Механизм страхования при ипотечном кредитовании в России

Курсовая написана на тему: "Механизм страхования при ипотечном кредитовании". Во второй части проведен анализ российского рынка страхования при ипотечном кредитовании. защита прошла на 5. ЧИЭМ 2014 г. ...

Введение 4
1. Теоретические основы страхования при ипотечном кредитовании 6
1.1 Понятие страхования при ипотечном кредитовании 6
1.2 Механизм страхования при ипотечном кредитовании 13
2. Анализ российского рынка страхования при ипотечном кредитовании 19
2. 1 Анализ российской практики страхования при ипотечном кредитовании 19
2.2. Определение стоимости страхования при ипотечном кредитовании. 23
3. Совершенствование механизма страхования при ипотечном кредитовании 26
Заключение 28
Список использованных источников 30

В качестве одного из методов решения проблемы обеспеченности населения жильем во многих странах, включая Россию, практикуется ипотека. Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором.
Ипотека – довольно рисковый вид кредитования, так как с заключением кредитного договора у заемщика возникают многолетние финансовые обязательства перед банком-кредитором. Методом снижения рисков по ипотечному кредитованию является страхование.

1. Страхование залоговой недвижимости.
2. Страхование жизни и трудоспособности заемщика.
3. Страхование титула собственности.
4.Страхование ответственности заемщика при эксплуатации жилого помещения.
5.Страхование ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение договорных обязательств
Ипотечное страхование имеет следующие особенности:
Выгодоприобретателем по договору назначается кредитная организация.
При наступлении страхового случая страховщик производит выплату кредитору в пределах непогашенной задолженности.
Это страхование со снижающейся страховой суммой.
Страховая сумма рассчитывается на основании размера ссудной задолженности по кредитному договору с учетом процентов и снижается по мере погашения кредита в соответствии с установленным графиком.
Договор ипотечногострахования заключается на срок, равный сроку действия кредитного договора, обеспеченного договором ипотеки, или на один год с последующим ежегодным продлением до момента полной уплаты заемщиком суммы ипотечного кредита и процентов по нему.
1.2 Механизм страхования при ипотечном кредитовании
Программа ипотечного страхования разрабатывается в соответствии с требованиями кредиторов и финансовыми возможностями заемщиков. Цель формирования программы – обеспечение максимальной защиты имущественных интересов заемщика и кредитора от рисков, связанных с ипотечной деятельностью [17, с. 112-113].
Полноценная страховая защита участников ипотеки предполагает решение следующих задач:
1) Включение в программу широкого спектра страховых продуктов, предоставляющих возможность их комбинирования в соответствии с условиями кредитования конкретного заемщика;
2) Разработка оптимального покрытия по договору страхования, достаточного для обеспечения защиты при наступлении наиболее вероятных страховых событий;
Для достижения поставленной цели и обеспечения конкурентоспособности страховой программы ее формирование должно базироваться на следующих принципах:
1. Комплексность – совокупность видов страхования, включенных в программу, обеспечивает защиту от максимального количества ипотечных рисков.
2. Гибкость – программа предусматривает различный объем страхового покрытия, учитывающий особенности кредитных программ и потребности участников ипотечных отношений в страховой защите.
3. Клиентоориентированность – стандартизация ипотечных страховых продуктов и отлаженные технологии их реализации обеспечивают индивидуальных подход к каждому страхователю, оперативность оценки риска и заключения договора страхования. Конкурентоспособность страховой программы увеличивается при включении в нее таких условий, как возможность уплаты страховой премии в рассрочку, коррекция страховой суммы и графика платежей при досрочном погашении ипотечного кредита и т.п.
4. Доступность – в условиях дефицита финансовых средств дополнительные расходы по оплате страховых услуг не должны становиться непосильным бременем для заемщика. Премию по договору ипотечного страхования следует рассчитывать исходя из экономически обоснованных страховых тарифов, учитывающих такие особенности ипотечного страхования, как понижающаяся страховая сумма, комбинированность договора и другие факторы, позволяющие оптимизировать размеры страховых платежей.
В настоящее время программы ипотечного страхования, разработанные страховщиками, как правило, включают в себя три базовых страховых продукта:
Страхование недвижимого имущества, поименованного в договоре об ипотеке, от рисков утраты и повреждения;
Страхование на случай утраты недвижимого имущества, поименованного в договоре об ипотеке, в результате прекращения права собственности (титульное страхование);
Страхование на случай смерти и потери трудоспособности заемщика ипотечного кредита.
Помимо этого, компании предлагают – в качестве дополнения к стандартной программе ипотечного страхования – страхование гражданской ответственности при эксплуатации недвижимого имущества.
Необходимо отметить, что отработанные технологии и накопленный опыт в проведении вышеназванных видов страхования дают возможность объективной оценки риска и формирования экономически обоснованных страховых тарифов, позволяющих обеспечить эквивалентность страховых операций. Кроме того, стандартизация страховых продуктов позволяет обеспечить оперативное заключение договора страхования, что имеет немаловажное значение в условиях ежедневного повышения цен на жилье.
Вместе с тем, программы ипотечного страхования имеют некоторые недостатки. Так, отсутствие широкой возможности выбора страховых продуктов в рамках базовых не позволяет обеспечить оптимальные условия защиты в соответствии с потребностями участников ипотечного кредитования и возможностями потенциальных страхователей. Например, незащищенными остаются такие значительные ипотечные риски, как риск недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, для удовлетворения требований кредитора и риск неплатежеспособности заемщика в результате утраты или снижения заработка.
Специфические факторы, делающие ипотечное кредитование высоко рискованным, обусловливают необходимость создания стабилизирующих противовесов. При этом одна из главных ролей здесь отводится ипотечному страхованию.
Задача страхования состоит в уменьшении кредитного риска, его перераспределении.
Российские страховые компании, работающие на рынке ипотечного страхования, предлагают банкам-партнерам в качестве одного из инструментов снижения кредитного риска специальные программы комплексного ипотечного страхования заемщиков и заложенного имущества. В зависимости от типа ипотечного кредита эти программы могут включать в себя до трех видов страхования – имущественное, личное, титульное. При этом страхователем является заемщик, а выгодоприобретателем – банк-кредитор.
Личное страхование покрывает риски банка, связанные с жизнью, здоровьем и утратой трудоспособности заемщика.
Имущественное страхование покрывает риски банка, связанные с утратой и повреждением заложенной квартиры [17, с. 81-82].
Титульное страхование покрывает риск утраты заемщиком права собственности на квартиру.
Для осуществления комплексного ипотечного страхования своих заемщиков и заложенного имущества банку целесообразно заключать соглашения о сотрудничестве со страховыми компаниями-партнерами. В соглашениях желательно оговорить права и обязанности каждой из сторон, процедуры взаимодействия при ипотечном страховании, утвердить формы документов, которые будут использоваться в процессе взаимодействия (формы страховых договоров (полисов), заключаемых с заемщиками, а также документы взаимодействия банка и страховой компании – отчеты, реестры и т.п.), тарифы, а кроме того, порядок выплаты страхового возмещения при наступлении различных страховых случаев.
Рассмотрим подробнее, что является объектами комплексной страховой программы при ипотечном кредитовании (таблица 1.2).
Таблица 1.2
Объекты комплексного ипотечного страхования
Вид страхования
Объект
Страховой случай
1. Личное страхование
Жизнь заемщика
Смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период действия договора страхования, как на территории РФ, так и за ее пределами
Страхование на случай потери заемщиком трудоспособности
Частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида) застрахованным в результате несчастного случая, произошедшего в период действия договора страхования
2. Имущественное страхование
Жилье, предоставляемое в залог (ипотеку) в качестве обеспечения ипотечного кредита
Определяется в каждом договоре отдельно
3. Титульное страхование
Право собственности владельца жилья, являющегося предметом ипотеки
Вступление в законную силу решения суда, в результате которого заемщик утратил право собственности на предмет ипотеки (в том числе решения суда после окончания срока страхования, если судебный иск был подан в период действия договора страхования
Стоимость комплексного ипотечного страхования (трех видов) в настоящее время колеблется от 0,9 до 1,1% от страховой суммы. Порядок расчета страховой суммы, как правило, определяет банк.
Срок действия договора комплексного ипотечного страхования должен быть не менее срока кредитования либо заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим ежегодным продлением.
Банку следует осуществлять контроль за исполнением заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договору комплексного ипотечного страхования.
Договор комплексного ипотечного страхования должен быть заключен до предоставления ипотечного жилищного кредита, а страховая премия может быть уплачена заемщиком одновременно с получением кредита безналичным путем со счета, открытого в банке-кредиторе.
После оформления страховых документов банк и заемщик приступают к оформлению кредитных и внутрибанковских документов, а затем купли-продажи и/или ипотеки квартиры.
2. Анализ российского рынка страхования при ипотечном кредитовании
2. 1 Анализ российской практики страхования при ипотечном кредитовании
На сегодняшний день рынок ипотеки в России развивается усиленными темпами. Об этом свидетельствуют объемы ипотечного кредитования в Российской Федерации.
По данным квартального отчета АИЖК в I полугодие 2014 года было выдано 448 536 ипотечных кредита на общую сумму 769,5 млрд. руб., что в 1,3 раза превышает уровень аналогичного периода 2013 года в количественном и в 1,4 раза в денежном выражении.
Поскольку предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество (ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", далее — закон "Об ипотеке"), то в большинстве случаев закладывается именно та недвижимость, которая приобретается за счет кредита, полученного от банка. Однако возможно получение кредита под залог уже имеющейся недвижимости для самых различных целей. При этом речь может идти как о новостройках, так и о жилых помещениях, приобретаемых на вторичном рынке.
Однако не всем людям, живущим в России, с легкостью удается приобрести квартиру по ипотечному кредиту. Прежде всего это связано с тем, что возможности людей приобрести квартиру на средства ипотечного кредита ограничиваются размером первоначального взноса, который необходимо накопить и уже иметь на руках к моменту получения кредита.
Анализ месячной динамики предоставления ипотечных кредитов показывает, что во многом снижению темпов роста рынка ипотеки способствует постепенный рост ставок выдачи по ипотечным кредитам, что вызывает сокращение спроса на них.
В среднем такой взнос не должен быть менее 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. Например, размер первоначального взноса на квартиру стоимостью 3 млн руб. составит 900 тыс. руб. (из расчета: 3 млн руб. * 30 / 100).
В такой ситуации, в случае банкротства заемщика, возможные риски банка просчитаны, если заемщик вдруг перестанет платить по кредиту, его долг будет погашен за счет уплаченного первоначального взноса и продажи банком заложенного имущества.
Начавшийся в 2008 году кризис стал причиной роста безработицы. Заемщика не могли более выплачивать по кредиту, тем самым существенно пополнив статистику дефолтов по ипотечным кредитам. Цены на жилье стали падать, и банки, чтобы совсем не обвалить рынок, были вынуждены снижать размеры первоначального взноса по ипотеке до 10%. При этом риски понести убытки, связанные с выдачей ипотечных кредитов у банков значительно увеличились. В избежание названной проблемы банками был сформулирован заказ на страхование рисков так называемого "невозврата". С целью сгладить негативные последствия кризиса на рынке ипотеки и повысить устойчивость национальной ипотечной системы ипотечными страховщиками сформировались долгосрочные стабилизационные резервы. Снижение размера первоначального взноса стало возможным благодаря тому, что риски "невозврата" кредита приняли на себя страховщики.
В условиях напряженности на финансовых и валютных рынках недвижимость стала популярным объектам для инвестиций. Анализ банковской статистики говорит о том, что вложения в жилье стали восприниматься как альтернатива банковским депозитам.
Вторым фактором роста ипотечного рынка стал реализовавшийся спрос будущих периодов. Многие граждане, собиравшиеся приобрести жилье для собственных нужд, но выжидавшие удобного момента для совершения сделки, поняли, что в краткосрочной перспективе ожидать улучшения условий не стоит, и решили не затягивать с покупкой жилья с помощью ипотечного кредита.
К концу I полугодия 2014 года (в июне) средневзвешенная месячная ставка по ипотеке составила 12,3% (на 0,3 п.п. ниже уровня июня 2013 года). Отметим, что этот показатель соответствует значениям, достигнутым в июле-августе 2012 гг. и октябре 2013 г.
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях, выданным в целом за I полугодие 2014 года (накопленным итогом), составила 12,2%, а за I полугодие 2013 года - 12,7%.
В целом же можно констатировать, что в первом полугодии банки старались удерживать ставки по ипотечным кредитам на достаточно низких уровнях, проводя при этом разнонаправленную ценовую политику в зависимости от маркетинговой стратегии и возможности доступа к разным источникам фондирования, и неохотно шли на их повышение.
Основным способом конкурентной борьбы в этих условиях стало снижение требований к ипотечным заемщикам. В первом полугодии 2014 года требования к заемщикам снизили практически все ведущие ипотечные банки, в совокупности занимающие более 70% рынка. Данный тренд поддержали и многие другие участники рынка ипотеки.
К началу 2014 г. ипотечные кредиты со страхованием ответственности заемщика выдают 89 банков и 82 кредитные организации, рефинансирующие застрахованные ипотечные кредиты в АИЖК. Обратимся к структуре рынка кредитов со страхованием ответственности заемщика (рис. 2.1).
Рис. 2.1 - Распределение организаций с учетом их доли на рынке страхования ответственности заемщика
На диаграмме отчетливо видно, что значительную часть рынка занимает ВТБ 24. Объем данного сегмента пока не очень велик и составляет около 3 % от общего количества выдач». Несмотря на то, что ВТБ 24 активно развивает ипотеку и ипотечное страхование, ему не удалось добиться увеличения количества ипотечных кредитов, выданных вместе со страховкой ответственности заемщика. Приведенные статистические данные отражают недоверие населения к таким ипотечным программам.
Подобная ситуация складывается ввиду того, что у этого вида страхования есть множество недостатков, которые отпугивают как заемщиков, так и банки. Прежде всего страхование ответственности заемщика увеличивает расходы, необходимые для оформления ипотечного кредита. К традиционным тратам – оценке имущества, страховым взносам по полисам страхования жизни и здоровья заемщика, имущества и титула и всевозможным комиссиям – прибавляется взнос по рассматриваемому договору. И это серьезные расходы для заемщика, который готов внести только 10 % первоначального взноса.
К примеру, приобретая квартиру за 4 млн р., заемщик должен заплатить за страхование ответственности около 70–110 тыс. р. (примерно 2…3 % от суммы кредита, что в данном случае 90 % от 4 млн р., т. е. 3,6 млн р.). А если покупается квартира за 10 млн р., то за страховку придется заплатить в среднем 180–300 тыс. р. Прибавив их к тем деньгам, что решено выделить на первоначальный взнос (в данном примере это 1 млн р.), можно приобрести квартиру стоимостью 6–6,5 млн р. без всяких страховок. При этом долг составит уже не 90 % от стоимости жилья, а 80 %.
Банки не торопятся предлагать такой страховой продукт своим клиентам, так как в законе «Об ипотеке» говорится, что в случае перехода ипотечного залога в собственность кредитора (банка) задолженность заемщика полностью погашается, сколько бы ни стоил объект. В связи с этим такая ситуация не может трактоваться как страховой случай, так как задолженности у страхователя нет и страховщик ничего платить не будет, а банкам это не выгодно.
Имеются и другие неудобства для заемщиков: застраховать можно только ответственность по ипотечному кредиту, выданному на покупку недвижимости с оформленным правом собственности, т. е. на квартиру на вторичном рынке или на новостройку, уже оформленную в собственность.
Можно сделать вывод, что спрос на данные программы минимальный, прежде всего, из-за высокой стоимости страховки, а условия страхования еще требуют доработки. Возможно, при тщательной доработке условий спрос на данный страховой продукт возрос бы в регионах в России.
Однако новые изменения, внесенные в закон об ипотеке, могут привести к тому, что возрастет количество прецедентов, когда банк будет нести убытки, беря недвижимость заемщика-должника на баланс.
По прогнозам экспертов, изменения в законе повернут банкиров в сторону страхования своих финансовых рисков. Подобная ситуация складывалась на ипотечных рынках других стран.
Страхование ответственности заемщика как один из видов ипотечного страхования очень недолго работало в США, но оно закономерно ушло в сторону, потому что оказалось и менее и технологичным, и более дорогостоящим, чем то страхование, которое проводится самим кредитором.
В России интерес к страхованию своих рисков проявляют не только сами кредиторы (банки), но и заимодавцы.
2.2. Определение стоимости страхования при ипотечном кредитовании.
Рассмотрим стоимость страхования при ипотечном кредитовании в банке ВТБ 24. С 23 июля 2009 г. банк приступил к предоставлению ипотечных кредитов без обязательного страхования риска прекращения или ограничения права собственности залогодателя (страхование титула) предмета залога (ипотеки) и риска утраты жизни и трудоспособности заемщика (поручителя).
Заёмщик вправе выбрать либо вариант кредитования, предусматривающий страхование только риска утраты и повреждения предмета залога, либо вариант кредитования, предусматривающий страхование следующих рисков:
утраты жизни и трудоспособности Заёмщика (поручителя – если применимо);
утраты или повреждения предмета залога;
прекращения или ограничения права собственности на предмет залога (в течение первых трех лет с даты государственной регистрации права собственности на предмет залога – если применимо).
Процентная ставка по кредиту зависит от выбранного вами варианта кредитования. В банке ВТБ 24 имеются следующие ипотечные программы: