оценка недвижимости

Содержание


Введение 3
1. Недвижимость как объект оценки 4
2. Принципы оценки объектов недвижимости 10
3. Подходы и методы, используемые в оценке объектов недвижимости 13
Заключение 23
Список использованной литературы 25
...

Содержание


Введение 3
1. Недвижимость как объект оценки 4
2. Принципы оценки объектов недвижимости 10
3. Подходы и методы, используемые в оценке объектов недвижимости 13
Заключение 23
Список использованной литературы 25

введение

Наиболее часто независимый оценщик привлекается при переоценке основных фондов предприятий. Оценка необходима также при привлечении инвестиций. Традиционный способ покрытия дефицита оборотных средств — кредит. Обеспечением по кредиту может быть залог - имущества. Как показывает международный опыт, базой при определении залоговой стоимости является рыночная стоимость объекта залога. Для оценки уровня риска, который берет на себя кредитное учреждение, обеспечивая себе возможность возместить достаточную сумму средств в случае невозврата заемщиком кредита, необходимо определить отношение между рыночной стоимостью залога и размером кредита.Необходима оценка и в случае страхования имущества, так как требуется определить страховую стоимость этого имущества или оспорить сумму, в которую страховаякомпания оценила ущерб.В соответствии с новым законодательством при заключении брачного контракта можно привлечь оценщика для определения стоимости имущества, что в случае развода значительно облегчит решение имущественных споров.Цели оценки тесно связаны с ее методами. Оптимальность выбора того или иного метода оценки объекта недвижимости в большой степени зависит от квалификации и практического опыта оценщика.В стандартах оценки оценщикам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Тогда при согласовании результатов оценки по различным методам вероятность получить более точное значение стоимости объекта значительно возрастает. 2. Принципы оценки объектов недвижимостиОсновной сферой деятельности государственных оценщиков является оценка имущества (недвижимости) для целей налогообложения, оценка земель для целей налогообложения, оценка для целей определения (согласования) тарифов для естественных монополий. В основном при проведении таких оценок используются методы массовой оценки.Массовая оценка, являясь одним из разделов общей теории оценки, представляет собой метод получения оценок рыночных стоимостных показателей однородной группы объектов с использованием методов статистической обработки реальной рыночной информации.Массовая оценка отличается от индивидуальной оценки по целям, задачам и технике оценки одних и тех же показателей стоимости собственности.В общем случае цель оценки определяется Заказчиком работ по оценке. Заказчиком индивидуальной оценки может быть любое физическое или юридическое лицо, включая государство. Заказчиком массовой оценки является, как правило, государство.Оба вида оценки, используя одни и те же методы (затратный, рыночный и доходный), отличаются техникой оценки: глубиной анализа и способами обработки, используемой для оценки информации.Индивидуальная оценка — метод получения оценок рыночных стоимостных показателей одного или нескольких объектов, находящихся в составе физически или юридически обособленного комплекса, при котором для достижения конечного результата анализируется вся возможная совокупность ценообразующих факторов, присущих объекту оценки.Массовая оценка — метод получения оценок рыночных стоимостных показателей группы однородных объектов с использованием статистической обработки реальной рыночной информации, при которой анализируется такое количество ценообразующих факторов, которое присуще одновременно всей оцениваемой группе.Если вид недвижимости не вписывается в оценочную модель, корректировка стоимости осуществляется вручную. Наиболее важными в процессе массовой оценки недвижимости для налогообложения являются сбор и обновление содержащихся в регистрах кадастра данных. Новые данные поступают из муниципалитетов, государственных органов власти, городских и районных служб, от собственников недвижимого имущества и прочих организаций.В результате использования оценочной модели получают так называемую базовую стоимость той или иной недвижимости для налогообложения. Величина базовой стоимости составляет 75% величины рыночной стоимости данной недвижимости. Рыночная стоимость определяется по уровню цен на год, предшествующий году расчета стоимости недвижимости, подлежащей налогообложению. Это необходимо для того, чтобы набрать достаточное число случаев продаж. Базовая стоимость остается неизменной на все время действия оценочной модели (5-6 лет) и корректируется один раз в год с использованием годовых поправочных коэффициентов.Существуют следующие принципы оценки объектов недвижимости:пользователя;связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;связанные с рыночной средой;наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка.Все рассматриваемые в данном разделе принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо стремиться к учету всех или основных принципов оценки: Это необходимо, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости.Стоимость в использовании (или потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который, допустим, не собирается выставлять объект для продажи на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово — экономических параметров, которые наблюдались в предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.Понятие «инвестиционная стоимость» сходно с понятием «стоимость в использовании». Это стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемой прибыли.Рыночная стоимость объекта — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.3. Подходы и методы, используемые в оценке объектов недвижимостиМетод затрат базируется на принципе, что покупатель обычно не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение (постройку) аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому оценкой рыночной стоимости является сумма стоимости участка земли и стоимости строительства подобного объекта на дату оценки. Этот подход основан на понимании того, что участники рынка соотносят стоимость и издержки. При этом методе стоимость недвижимости получается путем добавления исчисленной стоимости земли к текущим издержкам строительства подобного объекта (здания) за вычетом амортизации (износа). Метод затрат особенно полезен в оценке новых здании или объектов недвижимости, которые редко продаются на рынке.Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия не соответствует рыночной стоимости. Остаточная (балансовая) стоимость активов предприятия зависит от таких факторов, как:1. время покупки либо создания собственными силами того или иного актива (и изменения с тех пор конъюнктуры и цен рыночного равновесия на рынках аналогичного имущества);2. метод амортизации этого актива предприятием, который мог выбираться произвольно среди методов прямолинейной равномерной амортизации, методов ускоренной или замедленной амортизации – как, например, метод «уменьшающегося остатка», метод «суммы чисел», «производственный» метод амортизации и т.д. (при разных методах амортизации остаточная балансовая стоимость актива зависит от того, как определялись отчисления на износ в предыдущие годы);3. накопившаяся за период после постановки актива на баланс инфляция (обесценивающая имущество).В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.Базовой формулой в затратном подходе является:Основные средства = Активы — ОбязательстваДанный подход представлен двумя основными методами:• методом стоимости чистых активов;• методом ликвидационной стоимости.Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.2. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.З. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.4. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.5. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.6. Оценивается дебиторская задолженность.7. Оцениваются расходы будущих периодов.8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.9. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.Метод ликвидационной стоимости.Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в следующих случаях:• компания находится в состоянии банкротства или есть серьезные сомнения относительно ее способности оставаться действующим предприятием;• стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.Ликвидационная стоимость представляет собой стоимость, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже его активов.Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает несколько основных этапов:1. Берется последний балансовый отчет (желательно последний квартальный). 2. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия (недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов) требует различных временных периодов.З. Определяется валовая выручка от ликвидации активов.4. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат. К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже. С учетом календарного графика ликвидации активов скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.5. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия.6. Прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода.7. Вычитаются преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами.Таким образом, ликвидационная стоимость предприятия рассчитывается путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех обязательств.Метод стоимости чистых активов применяется для действующего бизнеса. Если предприятие не является действующим – применяют метод ликвидационной стоимости.Для определения стоимости по методам доходного подхода необходимо знание финансовой математики, владение понятиями капитализации и дисконтирования, умение адекватно оценивать риски вложения капитала, прогнозировать денежные потоки, анализировать рыночную информацию и предвидеть динамику изменения стоимости объекта недвижимости в зависимости от внешних факторов.Доходный подход - это наиболее информационно обеспеченный и, следовательно, наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимости России. Кроме того, доходный подход при всей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости, но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционных проектов и др. В доходном подходе используются: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных доходов.Метод прямой капитализации, т.е. расчет коэффициента капитализации, преобразующего будущий чистый доход в стоимость объекта.При этом учитывается как сама чистая прибыль, Получаемая от эксплуатации объекта недвижимости, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта.Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода.Существует несколько методов расчета общего коэффициента капитализации.метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления);метод связанных инвестиций — заемного и собственного капитала, земли и здания, кумулятивный метод.