Договор найма жилого помещения

СГА ...

Введение………………………………………………………….………..………...........3
1 Понятие и содержание договора найма жилого помещения……………..……….6
1.1 Понятие, предмет и форма договора………………………………………………6
1.2 Разграничение договоров коммерческого найма жилого помещения и аренды жилья ……………………………………………………………………………………10
1.3 Содержание договора……………………………………………………………..13
1.4 Права, обязанности и ответственность сторон договора ………………………15
2 Изменение и расторжение договора найма жилого помещения………………….17
2.1 Составление и подписание договора …………………………………………….17
2.2 Расторжение договора найма…………………………………………………….19
2.3 Спорные вопросы при заключении договора…………………………………..20
2.4 Договор поднайма…………………………………………………………………21
Заключение…………………………………………………………………………….…24
Глоссарий…………………………………………………………………………….......26
Список использованных источников……………………………………………...….28
Приложения…………………………………………………………………………......29

Объектом исследования являются жилищные правоотношения, возникающие при заключении, изменении и расторжении договора найма.
Предмет исследования - нормативно-правовые акты, регулирующие договор найма жилого помещения.
Цель данной работы – исследование содержания договора найма.
Для осуществления поставленной цели был разработан ряд задач:
- Изучить понятие, предмет и форму договора найма;
- Рассмотреть права, обязанности и ответственность сторон по договору найма;
- Раскрыть условия и основания изменения договора найма;
- Проанализировать условия и основания расторжения договора найма.
При работе над данной темой были использованы сравнительно-правовой и аналитический методы.

Размер платы за жилое помещение является существенным условием договора найма жилого помещения и устанавливается по соглашению сторон. Если сроки в договоре прямо не предусмотрены, оплата производится ежемесячно.
Одностороннее изменение размера оплаты не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. При оплате очередного периода нанимателю рекомендуется брать с собственника квартиры расписку. В такой расписке должно быть указано, какую сумму хозяин квартиры принял в качестве оплаты, а также за какой период произведена оплата.
Также в договоре должно присутствовать: кто и как оплачивает коммунальные услуги, телефон (если он есть в квартире), Интернет, возможность или невозможность изменения арендной платы в течение действия договора, регулярность посещения квартиры хозяином и то, что он должен предупреждать об этом заранее. Если передан залог, укажите его сумму. Можно указать показания электросчетчика и водомеров на момент подписания договора найма. Впишите в договор найма пункт о состоянии квартиры и ремонте, если таковой планируется. В соответствии с законом (ГК РФ, ст.681) текущий ремонт квартиры - обязанность нанимателя, если иное не установлено договором. А вот капитальный ремонт – обязанность хозяина квартиры.
если в договоре найма нет данных о помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным;
не брезгуйте описью и описанием мебели, это оградит от споров о наличии антикварного кресла и требований оплаты того, что уже было сломано;
договор найма жилого помещения заключается на срок не больше пяти лет, а если срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ГК РФ, ст.683);
подпишите договор найма на каждой странице;
в пункте, описывающем права нанимателя и наймодателя пропишите, что наймодатель обязуется обеспечить нанимателю беспрепятственное и круглосуточное использование жилплощади, даже если это покажется слишком очевидным;
в пункте, описывающем права наймодателя, впишите его обязанность урегулировать возможные претензии со стороны других совладельцев квартиры (или зарегистрированных в ней лиц) и защитить от них квартирантов;
одностороннее изменение размера арендной платы за квартиру не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ГК РФ, ст.682);
о окончании срока договора наниматель жилья имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ГК РФ, ст.684);
если у вас что-то случилось с замком, и невозможно открыть дверь, вскрывать ее в отсутствие хозяев будут только если договор найма у вас на руках;
в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор найма продолжает действовать на тех же условиях, новым нанимателем при этом становится один из тех, кто постоянно проживал с прежним квартиросъемщиком.
Субаренда (поднайм) - съем квартиры или комнаты не у собственника жилья непосредственно, а у квартиросъемщика, который это жилье снял. В принципе договор должен содержать все то же самое, что и договор найма, за исключением:
договор поднайма не может заключается на срок больший, чем договор найма и досрочном прекращении договора найма одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения;
при заключении договора поднайма у нанимателя нет преимущественного права его продления3.
1.4 Права, обязанности и ответственность сторон договора
Помимо довольно широких прав, наниматель все же имеет и обязанности. В их числе, разумеется, внесение платы за предоставленное помещение в сумме и в сроки, установленные в договоре.
Также наниматель имеет обязанности по содержанию предоставленного помещения, а именно:
использовать жилое помещение только для проживания
обеспечивать сохранность помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии
не производить переустройство и реконструкцию помещения без согласия наймодателя
самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ)
осуществлять текущий ремонт помещения (ст. 681 ГК РФ)
Относительно последних двух пунктов оговоримся, что в договоре эти обязанности могут быть возложены и на наймодателя.
Права и обязанности НАЙМОДАТЕЛЯ по долгосрочному договору найма
Теперь же, чтобы получить полное представление о взаимоотношениях в рамках договора найма, остановимся и на ваших правах и обязанностях, которые возникнут при заключении такого договора.
Обязанности наймодателя перечислены в ст. 676 ГК РФ. К ним отнесено все, что касается эксплуатации дома, где находится сдаваемое помещение, и обеспечение предоставления коммунальных услуг4. Можно сказать, что обязанности наймодателя обусловлены правами нанимателя, о которых речь шла выше.
Теперь перейдем к правам наймодателя. Частично они также уже были рассмотрены как обязанности нанимателя, осталось сказать только о праве наймодателя расторгнуть договор. И здесь все не так просто. Расторжение договора по инициативе наймодателя, пожалуй, самая проблемная часть взаимоотношений в рамках договора найма.
Договор по инициативе наймодателя может быть расторгнут только по решению суда, и вот в каких случаях:
Невнесение платы за 6 месяцев при сроке договора более года
Невнесение платы более двух раз при сроке договора до года
Разрушение или порча помещения нанимателем или гражданами, за которых он отвечает
Использование помещения не по назначению
Нарушение прав и интересов соседей
В случаях 4 и 5 вы должны будете сначала предупредить нерадивого нанимателя о необходимости устранения нарушение. И только если требование будет проигнорировано, можете обратиться в суд.
В любом из перечисленных случаев суд может предоставить нанимателю срок для устранения допущенных нарушений, но не более одного года. Если же даже в этот срок нарушения не будут устранены, то по повторному обращению наймодателя, суд пример решение расторгнуть договор. Но и на этом история может не закончиться: по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения о расторжении, но на срок не более года.
2 Изменение и расторжение договора найма жилого помещения
2.1 Составление и подписание договора
При составлении договора найма жилого помещения необходимо подробно оговорить все его условия, особенно основные: какое жилое помещение или его часть передается в пользование, его площадь, техническое состояние, удобства. Какую квартирную плату, в каком порядке, в какой срок должен вносить наниматель. Если жилое помещение сдается вместе с мебелью в договоре или в отдельном приложении к нему перечисляется вся мебель с указанием ее стоимости и порядок возмещения ущерба в случае ее порчи.
Важный нюанс составления договора – его название. В соответствии с законодательством (Гражданский Кодекс РФ, ст.671) частное лицо должно заключить с хозяином квартиры договор найма жилого помещения, а юридическое лицо - договор аренды5. Следовательно, физическое лицо не может арендовать квартиру, а юридическое лицо не может быть нанимателем. Вроде мелочь? А нет…. Суд может признать такой договор найма не имеющим силы.
Если квартира снята с помощью агентства, представитель последнего должен находиться рядом в момент подписания договора найма. В случае самостоятельного поиска также будет не лишним иметь свидетеля.
Все собственники и зарегистрированные в квартире старше 14 лет должны дать письменное согласие на сдачу квартиры в наем. Они либо должны подписать договор найма, либо к договору нужно приложить нотариально заверенное согласие.
Договор найма жилого помещения вступает в силу после подписания его обеими сторонами, - собственником и квартиросъемщиком. Регистрировать у нотариуса его необязательно, достаточно подписей обеих сторон. Посещать нотариуса нужно, только если одна из сторон – юридическое лицо.
Договор должен быть подписан в двух экземплярах. Один забирает себе квартиросъемщик, другой – хозяин квартиры.
Продление договора найма
За три месяца до истечения срока договора найма хозяин квартиры должен предложить квартиранту заключить следующий договор найма на тех же или иных условиях, "либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем (ГК РФ, ст.684). Если хозяин не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
2.2 Расторжение договора найма
В соответствии с ГК РФ (ст.687) договор найма может быть расторгнут нанимателем жилья по собственной воле6. Достаточно письменного предупреждения хозяина квартиры за три месяца.
Расторжение договора найма может произойти в судебном порядке по требованию хозяина квартиры в случаях:
невнесения арендной платы за квартиру за шесть месяцев, если договором не установлен другой срок;
при краткосрочной аренде квартиры в случае невнесения платежа более двух раз по истечении установленного договором срока;
если наниматель квартиры или другие граждане, за действия которых он отвечает, систематически нарушают права и интересы соседей;
разрушения или порчи жилого помещения недобросовестным арендатором или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Договор жилищного найма может быть расторгнут по решению суда:
Если наниматель не вносит квартирную плату шесть месяцев. При краткосрочном договоре жилищного найма более двух раз.
Если наниматель и проживающие с ним лиц используют жилое помещение не по назначению, портят и разрушают его, нарушают правила пользования жилым помещением.
Если жилое помещение стало аварийным и непригодным для проживания.
Суд может и не выселить нанимателя из жилого помещения, а дать ему срок до 1 года для устранения допущенных нарушений договора. Если эти нарушения не будут устранены в установленный судом срок, то по повторному заявлению наймодателя суд расторгает договор жилищного найма. Однако, и в этом случае, суд может отсрочить исполнение судебного решения на срок до одного года
Это еще раз подтверждает мнение о том, что наймодателю выгодней заключать с нанимателем краткосрочный договор.
После расторжения договора найма наниматель и постоянно проживающие с ним лица подлежат выселению.
2.3 Спорные вопросы при заключении договора
В большинстве случаев договор в письменном виде не заключался либо был составлен неграмотно.
Хочется особо выделить некоторые условия договора найма.
Размер, сроки, способы оплаты. Размер платы за жилое помещение является существенным условием договора найма и устанавливается по соглашению сторон. Если сроки в договоре не предусмотрены, оплата производится ежемесячно. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. При оплате очередного периода советую нанимателю брать с собственника квартиры расписку. В ней должно быть указано, какую сумму он принял в качестве оплаты, а также за какой период произведена оплата. Известны случаи, когда после получения денег собственник впоследствии утверждал, что денег ему никто не давал. Или, пересчитав купюры, которые находились в конверте, он констатировал факт, что их намного меньше, чем должен наниматель. Так что составление расписки поможет избежать обмана и недоразумений.
Срок договора. Договор найма может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет.
Кроме того, необходимо обратить внимание на следующие пункты:
- опись имущества и его состояние в передаваемой квартире, условия об ответственности съемщика за его сохранность;
- порядок возмещения ущерба в случае его причинения;
- условия оплаты телефонных переговоров, электроэнергии, коммунальных платежей;
- условия расторжения договора и порядок сдачи нанимателем квартиры при прекращении договора.
Арендодателям (наймодателям) можно посоветовать приложить к договору ксерокопии паспортов жильцов.
Необходимо также составить акт приема-передачи. В нем указывается, что арендодатель (наймодатель) сдал, а арендатор (наниматель) принял квартиру по указанному адресу, прилагается перечень передаваемого вместе с квартирой имущества (мебели, бытовой техники), отмечается, сколько комплектов ключей получил арендатор. После подписания сторонами акт приема-передачи можно подшить к договору.
Таким образом, стороны должны включить в договор все важные условия, которые они хотят для себя определить. При согласовании текста договора нужно быть предельно внимательными и не торопиться. Чтобы договор был составлен правильно, защищал интересы каждой стороны и не противоречил российскому законодательству, советую обратиться за помощью к юристу или адвокату.
Следует отметить, что от возникновения спорных ситуаций застраховаться невозможно. Грамотно составленный договор и внимательное отношение к документам помогут избежать многих проблем, а в случае судебного разбирательства станут средством защиты интересов каждой из сторон.
Согласно статье 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Нотариальное его удостоверение необязательно. Но замечу, что в случае спора договор, заверенный нотариусом, имеет ряд преимуществ. Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса. Он удостоверяет их личности, проверяет право собственности владельца (или владельцев) квартиры и их дееспособность. Поэтому сделку, удостоверенную нотариусом, оспорить сложнее.
В наше время рынок аренды жилья привлекает многих участников в поисках доходов. Это и риелторы (профессиональные агенты по недвижимости), и частные маклеры-одиночки, и различные информационные агентства. К сожалению, мошенники могут принимать вид и первых, и вторых, и третьих. Чтобы избежать возможных рисков и не стать жертвой мошенников, советую нанимателю перед заключением договора внимательно изучить следующие документы:
1. Паспорт собственника. Он должен иметь необходимые средства защиты от подделки, отчетливые печати, не иметь исправлений, быть действительным.
2. Документ, подтверждающий право собственности арендодателя на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права).
3. Правоустанавливающий документ, показывающий, на основании чего собственник приобрел право собственности на объект (договор продажи, мены, дарения, раздела имущества, свидетельство о праве на наследство и др.).
Необходимо сверить адрес объекта сделки, указанный в документах, с фактическим адресом, а также все технические параметры квартиры (этаж, количество комнат, площади и т.д.).
В некоторых случаях может оказаться, что в отношении объекта сделки есть решение об аресте или решение суда о разделе имущества на доли. Для проверки этой информации можно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сделав запрос в Управление Федеральной службы государственной регистрации. В выписке указываются следующие данные: описание объекта недвижимости, данные о правообладателях, зарегистрированные на объект права, ограничения, обременения прав, сведения о правопритязаниях и заявленных в суде правах требования.
Если вы убедились в том, что арендодатель является единственным собственником жилья, нужно удостовериться также в том, что отсутствуют лица, сохранившие право пользования квартирой. Для этого попросите собственника получить выписку из домовой книги. Советую вам присутствовать лично при получении им этого документа. Из архивной выписки можно узнать о том, кто и когда был зарегистрирован по месту жительства в этой квартире, куда выбыл, кто ее приватизировал. Убедитесь в том, что среди ранее зарегистрированных нет убывших в места заключения или в психоневрологический диспансер на лечение. Несмотря на все предпринятые вами меры, арендодатель может оказаться недееспособным, т.е. не имеющим права распоряжаться своим имуществом. Сделки, заключенные недееспособным лицом, являются ничтожными. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, попросите у арендодателя справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о его здоровье. Рекомендую также лично присутствовать при получении справок, чтобы исключить риск фальсификации.
2.4 Договор поднайма
Согласно пункту 1 статьи 685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на некоторый срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
Договор поднайма может заключить наниматель жилого помещения, предоставленного ему по договору социального найма. Он имеет право передать часть занимаемого им помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем в соответствии со статьей 76 ЖК РФ. Для этого необходимо согласие в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должен быть заключен в письменной форме, причем экземпляр такого договора подлежит передаче наймодателю (часть 1 статьи 77 ЖК РФ). При вселении поднанимателя должны также соблюдаться действующие правила о регистрации граждан по месту временного жительства. Главным основанием прекращения договора поднайма является истечение срока действия договора. В этом случае поднаниматель обязан освободить жилое помещение, а при отказе он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения (часть 5 статьи 79 ЖК). В таком же порядке он выселяется и в случае, если досрочно прекратилось право самого нанимателя на помещение, которое он занимал по договору социального найма (например, в связи с его выездом в другое место жительства, смертью и т.п.), поскольку в случае прекращения договора найма по любому основанию поднаниматель не имеет никаких правовых оснований занимать помещение.
Если договор поднайма заключен без указания срока, он считается заключенным на один год (часть 3 статьи 77 ЖК).
В случае сдачи в поднаем неприватизированной квартиры (муниципальной, государственной) поднаниматель также не застрахован от рисков. Известно немало примеров, когда двое зарегистрированных в квартире договариваются между собой с целью обмана квартиранта. Один сдает квартиру, забирает деньги и уезжает, а другой неожиданно появляется и требует выселения квартиранта, так как ему негде жить. Но возможны и случаи, когда разногласия в семье (муж сдал, а жена против) вынуждают нанимателя покинуть квартиру, в которой он жил всего несколько недель. Поэтому я рекомендую всем перед заключением договора поднайма обращаться за помощью к юристу или адвокату7.
Заключение
Подведем итоги. По договору найма человек, сдающий квартиру, имеет весьма значительные обязательства перед своим нанимателем, а значит несет серьезные риски. Конечно, ушлый жилец, умело воспользовавшись предоставленными правами по долгосрочному договору, может надолго поселиться в вашей квартире.
Но если вы приняли решение сдавать квартиру физическому лицу, мы все же советуем заключить договор с будущим жильцом.
во-первых, краткосрочный вид договора найма гораздо более лоялен собственнику помещения — наймодателю.
во-вторых, помимо предусмотренной законом ответственности за нелегальную аренду, есть ряд других причин для заключения договора. В нашем законодательстве действует принцип «разрешено все, что не запрещено». Поэтому, несмотря на гарантированные нанимателю права, никто не запрещает вам как собственнику жилья воспользоваться своими правами.
Вы имеете право возложить на него обязанности, которые снизят риски неполучения оплаты, порчи имущества, и встречи со многими другими неприятностями, которые могут возникнуть, если все договоренности оставить «на словах».
Итак, заключение договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам и обеим сторонам договора найма жилого помещения следует обращать особое внимание на определенные моменты.
Необходимо обратить внимание на следующие пункты:
- опись имущества и его состояние в передаваемой квартире, условия об ответственности съемщика за его сохранность;
- порядок возмещения ущерба в случае его причинения;