договор аренды жилого помещения

Заключение
Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота.
Жилищное законодательство регулирует вопросы, связанные с использованием жилищного фонда, его эксплуатацией и ряд других вопросов.
С учетом вышеизложенного можно дать следующее определение договора найма жилого помещения в соответствии с требованиями норм главы 35 ГК РФ, именуемого для ясности договором коммерческого найма: «По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, именуемое «наймодатель», предоставляет в пользование другой стороне - гражданину, именуемому «наниматель», приемлемое свободное изолированное жилое помещ ...

Оглавление

Введение 3
Глава 1. Договор найма жилого помещения и его виды: проблемы соотношения 5
Глава 2. Жилищный найм в свете действующего (гражданского и жилищного) законодательства 11
Глава 3. Проблемы и перспективы развития жилищного комплекса России 17
Заключение 28
Список литературы 31

Введение
Право на жилище признано за всеми гражданами Российской Федерации, и в отношении их всех органы государственной власти и органы местного самоуправления должны создавать условия для осуществления названного права. Административный порядок предоставления жилых помещений ограничен определенным контингентом малоимущих и некоторых других лиц, нуждающихся в жилище. Государство отдает приоритет в удовлетворении жилищных потребностей инициативному решению жилищной проблемы заинтересованными гражданами. Государственную политику в сфере обеспечения граждан жильем можно определить как политику селективизма, т.е. когда государство сосредотачивает свое внимание на решении проблем менее обеспеченных групп населения. В Конституции РФ 1993 года реализован дифференцированный подход государства к у довлетворению потребности граждан в жилище – в зависимости от их социального и материального положения.
В программных документах, определяющих жилищную политику Российской Федерации, в качестве основных механизмов решения жилищной проблемы граждан с невысокими доходами назван договор найма жилого помещения и развитие рынка доступного арендного жилья.
Цель курсовой работы заключается в комплексном исследовании договора аренды жилого помещения.
Цель курсовой работы обусловила решение следующих задач:

1. Определение сущности и разновидностей договора найма жилого помещения;
2. Анализ норм гражданского и жилищного законодательства, регулирующих отношения найма жилой площади;
3. Определение проблем и перспектив развития жилищного комплекса России.

Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
 

Н. на решение Кировского районного суда Екатеринбурга от 11 ноября 2010 года по иску Г.Ю. к Г.Н. о признании не приобретшей права пользования жилым помещением, выселении, установила: Истец Г.Ю. обратился в суд с иском к Г.Н. о признании не приобретшей права пользования квартирой, выселении без предоставления другого жилого помещения, указывая, что стороны состояли в браке, от которого имеют сына Г., 1996 г., зарегистрированного по спорному адресу; ответчица в данном жилом помещении не зарегистрирована, проживала как временный жилец с его согласия, имеет в собственности иное жилье, согласия на включение ее в договор социального найма он не давал, равного с собой права пользования спорным жилым помещением не признавал. Решением Кировского районного суда Екатеринбурга от 11 ноября 2010 года исковые требования Г.Ю. удовлетворены в полном объеме. Г.Н. в кассационной жалобе просит решение суда отменить, указывая, что решение суда является незаконным и необоснованным. Выслушав объяснения участников процесса, заключение прокурора, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему. В соответствии со ст. 54 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент вселения Г.Н. в спорное жилое помещение, граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами данной статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи (статья 53) и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Из материалов дела следует, что истец как наниматель спорной квартиры по договору социального найма вселил в нее сына Г. в качестве члена своей семьи, который проживает в данном жилом помещении до настоящего времени; в 2009 г. Г. был включен в договор социального найма на спорное жилое помещение. Одновременно, из материалов дела усматривается, что в спорной квартире вместе с сыном Г., в отношении которого истец Г.Ю. решением Кировского районного суда Екатеринбурга от 29.11.2009 г. лишен родительских прав, в настоящее время проживает ответчица Г.Н.; при этом, в спорном жилом помещении она не зарегистрирована, в договор социального найма в качестве члена семьи Г.Ю. не включена, имеет на праве собственности 1/2 доли другой квартиры, где в течение всего времени сохраняла регистрацию по месту жительства. При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что исковые требования Г.Ю. о признании Г.Н. не приобретшей права пользования спорной квартирой подлежат удовлетворению. Доводы кассационной жалобы, направленные на оспаривание решения суда в указанной выше части, являются несостоятельными, поскольку не опровергают вышеизложенных выводов, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и правового значения не имеют. Вместе с тем, в части выселения Г.Н. из спорного жилого помещения судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям. Удовлетворяя требования Г.Ю. о выселении Г.Н., суд исходил из того, что она признана не приобретшей права пользования спорным жилым помещением, а также что наличие у несовершеннолетних детей права пользования жилым помещением не порождает наличия таких прав у родителей. При этом, суд указал, что по смыслу ст. 20 Гражданского кодекса Российской Федерации несовершеннолетний Г., которому исполнилось 14 лет, вправе проживать отдельно от матери. Данный вывод суда основан на неправильном применении норм материального права и неправильном определении значимых для дела обстоятельств. Так, согласно ч. 1 ст. 54 Семейного кодекса Российской Федерации ребенком признается лицо, не достигшее восемнадцати лет (совершеннолетия), а в соответствии с ч. 2 данной статьи каждый ребенок имеет право жить и воспитываться в семье, насколько это возможно, право знать своих родителей, право на их заботу, право на совместное с ними проживание, за исключением случаев, когда это противоречит его интересам. Из объяснений несовершеннолетнего Г. усматривается, что он хочет проживать совместно с матерью и просит не выселять ее из квартиры; согласно заключению органа опеки и попечительства МО выселение из квартиры матери Г. может существенно ущемить его интересы, а удовлетворение заявленных требований не отвечает интересам ребенка. Таким образом, вывод суда о том, что несовершеннолетний Г., которому исполнилось 14 лет, вправе проживать отдельно от матери, сделан без учета указанных выше норм СК РФ, мнения ребенка и органа опеки и попечительства, поэтому в данном случае не может быть признан обоснованным.Учитывая вышеизложенное, а также положения ст. ст. 63, 64, 65 СК РФ об обязанностях родителей воспитывать своих детей, заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей, защите прав и интересов детей, обеспечении их интересов, принимая во внимание, что в связи с лишением отца несовершеннолетнего Г. родительских прав защита его интересов возложена лишь на мать, судебная коллегия считает, что в данном случае мать Г. Г.Н. вправе проживать совместно со своим несовершеннолетним сыном, поэтому у суда не имелось оснований для ее выселения из спорной квартиры. На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила: решение Кировского районного суда Екатеринбурга от 11 ноября 2010 года в части выселения Г.Н. – отменить. Таким образом, возникла ситуация, при которой гражданка одновременно является не прибретшей права пользования спорным жилым помещением, и вместе с тем не подлежит выселению, как законный представитель несовершеннолетнего. В этой связи необходимо определить: какое же право сохранено за гражданкой из существующих ограниченных вещных: на сервитут или узуфрукт? И далее: отмена ограниченного вещного права произойдет автоматически, по достижении сыном совершеннолетия или при повторном обращении нанимателя жилого помещения в суд? В юридической литературе отмечалось, что ГК РФ лишил жилищное законодательство какой-либо возможности самостоятельно управлять отношениями собственности в жилищной сфере. Как в отношениях собственности, так и других вещных прав на жилые помещения ГК РФ (ст. 292) ограничился поручением жилищному законодательству предусмотреть только условия права пользования жилым помещением членами семьи собственника этого помещения. Как отмечал В.Н. Литовкин, «…если строго идти по пути в регулировании жилищных отношений, указанному ГК, Жилищный кодекс должен был урегулировать социальный наем жилья и установить условия осуществления вещных прав совместно проживающих с собственником жилого помещения лиц».Однако в Жилищном кодексе нет отсылочных норм к гражданскому законодательству, а в ГК РФ только ст. 8 упоминает о субсидиарном применении к жилищным правоотношениям иного законодательства. В этой связи необходимо отметить, что нормативный материал гражданского и жилищного кодексов очень тесно переплетен и взаимообусловлен, а грядущие изменения в гражданском законодательстве, так или иначе лишь обнажат новые грани их интеграции. Глава 3. Проблемы и перспективы развития жилищного комплекса РоссииВ России традиционно на протяжении последних ста лет наблюдается дефицит жилья. За годы нынешних социально-экономических реформ данная проблема обострилась. В значительной степени именно дефицит жилья отрицательно влияет на рождаемость, ограничивает внутренние миграционные потоки населения страны и в итоге сдерживает ее экономическое развитие, усиливает социальную напряженность. Как известно, обеспеченность нормальными жилищными условиями является одной из самых насущных потребностей населения.Проанализируем тенденции и сложившуюся к настоящему времени ситуацию в жилищном комплексе России. За годы реформ (1991-2011 гг.) общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, увеличилась на 40% и составила примерно 23 м2. Однако этот показатель намного хуже, чем в экономически развитых странах.Например, в странах ЕС данный показатель почти в 2 раза выше, а в США – в 3 раза.Причем, прирост жилищной обеспеченности в России в значительной мере связан с уменьшением численности населения страны. По нашим расчетам, влияние данного фактора обусловило 8,5% общего прироста показателя. В России более 3/4 жилых помещений из числа подлежащих приватизации было приватизировано. За время рассматриваемых реформ вод в действие общей площади жилых домов сначала резко сократился (с 61,7 млн. м2 в 1990 г. до 30,3 млн. м2 в 2000 г.), но затем постепенно стал наращиваться. И к 2011 г. практически достиг дореформенной величины.Строят жилые дома в основном частные компании (более 85% всех водимых жилых площадей).На долю государства приходится менее 7%, а муниципалитетов – от 3 до 4%. В расчете на одного жителя страны ввод нового жилья составляет ничтожно малую величину – всего 0,4 м2.Однако зарубежный опыт показывает, что необходимо ежегодно вводить от 0,7 до 1 м2 жилой площади на одного человека, чтобы решить жилищную проблему в течение жизни одного поколения.В 2000-е годы инвестиции в новое жилищное строительство осуществлялись в значительной мере за счет населения. Собственные и заемные средства населения, включая жилищно-строительные кооперативы, за этот период обеспечили ввод в эксплуатацию 41-48% построенной жилой площади.Цены на рынке жилья постоянно увеличиваются. В некоторые годы они значительно превышали темпы инфляции. В результате даже однокомнатная квартира средней площадью 33,6 м2 стоит примерно 1,5 – 1,6 млн. руб. Вместе с тем, средняя номинальная начисленная заработная плата работников страны к 2011 г. составила всего 23,4тыс. руб. в месяц. Даже если половину заработной платы работник будет откладывать на покупку скромного жилья, ему потребуется ждать более 11 лет.В очереди на получение дешевого государственного и муниципального жилья стоит около 5% всех семей, а в год получают такое жилье 5-6% очередников. Нетрудно увидеть, что их продолжительность ожидания жилья составляет примерно 18 лет. Предоставление жилья в социальный наем бедным гражданам сдерживается из-за ограниченных финансовых возможностей местных бюджетов строить и приобретать такой жилищный фонд.По данным на 2011 г. жилищный фонд Российской Федерации по формам собственности распределялся следующим образом (см. табл. 1).Таблица 1. Распределение жилищного фонда РФ по формам собственности в 2011 г., % к итогуФормы собственности жилищного фондаСовокупный жилищный фондв том числеГородскойСельскийЧастная86,384,591,0Государственная4,04,91,9Муниципальная9,510,47,0Другая0,20,20,1Всего100100100Как видим, преобладающей является частная собственность на жилище. По данному показателю Россия опережает страны ЕС, где частная собственность в жилищном фонде составляет примерно 75%. Но в России остаются еще коммунальные квартиры, в которых проживает 0,9% домашних хозяйств, и общежития (0,5% домашних хозяйств).Обратимся к качественным характеристикам жилищного фонда России. Около 3% всего жилищного фонда относится к категории ветхого и аварийного жилья. Однако в течение 1995-2011 гг. ежегодно капитально ремонтировалось всего от 0,1 до 0,5% общей жилой площади. В стране много неблагоустроенного жилья, не имеющего водопровода (22% от всего фонда), канализации (26%), отопления (17%). Если в сельской местности традиционно используют личные бани, то в городах многие жилые помещения не имеют ванн (душа) – 18%. Горячее водоснабжение отсутствует в 20% городского жилого фонда и 74% - сельского. Не имеют телефона 32% жилищ. К этому следует добавить, что около 10% сельских поселений не имеют телефонной связи, 6,5% - не обслуживаются почтой, а 28,6% - не имеют дорог с твердым покрытием для выхода на пути сообщения общего пользования. Для сравнения приведем данные о благоустройстве жилья в странах ЕС и США. Там водопровод, ванную (душ) и канализацию имеют практически все жилища.Малоимущее население получает государственную поддержку в форме субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Такие семьи в стране составляют более 9% (26% населения). К 2011 г. среднемесячный размер соответствующих субсидий на семью составил более одной тысячи рублей.В последнее время в стране стали уделять внимание проблеме дефицита жилья. К числу принятых официальных документов относится Концепция долгосрочного социально-экономического развития РФ на период до 2020 г. В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 г. № 161-ФЗ был создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (фонд «РЖС»). Подписан Указ Президента РФ от 7.05.2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».Принята Государственная программа РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ» (утв. Распоряжением Правительства РФ от 30.11.2012 г. № 2227-р). Она включает две федеральные целевые программы «Жилище»: на 2011-2015 гг. и на 2016-2020 гг. В свете этих официальных документов следует уточнить некоторые понятия. Доступное жилье – это не качественные характеристики объекта, а государственная функция по социальной поддержке бедного населения в части обеспечения жилищем. Поэтому доступное жилье может реализоваться в разных формах: через льготную продажу, лучшие условия ипотеки, предоставление субсидий и социального жилья в аренду, предоставление земельных участков под жилищное строительство бесплатно или со скидкой и др. Через функцию доступное жилье должны быть обеспечены все социальные слои общества.Таким образом, государству имеет смысл финансировать те сегменты рынка жилищного строительства, которые не достигают желаемых объемов под влиянием чисто рыночных механизмов. В экономической теории это называется государственной функцией перераспределения ресурсов с целью учета общественных потребностей. Например, «инвестиционные» квартиры не должны являться объектом государственной поддержки.Такие квартиры приобретаются с целью получения дохода от перепродажи на более поздних стадиях строительства, после его окончания, а также от сдачи в аренду. Доля «инвестиционных» квартир в сегменте первичной недвижимости на российском рынке составляет уже 15-20%. Объектами данных сделок могут выступать пользующиеся повышенным спросом недорогие квартиры небольшой площади, находящиеся на ранней стадии строительства. Через два-три года стоимость таких объектов возрастает примерно на 20-30%. В условиях дефицита жилья государству следует более жестко оградить относительно дешевое жилье от спекуляций, используя юридические и экономические меры воздействия.Выделим основные цели Государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ»:1. Снижение стоимости одного м2 жилья на 20%. Для этого предполагается увеличить объемы и долю жилья экономического класса. Кроме того, будут бесплатно предоставляться земельные участки под такое жилье, и ограничиваться его продажные цены. Продажа такого жилья будет осуществляться по фиксированным ценам. Они примерно на 20% будут ниже рыночных и не должны превышать 30 тыс. руб. за 1 м2 общей площади. Данная мера должна охватить экономически активных граждан в возрасте 20-45 лет, которые имеют сбережения на первоначальный взнос в размере 20%, но получаемые ими доходы не позволяют приобрести жилье по рыночным ценам за счет собственных и заемных средств. Под особый контроль антимонопольной службы будет поставлена возможная монополизация и зачастую связанная с ней коррупционная составляющая в данной области. Дополнительно предполагается внедрять ресурсосберегающие технологии в жилищное строительство и производство строительных материалов. При этом будут установлены унифицированные стандарты качества жилья экономического класса.2. Развитие рынка доступного арендного жилья и некоммерческого жилищного фонда для бедных граждан.3. Поддержка малоимущих граждан, нуждающихся в улучшении условий проживания.Формами поддержки должны выступить социальные выплаты на приобретение жилья и строительство индивидуальных домов. При ипотечном кредитовании предполагается частичная или полная оплата государством первоначального взноса. Будет осуществляться особая поддержка многодетных семей с тремя и более детьми. На землях, которые предоставляются данным семьям бесплатно, с помощью государственных мер будут созданы инфраструктурные объекты.4. Будут улучшены условия приобретения жилья на рынке, включая ипотечное кредитование. Вводятся специальные льготные условия ипотечного кредитования отдельных категорий граждан, например, молодых семей, работников бюджетной сферы и др. 5. Повышение качественных характеристик жилищного фонда и условий проживания.Ветхий и аварийный жилой фонд должен быть ликвидирован, средний уровень износа жилья должен достичь нормативных показателей. Доля семей, совместно проживающих в одном жилом помещении, должна быть существенно снижена.6. Модернизация и повышение энергетической эффективности коммунального хозяйства.Реализация Государственной программы, по мнению ее разработчиков, позволит достигнуть следующих количественных индикаторов к 2020 г.:- Ввод нового жилья около 92 млн. м2 ежегодно.- Снижение средней стоимости 1 м2 жилья на первичном рынке с учетом дефлятора в процентах к уровню 2012 г. на 20%.- Коэффициент доступности жилья должен составить 1,8 года (он определяется по соотношению между рыночной стоимостью стандартной квартиры и годовым доходом семьи из трех человек).- Доля семей, которые смогут приобрести стандартное жилье с помощью собственных и заемных средств, составит 50%.- Ипотечные жилищные кредиты будут более доступны населению, т.к. превышение процентных ставок по ним над индексом потребительских цен должно быть не более 2,2 процентных пунктов.- Доля ввода жилья в арендных многоквартирных домах должна составить 10% от общей площади ввода многоквартирных домов, а доля вода жилья экономического класса – 60% от общей площади вводимого жилья.- Доля капитально отремонтированных многоквартирных домов в общей их площади (постройка до 2000 г.) должна составить 11,6%. В результате за 2013-2020 гг. жилищные условия должны быть улучшены у 16 млн. человек.- Средняя обеспеченность общей жилой площадью должна составить 28-35 м2 на одного человека.- Уровень расселения должен соответствовать параметру: каждому жильцу отдельную комнату.