| Код | 265912 | ||
| Дата создания | 2015 | ||
| Страниц | 66 ( 14 шрифт, полуторный интервал ) | ||
| Источников | 22 | ||
|
Файлы
|
|||
|
Без ожидания: файлы доступны для скачивания сразу после оплаты.
Ручная проверка: файлы открываются и полностью соответствуют описанию. Документ оформлен в соответствии с требованиями ГОСТ.
|
|||
СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО
1.5 Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
Объект оценки: Офисное трехэтажное здание площадью 940 кв. м, с земельным участком кадастровый номер 69:40:0400059:11 общей площадью 1920 кв.м., расположенный по адресу г. Тверь, ул.Вольного Новгорода, д.19, корп.1
...
1.10.1 Затратный подход к оценке недвижимости
Затратный подход − совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.
2.1 Основные показатели социально-экономического развития Российской Федерации за 2014 г.
Макроэкономическая ситуация в 2014 году характеризуется постепенным ослаблением динамики развития. В III квартале 2014 г. темп прироста ВВП к соответствующему периоду предыдущего года еще сохранялся в области положительных значений – 0,7%, благодаря рекордному урожаю и высокой динамики обрабатывающих производств. В IV квартале темпы прироста ВВП к соответствующему периоду предыдущего года, по оценке Минэкономразвития России, стали отрицательными (-0,2%).
Сезонно очищенные темпы прироста ВВП во II и III кварталах, по оценке Минэкономразвития России, были нулевыми, в IV квартале составили 0,1%.
...
2.2 Краткая характеристика г. Тверь
Тверь - это крупный административный, промышленный и культурный центр Верхневолжья, областной центр Тверской области.
В настоящее время город занимает территорию 15 222 га. Имеет выгодное географическое положение: расположен в 167 км от Москвы и в 485 км от Санкт - Петербурга, стоит у слияния рек Волги, Тверцы и Тьмаки. С Москвой Тверь связана тремя транспортными магистралями: железнодорожной, автомобильной и водной.
Ведущими отраслями городской промышленности являются: машиностроение и металлообработка, пищевая, химическая, производство строительных материалов, производство электроэнергии, газа и воды.
...
Таблица 2.1 - Основные социально – экономические показатели г. Твери
...
3 Анализ рынка жилых помещений
Анализ рынка офисной недвижимости в г. Тверь выполнен с целью определения общего состояния по спросу и предложению на аналогичную недвижимость. Рынок офисных помещений в г. Твери является массовым и конкурентным.
Офисная недвижимость на западе классифицируется на три класса – «А», «B», «С». У России, в СНГ к этим трём классам может добавляется ещё два – «D», «E».
Офисы класса «А» - самые престижные офисные помещения, располагаются в новых офисных комплексах и бизнес-центрах в центре города. Эти офисные помещения имеют самый высокий уровень сервиса: «разумные» здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения, развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, оптико-волоконную связь, ресепшн, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. Все это содержится в безупречном состоянии.
...
4 Анализ наиболее эффективного использования
Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное разумное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое законодательно разрешено, физически возможно, финансово целесообразно и максимально продуктивно.
...
Таблица 4.1 - Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки
...
5 Определение стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода
В основе определения стоимости недвижимого имущества затратным подходом лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта. В данной работе при заданных требованиях к точности оценки и наличии исходной информации стоимость нового строительства оцениваемых зданий и сооружений определялись на основе затрат на воспроизводство или замещение с использованием метода аналога. Расчет рыночной стоимости затратным подходом определяется по формуле:
...
Таблица 5.1 - Информация для расчета
...
Таблица 5.2 - Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки
...
Таблица 5.3 - Расчет стоимости офисного помещения затратным подходом
...
6 Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода
При анализе рынка выявлены предложения по продаже объектов аналогичных оцениваемому помещению, что позволяет применить сравнительный подход. В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж.
Определение стоимости недвижимости методом сравнения продаж производится в следующей последовательности:
...
Таблица 6.1 - Объекты – аналоги
...
Таблица 6.2 - Расчет стоимости здания офисного назначения сравнительным подходом
...
7 Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода
Основной целью приобретения объектов недвижимости потенциальным покупателем является получение будущих доходов от недвижимости. Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости, основанную на ожидании покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от ее использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме.
...
Таблица 7.1 - Расчет операционных расходов
...
Таблица 7.2 - Расчет коэффициента капитализации
...
Таблица 7.3 - Расчет стоимости объекта доходным подходом, тыс. руб.
...
ПРИЛОЖЕНИЕ
Фото объекта оценки
...