РЫНОК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ РОССИИ: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ

Работа отличная, тема актуальная ...

СОДЕРЖАНИЕ
ПЕРЕЧЕНЬ СОКРАЩЕНИЙ, УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙ,
СИМВОЛОВ ЕДИНИЦ И ТЕРМИНОВ…………………………….….…2
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………….…3
1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИ…5
1.1 Ипотека, ипотечное кредитование: сущность, виды………..….5
1.2 Основания возникновения ипотеки и ее регулирование……...9
1.3 Модели ипотечного кредитования…………..……………..14
1.4 Проблемы ипотечного кредитования в России……………….….17
2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В МУНИЦИПАЛЬНОМ ОБРАЗОВАНИИ, ГОРОД НИЖНИЙ ТАГИЛ…………………………..…20
2.1 Рынок ипотечного кредитования в муниципальном образовании «г. Нижний Тагил»………………………………………………………..…20
2.2 Рекомендации по получению ипотеки……………………………..24
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………..….26
БИБЛЕОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК…………….………………............28
ПРИЛОЖЕНИЕ………………………………………………………….…30

Спрос жилья растет, предложение ограниченно. Особенно высок спрос со стороны молодого поколения. Цена на недвижимость несоизмерима с доходом граждан, поэтому не многие могут позволить себе иметь собственное жилье. Люди пытаются использовать любую возможность, чтобы получить желаемое.
Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности ....

229 октября 1768 г.Манифестом Екатерин II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. РР31769 г.Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге.41786 г.Кредитные учреждения, созданные в 1754 году, реорганизованы в Государственный заемный банк.51 января 1835 г.В Российской Империи был введен Свод гражданских законов, автором которого является М.М. Сперанский, где залоговое право было подробно регламентировано.61842 г.При сохранных казнах начали появляться первые сберегательные кассы.71859 г.Принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права.1859 – 1861 гг. – прекращение долгосрочного кредитования после указа императора Александра II. С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. Ипотечное кредитование становилось очень распространённым (рис.1).[5]Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.[5]Количество выданных кредитов в период 1867-1877 гг. (млн. р.)Рис.1 Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдававшие ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс).На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. [5]К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15 450. [5]Возрождение института залога (ипотеки) в России началось с введения Закона РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» и продолжилось введением Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.В России из года в год продолжает разрабатываться нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с недвижимостью и землей. К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права[5]:Гражданский кодекс РФ. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 30 декабря 2004 г. №216-ФЗ) (далее - ФЗ «Об ипотеке»). К источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений (закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). С 1 апреля 2005 года вступил в действие Федеральный закон от 30 декабря 2004 года ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты». Закон ввел новые принципы безопасного и эффективного взаимодействия застройщиков и граждан.В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления.Ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.[5]Таким образом, залог является одним из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.Договор ипотеки является залогом именно недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всеете объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения).По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, другая сторона – залогодатель. Договор об ипотеке может быть самостоятельным (то есть отдельным по отношению к договору) или условия о залоге могут быть включены в договор.[6] Существенными условиями договора об ипотеке являются:предмет договора;его оценка;обеспечиваемое обязательство;размер и срок исполнения обязательства.Предметом ипотеки может быть и незаконченное строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке. Предмет залога недвижимости оценивается через достижение соответствующего соглашения залогодателя с залогодержателем. Оценка указывается в договоре в денежном выражении. [6]При заключении договора ипотеки, равно как и иного вида договора залога, важным вопросом является то, у какой из сторон договора будет оставлен предмет залога.Так же как и другие гражданско-правовые договоры, договор ипотеки заключается в соответствии с общими правилами гражданского законодательства. Договор ипотеки заключается между залогодателем и залогодержателем в письменной форме. Договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации. Государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав с недвижимым имуществом, в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее территориальные подразделения. Вступление в силу договора ипотеки закон связывает также с моментом государственной регистрации.Модели ипотечного кредитованияВыделяют две основные модели ипотечного кредитования:Двухуровневая (американская);Одноуровневая (европейская).Рассмотрим каждую из них в отдельности. (ПРИЛОЖЕНИЕ 1) Двухуровневая модель опирается в своей основе на вторичный рынок закладных ценных бумаг. Суть американской модели ипотечного кредитования можно охарактеризовать следующим образом:Коммерческий или государственный банк выдает ипотечную ссуду заемщику при условии того, что тот обязуется в течение определенного оговоренного срока ежемесячно переводить в данный банк фиксированную сумму денежных средств. Это обязательство заемщика обеспечивается залогом приобретаемого в собственность жилья;После выдачи ссуды банк продает данный кредит одному из специализированных агентств ипотечного кредитования, одновременно передавая ему и обязательства по обеспечению;Ипотечные агентства после покупки некоторого количества ипотечных кредитов у банков формируют их в пулы и на основе каждого создают новые ценные бумаги, источником выплат по которым являются платежи заемщиков.[8]Вторая модель ипотечного кредитования – это одноуровневая, которая представляет собой автономную и сбалансированную модель ипотеки и базируется на «сберегательно- ссудной» системе функционирования. Данная система строится по типу немецких «частных стройсберкасс» — Bausparkasse или – французских Livret Epargne Logement. При этой модели вкладчики получают возможность накопить (накопление происходит на счете сберкассы) определенный необходимый взнос на приобретение дома или квартиры (он может составлять 30-50% стоимости), а затем – на недостающую сумму получить ипотечный кредит. При этом, все имеющиеся накопленные вкладчиками и собственных средства кассы могут использоваться только на цели осуществления уставной деятельности, то есть – на выдачу ипотечных кредитов.[8]Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению отдельного правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.С точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала.[9]Механизм функционирования системы ипотечного кредитования, действующий в настоящее время в России может быть представлен в виде следующих этапов ипотечного кредитования (Рис. 2):Модель ипотечного кредитования в РоссииСбор и проверка предоставленной информации о клиенте и залогеПредварительный этапОценивается вероятность погашения кредитаЭтап принятия решения по кредитуЗаключение кредитной сделкиОбслуживание кредитной сделкиЗакрытие кредитной сделкиРис. 2Предварительный этап (на данном этапе происходит разъяснение клиенту основных условий осуществления кредитования и передается список документов, необходимых для получения ссуды);Сбор и проверка предоставленной информации о клиенте и залоге;Оценивается вероятность погашения кредита;Этап принятия решения по кредиту (определяется сумма, порядок погашения, срок, процентная ставка);На данном этапе заключается кредитный договор;Обслуживание кредита;Закрытие кредитной сделки.[9]В ходе предварительного этапа заемщик должен ознакомиться со всей необходимой информацией о кредиторе, условиях предоставления ипотечной ссуды, о правах и обязанностях, возникающих у него при заключении кредитной сделки.Далее, после разъяснения заемщику условий кредитования работниками кредитной организации определяется максимально возможный объем средств, которые банк может предоставить в кредит, согласовываются процедуры кредитования и порядок расчетов, составляется примерная смета расходов заемщика и заполняется заявление на получение кредита.[10]В России и Мире существует золотое банковское правило, суть которого заключается в следующем: на ежемесячную выплату кредита заемщик должен тратить не больше 30% личного ежемесячного дохода. В случае если данная доля больше (40-60%), то такая ссуда уже становиться рискованной. Именно поэтому, банк оценивает объем кредита, который он может предоставить исходя из дохода заемщика.[11]В случае положительного решения по ипотечному кредиту заёмщик и банк заключают кредитный договор на покупку выбранной, заранее оговоренной жилой недвижимости. Следует учитывать, что не допускается ипотека домов и квартир, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.После заключения договора об ипотеке, коммерческие банки, как правило, требуют, чтобы заемщик внес первоначальный взнос, величина которого может колебаться в зависимости от условий ипотечной программы. При этом банки-кредиторы заинтересованы в том, чтобы этот первоначальный взнос был как можно больше, поскольку, чем больше взнос, тем меньший риск имеет сделка.Далее, как и в американской модели ипотечного кредитования обязательства заёмщиков оформляются в форме закладных, пулы которых продаются ипотечным агентам, формирующим ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг. Так же коммерческие банки, удовлетворяющие требованиям Банка России, могут сами формировать ипотечное покрытие и эмитировать ипотечные ценные бумаги.Рассмотрим далее проблемы ипотечного кредитования в России.Проблемы ипотечного кредитования в РоссииИпотечное кредитование в России развивается, но не заняло в настоящее время того места, которое могло бы, в вопросе решения обеспечения граждан жильем. Это происходит по ряду причин:Общеэкономические проблемы ипотечного кредитования.По своей сути ипотека - это длительный кредитный продукт. Срок, на который кредитные организации вкладывают свои средства, должен измеряться десятилетиями. Для того чтобы предлагать такие программы, требуется гарантия экономической стабильности. В то же время экономика России в очень большой степени зависит от мировых цен на сырьевые ресурсы.Инфляционные проблемы ипотечного кредитования.Несмотря на то, что уровень инфляции в России существенно снизился за последние годы, он остается на более высоком уровне, чем в большинстве развитых стран. В результате стоимость привлечения ресурсов для банков не снижается.[12]Ипотечные проблемы, связанные со сроками вложений.Как правило, в сегодняшних условиях банки имеют короткие деньги - это или вклады на период до года, или счета юридических и физических лиц до востребования. Альтернативными вариантами финансирования могут быть государственные программы поддержки. Однако бюджет не всесилен, на все в нем денег не хватит. [12]Проблемы ипотечного кредитования, связанные с монополиями.Рынок первичного жилья до сих пор непрозрачен. Зачастую возможность строить новые жилые дома имеет узкий круг компаний. Отсутствие конкуренции удерживает стоимость квадратных метров на слишком высоком уровне, чтобы они стали доступными для рядовых потребителей.[12]Проблемы ипотечного кредитования, связанные с альтернативой вложения.Коммерческие банки по своей сути - это предприятия, доход которых складывается за счет разницы привлечения и размещения средств. При формировании кредитного портфеля имеется ряд альтернатив, таких как кредитование бизнеса, потребительское кредитование и т. д. Из всего многообразия банковских продуктов ипотека - наиболее длительный, но не самый выгодный с точки зрения действующих на рынке процентных ставок.[12]Проблемы ипотечного кредитования, связанные с миграционной политикой.Займы на строительство или покупку жилья получают все большее распространение, но далеко не во всех регионах. До сих пор наблюдается существенная разница в уровне жизни в нескольких крупных городах и других регионах. В результате в условиях свободной экономики в наиболее благополучные центры устремляется поток мигрантов, увеличивая тем самым спрос на недвижимость.[12]Таким образом, решение проблем ипотечного кредитования – это комплексная задача, затрагивающая макроэкономику страны, социальную и миграционную политику, строительный сектор, развитие банковских продуктов и многое другое. Такие цели не могут быть достигнуты сразу, для этого требуется длительное время. Однако рано или поздно экономика страны обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и самому широкому кругу их клиентов.АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В МУНИЦИПАЛЬНОМ ОБРАЗОВАНИИ, ГОРОД НИЖНИЙ ТАГИЛРынок ипотечного кредитования в муниципальном образовании «г. Нижний Тагил»Ипотеку в Нижний Тагил представляют 6 ипотечных банков, которые предлагают потенциальным заемщикам 58 ипотечных программ для приобретения жилья (квартир, земельных участков, дома) в кредит на первичном и вторичном рынках недвижимости. В данной работе мы рассмотрим показатели следующих организаций:САИЖК;ВТБ 24;Сбербанк России.ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» было создано в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области № 296-ПП от 15.05.2003г. Его акционерами выступали правительство Свердловской области (50% плюс 1 акция) и СКБ-банк. Уставной капитал агентства составляет 90 млн руб., объем выданных кредитов – около 412 млн руб. Агентство является оператором федерального АИЖК. Через него осуществляется выкуп закладных. Прибыль банка складывается из размера комиссионного вознаграждения за обслуживание платежей, а также за рассмотрение кредитной заявки и в ряде случаев – за разработку юридической документации.