ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

ВВЕДЕНИЕ ............................................................................................ 3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ .......................................................................... 5
1.1. Понятие и сущность оценки рыночной стоимости квартиры .......... 5
1.2. Основные принципы оценки недвижимости ..................................... 7
1.3. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости ........... 11
2. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ ........................................................................ 13
2.1. Расчет стоимости доходным подходом ........................................ 13
2.2. Расчет стоимости сравнительным подходом ................................... 15
2.3. Расчет стоимости затр ...

ВВЕДЕНИЕ ............................................................................................ 3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ .......................................................................... 5
1.1. Понятие и сущность оценки рыночной стоимости квартиры .......... 5
1.2. Основные принципы оценки недвижимости ..................................... 7
1.3. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости ........... 11
2. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ ........................................................................ 13
2.1. Расчет стоимости доходным подходом ........................................ 13
2.2. Расчет стоимости сравнительным подходом ................................... 15
2.3. Расчет стоимости затратным подходом ........................................... 17
3. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ТРЕХКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ .................................................................................................... 19
3.1. Характеристика объекта оценки и его окружения ........................ 19
3.2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом ............................................................................... 21
3.3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом ...................................................................................... 23
3.4. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта .............................................................................................................. 25
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ................................................................................... 27
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ .......................... 29

Цель данной курсовой работы - определить рыночную стоимость трехкомнатной квартиры в Красноярском крае, Шушенском р-не, пос. Шушенское кв. ПТФ д.2 - кв.2.
Задачи работы предопределены вышеназванной целью и заключаются в следующем:
1. Изучить понятие и сущность оценки рыночной стоимости квартиры.
2. Рассмотреть основные принципы оценки недвижимости.
3. Провести анализ факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.
4. Изучить порядок и условия расчета стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом.
5. Провести анализ рыночной стоимости трехкомнатной квартиры в Красноярском крае, Шушенском р-не, пос. Шушенское кв. ПТФ д.2 - кв.2., используя доходный и сравнительный подходы.
Объектом исследования данной работы выступают общественные отношения в сфере оценки недвижимости .
Предмет исследования - это особенности проведения оценки рыночной стоимости квартиры.

6. Принцип замещения заключается в том, что в условиях открытого рынка осведомленный покупатель не заплатит за квартиру больше, чем за объект недвижимости аналогичной полезности. В том случае, если на рынке имеется несколько квартир, обладающих одинаковой полезностью для потребителя, то наибольшим спросом будет пользоваться тот объект, который имеет самую низкую цену.7. Принцип ожидания состоит в том, что на стоимость квартиры оказывают влияние также ожидаемые будущие преимущества от владения данным объектом. Так, например, ожидаемое строительство станции метро увеличивает стоимость находящейся в данном районе квартиры без ее физического изменения. Таким образом, этот принцип основывается на привлекательности преимуществ от владения квартирой в будущем: стоимость недвижимой собственности тем выше, чем больше положительных ожиданий.8. Принцип внешнего воздействия основывается на учете изменения стоимости квартиры, которое вызвано влиянием изменяющихся факторов внешней среды. Рассмотрим основные внешние факторы, которые оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости:экономические: близость к центрам деловой и промышленной активности, уровень доходов бизнеса и населения, тарифы на коммунальные услуги, доступность финансовых ресурсов;социальные: изменение плотности и численности населения, а также образовательного уровня;административные: зональные ограничения и ставки налогов;экологические: улучшение или ухудшение экологической обстановки, подверженность района месторасположения квартиры затоплениям и засухам.9. Принцип изменений основывается на учете изменений, которые соответствуют циклам жизни, присущих как конкретным квартирам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Принято выделять четыре цикла жизни: рост, стабильность, упадок и обновление. Тот цикл, в котором находится район, индивидуальный объект или в целом общество, должен учитываться оценщиком в процессе оценки квартиры.10. Принцип конкуренции заключается в том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.11. Принцип спроса и предложения состоит в  определении стоимости квартиры соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости. Важно отметить, что на спрос и предложение оказывают влияние такие факторы, как изменение вкусов и численности населения, уровень доходов, доступность финансовых ресурсов, величина налогов и др.12. Принцип соответствия заключается в том, что квартира достигает максимальной стоимости в окружении гармонирующих совместимых объектов с учетом совместимого характера землепользования. Так, например, наличие в соседстве с дорогими квартирами старых индивидуальных домов повлечет за собой уменьшение цены элитной недвижимости.Резюмируя вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что в целом, применение вышеназванных принципов позволяет учесть наиболее значимые факторы, которые влияют на стоимость квартир, и помогает приблизить к реальной экономической действительности получаемые оценщиком результаты.1.3. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимостиОчевидно, что стоимость квартиры зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим более подробно основные факторы.1. Объективные факторы. Прежде всего, это экономические факторы, определяющие средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их принято разделять на:- макроэкономические - это факторы, которые связаны с общей конъюнктурой рынка (инфляция, пошлины, налоги, безработица, условия и уровень оплаты труда и т.д.);- микроэкономические – это факторы, которые характеризуют объективные параметры конкретной сделки.2. Факторы, которые связаны с феноменом массового сознания, а также факторы психологического характера: осведомленность, симпатии, инфляционные ожидания, массированная реклама и т.д.3. Физические факторы:- архитектурно-конструктивные решения, которые заключаются в том, что в зависимости от назначения дальнейшего использования объекта стоимость его будет уменьшатся или увеличиваться;- местонахождение – степень развития транспортного сообщения и инфраструктуры, удаленность от центра напрямую оказывает влияние на стоимость квартиры;- наличие коммунальных услуг (теплосеть, водоснабжение, электроэнергия и др.);- состояние объекта недвижимости;- сейсмические и экологические факторы - для жилой недвижимости данные, полученные в результате проведения санитарно-экологической экспертизы, могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие парков или водоемов может, наоборот, увеличить стоимость квартиры.4. Факторы, которые оказывают влияние на скорость продажи и цену квартиры:- количество подобных предложений, соотношение их со спросом именно на данный тип квартир и именно в данной части города или района;- объективные недостатки объекта (окна во двор, крайние этажи, износ, плохая планировка и т.п.);- экологическая обстановка и престижность района;- социальная однородность дома;- развитость инфраструктуры района и транспортное сообщение;- характер сделки («встречная» или «прямая» продажа);- юридическая «чистота» объекта.Общеизвестно, что основным критерием любой сделки выступает выгодность для обеих сторон. Однако стоит отметить, что каждый вкладывает в данное понятие свой смысл. На наш взгляд, разумно выставляя приоритеты между собственными мотивациями и объективными факторами, продавец и покупатель в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и впоследствии не разочароваться в ее итогах.2. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ2.1. Расчет стоимости доходным подходомОпределение рыночной стоимости квартиры с использованием доходного подхода, прежде всего, основано на принципе ожидания. Согласно данному принципу покупатель квартиры как типичный инвестор приобретает ее в ожидании получения доходов от использования ее в будущем. С учетом наличия непосредственной связи между размером инвестиций и теми выгодами, которые приобретаются от коммерческого использования квартиры, стоимость объекта определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Таким образом, стоимость квартиры определяется как текущая стоимость будущих доходов, которые генерируется объектом оценки.Стоит отметить, что преимущество данного подхода в сравнении с иными подходами состоит в том, что он отражает в большей степени представление инвестора о квартире как об источнике дохода, то есть данное качество квартиры учитывается как основной ценообразующий фактор. Основной недостаток это подхода заключается в том, что он основывается на прогнозных данных.Рассмотрим основные этапы процедуры оценки при доходном подходе: 1. Составление прогноза будущего дохода от сдачи оцениваемой площади в аренду за период владения ей и определение на основе полученных данных потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле: ПВД = S * Са, гдеS – это площадь, которая сдается в аренду, кв.м;Са – это арендная ставка за 1 кв.м.2. Определение потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы на основе проведенного анализа рынка, расчет действительного валового дохода (ДВД). Собственник, как правило, не имеет возможности в долгосрочном периоде постоянно сдавать в аренду квартиру. Потери арендной платы имеют место за счет, например, неуплаты арендной платы недобросовестным квартиросъемщиком. Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле: ДВД = ПВД * Кз * Кс, где ДВД - это действительный валовой доход; ПВД - это потенциальный валовой доход; Кз - это коэффициент загрузки площадей; Кс -это коэффициент сбора платежей.Важно отметить, что к ДВД, рассчитываемым данным способом, необходимо добавить прочие доходы, которые получают сверх арендных платежей от функционирования объекта.3. Расчет издержек по эксплуатации квартиры, заключающийся в анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Отметим, что расходы бывают условно – постоянные (налог на имущество), условно – переменные (текущие ремонтные работы, коммунальные), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов). Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель - это чистый операционный доход.4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Метод прямой капитализации представляет собой метод определения рыночной стоимости доходного объекта, который основан на прямом преобразовании типичного дохода первого года в стоимость через его деление на коэффициент капитализации, который получен на основе проведенного анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции. На наш взгляд, такой классический западный вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, в российских условиях применять практически невозможно в связи со сложностями, которые возникают при сборе информации. Исходя из изложенного выше, на практике приходится прибегать к использованию алгебраических методов построения коэффициента капитализации, которые предусматривают отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.2.2. Расчет стоимости сравнительным подходомСравнительный подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки стоимости, которые основаны на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых есть информация о ценах сделок.Отметим условия, которые необходимы для применения сравнительного подхода:1. Квартира не должна быть уникальной.2. Сведения должны быть исчерпывающими и включать условия совершения сделок.3. Факторы, которые влияют на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой квартиры, должны быть сопоставимы.Важно отметить, что аналог должен быть похож на объект оценки по основным техническим, материальным, экономическим и другим характеристикам.Рассмотрим основные этапы сравнительного подхода:Рис.3. Основные этапы сравнительного подхода.Применение сравнительного подхода имеет ряд преимуществ. Прежде всего, в итоговой стоимости квартиры отражается мнение типичных покупателей и продавцов. Также в ценах продаж отражается инфляция и изменение финансовых условий. Сравнительный подход статически обоснован, достаточно прост в применении и дает надежные результаты.Однако ряд автором указывает и на недостатки применения сравнительного подхода:1. Различия в продажах.2. Сложность в сборе информации о практических ценах продаж.3. Проблема сбора сведений о специфических условиях сделки.4. Зависимость от стабильности и активности рынка.5. Проблематичность согласования данных о существенно различающихся продажах.Стоит отметить, что сравнительный подход к оценке квартиры основан на информации о недавних сделках с аналогичными квартирами на рынке и сравнении оцениваемом объекте с аналогами. Таким образом, данный подход применяется в том случае, когда существует доступная и достоверная информация для анализа о характеристиках и ценах объектов-аналогов.Выделяют три метода сравнительного подхода: сравнения продаж; на основе цены и дохода, статистический (метод множественной регрессии).Важно отметить, что сравнительный подход основывается на трех основных принципах оценки недвижимости: спросе и предложении, вкладе и замещении. Основополагающий принцип - это принцип замещения, который гласит, что при наличии нескольких сходных объектов на рынке рациональный инвестор не будет платить больше той цены, в которую обойдется приобретение квартиры с аналогичной полезностью.2.3. Расчет стоимости затратным подходомЗатратный подход представляет собой совокупность методов оценки, которые основаны на определении затрат, необходимых для замещения либо восстановления объекта оценки с учетом накопленного износа. Основан данный подход на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект недвижимости больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При этом стоит отметить, что при применении данного подхода учитываются затраты не подрядчика, а инвестора.В основе затратного подхода лежит рассматриваемый ранее нами принцип замещения.Информация, которая необходима для применения затратного подхода:- величина накладных расходов;- уровень заработной платы;- нормы прибыли строителей в данном регионе;- затраты на оборудование;- рыночные цены на строительные материалы.Рассмотрим этапы затратного подхода:Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);Расчет накопленного износа (Ин):Физический износ - это износ, который связан со снижением работоспособности объекта в результате влияния внешних неблагоприятных факторов и естественного физического старения;Функциональный износ - это износ из-за несоответствия современным требованиям, которые предъявляются к подобным объектам;Внешний износ представляет собой износ в результате изменения внешних экономических факторов;Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;Определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.Стоит отметить, что применение затратного подхода имеет ряд недостатков:- не всегда затраты эквивалентны рыночной стоимости;- попытка достижения максимально точного результата оценки сопровождается быстрым ростом затрат труда;- несоответствие затрат на приобретение оцениваемой квартиры затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как из стоимости строительства в процессе оценки вычитается накопленный износ;- сложность расчета стоимости воспроизводства старых строений;- проблематичность определения величины накопленного износа старых квартир.3. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ТРЕХКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ3.1. Характеристика объекта оценки и его окруженияОписание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение и сооружение. Объектом оценки является трёхкомнатная, квартира, состоящая из трёх жилых комнат, кухни, коридора, ванной, санузла, общей площадью 49,8 кв.м. Квартира расположена в двухэтажном доме 1986 года постройки.Распределение площадей: коридор - 8 м2; кухня - 4,5 м2; первая жилая комната - 16,2 м2; вторая жилая комната - 12,6 м2; третья жилая комната - 5,3 м2; туалет - 1,2 м2; ванная - 2,5 м2. Электроосвещение, электроснабжение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное) - централизованные.Таблица 1.Предпосылки оценкиОбъект оценки расположен в Красноярском крае, Шушенском р-не, пос. Шушенское кв. ПТФ д.2 - кв.2.На небольшом расстоянии от дома, где находится объект оценки, расположен магазин продовольственных и бытовых товаров, детский сад, детский дом, школа. Недалеко расположена автобусная остановки.Таблица 2.