Рынок недвижимости

Работа рассматривает предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости. ...

Введение 3
Глава 1. Принципы организации рынка недвижимости 4
1.1. Сущность рынка недвижимости 4
1.2. Субъекты рынка недвижимости 6
1.3. Интеграция рынка недвижимости в национальную экономику 11
Глава 2. Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости 14
2.1. Инфраструктура рынка недвижимости 14
2.2. Сущность и виды операций на рынке недвижимости. 18
Заключение 28
Литература 29

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости, так как это существенная составляющая любой национальной экономики. Не¬движимость - важнейшая часть мирового богатства , более 50%. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как субъекты экономической деятельности для осуществления любой уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важность отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.
Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от предпринимат ельства. С одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических ................

Второе: возможность такого решения подтверждена практикой расследования в форме дознания без предъявления обвинения и последующего судебного разбирательства более чем 3,5 млн. уголовных дел за 10 лет действия УПК РФ, чем фактически подтверждена конституционность замены института предъявления обвинения на уведомление о подозрении в совершении преступления.
Третье: в соответствии с решениями Европейского суда по правам человека по делам гр. Деве ёра против Бельгии и гр. Экие против Германии термину "обвинение" должно придаваться содержательное, а не формальное (как в настоящее время по УПК РФ) значение. Понятие "обвинение" может быть определено как официальное уведомление лица компетентным органом государственной власти о наличии предположения о том, что этим лицом совершено уголовно наказуемое правонарушение.
Сокращенная форма дознания. Значительная роль в совершенствовании досудебного производства придается дифференциации дознания как формы предварительного расследования путем введения в первую очередь "сокращенного дознания" по уголовным делам о преступлениях небольшой и средней тяжести.
Предполагается, что расследование по ним будет производиться дознавателем, а также иным должностным лицом органа дознания (полиции) только в отношении конкретного лица, признавшего факт совершения преступления, обстоятельства которого очевидны и не требуют производства всего комплекса следственных действий, и срок дознания предлагается ограничить 7 сутками.
Сокращенное дознание предусматривает ограничение перечня следственных действий допросом подозреваемого и потерпевшего. Проведение экспертизы предусматривается лишь в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 196 УПК РФ, для определения характера и степени вреда, причиненного здоровью. К материалам уголовного дела подлежит приобщению справка о судимости для определения судом вида уголовного наказания и типа исправительного учреждения. По окончании сокращенного дознания и утверждения прокурором обвинительного протокола материалы уголовного дела направляются в суд, где оно подлежит рассмотрению в течение семи суток. Предлагаемый вариант сокращенного дознания в общих чертах имеет определенное сходство с существовавшей в УПК РСФСР протокольной формой досудебной подготовки материалов, по которой ежегодно расследовалось по упрощенной форме с направлением в суд до 350 - 400 тыс. преступлений.
Избрание меры пресечения в отношении лиц, скрывшихся от органов расследования и объявленных в федеральный розыск. Как отмечено выше, требует внесения в УПК РФ принципиальных изменений порядок заключения под стражу подозреваемых, обвиняемых, скрывшихся от следствия и объявленных в федеральный розыск, число которых достигает 100 тыс. Действующие правила избрания меры пресечения, не допускающие заочного вынесения судом решения о заключении под стражу, за исключением обвиняемого, объявленного в международный розыск (ч. 5 ст. 108 УПК РФ), соответствуют положениям Конституции РФ и Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод, предоставляющим задержанному право предстать перед судом незамедлительно после задержания.
С учетом этого предлагается предоставить суду по месту расследования уголовного дела возможность заочного вынесения решения (с участием защитника) о заключении под стражу объявленного в федеральный розыск подозреваемого, обвиняемого. Одновременно в УПК РФ следует предусмотреть процессуальный механизм, который предоставлял бы лицу, объявленному в федеральный розыск и задержанному вне места производства предварительного расследования, в течение 48 часов с момента фактического задержания, предстать перед федеральным судьей ближайшего районного суда по месту фактического задержания для допроса с целью установления личности задержанного и проверки, не отменено ли ранее вынесенное решение суда о заключении его под стражу, а после доставления к месту производства предварительного расследования - в течение 48 часов предстать перед судом (судьей), избравшим меру пресечения, для решения вопроса об оставлении ее в силе или изменении их на иную меру пресечения. По уголовным делам о тяжких и особо тяжких преступлениях предлагается также увеличить первоначальный срок содержания обвиняемых под стражей с 2 до 3 месяцев, поскольку в этот срок сегодня включаются 10 суток, в течение которых прокурор рассматривает поступившее к нему уголовное дело, и 14 суток - с момента поступления уголовного дела в суд и до принятия судьей решения в порядке ст. 227 УПК РФ.
Среди других проблем, требующих незамедлительного разрешения:
- процессуальный статус дознавателя и расширение компетенции начальника подразделения дознания. Необходимость последнего подтверждена действием в течение четырех лет Федерального закона от 06.06.2007 N 90-ФЗ "О внесении изменений в Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации», в соответствии с которым в УПК РФ начальник подразделения дознания сегодня обладает фактическими полномочиями начальника следственного отдела. Данное изменение не понизит уровень эффективности прокурорского надзора за дознанием, поскольку уголовно-процессуальным законодательством предусмотрены механизмы контроля за деятельностью указанных должностных лиц органов дознания. Одновременно введение в УПК РФ начальника подразделения дознания требует разграничить ряд полномочий между ним и начальником органа дознания, передав от последнего, в частности, право по утверждению обвинительного акта;
- Следует учитывать и зарубежный опыт например, первоначальный срок расследования во Франции составляет 2 года, в Германии - 12 месяцев;
- реалии правоприменительной практики. Например, сегодня в досудебном производстве на основании указания зам. генерального прокурора РФ А.Г. Звягинцева от 2 сентября 2011 г. N 21/2-11-03 наложено вето на возможность прекращения органами предварительного расследования уголовного дела по основаниям ст. ст. 25 и 28 УПК РФ (их прекращается менее 10 тыс. в год, а в суде по этим же основаниям прекращается ежегодно 250 - 300 тыс. уголовных дел);
- о форме обвинительного заключения (обвинительного акта). Решение законодателя при принятии УПК РФ о том, чтобы в обвинительном заключении (ст. 220 УПК РФ) и в обвинительном акте (ст. 225 УПК РФ) не приводить подробный анализ доказательств, направлено было на создание судом необходимых условий для исполнения сторонами их процессуальных обязанностей и осуществления предоставленных им прав. Однако данные законодательные новации прокуратурой и судом, по сути, были отвергнуты, и законодатель внес соответствующие поправки в ст. ст. 220, 225 УПК РФ.
Решение на законодательном уровне указанных и других проблем досудебного производства должно осуществляться в возможно короткие сроки, но без отступления от требований Конституции РФ и международных правовых актов в сфере защиты прав и свобод человека и гражданина.
фНеобходимость изменений предлагаемых в уголовно-процессуальный кодекс, обусловлена тем, что с момента введения его в действие на внесены многочисленные изменения и дополнения, не всегда носящие системный характер, а ряд его положений Конституционным Судом РФ были признаны не соответствующими Конституции РФ. Более того, в досудебном производстве не только отдельные нормы, но и ряд процессуальных институтов требуют совершенствования, поскольку в силу забюрократизированной они значительно затрудняют доступ граждан к правосудию, не отражают реального положения дел в борьбе с преступностью и не позволяют государству вырабатывать адекватные меры, а также представляются чрезмерно затратными.
При этом деятельность правоохранительных органов осуществляется в условиях осложнения криминогенной обстановки, обусловленной в числе других причин значительным увеличением количества зарегистрированных сообщений о преступлениях при одновременном сокращении штатной численности сотрудников органов внутренних дел.
С учетом изложенного, в первоочередном порядке требуют изменений нормы, регламентирующие стадию возбуждения уголовного дела; принципиальному пересмотру подлежит институт предъявления обвинения; необходимо введение сокращенного дознания, в первую очередь по преступлениям небольшой тяжести и возможности их перевода в уголовные проступки; требует своего разрешения проблема законодательного урегулирования заключения под стражу лиц, скрывшихся от органов расследования и объявленных в федеральный розыск, и ряд других.
При этом следует отметить, что в последние годы Генеральная прокуратура РФ, Минюст и МВД России Следственный комитет РФ предлагали разработанные ими соответствующие законопроекты, однако все они были отвергнуты на том или ином этапе их подготовки или даже прохождения в Государственной Думе и Совете Федерации Российской Федерации.
Среди наиболее обсуждаемых проблем - пересмотр процессуального порядка предъявления обвинения. Необходимо признать, что институт привлечения лица в качестве обвиняемого нуждается в переосмыслении, а сами правовые нормы - в существенной реконструкции. Потребность этого обусловливается тем, что на протяжении десятилетий предъявление обвинения являлось правовым основанием (моментом) допуска защитника к участию в уголовном деле. Однако сегодня в соответствии с требованиями ст. ст. 46 и 49 УПК РФ участие защитника в уголовном деле предусмотрено с момента его возбуждения в отношении конкретного лица, а при возбуждении уголовного дела по факту совершения преступления, подлежащему расследованию в форме дознания, - с момента уведомления лица о наличии в отношении его подозрения в совершении преступления. Кроме того, ст. 49 УПК РФ, значительно расширив перечень оснований участия в уголовном деле защитника, нивелировала, по сути, разницу в правовом статусе подозреваемого (ст. 46 УПК РФ) и обвиняемого (ст. 47 УПК РФ).
Оппоненты данного законопроекта, свои возражения сводят в основном к проблемам обеспечения конституционного права граждан защищаться от предъявленного обвинения.
Введение
Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыноч­ных отношений является состояние рынка недвижимости, так как это существенная составляющая любой национальной экономики. Не­движимость - важнейшая часть мирового богатства1, более 50%. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как субъекты экономической деятельности для осуществления любой уставной де­ятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важность отечественного рынка недвижимости как сектора эконо­мики подтверждается высоким уровнем доходов, поступающих в бюд­жет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муни­ципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.
Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от предпринимательства. С одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвя­зей на рынке недвижимости. С другой же - недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяе­мых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), мо­гут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижимости. Данными фактами обусловлена актуальность выбранной темы.
Целью работы является изучение предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Для реализации поставленной цели в работе предстоит решение следующих задач:
- определить принципы формирования рынка недвижимости,
- структурировать субъекты и объекты рынка недвижимости,
- исследовать явление предпринимательства на рынке недвижимости.
1. Принципы организации рынка недвижимости
1.1. Сущность рынка недвижимости
Развитие рынка недвижимости формирует научные основы в этой сфере экономических отношений, что находит отражение в появив­шейся терминологии.
«Рынок недвижимости - это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость»2. Рынок недвижимости - это «экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов не­движимости и где осуществляется совокупность всех текущих опера­ций с ней»3.
Рынок - это «институт осуществления контакта между покупате­лями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и по­купателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы»4.
«Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капи­тала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появ­ляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипо­теке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем»5.
Все вышеприведенные определения предполагают отнесение объек­тов недвижимости к категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда, и указывают на перераспределение объектов недви­жимости, т. е. обеспечение оборота прав на ранее созданные объекты недвижимости.
Исходя из триединства сущности объекта недвижимости как товара (материальная, правовая, экономическая) необходимо все эти опреде­ления дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием новых и управлением существующими объектами недвижимости. «Рынок недвижимости представляет собой определенный набор ме­ханизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами зем­лепользования»6. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости - это развитие (создание), управление (экс­плуатация) и оборот прав на недвижимость.
Характеризуя рынок недвижимости, следует отметить, что абстракт­ное словосочетание «рынок, недвижимости» распадается на множе­ство бурно развивающихся и непохожих друг на друга рынков, как ре­гиональных, так и локальных.
«Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недви­жимы, уникальны и их ценность в большей степени зависит от внеш­ней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, по­скольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом»7.
Национальный, рынок недвижимости - совокуп­ность региональных и локальных рынков, отличающихся друг от дру­га асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и особенно состоянием законодатель­ства, политической и социальной стабильностью8.
С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельно­сти, которую реализуют субъекты рынка недвижимости, он имеет свои достоинства и недостатки.
Особенность рынка недвижимости заключается в том, что средне­статистический покупатель недвижимости, как правило, не обладает опытом приобретения или инвестирования в объекты недвижимости, а также информацией о реальных ценах сделок.
Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственника объектов недвижимости и покупателей (арен­даторов) по отношению друг к другу. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недви­жимости при одновременно возрастающей информации о непрерыв­ном повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов не­движимости поднимают цены до неопределенной высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного сни­жения цен. Если разница между ожиданиями сторон в 10-15% еще преодолима, то, когда она достигает 50%, можно с уверенностью ска­зать, что сделка не состоится.
1.2. Субъекты рынка недвижимости
Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и диф­ференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимо­сти сформировались и активно действуют три сектора:
• развитие (создание) объектов недвижимости;
• управление (эксплуатация) объектами недвижимости;
• оборот прав на ранее созданную недвижимость. Основные признаки сектора развития (создания) объектов недви­жимости в переходный период - это слабая изученность, недостаточ­ность качественно отработанных технологий эффективного и эконо­мичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.
Сектор управления объектами недвижимости отслеживает сте­пень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости секто­ра управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.
Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.
Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связанных с ними финансовых потоков.
Помимо указанных секторов развития и функционирования рынка недвижимости часто выделяют в отдельный сектор процессы исследо­вания развития рынка недвижимости как самоорганизующейся систе­мы. Этот сектор связан со всеми тремя секторами функционирования • рынка недвижимости, и его результаты важны для всех секторов. В то же время он не может быть включен ни в один из них, так как исследо­вание развития рынка недвижимости должно представлять обособ­ленный и независимый взгляд на процесс развития и функционирова­ния рынка недвижимости.
Рис. 1. Субъектная структура рынка недвижимости9
Субъектная структура рынка представлена на рис. 1. Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: поку­патели (арендаторы), продавцы (арендодатели) и профессиональные и институциональные участники рынка недвижимости.
Покупатель (арендатор) - главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган го­сударственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.
Продавец (арендодатель) - это любое юридическое или физиче­ское лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице специали­зированных органов управления собственностью.
Состав профессиональных участников рынка недвижимости опре­делен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием госу­дарства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.
К институциональным участникам, представляющим интересы го­сударства и действующим от его имени, относятся:
• органы государственной регистрации прав на недвижимость и сде­лок с нею;
• организации, регулирующие градостроительное развитие, земле­устройство и землепользование (федеральные и региональные зе­мельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, создани­ем земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;
• федеральные и региональные органы архитектуры и градострои­тельства, занимающиеся утверждением и согласованием градо­строительных планов застройки территорий и поселений, созда­нием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
• органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектур­ных и строительных проектов;
• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, орга­ны технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и соору­жений.
К неинституциональным участникам, работающим на коммерче­ской основе, относятся:
• предприниматели, в качестве которых могут выступать юриди­ческие или физические лица, осуществляющие коммерческую деятельность на рынке в соответствии с законом;
• инвесторы - лица, осуществляющие вложения собственных, за­емных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;