ЗАЩИТА ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ КАК САМОСТОЯТЕЛЬНЫЙ (ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ) ЭЛЕМЕНТ ПРАВОВОЙ МОДЕЛИ СИСТЕМЫ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ

-характеристика обеспечительного элемента правовой модели системы оборота недвижимости;
- исследование форм и способов защиты в механизме реализации субъективного гражданского права на защиту в сфере оборота недвижимости;
- изучение способов защиты прав участников оборота недвижимости при применение отдельных обязательственно-правовых;
- выявление особенностей применения самозащиты в области оборота недвижимости.
...

ВВЕДЕНИЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1. Общая характеристика обеспечительного элемента правовой модели системы оборота недвижимости. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Формы и способы защиты в механизме реализации
субъективного гражданского права на защиту в сфере оборота недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . .
3. Применение отдельных обязательственно-правовых способов защиты прав участников оборота недвижимости. . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Применение самозащиты в области оборота недвижимости. . . . .
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. . . . . .
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ.

Действующее гражданское законодательство закрепляет целый ряд способов перехода прав на объекты недвижимости. Все эти способы могут подразделяться в зависимости от вида правопреемства, который лежит в их основе. С одной стороны, это может быть частное (сингулярное) правопреемство, оформляемое договором. С другой стороны, такое правопреемство может быть универсальным, когда объект недвижимости переходит от одного лица к другому в порядке реорганизации или в рамках наследования.
Весь оборот недвижимости, образно говоря, в правовом отношении «завязан» на соответствующую государственную регистрацию. Отсюда можно с уверенностью сделать вывод о том, что стабильность и эффективность оборота во многом зависят от эффективности процедур государственной регистрации недвижимости.

Кроме того, в отличие от движимого имущества применительно к недвижимости весьма затруднительно говорить о лишении владения. Лишить правомочия владения имуществом субъекта нельзя, если это имущество физически не может быть перемещено. Управомоченный субъект всегда имеет возможность проверить состояние недвижимого имущества, его целостность, способы его эксплуатации. Отсюда вряд ли можно говорить о владении как о самостоятельном предмете защиты в сфере оборота недвижимого имущества.Проблематика защиты владения довольно тесно связана с законодательным предписанием о государственной регистрации недвижимости. Требование о государственной регистрации важно еще и потому, что по смыслу ст. ст. 8, 8.1, 131 ГК РФ передача имущества по договору не является необходимым и единственным условием возникновения права собственности, например у покупателя на недвижимое имущество. Право собственности считается перешедшим с момента государственной регистрации этого права за покупателем.Если приобретаемое имущество находится во владении третьих лиц, то покупатель после регистрации прав приобретает право на предъявление к этим лицам виндикационного иска. Однако это право переходит, если прежний собственник его не реализовал, если же право на истребование было реализовано, сингулярный правопреемник по сделке не вправе обратиться с тем же иском.Подводя итог изучению общей характеристики обеспечительного элемента правовой модели системы оборота недвижимости, можно сделать следующие выводы:1. Правовая модель системы оборота недвижимости включает в себя в качестве неотъемлемой части (самостоятельного звена) обеспечительный элемент. Данный элемент:- есть взятый в единстве набор правовых инструментов (правовых средств), которые могут применяться (применяются) посредством специальных правовых форм, юридических процедур при разного рода нарушениях вещных и обязательственных прав на недвижимость, их оспаривании, а также в целях их укрепления;- имеет специфику системной организации, обусловленную особенностями оборота недвижимости, а в конечном счете – особенностями защищаемых в этой сфере прав (предмета защиты);- имеет границы своего применения частноправового и публично-правового свойства, в частности процессуальные, в любом случае выраженные в строго очерченной законом мере возможного поведения управомоченного лица, прежде всего правообладателя – потерпевшего.2. Обеспечительный элемент правовой модели системы оборота недвижимости имеет свою структуру, в основании которой лежат три взаимосвязанных правовых явления (правовых средства) – субъективное гражданское право на защиту в области оборота недвижимости, а также формы и способы защиты прав на недвижимое имущество как ключевые элементы механизма его реализации. Кроме того, в указанный механизм включены следующие составные части: (1) специальный правосубъектный инструмент защиты – определение в законодательстве круга управомоченных лиц (обладателей прав на недвижимое имущество) и лиц, содействующих в реализации права на защиту; (2) предмет защиты - это субъективное гражданское право на недвижимость, которое нарушается или оспаривается.3. Субъективное гражданское право на защиту, в том числе и в сфере оборота недвижимости, следует рассматривать комплексно – в двух срезах (законодательном и правореализационном). Во-первых, это правовая модель допустимого (возможного) поведения, применяемая в случае нарушения (оспаривания) субъективных прав, закрепленная в гражданском законодательстве. При этом подобное нормативное регламентирование данной модели представляет собой установление в законе: (1) совокупности возможностей (правомочий) субъекта-потерпевшего, которые по своей функциональной природе могут носить как правовосстановительный, так и карательный характер; (2) механизма их реализации – принципов инициативности, процедурности, допустимых пределов реализации. Во-вторых, это реальный психолого-деятельностный процесс допустимого воздействия управомоченного лица на имущественную сферу нарушителя права с целью восстановления и (или) компенсации нарушенного субъективного права.2. Формы и способы защиты в механизме реализации субъективного гражданского права на защиту в сфере оборота недвижимостиФормы и способы защиты прав на недвижимое имущество должны изучаться, с одной стороны, как структурная часть обеспечительного элемента правовой модели системы оборота недвижимости. Это первый аспект методологии научного познания системы форм и способов защиты прав на недвижимое имущество: указанные формы и способы познаются в совокупности как элемент системы более высокого порядка. Вторым аспектом будет уже изучение обозначенных форм и способов изнутри. В таком понимании мы будем рассуждать по большей части о внутренней организации системы форм и способов защиты прав на недвижимое имущество. Названные два аспекта составляют существо методологии цивилистических исследований форм и способов защиты прав на недвижимое имущество.Конечно, строго формально судебные органы не являются единственными органами публичной власти, осуществляющими защиту субъективных гражданских прав, в том числе и в сфере оборота недвижимости. Существует и применяется также административная форма защиты субъективных гражданских прав – посредством обращения в государственные (федеральные и региональные) и местные (муниципальные) органы, но только в случаях, предусмотренных законом. Например, если речь идет о защите жилищных прав граждан, то последние могут обратиться в жилищную инспекцию, а в случае с нарушением их прав как потребителей – в органы Роспотребнадзора.С другой стороны, выделяют и неюрисдикционную форму защиты субъективных гражданских прав, при которой субъекты самостоятельно осуществляют право на собственную защиту в рамках полномочий, предоставленных законом. В существующей судебной и судебно-арбитражной практике эта форма защиты встречается редко. Тем не менее нет оснований говорить о ее нераспространенности. При этом следует отметить, что такая форма имеет место при самозащите гражданских прав, основные правила которой в общем виде определены в ст. 14 ГК РФ. Однако дифференциация и само содержание способов самозащиты законом не определяются, учитывая их существенную относимость к конкретным действиям фактического характера. Законом лишь различается необходимая оборона (ст. 1066 ГК РФ) и крайняя необходимость (ст. 1067 ГК РФ).В Российской Федерации существуют и применяются также альтернативные формы защиты субъективных гражданских прав, прежде всего обращение в третейские суды, медиация. Строго формально не все такие формы можно относить к категории неюрисдикционных, поскольку и в случае с третейскими судами, и в случае с медиацией заинтересованное лицо обращается к помощи специальных, отдельно существующих от сторон конфликта институтов. Тем не менее можно утверждать, что в сравнении с рассматривающими и разрешающими спор различными компетентными органами публичной власти такие институты с частноправовой природой не обладают юрисдикцией в полном ее понимании. Соответственно, для их обозначения более точным является выражение «альтернативные формы».Следует отметить, что третейское разбирательство не есть осуществление правосудия. Довольно хорошо это было показано как раз при рассмотрении КС РФ проблемы, затрагивающей сферу оборота недвижимости. При этом Суд совершенно справедливо указал, что третейские суды не осуществляют государственную (судебную) власть и не входят в судебную систему Российской Федерации, состоящую из государственных судов. По мнению КС РФ, не следует отождествлять третейскую форму защиты права с судебной защитой как таковой, осуществляемой государственными судами, а третейские суды как институты гражданского общества – с судами Российской Федерации, которые осуществляют судебную власть и образуют судебную систему Российской Федерации. Поэтому следует полностью согласиться и с мнением КС РФ о том, что передача спора, который возник или может возникнуть между сторонами какого-либо конкретного правоотношения, на рассмотрение третейского суда остается альтернативной формой защиты права и не превращает сам по себе порядок третейского разбирательства в собственно судебную форму защиты права, равно как и не порождает иных юридических последствий, помимо предусмотренных законом именно для третейского решения, которое в силу юридической природы третейского разбирательства принимается третейским судом от своего имени, обязательно для сторон на основе добровольного исполнения, а обеспечение его принудительного исполнения находится за пределами третейского рассмотрения и является задачей государственных судов и органов принудительного исполнения.В отечественной доктрине под способами защиты гражданских прав обычно понимаются предусмотренные законом меры (правовые инструменты), направленные на пресечение нарушения субъективных гражданских прав, их укрепление в случае оспаривания, а также на устранение последствий их нарушения. Общее правило о системе этих мер закреплено в положениях ст. 12 ГК РФ, в которых определяются основные способы защиты субъективных гражданских прав. При этом перечень способов защиты является, как известно, открытым, однако ограничивается ссылкой на то, что другие способы могут быть установлены лишь законом (федеральным законом согласно ст. 3 ГК РФ). Таким образом, можно утверждать, что сформулированный в ст. 12 Кодекса перечень способов защиты представляет собой нормативно установленную систему правовых инструментов.Стоит отметить, что правоприменительная практика нередко использует принцип расширительного толкования указанного в ст. 12 ГК РФ перечня. Допускается, например, рассмотрение споров о признании договора заключенным, исполненным, а что касается, скажем, оборота земельных участков, то специфика данного объекта недвижимости вообще привела к обращению с исковыми требованиями (заявлениями), которые имели не только различную материально-правовую природу, но и различную конструкцию исков. Вместе с тем в абсолютном большинстве случаев при отмеченном расширительном толковании в судебно-арбитражной практике имеет место лишь та или иная модификация формально закрепленных способов защиты. Тем самым следует признать оправданным подход, выработанный в Концепции, согласно которому ограничение, введенное в ст. 12 ГК РФ с указанием на допустимость использования только тех способов защиты прав, которые установлены законом, в настоящее время является необходимым и оправданным.Какими же основными правовыми признаками обладают способы защиты прав на недвижимость, их система в целом? Во-первых, в совокупности они представляют собой специальную часть общей системы способов защиты субъективных гражданских прав, которая применяется именно в сфере оборота недвижимости. Строго говоря, это те же способы защиты, но модифицированные под названную сферу оборота недвижимости. При этом нужно отметить, что такая сфера оказывает весьма заметное влияние на применяемые здесь способы защиты, как правило, по следующей схеме: специфика объекта гражданских прав (недвижимости) обусловливает характер субъективных прав на него, названные права влияют в известной мере на особенности правонарушений, а все вместе взятое указывает на характеристики тех правовых инструментов (способов защиты), которые применяются в области оборота недвижимости.Во-вторых, будучи отмеченными выше в качестве специальной части общей системы способов защиты субъективных гражданских прав, анализируемые способы защиты прав на недвижимость являют собой отдельное звено обеспечительного элемента правовой модели системы оборота недвижимости. Они включены в этот элемент, поддерживающий нормальное состояние оборота, наряду с иными взаимосвязанными с ним элементами - формами защиты и юридическими процедурами защиты.В-третьих, существующая системность оборота недвижимости оказывает значительное влияние на систематизацию способов защиты прав на недвижимость. Причем эта систематизация традиционно выражается в ряде аспектов, прежде всего в возможности совместного применения ряда способов защиты (виндикация, взыскание убытков и пр.), в организации системы способов защиты прав на недвижимость по общему принципу организации всех систем – единства и дифференциации.Таким образом, способы защиты нарушенного права несут в себе прежде всего обеспечительную функцию и являются элементом правовой модели оборота объектов гражданских прав. Их специфика определяется не столько волей управомоченного лица, сколько юридической природой соответствующего субъективного права, а именно вещно-правовые способы защиты используются для защиты абсолютных прав против любого третьего лица, которое не было связано с управомоченным лицом каким-либо гражданским правоотношением. В этом контексте следует обратить особое внимание на сферу оборота недвижимости, поскольку по общим правилам в отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на указанные вещи между ее продавцом и покупателем все же существуют взаимные обязательственные отношения и исключается наличие вещной природы отношений (п. 2 ст. 551 ГК РФ).Приведенные рассуждения позволяют сделать вывод о том, что механизм применения того или иного способа защиты прав на недвижимость носит в известной мере межотраслевой характер. В него включаются не только материально-правовые, но и процессуально-правовые элементы. Здесь ярко выражены межотраслевые связи гражданского права и ряда отраслей процессуального права.Таким образом, можно сделать общий вывод о необходимости модификации системы способов защиты прав на недвижимое имущество в направлении дифференциации ее элементов, т.е. нормативного закрепления новых способов защиты, а также некоторой детализации (развития) уже существующих. Этот вывод обосновывается на данном этапе еще и тем, что имеется потребность в закреплении специальных способов защиты применительно к случаям, когда в отношении лица вводится процедура несостоятельности и возникает ряд проблем с последствиями восстановления вещных прав при реституции по договорам, которые явились основанием для возникновения соответствующих прав.Механизм реализации защиты прав в сфере оборота недвижимого имущества с точки зрения материального гражданского права состоит из нескольких этапов (или стадий):1) выбор формы и способа защиты субъективного права;2) инициатива управомоченного субъекта;3) реализация выбранного способа защиты.Форма защиты гражданского права – эта та система правоотношений, в рамках которой управомоченный субъект реализует свое право на защиту. Это могут быть правоотношения гражданско-правового, публично-правового или процессуального характера. Вполне возможно сочетание правоотношений. Само по себе субъективное право управомоченного лица, которое подлежит защите, носит гражданско-правовой характер, но действия по защите нарушенного субъективного права могут реализовываться через систему гражданско-правовых отношений, например при направлении претензии с требованием о компенсации убытков и ее удовлетворении субъектом, нарушившим субъективное право.Способ защиты субъективного гражданского права есть содержание права на защиту; способ защиты определяет существо действий управомоченного лица и иных лиц, направленных на восстановление нарушенного субъективного права. Если говорить немного иначе, то способ защиты субъективного гражданского права определяется материальными правами и обязанностями управомоченного лица и обязанного лица в рамках системы правоотношений по восстановлению и (или) компенсации нарушенного субъективного права.В качестве примера можно привести Постановление Президиума ВАС РФ от 4 сентября 2012 г. № 3809/12. Суть его в том, что при разрешении спора по требованию публично-правового образования о признании отсутствующим права собственности у общества на объект недвижимого имущества было установлено, что спорное строение является недвижимым объектом и было возведено на земельном участке, предоставленном ответчику в установленном земельным законодательством порядке, а истец никогда не являлся собственником здания, признание права отсутствующим по мотиву, что объект может относиться к движимым объектам, не основано на имеющихся в деле доказательствах.Форма и способ защиты субъективного гражданского права имеют определенную взаимозависимость: некоторые способы защиты гражданских прав могут реализовываться только в определенной системе правоотношений, т.е. в строго определенной форме.В соответствии с содержанием параграфа можно сделать определенные выводы:1. Механизм реализации защиты субъективного гражданского права в сфере оборота недвижимого имущества состоит из трех стадий: выбора формы и способа защиты субъективного гражданского права, инициативы управомоченного субъекта, реализации форм и способов защиты субъективного права.2. Выбор формы и способа защиты субъективного гражданского права есть психологический аспект процесса защиты субъективного гражданского права. Это мыслительная деятельность управомоченного субъекта.3. Инициатива управомоченного субъекта – реализация деятельностного аспекта защиты субъективного гражданского права. На этом этапе деятельность по защите субъективного гражданского права выражается вовне.4. В рамках реализации формы и способа защиты субъективного гражданского права происходит защита субъективного гражданского права в различных юридических процедурах.5. Форма и способ защиты субъективных гражданских прав в ряде случаев имеют взаимозависимость: они могут реализовываться только в определенной системе правоотношений (например, признание недействительным акта органа государственной власти или местного самоуправления).6. В сфере оборота недвижимого имущества возможно применение всех способов защиты субъективных гражданских прав, но реализация этих способов существенно отличается от реализации аналогичных способов в иных сферах гражданского оборота.7. Требование государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества накладывает отпечаток на формы защиты субъективных гражданских прав – они практически всегда будут межотраслевыми, так как регистрация прав на недвижимость происходит в форме административно-правовых отношений.3. Применение отдельных обязательственно-правовых способов защиты прав участников оборота недвижимостиВ отличие от вещно-правовых способов защиты субъективных гражданских прав на недвижимое имущество, о которых говорилось в предыдущем параграфе, обязательственно-правовые способы защиты носят относительный характер и имеют разную целевую направленность, кроме того, субъектный состав общественного отношения здесь также будет несколько меньшим.Отличительная черта обязательственно-правовых способов защиты субъективных гражданских прав в том, что их применение вытекает из относительного правоотношения с достаточно четко определенным кругом субъектов, которые впоследствии становятся участниками общественного отношения по применению того или иного средства защиты. Как было отмечено, при применении вещно-правовых способов защиты субъективных гражданских прав заранее круг субъектов общественного отношения по защите нарушенного субъективного права не определен.Среди обязательственно-правовых способов защиты субъективных гражданских прав можно выделить: признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий недействительности сделки, гражданско-правовая ответственность, понуждение к исполнению обязательства в натуре, возврат неосновательного обогащения. Применительно к обороту недвижимого имущества также существует специфический способ защиты субъективных гражданских прав – понуждение к государственной регистрации прав на недвижимое имущество.Гражданско-правовая ответственность как способ защиты субъективных гражданских прав может применяться в различных формах: гражданско-правовой, процессуальной и административно-правовой (если, конечно, это предусматривается законодательством). Здесь уже нет заранее определенной формы применения данного способа защиты субъективных гражданских прав и все зависит от усмотрения управомоченного субъекта.