Договор аренды зданий и сооружений

Авторская работа, защищена на "отлично" в одном из государственных ВУЗов.
В интернет не выкладывалась.
...

ВВЕДЕНИЕ 3
1 ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 5
1.1 Понятие и правовая сущность договора аренды зданий и сооружений 5
1.2 Предмет договора аренды зданий и сооружений 8
1.3 Форма и государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений 11
2 СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 15
2.1. Субъекты договора аренды зданий и сооружений 15
2.2 Существенные условия договора аренды зданий и сооружений 17
2.3. Права и обязанности субъектов договора аренды зданий и сооружений 20
3 ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 25
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 29
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 31

Актуальность темы курсовой работы. Сегодня договоры аренды активно применяются в различных сферах экономики. Одним из важнейших факторов является вовлечение в гражданский оборот такого недвижимого имущества как здания и иные сооружения. Здания и сооружения обладают определенной спецификой, что порождает некоторые проблемы правового регулирования отношений, предметом которых они являются. Так, например, одним из требований законодательства является государственная регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Требование о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений, который заключен на срок не менее одного года, является обязательным. В тоже время законодателем оставлены без внимания договоры аренды зданий и сооружений, которые заключены на неопределенный срок и предусматривающие пролонгацию. На практике это приводит к непоследовательному применению норм о государственной регистрации договоров аренды зданий и иных сооружений. Проблемным остается вопрос о сущности нежилых помещений. Являясь частью здания, они все же не подпадают под действие специальных норм об аренде зданий и иных сооружений, поэтому практика отождествления нежилого помещения со зданием может быть признана ошибочной. Еще одна проблема заключается в отсутствии легального определения имущественного комплекса, который в большинстве случаев представляет собой совокупность недвижимых объектов, расположенных на определенном земельном участке. Эти проблемы не являются единичными. Вышесказанное свидетельствует о важности исследования проблем, связанных с арендой зданий и иных сооружений.......

Рассмотрим подробнее таких субъектов договора аренды, как муниципальные предприятия, обладающие имуществом на праве хозяйственного ведения и федеральные казенные предприятия и учреждения, владеющих имуществом на праве оперативного управления.
В соответствии со ст. 294 ГК РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом. При этом движимым имуществом указанные субъекты распоряжаются самостоятельно, а недвижимостью исключительно с согласия собственника (ч.2 ст. 295 ГК РФ).
Согласно ч.1 ст. 296 ГК РФ, субъекты права оперативного управления осуществляют права владения, пользования и распоряжения закрепленным за ними имуществом в соответствии с целями своей деятельности, назначением имущества и заданиями собственника. Сдавать государственное имущество в аренду казенное предприятие может только с согласия собственника, (ч.1 ст. 297 ГК РФ), а учреждение вообще не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете (ч.1 ст. 298 ГК РФ). В то же время, в соответствии с п.2 ст. 296 ГК РФ собственник имущества, закрепленного за учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Учреждение может передавать в аренду только имущество приобретенное на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, незапрещенной законодательством. (ст. 298 ГК РФ).
Государственным имуществом вправе распоряжаться также уполномоченные на это государственные органы. Управление и распоряжение государственным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами России, осуществляет Правительство РФ. высший орган исполнительной власти может делегировать министерствам и ведомствам определенные полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в т.ч. в отношении подведомственных им предприятий: заключение договоров с руководителями предприятий, организаций и учреждений, утверждение их уставов, заключение договоров аренды имущества и учредительных договоров - в соответствии с законодательными актами Российской Федерации.
Поскольку собственник может осуществлять в отношении имущества, закрепленного за юридическим лицом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только те правомочия, которые указаны в законе, можно прийти к выводу, что закон не регулирует порядок распоряжения имуществом учреждения, оно «забронировано» от каких-либо сделок. В данной ситуации арендодателем по договору выступает соответствующий орган государственной власти. Орган государственной власти (комитет по управлению имуществом), непосредственно распоряжаясь имуществом учреждения, тем самым изымает это имущество, а учреждение, подписывая договор аренды, тем самым признает правомерность такого изъятия. Следовательно, распоряжение имуществом учреждения непосредственно комитетом по управлению имуществом условно можно назвать своеобразной формой изъятия. Очевидно, что в действительности изъятия имущества не происходит, оно остается на балансе учреждения. Бесспорно, что собственник может изъять только излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению, однако в рамках существующих норм об оперативном управлении иного выхода нет. В противном случае не было бы никакой возможности совершения сделок с имуществом учреждений.
2.2 Существенные условия договора аренды зданий и сооружений
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и это соглашение облечено в надлежащую форму.
Понятие «существенное условие», дано в п. 2 ст. 432 ГК РФ: «существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение». Другими словами, если закон требует согласования всех существенных условий в надлежащей форме, то такие условия должны быть перечислены в тексте договора. В таком случае, отсутствие хотя бы одного из существенных условий в договоре аренды недвижимости влечет недействительность конкретного соглашения10.
Большинство современных авторов – правоведов придерживаются мнения о том, что существенные условия применительно к договору необходимо рассматривать в двух аспектах:
а) договор, как письменный документ и содержащий конкретные условия договора;
б) договор-правоотношение, содержание которого определяется не только текстом, но и диспозитивными нормами ГК РФ, которые позволяют определить существенные условия конкретного вида договора независимо от того, включены они в текст соглашения или нет. Эти диспозитивные нормы являются как бы дополнением к тем существенным условиям, без которых конструкция договора невозможна. Так, согласно ст. 606 ГК РФ, аренда предполагает передачу имущества только во временное владение и пользование, и отсутствие условия о сроке предоставления лишило бы договор аренды правового содержания и смысла. Отсутствие такого соглашения восполняет ст. 610 ГК РФ.
Существенные условия договора, о которых говорится в ст. 432 ГК РФ, можно подразделить на четыре группы:
1. Условия о предмете, наличие которых необходимо для любого гражданско-правового договора. В правовой литературе, одна группа авторов относит к предмету договора действия, которые должна совершить обязанная сторона, другая группа авторов считает, что предмет договора - вещь, подлежащая передаче, либо определенные действия, которые одна сторона обязана совершить в пользу другой11. Еще одна группа правоведов придерживается мнения о необходимости разделения понятий «объект договора» и «предмет договора». Под объектом договора ими подразумеваются действия (поведение) сторон по передаче вещи, а сама вещь составляет предмет договора.12
Следует также отметить такое дополнительное требование к предмету договора аренды: включение условий о качестве передаваемого в аренду имущества, месте нахождения и другие признаки, позволяющие идентифицировать объект и определить его состояние. На ряду с этим, Гражданским кодексом предусмотрена возможность сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют силу и в период действия договора аренды.
2. Условия о сроке или периоде времени, на который имущество передается в аренду. Этот срок зависит от взаимного соглашения сторон и, как правило, равен сроку действия договора аренды. Изучая суть этого условия, Д.И. Мейер писал: «... срок не имеет такого значения для договора найма, чтобы неустановление его в отдельном договоре делало договор недействительным. Когда наем совершается письменно и акт является к засвидетельствованию нотариусу, быть может, он откажет в засвидетельствовании договора, не определяющего срока найма, на том основании, что законодательство считает срок существенной принадлежностью этого договора. Но с научной точки зрения, договор найма, в котором не указан срок, нельзя считать недействительным, поскольку если в отдельном договоре срок не определен, то это не значит, что договор заключен бессрочно. Это значит, что срок договора наступает тогда, когда та или другая из договаривающихся сторон потребует его прекращения, так что, следовательно, контрагенты предоставили себе право определить его впоследствии13».
3. Цене, как существенному условию договору аренды зданий, сооружений посвящена ст. 654 ГК РФ, предусматривающая обязательное включение в договор размера арендной платы. Если в договоре отсутствуют положения о величине арендной платы, такой договор является незаключенным. Таким образом, данная норма императивна. При аренде нежилых помещений действует порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
4. Условия договора, на согласовании которых настаивает хотя бы одна из сторон. Эта группа условий четко не установлена законодательством, однако практика показывает, что согласование таких условий в тексте договора необходимо и неизбежно, независимо от того являются ли отдельные предложения сторон сами по себе существенными или нет. Представляется, что юридическая сила таких условий выражается в договорном характере тех условий, которые существенно влияют на определение и исполнение договорных обязательств, и не достижение соглашения может стать основанием к отказу от заключения договора одной из сторон.
2.3. Права и обязанности субъектов договора аренды зданий и сооружений
Юридические отношения, возникающие по договору аренды, в т.ч. и по договору зданий и сооружений сами по себе довольно понятны. Права и обязанности арендодателя и арендатора взаимосвязаны между собой, корреспондирую друг другу. Рассмотрим их подробнее.
К обязанностям арендодателя по договору аренды относятся следующие обязанности:
1. В соответствии с ч.1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если имущество не передано арендатору в установленный договором срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан - в разумный срок, арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ч.З ст. 611 ГК РФ РФ). Критериев разумности в действующем гражданском законодательстве нет. Однако, ч. 3 ст. 10 ГК РФ содержит презумпцию разумности, согласно которой, в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность и добросовестность участников гражданского правоотношения предполагается. Кроме разумности срока возникает вопрос по поводу определения правовой природы обязанности передать имущество. Обязанность передать имущество подразумевает своевременность его передачи. Кроме того, имущество должно быть передано со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором. В случае если без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением он может потребовать предоставления таких принадлежностей и документов, либо расторжения договора и возмещения убытков (абз.2 ч.2 ст. 611 ГК РФ). Состояние передаваемого имущества должно соответствовать условиям договора или назначению имущества, т.е. имущество должно быть качественным, без недостатков. В договорных правоотношениях качество определяют как совокупность свойств правового и материального объектов договора, обеспечивающую возможность нормального использования предмета в соответствии с обычным его назначением либо специальным назначением, определенным договором14. Под недостатками понимается отсутствие в отданном в наем имуществе таких качеств, которые были обусловлены бы договором, так и вообще таких качеств, на которые наниматель вправе был рассчитывать и без особого условия15.
Как объект недвижимости здание обладает особыми характеристиками, и поэтому к качеству данного объекта предъявляются особые требования: все элементы из которых состоит здание, должны быть исправными. Если арендатор обнаружил недостатки в объекте недвижимости, он может воспользоваться одним из следующих способов защиты своих прав:
а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
в) потребовать досрочного расторжения договора.
При этом необходимо, чтобы недостатки полностью или частично препятствовали пользованию имуществом и арендодатель был ответственен за них. Арендодатель освобождается от ответственности за недостатки переданного в аренду имущества в двух случаях: если они были оговорены при заключении договора или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества (ч.2 ст. 612 ГК РФ ).
2. Согласно ст. 613 ГК РФ, арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на имущество, переданное в аренду, поскольку осуществление своих прав третьими может нарушить права арендатора. Если данная обязанность не исполняется, арендатор может потребовать расторжения договора, либо уменьшения размера арендной платы и возмещения убытков.
3. Согласно ч. 1 ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан проводить капитальный ремонт. Капитальный ремонт представляет собой восстановление конструктивных элементов имущества, без которых последнее невозможно использовать по назначению. Капитальный ремонт производится в срок, указанный в договоре, а в случаях когда такой срок не установлен или существует неотложная необходимость, то ремонт должен быть проведен в разумный срок. Если арендодатель уклоняется от обязанности по проведению капитального ремонта, арендатор вправе по своему усмотрению:
а) произвести капитальный ремонт самостоятельно и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы
в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Следует отметить, что рассматриваемая обязанность может быть также возложена и на арендатора, поэтому в договоре аренды необходимо указать, какая из сторон будет обеспечивать проведение капитального ремонта.
4. Согласно ч. 2 ст. 624 ГК РФ, арендодатель обязан возместить арендатору стоимость, произведенных им улучшений арендованного имущества. Собственностью арендатора при этом считаются все отделимые улучшения, если иное не установлено законом. Право на возмещение стоимости неотделимых улучшений зависит от двух факторов: согласия арендодателя на производство таких улучшений и источника средств, за счет которых были произведены улучшения. Неотделимыми считаются только те улучшения, которые не могут быть отделены от имущества без причинения вреда последнему; произведенное улучшение недвижимого имущества не должно носить характер нового строения.
5. Обязанность не препятствовать арендатору в осуществлении его права пользования арендованным имуществом. В законе эта обязанность прямо не предусмотрена, однако ее наличие обусловлено тем, что арендатор, являясь титульным владельцем, обладает вещно-правовыми способами защиты своих прав, в т.ч. от посягательств со стороны арендодателя.
Таковыми являются основные обязанности арендодателя.
К обязанностям арендатора по договору аренды относятся следующие обязанности:
1. Обязанность пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия не оговорены, в соответствии с назначением имущества. Так, арендатору необязательно использовать имущество непосредственно, он вправе с согласия арендодателя сдать имущество в субаренду. При этом имущество должно быть использовано согласно условиям договора либо по своему назначению. Арендатор может получать плоды, доходы и полезные свойства арендуемого имущества только путем его законного использования16. В случае если использование здания приведет к ухудшению его состояния, арендатором будет нарушена установленная законом обязанность по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии и арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. В соответствии с ч.2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. В правовой литературе высказывается мнение, что «эти три частные обязанности, при определенной однородности сводятся к единой обязанности – проведение текущего ремонта17». Однако, представляется, что не следует объединять три самостоятельных обязанности в одну, хотя бы потому, что даже обязанность по несению расходов на содержание имущества имеет иную природу, чем ремонт.
3. В соответствии с ч.2 ст. 615 ГК РФ арендатору запрещается сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя. Следует отметить, что в дореволюционном законодательстве такого запрета не было и согласие наймодателя не требовалось. Г.Ф. Шершеневич, полагал, что сублокация, составляя форму осуществления права пользования, должна быть допущена, если только в договоре хозяин прямо не устранил ее возможность18. Поскольку договор субаренды является производным от основного договора аренды, то подчиняется следующим правилам:
1) срок договора субаренды не может превышать срок договора аренды;
2) если договор аренды признается недействительным, договор субаренды также считается недействительным;
3) при расторжении договора аренды, договор субаренды также должен быть расторгнут
3 ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Как упоминалось ранее, общие положения об аренде не применяются в тех случаях, когда предметом договора аренды выступает здание или сооружение. В данном случае общие правила заменяются специальными. Однако, необходимо отметить, что в Гражданском кодексе отсутствуют какие – либо особые положения по поводу аренды нежилых помещений, поэтому к таким правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме.
Особенности правового регулирования договора аренды зданий и сооружений, обусловлены специфическими свойствами этих объектов недвижимости: неразрывной связью с землей, непотребляемостью в процессе использования, и т.п.
Права арендатора на земельный участок
Как упоминалось ранее, здания и сооружения неразрывно связаны с землей и переместить их без причинения ущерба назначению невозможно. Очевидно, что для владения и пользования такими объектами недвижимости арендатор должен обладать определенными правами и на земельный участок, где они расположены. Правовому регулированию таких прав посвящены положения ст.ст. 652-653 ГК РФ. Названные положения применяются в двух ситуациях: когда земельный участок с объектами недвижимости, передаваемыми в аренду, находится в собственности арендодателя и напротив, когда арендодатель не является собственником такого земельного участка. В первой ситуации в договоре аренды здания или сооружении указываются условия передачи в аренду и соответствующего земельного участка, на котором расположены рассматриваемые объекты недвижимости. В соответствии со ст. . 652 ГК РФ, если сведения о праве арендатора на земельный участок в договоре аренды здания отсутствуют, то на срок аренды этого здания к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, где расположено здание, необходимая для его использования по назначению.
Согласно п. 3 ст. 652 ГК РФ, если у арендодателя нет права собственности на земельный участок, то находящееся на нем здание или сооружение можно сдать в аренду без согласия собственника участка. При этом совершенная сделка не должна нарушать условия договора, заключенного с собственником земли и не будет противоречить требованиям законодательства. Законные права и интересы арендатора защищает положение о том, что арендатор здания сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в т. ч. в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК РФ).
Арендная плата