Сервитут как ограниченное вещное право

Цель исследования заключается в комплексном анализе института сервитута в современном российском гражданском законодательстве.
Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи:
–определение понятия и сущности сервитута, выделение основных характерных признаков;
–выделение различных видов сервитутов и установление их места в системе вещных прав;
– анализ оснований установления и изменения сервитута;
– определение оснований прекращения сервитута;
– анализ и обобщение судебной практики по данному вопросу.
Работа защищена в 2014 году на отлично в университете. ...

СОДЕРЖАНИЕ

Введение 3
1 Сущность сервитутов и их место в системе вещных прав 5
1.1 Понятие и правовая природа сервитута 5
1.2 Виды сервитутов 10
2 Порядок установления, изменения и прекращения сервитутов 14
2.1 Особенности установления сервитута 14
2.2 Основания изменения и прекращения сервитутов 22
Заключение 26
Список используемых источников и литературы 28

В современных условиях, среди ограниченных вещных прав на недвижимость особое место занимает сервитут – право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Сервитут относится к вещным правам и существует до тех пор, пока существует сама вещь. Вместе с тем, сервитут не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Сервитут обременяет недвижимость, то есть создаёт определённые неудобства по его использованию для собственника.
В действующем законодательстве не в полной мере рассмотрены пути эффективного урегулирования большинства возникающих споров в отношении сервитутного права, государству своим воздействием необходимо как можно лучше регулировать эти общественные отношения любыми законными и допустимыми средствами. Поэтому рассмотрение сервитута, как правовой категории, на наш взгляд, заслуживает объективной значимости.
Таким образом, актуальность проведения научного исследования данной темы определяется рядом факторов. Во-первых, нормативная база России в отношении сервитута находится в стадии формирования. Глава 17 ГК РФ содержит лишь общие положения о земельных сервитутах, где в четырех статьях (ст. 274 - 277 ГК РФ) указывается на понятие и признаки сервитута, основания приобретения и прекращения. Во-вторых, анализ научной литературы показывает, что вопрос о понятии природе сервитута является весьма спорным. В-третьих, в целях создания эффективной системы правового регулирования представляется актуальным и необходимым провести анализ современного российского законодательства в данной области...

Так же п. 4 ст. 23 ЗК РФ установлено, что сервитут может быть срочным или постоянным. Данное положение земельного законодательства распространяется как на частные, так и на публичные сервитуты. В тех случаях, когда соглашением сторон, судебным решением либо нормативным правовым актом не установлен срок сервитута, он будет считаться постоянным. Если в указанных актах, соглашении срок сервитута установлен, его истечение влечет за собой прекращение права ограниченного пользования земельным участком8.
В литературе встречается иная классификация сервитутов. Так, С.П. Гришаев, рассматривая цели установления, выделяет следующие виды сервитутов: право прохода или проезда через земельный участок. Такие сервитуты устанавливаются в целях безвозмездного и беспрепятственного обслуживания объектов инженерной инфраструктуры; право размещения и обслуживания объектов на земельном участке, в том числе под его поверхностью (межевые и геодезические знаки, опоры электросети и т.д.); право проведения на земельном участке определенных видов работ (изыскательские и исследовательские работы, строительные работы и т.д.)9.
В правовой науке различают также постоянные (continuae) и непостоянные (discontinuae) сервитуты. Постоянные (непрерывные) сервитуты физически обеспечивают их субъекту возможность непрерывного пользования подчиненным участком либо предоставляют ему право воспрещения некоторых действий соседа. Постоянными также признаются сервитуты, которые исполняются или могут исполняться постоянно без необходимости вмешательства человека (например, конструкция подачи воды для полива земельного участка через соседний, имеющий выход к воде). Выделяют также явные сервитуты, то есть сервитуты, которые распознаются по внешним признакам, и скрытые - те, которые не характеризуются внешними признаками10.
Таким образом, в теории гражданского права встречаются множество критериев для классификации сервитутов, среди которых можно выделить срок, объект (то есть, то на что устанавливается сервитут), круг лиц, на которых распространяются отношения в данной сфере, содержание сервитутов, порядок установления, изменения и прекращения и другие.
2 ПОРЯДОК УСТАНОВЛЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ СЕРВИТУТОВ
2.1 Особенности установления сервитутов
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута (а таким лицом является собственник земельного участка, другой недвижимости, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования), и собственником недвижимого имущества. Пунктом 1 ст. 23 ЗК РФ определено, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Такое правило закреплено в ст. 274 ГК РФ. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линии электропередачи, связи и трубопроводов, водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Исходя из норм гражданского законодательства, можно определить, что не запрещается обращаться к собственнику с требованием об установлении сервитута, но в то же время и не накладывают на собственника императивной обязанности удовлетворять подобные требования. В случае не достижения лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка соглашения об установлении сервитута спор разрешается судом.
Таким образом, законодательством предусмотрено два способа установления сервитута: соглашением сторон и в судебном порядке.
При установлении сервитута первым способом между сторонами заключается договор об установлении сервитута. По мнению А.Г. Остапенко, под договором об установлении сервитута следует понимать соглашение, в силу которого одна сторона (собственник) предоставляет в пользование другой стороне (сервитуарию) недвижимое имущество за плату или безвозмездно, а другая сторона (сервитуарий) обязуется пользоваться имуществом в соответствии с условиями и прекратить использование при отпадении оснований установления11. В нормативных актах, деловой практике и литературе встречаются разные названия рассматриваемого договора: договор сервитута, договор (соглашение) о сервитуте, договор об установлении сервитута. Современная цивилистика, в частности, Л.В. Щенникова, выделяет две стороны сервитутных отношений: сторону, требующую ограниченного пользования (субъект права), и сторону, предоставляющую возможность использования своего недвижимого имущества. Выделенные две стороны составляют как бы внутреннее содержание сервитутных отношений, т.е. служат предпосылкой возникновения сервитута как права абсолютного12. Стороны договора - собственник недвижимого имущества, его также можно именовать собственником обремененной недвижимости, и сервитуарий.
Следует отметить, что ГК РФ не регулирует установление частных сервитутов на земельных участках, закрепленных на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования или предоставленных в аренду (из земель государственной, муниципальной собственности). Тем не менее, у смежных землепользователей (соседей) может возникнуть необходимость в ограниченном использовании таких участков. Указанный недостаток носит не только теоретический, но и практический характер. В первую очередь следует определить, что в силу закона (ст. 23 ЗК РФ, ст. 274 ГК РФ) требование об установлении частного сервитута предъявляется только к собственнику земельного участка. Несоблюдение данного правила влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований. Так, при принятии решения судом было установлено, что земельный участок с кадастровым номером является федеральной собственностью, поэтому иск к муниципальному образованию заявлен неправомерно (Постановление ФАС МО от 05.11.2009 № КГ-А41/10875-0913). Однако следует отметить, что сервитут может быть установлен в интересах и по требованию как собственника недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости), так и лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования (вне зависимости от того, в чьей собственности находится такой участок), а с учетом аналогии права (ст. 6 ГК РФ) - и владельцем помещений, закрепленных за ним на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (например, Решение Режевского городского суда (Свердловская область) 05 сент. 2011 г. № 2-705)14.
Полагаем, что сервитутные отношения в подобных случаях необходимо определять как трехстороннее соглашение: собственник, землеобладатель и лицо, требующее установление частного сервитута.
Соглашение (договор) об установлении сервитута заключается в простой письменной форме. Наряду с договором дополнительно составляется план земельного участка или здания (сооружения) с указанием границ сервитута, являющийся неотъемлемой частью договора.
В силу ст. 130 ГК РФ сервитуты подлежат государственной регистрации. В соответствии со ст. 27 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации прав) сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав15. Кроме того, названная статья предусматривает, что в случае если регистрируемый сервитут относится к части земельного участка, то на государственную регистрацию должен быть представлен кадастровый паспорт такого земельного участка, на котором обозначена сфера действия сервитута. Как считает Е.В. Старова, сфера действия сервитута должна быть не самостоятельно обозначена на кадастровом плане сторонами соглашения об установлении сервитута, а отображать часть земельного участка, границы которой определены при проведении межевых работ и в отношении которой осуществлен государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости16.
Таким образом, соглашение об установлении сервитута позволяет сторонам детально урегулировать вопросы, связанные с осуществлением данного ограниченного вещного права. При этом сторонам, планирующим заключить такое соглашение, следует учитывать ограничения, установленные действующим земельным и гражданским законодательством.
Процесс установления публичного сервитута, отличается от установления частного. Лица, заинтересованные в установлении публичного сервитута, обращаются с заявлением в администрацию (граждане, юридические лица, государственные органы, органы местного самоуправления). В заявлении указываются объект недвижимости, вид и цели установления сервитута, его содержание, сфера и срок действия, обоснование необходимости введения, сведения о собственнике земельного участка (землепользователе, землевладельце) и о лицах, в интересах которых устанавливается сервитут (перечень или категория лиц).
По мнению В.В. Бородинова, основным критерием необходимости обеспечения интересов истца посредством установления сервитута в судебном порядке является отсутствие законной и разумной возможности обеспечения его правомерных потребностей (в частности, нормальной эксплуатации объекта недвижимости) каким-либо способом, помимо обременения сервитутом недвижимого имущества ответчика17. При этом суду необходимо соблюдать баланс интересов сторон и учитывать законные интересы как истца, так и ответчика. Сервитут не должен излишне обременять собственника служебного недвижимого имущества и создавать более выгодные условия использования недвижимого имущества собственнику господствующей недвижимости при возможности разумного использования принадлежащих ему объектов в отсутствие сервитута. Из указанных правовых норм следует, что лицо, требующее установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд (для осуществления прохода и проезда к участку).
Судебная практика рассматривает это обстоятельство как ключевое условие удовлетворения требования об установлении сервитута.
До недавнего времени в судебной практике отсутствовал единый подход к решению вопроса о том, вправе ли лицо требовать установления судом сервитута, если существует потенциальная возможность организации проезда, не требующая обременения земельного участка сервитутом, однако для такой организации необходимо понести значительные материальные и организационные затраты. Суды принимали решение на основании анализа конкретных обстоятельств.
В частности, в ходе рассмотрения дела № А05-4216/2006-30 суд пришел к выводу о том, что наличие безусловной возможности реконструкции теплотрассы для организации альтернативного сервитуту проезда материалами дела не подтверждается. Требования истца об установлении сервитута были признаны обоснованными18.
Однако в процессе рассмотрения дела № Ф09-8786/08-С6 суд отказал в установлении сервитута, несмотря на то, что для организации альтернативного сервитуту проезда необходимо было изменить сложившуюся технологическую схему производственной деятельности предприятия. Отказ был вызван тем, что невозможность такого изменения не была доказана истцом19.
По результатам рассмотрения дела № А53-5239/2009 Президиум ВАС РФ принял Постановление от 20 июля 2010 г. № 2509/10. Согласно сформулированной в нем правовой позиции наличие лишь потенциальной возможности организации подъезда к земельному участку истца через другой соседний участок без установления сервитута, для реализации которой требуется проведение значительных по объему, времени и затратам работ, свидетельствует об отсутствии иной реальной возможности у истца пользоваться принадлежащим ему господствующим земельным участком и о невозможности обеспечить нужды истца, как собственника данного участка иным образом, кроме как через установление сервитута на спорный земельный участок20.
Правовая позиция, изложенная в данном Постановлении Президиума ВАС РФ, уже нашла свое отражение в судебной практике (Постановления ФАС Московского округа от 27 сентября 2010 г. №78, Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2010 г. по делу №).
Учитывая все вышеизложенное, собственник земельного участка вправе требовать установления судом сервитута, если не существует потенциальная возможность организации альтернативного проезда к земельному участку собственника, которая не требует обременения земельного участка сервитутом, однако для такой организации необходимо понести значительные материальные и организационные затраты.
С даты принятия Президиумом ВАС РФ Постановления № 2509/10, а именно с 20 июля 2010, вышеизложенная позиция является обязательной для арбитражных судов.
Другим примером можно привести решение Илишевского районного суда от 27 мая 2011 г. дело № 2-244/2011, 2-245/2011. В данном случае суд отказал в установлении частного сервитута, обосновав свое решение тем, что истцом не представлены доказательства отсутствия возможности обеспечения своих потребностей иным способом, помимо установления сервитута на тех условиях, которые приведены в исковом заявлении. Исходя из вышеизложенного, истцом не доказаны обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований. При таких обстоятельствах суд исходит из того, что проезд и проход к объекту недвижимости – зданию магазина, принадлежащего истцу, в настоящее время возможен и без установления сервитута, и на основании изложенного считает, что заявленные требования неправомерны и удовлетворению не подлежат21.
Из указанного примера следует, что лицо, требующее установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд (для осуществления прохода и проезда к участку).
В целом следует отметить, что истец к исковому заявлению об установлении сервитута должен приобщить: письменные доказательства о досудебном порядке урегулирования спора (установлении сервитута). Следует отметить, что согласно ст. 274 ГК РФ волеизъявление указанных в них лиц должно быть выражено таким образом, чтобы со всей ясностью и определенностью свидетельствовало именно об установлении сервитута; кадастровые паспорта на земельные участки и строения истца и ответчика; кадастровые паспорта на земельные участки, окружающие земельный участок истца; технические паспорта на строения, расположенные на земельном участке истца и ответчика; если будет осуществляться строительство, то к исковому заявлению приобщаются проекты на предполагаемое строительство. При этом в чертежах должна быть привязка к земельным участкам сторон и возможность установления из них, имеют ли они отношение к земельному участку ответчика; при установлении сервитута на помещение должны быть: конкретизированы помещения, на которые требуется установление сервитута; доказан факт принадлежности помещений ответчикам; документально подтверждено расположение инженерных сетей в здании и правовые основания для установления сервитута для эксплуатации инженерных сетей, которые являются единым технологическим процессом для обслуживания здания в целом22.
В связи с последними событиями, а именно организацией и проведением XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 г. в г. Сочи, департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу заключения соглашений об установлении сервитутов для строительства олимпийских объектов и сообщает. В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установление сервитутов в связи с организацией и проведением XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 г. в г. Сочи и развитием г. Сочи как горноклиматического курорта регулируется Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 310-ФЗ). Особенности установления сервитутов для строительства и (или) эксплуатации олимпийских объектов установлены ст. 15.2 Федерального закона № 310-ФЗ. Данная статья предусматривает установление сервитута на основании решения уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления. При этом сервитуты устанавливаются в целях строительства и (или) эксплуатации олимпийских объектов федерального, краевого или муниципального значения, то есть для обеспечения публичных интересов. Помимо этого, ст. 15.2 Федерального закона № 310-ФЗ предусмотрена обязанность правообладателя обременяемого сервитутом земельного участка заключить соглашение об установлении сервитута, вплоть до понуждения к заключению указанного соглашения в судебном порядке.
Вышеуказанные положения ст. 15.2 Федерального закона № 310-ФЗ отражают публичный характер сервитутов, устанавливаемых в целях строительства и (или) эксплуатации олимпийских объектов (исходя из субъекта, принимающего решение об установлении сервитута, и публичного характера целей установления сервитутов)23.
Таким образом, следует определить, что законодательство предусматривает два способа установления сервитута: по соглашению сторон и в судебном порядке. Однако следует учитывать, что судебные органы в каждом случае будут принимать решение об установлении сервитута на основании анализа фактических обстоятельств дела.
2.2 Основания изменения и прекращения сервитутов
Говоря об изменении условии установления сервитута, следует отметить, что применяются общие нормы об изменении договоров гл. 29 ГК РФ, с учётом особенностей в исследуемой сфере. Сервитут может быть изменен как по соглашению сторон договора об установлении сервитута, так и в судебном порядке.
Основаниями для изменения соглашения об установлении сервитута могут являться существенные изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении соглашения о сервитуте; увеличения или уменьшения ограничений прав собственника обремененной недвижимости по истечении определенного срока после его установления; увеличения или уменьшения сферы действия сервитута.
При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно п. 2 ст.451 ГК РФ, предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
Прекращение сервитута регулируется ст. 276 ГК РФ. Она предусматривает, что сервитут может быть прекращен по двум основаниям: во-первых, по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, ввиду отпадения оснований, по которым сервитут был установлен; во-вторых, по решению суда в случаях, когда в результате обременения сервитутом участок не может использоваться в соответствии со своим назначением.
В литературе встречаются различные основания прекращения сервитута. Так, выделяет две группы основания прекращения сервитута. Во-первых, независимо от желания сторон договор прекращается в случае: слияния в одном лице собственника обремененной недвижимости и сервитуария; уничтожения (разрушения) здания (сооружения) - объекта обременения; истечения установленного срока действия сервитута.