Перевод земель из категории с/х назначения в категорию промышленную на примере Алтайского края

В зависимости от вида земельных правоотношений в каждом случае объектами земельных отношений могут выступать земли Российской Федерации в целом, земли в границах административно-территориальных образований, отдельные категории земель, земельные участки, закрепленные за гражданами и юридическими лицами в собственность, владение, пользование, аренду, а также части земельных участков и земельные доли ...

Введение

Глава 1 Земельный участок как объект права
1.1 Возникновение прав на землю
1.2 Классификация земель
1.3 Земли сельскохозяйственного назначения
1.4 Земли промышленного назначения

Глава 2 Перевод земель из одной категории в другую
2.1 Порядок перевода земель
2.2 Необходимы документы для перевода земель
2.3 Ограничения перевода земель

Глава 3 Практическая часть
3.1 Перевод земель на примере Алтайского края

Заключение

Список литературы

Земельный участок — это юридически и физически индивидуально обособленная часть земель, на который распространяются права и обязанности конкретных субъектов. Так, если общим правилом установлено, что земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 78 ЗК), то реализовать это правило можно, лишь выделив земельный участок конкретному гражданину на местности с установлением межевых знаков, обозначающих границы такого участка. Соответственно возникшие в этом случае права и обязанности конкретного субъекта распространяются на индивидуально обособленную часть земель — конкретный земельный участок.

по сравнению с 1998 г. площадь земель сельскохозяйственного назначения сократилась еще на 14,9 млн га.Основная причина такого сокращения – перевод земель сельскохозяйственного назначения в иные категории земель, а также продолжающееся их интенсивное изъятие для несельскохозяйственных нужд. При этом из сферы сельскохозяйственного производства в результате деградации и предоставления для несельскохозяйственных нужд исключаются площади наиболее ценных земель, а взамен выбывших в сельскохозяйственный оборот включаются преимущественно земли низкого продуктивного потенциала.По имеющимся данным, состояние земель сельскохозяйственного назначения остается неудовлетворительным. Проводимые в стране преобразования земельных отношений, отразившись на динамике структуры земельного фонда, не привели к улучшению использования земель, снижению неблагоприятных антропогенных воздействий на почвенный покров, вызывающих развитие процессов деградации почв или процессов, способствующих этому. Из-за отсутствия средств, слабой заинтересованности государственных органов мероприятия по охране и рациональному использованию земель существенно уменьшаются. Практически прекращено строительство противоэрозийных гидротехнических сооружений. С передачей практически всех сельскохозяйственных земель в частную собственность обязанности и финансовая нагрузка по обеспечению надлежащего состояния земель перешли на коллективных и индивидуальных собственников, которые в силу тяжелого экономического положения не способны обеспечить их надлежащее использование.Ухудшение состояния земель, ускорившее темпы за последнее время, представляет серьезную угрозу подрыва материальной базы сельскохозяйственного производства. Принятые недавно Земельный кодекс РФ и Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» усилили меры охраны земель. В частности, перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию требует вынесения решения органа исполнительной власти субъектов РФ. Неиспользуемые земельные участки подлежат изъятию.Земли сельскохозяйственного назначения традиционно занимают приоритетное место в российском земельном законодательстве. Это обусловлено тем, что поддержание достаточных площадей земель сельскохозяйственного качества в значительной степени определяет уровень развития аграрного сектора. Ни одна другая отрасль экономики не зависит настолько от состояния и наличия земель, как сельское хозяйство. При этом Россия заинтересована в поддержании такого уровня развития сельского хозяйства, при котором возможно укрепление независимости страны от импорта продуктов питания и тем самым обеспечение ее национальной безопасности.Совокупность правовых требований, определяющих порядок землепользования и охраны земель, предоставляемых для нужд сельского хозяйства, образуют правовой режим земель сельскохозяйственного назначения.Субъектами прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть граждане и организации, отвечающие установленным критериям для пользователей этой категории земель. Кроме общих требований, связанных с правоспособностью и дееспособностью, граждане и организации для получения земельных участков сельскохозяйственного назначения должны отвечать дополнительным требованиям. К примеру, собственниками земельных долей могут быть не все граждане, а только те, которые имеют право на получение земельной доли в результате приватизации, т.е. работники реорганизуемых колхозов и совхозов, либо граждане, которые приобрели такие доли в порядке купли-продажи, наследования и других разрешенных сделок. В общем порядке, установленном ЗК, земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам, ведущим крестьянское (фермерское) хозяйство, личное подсобное хозяйство, садоводство, животноводство, огородничество.Для организаций как субъектов отношений сельскохозяйственного землепользования важно обладать соответствующим производственным профилем. Таковым должно быть осуществление деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, их переработкой и хранением, животноводством, оленеводством, ведением научно-исследовательских и учебных работ в области сельского хозяйства. В число таких организаций входят хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации, потребительские кооперативы, религиозные и иные некоммерческие организации, различного рода учебные и образовательные учреждения. В качестве самостоятельных субъектов – юридических лиц использование земельных участков сельскохозяйственного назначения может осуществляться казачьими обществами и общинами коренных малочисленных народов.Характерной чертой правового режима земель сельскохозяйственного назначения являются требования, направленные на предупреждение сокращения площадей сельскохозяйственных угодий, охрану земель от деградации и обеспечение их рационального использования. Сохранение площадей сельскохозяйственных угодий обеспечивается установлением ограничений на их изъятие для несельскохозяйственных нужд. Предусмотрено, что изъятие сельскохозяйственных земель с кадастровой оценкой выше среднего районного уровня с целью их предоставления для несельскохозяйственных нужд допускается лишь в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств, разработкой месторождений ценных полезных ископаемых, за исключением общераспространенных, строительством объектов культуры и истории, здравоохранения, образования, дорог, магистральных трубопроводов, линий связи, электропередачи и других линейных сооружений, обеспечением обороны и безопасности государства при отсутствии других вариантов возможного размещения объектов. Еще более строгие меры охраны установлены для особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, к которым относятся опытные поля научно-исследовательских учреждений и учебных заведений, а также сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний районный уровень. Их изъятие для несельскохозяйственных нужд может быть запрещено после включения в перечень земель, использование которых для других целей не допускается. Перечень таких земель устанавливается в соответствии с законодательством субъектов РФ.Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам и организациям в частную, общую собственность, постоянное (бессрочное) и безвозмездное срочное пользование, а также на праве аренды. В установленных случаях разрешается совершение земельно-правовых сделок, включая куплю-продажу, дарение, мену, передачу в аренду, пользование и т.д. Действует принцип поддержания целевого назначения земельных участков. Продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве с изменением целевого назначения, осуществляется по решению органа исполнительной власти субъекта РФ.Земельные участки большинству категорий граждан и организаций для ведения сельского хозяйства предоставляются в частную, общую собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование либо аренду по их желанию в соответствии с общими правилами, установленными ЗК (гл. IV) и за плату либо бесплатно. Выбор ограничен для иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, юридических лиц с иностранным капиталом более 50%, религиозных организаций, казачьих обществ, научных и образовательных учреждений, общин коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока. Таким гражданам и юридическим лицам земельные участки передаются только в аренду без права выкупа. Остаются неопределенными права государственных и муниципальных унитарных предприятий. В соответствии с ГК РФ такие субъекты не могут иметь земли на праве собственности, в то время как ЗК РФ это допускает. Граждане, имеющие на момент введения в действие ЗК земельные участки на праве постоянного пользования либо пожизненного наследуемого владения, сохраняют свои права неограниченное время, тогда как негосударственные организации – постоянные пользователи до 1 января 2004 г. обязаны переоформить свое право постоянного пользования на право аренды либо приобрести их в собственность. Дальнейшее предоставление земель для сельскохозяйственных целей гражданам на праве пожизненного наследуемого владения и негосударственным организациям на праве постоянного пользования не допускается.В соответствии с ЗК РФ земельные участки, которые предоставляются гражданам для сельскохозяйственных целей, должны соответствовать нормам предоставления земельных участков, соответственно устанавливаемым для каждого вида сельскохозяйственного пользования. Нормы – предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, которые разрешено иметь гражданам и организациям. Нормы учитываются при предоставлении гражданам в собственность из находящихся в государственной и муниципальной собственности земель, а также при совершении сделок, влекущих образование новых земельных участков, в том числе выдел земельных долей. Соответственно предоставляемый земельный участок не может быть ниже минимальной и выше максимальной нормы. Сделки, в результате которых образуются новые земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий, не соответствующие предельным размерам, не допускаются. Нормы определяются законами субъектов РФ в случае предоставления земель для садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства. Нормы земельных участков, предоставляемых для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. В случае предоставления земельного участка бесплатно (однократно при переоформлении гражданами права пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования) максимальные размеры для каждого вида собственности – федеральной, субъектной, муниципальной устанавливаются соответственно федеральными законами, законами субъектов РФ, нормативными правовыми актами местных органов самоуправления.Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для иных сельскохозяйственных целей, определяются в соответствии с нормами отвода земель для соответствующих видов деятельности (животноводство, сельскохозяйственное производство, хранение, переработка сельскохозяйственной продукции, размещение необходимых зданий и т.д.), правилами землепользования, застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.В то же время путем выделения земельных долей единый земельный массив может оказаться раздробленным и непригодным для ведения эффективного сельского хозяйства. Для преодоления таких негативных процессов Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен механизм обязательного отчуждения излишней площади. Также предусмотрено, что, несмотря на такое жесткое правило, в большинстве случаев остается легальная возможность реально иметь земельный участок намного больше нормы. Например, гражданин может приобрести несколько земельных участков и затем зарегистрировать их как единый объект недвижимости, размеры которого могут превышать максимальные нормы.В отличие от права собственности, установление ограничений по площади арендуемых для производства сельскохозяйственной продукции земельных участков не допускается.На собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков сельскохозяйственного назначения ложится весь комплекс общих для землепользователей обязанностей, включая обязанность эффективно использовать землю, повышать плодородие почв и т.д.Земли промышленного назначенияЗаконодательство определяет земли промышленного назначения как те, что находятся вне черты поселений, и могут предназначаться, или предназначаются в настоящее время для эксплуатации промышленных объектов, либо обеспечивают саму деятельность организации.То есть, земельные участки под промышленность – это те, что используются или могут быть использованы для таких целей, как размещение производственных, административных построек, а также разного рода сооружений для осуществления деятельности организации, для эксплуатации промышленных объектов.Также земля промышленного назначения – это тот участок, что предоставляется для работы организации по добыче нефти или газа, организациям, занимающимся горными разработками, добывающим полезные ископаемые. Соответственно и подразделяются они на участки для размещения промышленных объектов, и на участки для добычи полезных ископаемых.Права на такие земельные участки у участников различных земельных отношений возникают на основаниях Земельного Кодекса, законов субъектов РФ и федеральных законов. Земельное законодательство нашей страны позволяет отдавать такие участки в государственную собственность, в частную и коммунальную собственность. Быть собственниками такой земли могут быть как физические, так и юридические лица.На рынке наиболее широко представлены два типа земель промышленного назначения: такие, на которых расположены старые промышленные объекты, реконструировать которые сложно, и которые проще сносить, либо промышленные земли, находящиеся в глубинке, вдали от коммуникаций, фактически, в чистом поле.Земли первого типа доставляют неудобства в виде старых негодных коммуникаций, а вторые оказываются порой дорогими и требуют вложений. Как правило, инвесторы стремятся договариваться касательно предоставления таких земель с государственными структурами, которые распоряжаются промышленной землей, или с местными властями, и предпочитают арендовать такие земли с правом их последующего выкупа.Ведь каждый инвестор желает сделать свои затраты минимальными, и получить землю, не вкладывая в нее излишние средства. Поэтому для местных властей выгодна покупка таких земель или их аренда с последующей регистрацией предприятия, которое будет пополнять бюджет и создавать рабочие места.Как правило, покупают промышленную землю российские компании средней руки, поскольку иностранцы после экономического кризиса перестали активно участвовать в таких сделках. Также охотно берут эти земли и спекулянты, чтобы перепродать их в последующем. Покупают их и для постройки сборочных цехов, складов, однако таких сделок совершается очень мало.Перед тем, как начать на участке строительство промышленного объекта, нужно подготовить участок и все необходимые бумаги, а процесс этот может растянуться на несколько лет. Подвод коммуникаций, проектирование, получение необходимых бумаг все еще проходят с большими затруднениями.Поскольку цена земель промышленного назначения, как правило, на порядок ниже стоимости земель другого назначения, в частности, земель поселений, предприниматели нередко покупают их для последующего переоформления в новую категорию и перепродажи.Земельный кодекс РФ повествует о землях промышленного назначения в ст. 8, 78, 88, где говорится о прямом назначении семи видов земель (подробнее читайте в статье «Назначение земли»). Эти территории не могут использоваться для ведения лесного, водного или сельского хозяйства, однако органы местного самоуправления должны признавать возможность организации на этих землях промышленного производства.Располагаться они должны вне поселений или жилой зоны, на своей территории могут иметь дороги, а также инженерные коммуникации, трубопроводы, разного рода охраняемые объекты. Состав почв на таких участках большой роли не играет, ведь о сельскохозяйственной деятельности тут речи не идет.Зато важность имеет близость населенных пунктов, в особенности – крупных, а также значимых дорог, транспортных развязок, ландшафтные характеристики местности и климат. Именно по этим признакам и определяют ценность того или иного участка земли промышленного назначения.А если подробнее характеризовать такие земли, то можно выделить:участки для пользования недрами,земли для атомной энергетики,участки для транспорта,участки для обороны и безопасности, иземли, предназначенные непосредственно для размещения промышленных объектов – заводов, производств.Всего в России насчитывается порядка 18 миллионов гектаров таких земель, что составляет 1,2% от общей площади нашей страны. Процент этих земель имеет тенденцию к увеличению, поскольку в категорию земель под промышленность нередко переводят участки, которые ранее относились к землям другой категории.Дефицит земель промышленного назначения наблюдается в Москве и области, а также в ряде других крупных городов. В Москве и области причиной такого дефицита стала увеличенная антропогенная нагрузка как на почву, так и на другие объекты, и потому многие земли не отвечают промышленному назначению.Инвесторы ищут выход из данной ситуации, выкупая сельскохозяйственные наделы у собственников и переводя их в данную категорию. Несмотря на бюрократическую сложность таких сделок, они проводятся весьма часто, поскольку прибыль от успешно проведенной операции может достигать 500%Глава 2 Перевод земель из одной категории в другую2.1 Порядок перевода земельПравовой режим земельных участков определяется исходя из принадлежности земель к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.Важнейшим фактором, влияющим на режим земельного участка, является его целевое предназначение, определяющее использование земельного участка для тех или иных форм производственно-хозяйственной деятельности. Функционально земельные участки могут выступать в качестве операционного (пространственного) базиса или производительной силы в сельскохозяйственном или лесохозяйственном производстве.Традиционно в российском законодательстве регулирование земельных отношений зависело от того, к какой категории принадлежат те или иные земельные участки. Как уже отмечалось выше, в советский период была установлена классификация земельных участков по основному целевому назначению, регулирование отношений производилось с учетом особенностей использования земельных участков и их природных качеств. Был установлен приоритетный режим земель сельскохозяйственного назначения.Второй важной категорией земель в советский период были земли городов и поселков городского типа. Однако режим городских земель не был столь же развитым, как режим сельскохозяйственных земель. В целом же следует отметить, что правовой режим земель в СССР был направлен на обеспечение рационального использования и охраны земель.Как отмечала И.А. Иконицкая, "правовой режим земель, используемых в качестве операционного базиса, существенно отличается от правового режима земель, используемых в качестве средства производства. В нем меньше норм о пользовании землей. Но земли, используемые в качестве операционного базиса, разнородны и не образуют единой категории. В рамках выполнения общей функции они могут иметь конкретные целевые назначения, обусловливающие различия в их правовом режиме и деление их на разные категории". Специфика использования каждого земельного участка зависела от категории и вида земель. В советский период основу деления земель на категории составляло при государственной монополии на землю ее деление на земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения.В пункте 8 ст. 1 ЗК РФ раскрывается понятие "правовой режим". Там записано, что деление земель производится по целевому назначению на категории, согласно которому "правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства".В ЗК РФ правовой режим земель определяется совокупностью закрепленных в нем правил использования земельных участков с учетом отнесения их к той или иной категории земель в соответствии со ст. 8 ЗК РФ.