованной литературы.

Если становление недвижимой вещи как объекта гражданских прав в предпринимательском обороте происходит в глубинах публичного права, то в дальнейшем недвижимость формируется в качестве определенного оборотоспособного объекта. Безусловно, между объектом недвижимого имущества как весьма специфическим и уникальным объектом прав и объектами, полностью оборотоспособными, какими, например, выступает большинство движимых вещей, нельзя ставить знак равенства. Как известно, по степени оборотоспособности объекты подразделяются на три категории: а) полностью оборотоспособные; б) ограниченно оборотоспособные; в) изъятые из оборота. Функциональное назначение недвижимой вещи, бесспорно, в определенной мере ограничивает оборотоспособность этого объекта прав. Между тем функциональные ограничения не носят характер, который мог бы служить основанием деления недвижимости по оборотоспособности к принципиально иным категориям. Таким образом, особое функциональное назначение недвижимого имущества является не более чем его сущностной особенностью, признаком, который не ограничивает или исключает данный объект из предпринимательского оборота, а лишь предполагает наличие у лица, им владеющего (органа власти, юридического лица, индивидуального предпринимателя), совокупности необходимых прав. В целом недвижимость как объект прав подпадает под общую классификацию по оборотоспособности, установленную ГК РФ.Системные признаки недвижимого имущества - это такие свойства (особенности) недвижимого объекта гражданских прав, которые характеризуют юридическую взаимосвязь, взаимозависимость и взаимоположение недвижимых вещей как в структурном построении системы объектов, так и в проявлении этой системы в общей совокупности всех объектов гражданских прав.1.2. Классификация объектов недвижимого имуществаЛегальная классификация недвижимого имущества дана законодателем в п. 1 ст. 130 ГК РФ, где все недвижимое имущество разделено на два основных вида:- недвижимое имущество по природе,- недвижимое имущество, названное таковым в силу закона.К вещам, считающимся недвижимыми в силу природы, относятся:а) земельные участки, участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками.Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.Недра являются одним из природных объектов: частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Потребляемая, используемая часть недр является природным ресурсом, который, согласно Конституции РФ (ст. 9), наряду с другими природными ресурсами используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами. Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной, частной и в иных формах собственности.б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей; будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.Возможны классификации недвижимого имущества по различным основаниям.По формам собственности недвижимые вещи разделяются на:1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:- объекты, находящиеся в федеральной собственности;- объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;- объекты, находящиеся в муниципальной собственности;- смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:- недвижимость, изъятая из гражданского оборота;- недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;- недвижимость, используемая для жилья;- недвижимость, используемая в предпринимательских целях;- недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;- недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры.По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:- земельные участки (ст.130 Гражданского Кодекса РФ, ст. 6 Земельного Кодекса РФ, ст.1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);- участки недр;- обособленные водные объекты;- леса, многолетние насаждения;- леса, многолетние насаждения;- здания (ст.130 ГК РФ), части зданий (ст.5 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»);- сооружения (ст.130 ГК РФ), в том числе сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (п.4 ст.1 Закона «Об основах градостроительства в Российской Федерации»); сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики);- нежилые помещения (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст.1 Закона о государственной регистрации прав, ст.1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»); части помещений (ст.26 Закона о государственной регистрации прав);- жилые дома и их части (ст.558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст.1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»), а также жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст.1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);- квартиры, их части (ст.289, 558 ГК РФ), служебные жилые помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);- комнаты (ст.9 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства РФ о нотариате, ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);-  жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках (ст.1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);- кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества (Федеральный закон «О товариществах собственников жилья», ст.1 Закона о государственной регистрации прав);- объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст.25 Закона о государственной регистрации прав, п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №8);- предприятия как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ, ст.1 Закона о государственной регистрации прав);- другие объекты, которые будут отнесены к недвижимости законодательным путем.В данном перечне не рассматриваются предусмотренные законодательством части отдельных объектов недвижимости: а) части земельных участков (ст. ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 Земельного кодекса РФ); б) части участков недр (ст. 26 Закона о государственной регистрации); в) части помещений (ст. 26 Закона о государственной регистрации); г) части жилых домов (ст. ст. 558, 673 ГК РФ, ст. 15 Жилищного кодекса РФ); д) части квартир (ст. ст. 558, 673 ГК РФ); е) части предприятия как имущественного комплекса (ст. 132 ГК РФ).Все перечисленные недвижимые вещи, рассматриваемые в единстве, общности, представляют собой построение более высокого порядка, чем простая совокупность объектов, лишенная и юридической, и фактической внутренней взаимосвязи, не имеющая какой-либо определенной структуры (физический конгломерат). Объективность и построения недвижимых вещей, и структурных связей ее элементов выражается, во-первых, в однопорядковом по жизненной значимости для субъектов и объективном (вне этих субъектов) материальном существовании исследуемых объектов гражданских прав и, во-вторых, в силу прямого указания законодателя.ГЛАВА 2. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО2.1. Понятие, принципы и значение государственной регистрации прав на недвижимое имуществоПонятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.Обязательность государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения впервые была установлена с введением в действие части первой ГК РФ 1 января 1995 г. (ст.131).Государственная регистрация:- это акт, имеющий юридическое значение, с которым связаны определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;- это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации;- это единственное доказательство существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.Законом установлены следующие виды государственной регистрации: регистрация прав, регистрация ограничений (обременений) прав, регистрация сделок.После изменений внесенных Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившим в силу 1 марта 2013 года, государственная регистрация сделок с недвижимостью, перечисленных в части второй Гражданского кодекса РФ отменена. В настоящий момент регистрируется лишь переход права Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».Исключения составляют:- договоры об ипотеке (залоге недвижимого имущества), заключенные до 1 июля 2014 года;- договоры аренды недвижимого имущества, если он заключен на срок более одного года (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ) Федеральный закон от 21.12.2013 N 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации».- договор водопользования (п. 3 ст. 12 Водного кодекса РФ);- договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона №122-ФЗ регистрация ограничений (обременений):- возможна по общему правилу только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП;- может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц;- производится по заявлению сторон, если ограничения (обременения) установлены соглашением;- осуществляется по инициативе органов государственной власти и местного самоуправления, установивших ограничения (обременения) в публичных интересах;- сопровождается обязательным уведомлением правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении), если оно было зарегистрировано не по заявлению правообладателя.Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения, из договора безвозмездного пользования недвижимостью, за исключением безвозмездного срочного пользования земельными участками на срок более одного года, из договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее одного года.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации. С 31 января 1998 г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.До введения в действие Закона сохранялся действующий порядок регистрации. Данный Закон установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие комментируемого Закона.Однако права на недвижимость, возникшие до вступления в силу комментируемого Закона, признавались юридически действительными. Регистрация таких прав проводилась по желанию правообладателей.В настоящий момент государственная регистрация сделок с недвижимостью, перечисленных в части второй Гражданского кодекса РФ отменена. Регистрируется лишь переход права Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», за исключением договоров аренды, заключенных до 1 июля 2014 года и договоров аренды недвижимости, срок которых более 1 года, и др.Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в ЕГРП. Именно с этой даты считаются наступившими правовые последствия.Вопрос о принципах государственной регистрации чрезвычайно важен, поскольку решение вопроса о принципах этой системы позволяет сделать институт государственной регистрации устойчивым и непротиворечивым. Вопрос исследовался как в работах дореволюционных российских юристов, так и в современной юридической литературе. Он освещался в работах И.А. Базанова, В.Б. Ельяшевича, А.Л. Фрейтаг-Лоринговена, В.А. Алексеева, С.А. Бабкина, А.Р. Кирсанова, Е.Ю. Петрова, М.Г. Пискуновой и др.Организация регулирования оборота недвижимого имущества зависит от того, какие принципы заложены в соответствующей системе регулирования.Выделяют материально-правовые и формально-правовые принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если материально-правовые принципы лежат в основе системы государственной регистрации возникновения, изменения, обременения и прекращения прав на недвижимость, то формально-правовые принципы определяют структуру органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Совокупность формально-правовых принципов, определяющих правила организации оборота недвижимости, дают основания для вывода о существовании так называемого "формального права". Формальное право не свойственно каким-либо иным институтам частного или публичного права и опосредует отношения по организации оборота недвижимости.Будучи направленным на установление порядка деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, формальное право выполняет вторичную функцию: оно является своего рода придатком материального (вещного) права на недвижимость.Систему материально-правовых принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют следующие принципы:- принцип публичной достоверности (материальной гласности) или бесповоротности;- принцип исправления регистрационной записи;- принцип изъятия из-под действия давности;- принцип возражения (протестации);- принцип отметки (предварительной регистрации);- принцип старшинства прав.Принцип публичной достоверности. Смысл принципа публичной достоверности заключается в необходимости обеспечения устойчивости гражданского оборота вообще и оборота недвижимости в частности. Как отмечал И.А. Покровский, все третьи лица вправе испытывать доверие к тому, что записано в поземельных книгах.Добросовестный участник оборота, который полагается на официальные сведения, содержащиеся в государственном реестре, должен быть защищен от возможных притязаний на приобретаемое им недвижимое имущество.