Рынок недвижимости

Работа рассматривает исследование рынка недвижимости за последние годы. ...

Введение
1. Анализ Российского и Московского рынка в области недвижимости.
1.1. Анализ Российского рынка в области недвижимости.
1.2. Анализ Московского рынка в области недвижимости.
2. Строительный «бум» в области высотного строительства в России и в частности в Москве. Причина бума высотного строительства.
2.1. Строительный «бум» в области высотного строительства в России и в частности в Москве.
2.2. Причина бума высотного строительства.
Заключение
Список использованных источников

Актуальность исследования определяется потребностью в оценке эффективности функционирования рынка недвижимости, как одной из базовых подсистем в системе управления экономикой региона, особая роль которой обусловлена тем, что недвижимость — это фундаментальная основа экономических и правовых взаимоотношений в рыночной системе хозяйствования, базовый элемент в организации финансово-кредитной системы страны.
Рынок недвижимости занимает особое место в переходной экономике России. Связано это с тем, что, во-первых, рынок недвижимости является наиболее предпочтительным и стабильным с инвестиционной точки зрения рынком в известных условиях России. Во-вторых, недвижимость как предмет рынка недвижимости имеет прямое отношение ко всем слоям населения без исключения как место проживания, работы и сфе ра приложения труда. В-третьих, рынок недвижимости России является практически новым, зарождающимся рынком и по сравнению с другими рынками является недостаточно развитым и изученным. В-четвертых, рынок недвижимости в силу социальных причин и значительной доли государственной .............

В связи с этим представляется очень своевременным принятие Постановления Правительства РФ "О Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации".
В этом Постановлении отмечены негативные аспекты управления унитарными предприятиями. В нем подчеркивается несоответствие их деятельности интересам государства и названы основные отрицательные параметры организационно-правовой формы унитарного предприятия и сложившегося института права хозяйственного ведения.
Порядок взаимодействия различных государственных органов между собой при осуществлении полномочий собственника в отношении имущества унитарных предприятий должным образом не регламентирован. Для унитарных предприятий не предусмотрено обязательное проведение периодических аудиторских проверок. Без этого контроль за их финансово-хозяйственной деятельностью существенно затруднен.
Нормативно-правовая база, определяющая цели и задачи создания унитарных предприятий, а также порядок их функционирования, недостаточна. Отсутствует полный реестр унитарных предприятий, содержащий информацию об их активах и основных результатах финансово-хозяйственной деятельности.
В Концепции отмечено, что на практике широкие полномочия руководителей унитарных предприятий при отсутствии действенных инструментов и порядка управления, контроля и мотивации руководителей приводят:
а) к переводу части финансовых потоков унитарных предприятий в фирмы-спутники, создаваемые с целью изменения направления финансовых потоков. В результате вся прибыль, которую могли бы получить унитарные предприятия, оседает именно в этих фирмах;
б) к заключению сделок, в которых заинтересовано руководство унитарного предприятия, что приводит к искусственному завышению стоимости продукции, а в ряде случаев - к хищениям государственного имущества и т. д.
Отсюда напрашивается вывод о неэффективности существующей системы управления унитарными предприятиями и необходимости ее кардинального реформирования. Предлагается провести оценку деятельности всех унитарных предприятий и оптимизировать их количество, соответствующее тому числу, которое необходимо для выполнения тех целей и задач, которые не могут быть реализованы хозяйствующими субъектами иной организационно-правовой формы.
Совершенствование системы управления недвижимостью должно обеспечить достижение следующих целей:
- максимально возможное повышение доходности объектов федеральной недвижимости;
- наиболее эффективное выполнение государством своих социальных функций в процессе использования федеральной недвижимости; o стимулирование за счет недвижимости развития реального сектора экономики, обеспечение максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости и т.д.
Для достижения указанных целей может быть предложен ряд мероприятий, в числе которых важнейшими являются следующие: сформировать полный реестр государственной недвижимости (баланс недвижимости), содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, включая объекты незавершенного строительства; обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, выравнить ставки арендной платы, взимаемой за использование государственной недвижимости со ставками сложившимися на рынке; изменить существующий механизм продажи недвижимости, допускающий приобретение объектов по низким ценам.
В Концепции предложены меры, обеспечивающие достижение цели государственной политики в сфере приватизации государственного имущества, кардинального повышения эффективности функционирования российских предприятий и народнохозяйственного комплекса в целом. Такими мерами должны стать:
- дифференцированный подход к приватизации предприятий в зависимости от их ликвидности. Высоколиквидные предприятия приватизируются с учетом их реальной ценовой оценки, максимально приближенной к мировому уровню. С нашей точки зрения, это не совсем точный критерий, было бы целесообразнее использовать критерий предполагаемого рыночного дохода;
- продажа низколиквидных предприятий эффективным собственникам, выполняющим инвестиционные и социальные обязательства перед предприятием и государством, по минимальной цене. Настораживает и представляется необходимой более тщательная проработка этого пункта;
- расширение инструментария приватизации;
- принятие приватизационных решений на основе тщательного анализа представленных потенциальными инвесторами долгосрочных планов развития предприятий и заключение приватизационных договоров, детально регламентирующих взятые инвестором на себя обязательства;
- усиление социальной направленности приватизации. При принятии решений о приватизации государственного имущества необходимо учитывать социальные последствия приватизации, включая вопросы социального развития приватизируемых предприятий и территорий, охраны окружающей среды и здоровья граждан.
Несмотря на включение в "Концепцию управления государственным имуществом и приватизации в РФ" вопросов об усилении социальной направленности, нам представляется этот важнейший вопрос недостаточно проработанным, о чем будет подробный материал в следующем номере журнала.
Раздача бесплатно и за бесценок (по остаточной стоимости) объектов приватизации обогатила отдельных представителей властных структур и директорского корпуса, торговавших этими объектами или сдававших их в аренду уже по рыночным ценам. Государство недополучило значительных ресурсов для осуществления жизненно необходимой структурной перестройки экономики.
Отсутствие социально ориентированной законодательной и налоговой базы позволяет фактическим владельцам не созданной ими недвижимости (имеющих излишки жилой площади и нежилой) получать не заработанные доходы. Доходы от собственности в десятки и сотни раз превосходят трудовые доходы основной массы населения. Учитывая низкий уровень последних (едва обеспечивающих прожиточный уровень каждого члена семьи), становятся ясными корни негативного отношения к производительному труду у молодых и роста преступности в стране.
В феврале 2003 года наиболее высокими цены предложения 1 кв. м. жилья были в таких городах Подмосковья, как Химки ($766 за кв. м.), Одинцово ($760 за кв. м.), Красногорск ($703 за кв. м.). Уровень $600 за кв. м. преодолела стоимость жилья в Видном ($665 за кв. м.); Сходне ($658), Мытищах (по $654); Реутове ($647); Долгопрудном ($620). При этом разница со средними ценами предложения жилья в Москве составляла примерно 45% 120%. В феврале рынки жилья подмосковных городов вели себя неоднозначно. Так, в группе городов, удаленных от МКАД не более, чем на 15 км, максимальный рост цен продемонстрировал Реутов (7%), на 6% поднялись цены в Видном, на 5% - в Мытищах, на 4% - в Щербинке, на 3% - в Долгопрудном и Одинцово. В Москве стоимость 1 кв. м. жилья за февраль увеличилась на 1%. В то же время в Железнодорожном жилая недвижимость стала на 1% дешевле, а в Красногорске и Лыткарино цены снизились на 3%.
В городах, удаленных от МКАД на 15-30 км, картина становится еще менее однозначной. Если в Ивантеевке цена кв. м. за февраль выросла на 13%, в Раменском - на 12%, в Подольске - на 7%, то, например, во Фрязино рост цен составил только 1%, а и Троицке цена снизилась на 2%.
В целом вырисовывается следующая тенденция: в каждой ценовой зоне (зона I - в пределах 15 км от МКАД, зона II - 15-30 км от МКАД; зона III - от 30 до 70 км от МКАД) сформировался свой оптимальный уровень цен, в городах, где этот уровень достигнут, цены стабилизируются, в городах, где цены значительно ниже этого уровня, происходит быстрый рост (причем темпы роста опережают московские).
Анализ предложения новостроек Московской области, проведенный аналитическим отделом компании «ИНКОМ-Недвижимость», показал, что в ноябре 2013 года в продаже находились квартиры в 518 объектах-новостройках. Из них около 60% от общего объема предложений приходится на 10 локаций.
Лидирующее положение по объему предложения по-прежнему занимают Красногорский р-н (58 объектов, 10%) и г. Балашиха (56 объектов, 9,7%).
От 3% до 9% колеблется доля таких локаций как: Подольск с 49 объектами, Одинцовский р-н – 37 объектов, Красногорск – 27 объектов, Котельники – 23 объекта, Ногинск – 22 объекта, Железнодорожный – 21 объект, Химки – 20 объектов и Звенигород – 19 объектов.
Изменение объема предложений новостроек в Московской области
Общий объем предложения объектов новостроек в ноябре сократился на 1,5%.
Доля новых объектов в ноябре составляла 5% от общего числа новостроек Московской области.
В долевой структуре предложения новостроек по типу домов в ноябре произошло незначительное изменение в сторону увеличения доли новостроек монолитно-кирпичной конструкции до 59% (56% в октябре). Доля панельных домов сократилась на 3% и составила в ноябре 38%.
В ноябре в структуре предложения новостроек в ноябре был зафиксирован ряд изменений. В сегменте домов монолитно-кирпичной конструкции отмечено увеличение количества экспонируемых объектов на 3,4%. В сегменте панельного жилья ситуация обратная, здесь объем предложения сократился за месяц на 4,6%.
Ценовой анализ рынка недвижимости Московской области производился по четырем географическим зонам:
- Первая зона 0-5 км от МКАД
- Вторая зона 6-20 км от МКАД
- Третья зона 21-50 км от МКАД
- Четвертая зона 51 и более км от МКАД
Анализ цен на жилье в новостройках Московской области показал, что в ноябре значения средней стоимости кв. м находились в состоянии планомерного роста во всех географических зонах.
В «первой географической зоне» средний показатель стоимости в ноябре составил $ 2 536 за кв. м, что всего на 0,8% выше показателей октября.
Наиболее высокие показатели средней цены в этой зоне принадлежат таким населенным пунктам как: Красногорск ($2 904 за кв. м), Реутов ($2 721 за кв. м), Мытищи ($2 658 за кв. м), Химки ($2 627 за кв. м). Наименьший показатель средней цены отмечен в Балашихе ($2 170 за кв. м), п. Котельники ($2 188 за кв. м) и Долгопрудном ($2 297 за кв. м).
Средний показатель стоимости жилья во «второй географической зоне» в ноябре составил $ 2037 за кв. м, что выше показателя октября на 0,6%.
Наиболее дорогими для приобретения жилья здесь стали такие населенные пункты как: Королёв ($2 746 за кв. м), п. Юбилейный ($2 713 за кв. м), п. Московский ($2 423 за кв. м) и Щербинка ($2 190 за кв. м) Наименьший показатель средней цены отмечается в п. Красково ($1 772 за кв. м), Лыткарино ($1 798 за кв. м) и Подольске ($1 810 за кв. м).
Средний показатель стоимости жилья в «третьей географической зоне» составил $ 1 777 за кв. м. За месяц средний показатель цены увеличился на 3,7%.
Наиболее высокие показатели средней цены в этой зоне принадлежит таким населенным пунктам как: Электросталь ($2 345 за кв. м), Щелково ($2 283 за кв. м), Троицк ($1 949 за кв. м) и Пушкино ($1 921 за кв. м). Наименьший показатель средней цены отмечался в п. Апрелевка ($1 447 за кв. м), Ногинске ($1 530 за кв. м), Звенигороде ($1556 за кв. м) и Красноармейске ($1 574 за кв. м).
Средний показатель стоимости жилья в «четвертой географической зоне» составил $ 1 516 за кв. м, что на 2,2% выше показателей октября.
Наиболее дорогими для приобретения жилья здесь стали такие города как: Истра ($2 121 за кв. м), Клин ($1 790 за кв. м), Дмитров ($1 776 за кв. м). Наименьший показатель средней цены отмечается в Электрогорске ($1040 за кв. м), Серпухове ($1 292 за кв. м) и Орехово-Зуево ($1 384 за кв. м).
Сравнительный анализ цен на первичную недвижимость в Московской области за октябрь-ноябрь показал, что цены в большинстве объектов-новостроек возросли в среднем на 1,8%.
Во всех условных географических зонах был зафиксирован рост средней стоимости жилья в диапазоне от 0,6% до 3,7%.
Увеличение средней цены в размере 0,8% отмечается в наиболее приближенных к Москве районах.
Во второй и третьей географической зонах отмечается увеличение цены на 0,6% и 3,7% соответственно.
Увеличение средней стоимости жилья и в наиболее отдаленных районах – в размере 2,2% на первичном рынке Московской области продолжается постепенное повышение долларовых цен предложения. Во всех географических зонах цены выросли в среднем на 1,8%.
В ноябре 2013 г. объем предложения объектов-новостроек сократился на 1,5%. Учитывая, что в последний месяц года уровень предложения обычно бывает ниже, чем в течение осени, можно прогнозировать дальнейшее снижение объема предложения и в декабре.
2. Строительный «бум» в области высотного строительства в России и в частности в Москве. Причина бума высотного строительства.
2.1. Строительный «бум» в области высотного строительства в России и в частности в Москве.
С момента своего зарождения и по сегодняшний день человечество непрерывно занимается строительством жилья. При этом правила и каноны возведения зданий постоянно совершенствуются, подстраиваются под меняющиеся реалии жизни, под специфику каждого конкретного города. Даже если судить по новостройкам Новосибирска, становится ясно: идея типовой панельной застройки советского образца канула в Лету. Впрочем, вряд ли найдется кто-то, жалеющий об этом.
На смену серым безликим домам - «хрущевкам», к тому же малопривлекательным в плане комфорта, приходят дома-красавцы, каждый со своей изюминкой. Материалы, технологии, дизайнерские решения при строительстве таких домов используются самые современные. До Москвы нам еще, конечно, как до нее же пешком, но, как показывает практика, рано или поздно все столичные тенденции начинают прослеживаться и у нас. Итак, чего же нам можно ожидать в строительной индустрии в ближайшие годы, если ориентироваться на московские новостройки?
Рост этажности зданий, как жилых, так и офисных, - это одна из неизбежных ступеней в развитии любого мегаполиса. Новосибирск в этом плане не является исключением - в городе запущено строительство нескольких высотных зданий. Однако строительство высотных зданий - один из тех случаев, когда «размер имеет значение».
Главная проблема при строительстве высотных зданий на сегодняшний день - отсутствие необходимых строительных норм. Федеральными строительными нормами установлены требования к сооружению жилых зданий до 25 этажей и общественных - до 16. Ранее подобное законодательное регулирование и не требовалось, так как высотные здания просто не строились.
При строительстве высотных зданий возникает ряд нюансов, не свойственных другим зданиям. Например, при строительстве высотного здания нужно обратить особое внимание на такой аспект, как ветровые нагрузки. При возведении высотного здания меняется аэродинамика местности, поэтому уже при проектировании здания следует проработать этот вопрос.
Отдельная тема - безопасность и функционирование высотного здания. Очевидно, что стандартные нормы, по которым лифт должен ремонтироваться в течение одних-двух суток, для высотного здания неприемлемы. В высотном здании практически в обязательном порядке имеется автономная энергосистема.
В целях обеспечения безопасности людей в высотном здании при пожаротушении через определенное количество этажей должны быть предусмотрены специальные пожарные укрытия.
Безусловно и то, что строительство высотных зданий влечет ряд дополнительных затрат. Так, чтобы удержать давление воды на огромной высоте, необходимы создание технических помещений, как правило, через каждые 12 этажей, и установка в них дополнительных насосов. Аналогично для подачи электроэнергии на верхние этажи высотного здания требуются «лишние» теплообменники и техэтажи.
Ко всему прочему, большое количество оборудования, например грузоподъемного, используемого при строительстве высотных зданий, приходится закупать за границей, так как отсутствуют отечественные аналоги.
И тем не менее строительство высотных жилых и офисных зданий - очень перспективное направление строительной отрасли Новосибирска. Строительство высотных жилых и офисных зданий позволяет справиться с одной из главных проблем больших городов - нехваткой земель.
Наряду с ростом этажности зданий сегодня всё чаще говорят о росте «интеллекта» высотных зданий. Наиболее емкое определение интеллектуальному зданию было дано в 2010 году в Торонто на Международной конференции по строительству интеллектуальных зданий: интеллектуальное здание — это здание, «в котором инновации объединяются с успешным управлением для максимизации возвращаемых инвестиций».
Американская национальная академия наук назвала главные признаки интеллектуальных зданий: эффективное потребление энергоресурсов; единые системы обеспечения безопасности; единые телекоммуникационные системы; автоматизация рабочих процессов.
По мнению российских экспертов, сопоставивших данные Госстроя, Госкомстата, а также ведущих риэлторских и инвестиционных компаний, потенциал внедрения нового интеллектуальных зданий в России составляет около 1,8 млрд долларов. При этом элитное жилье, где пока в основном и появляются такие системы, обеспечивает не более 2 — 3% данного рынка, то есть наиболее перспективное направление — это «интеллектуализация» массовых жилых серий и офисных центров.
Особое внимание должно уделяться контролю за состоянием строения. Любой строитель знает, что здание не обрушается за одну минуту; этому всегда предшествует длительный процесс, «мониторить» который можно с помощью современных приборов. Например, интересное устройство разработано в университете им. Баумана. Это система контроля технического состояния зданий на основе волоконно-оптических датчиков, которые отслеживают деформации и температуру — главные параметры любого сооружения.
Данный волоконно-оптический датчик можно устанавливать как поверх строительных элементов, так и внутри железобетонной конструкции. В случае малейших отклонений от нормы датчик сразу даст об этом знать.
В интеллектуальном здании вообще всё «под контролем». Так, контроль электропитания высотного здания позволяет определить не просто количество, но и качество энергии - напряжение, его скачки, частотные параметры и т.д. Так же строго контролируется процесс водоснабжения высотного здания.
Специальные приборы следят за малейшими протечками в подвалах у стояков системы водоснабжения. Подобные устройства можно установить и на кровлю, чтобы сразу обнаружить ее протечки.